부동산등기 특별조치법
不動産登記 特別措置法 / Act on Special Measures for the Registration of Real Estate
전문
1. 개요
부동산소유권이전등기신청을 의무화하고, 계약서 검인 등을 통해 부동산등기부 기재와 거래의 실제내용이 일치하도록 하기 위해 제정한 법률이다. 1990년 9월 2일부터 시행되고 있다.
명칭이 비슷한 법으로 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법이 있는데(한시법으로 2007년까지 시행됨), 소유자미복구부동산에 관하여 소유권보존등기를 하기 위해 제정한 법률이었다. 속칭 '특조법'이라고 하면 이 법률을 지칭하는 예가 많다.
그 밖에, 구 부동산등기에관한특별조치법(2008. 12. 19. 법률 제9153호로 폐지)이라는 것도 있었다. 1953년 2월 14일까지에 한 소유권 이외의 권리에 관한 등기를 정리하기 위한 특별법으로서, 사실상의 한시법이었다.
2. 소유권이전등기등 신청의무
등기권리자가 상당한 사유없이 부동산 소유권이전등기의 신청을 해태한 때에는 과태료의 제재를 받는다(제11조 제1항 본문).
다만, 명의신탁에 따른 장기미등기자 과징금이 부과된 경우에는 그러하지 아니하며(같은 항 단서), 탈세 등의 목적으로 미등기전매를 한 경우에는 후술하듯이 아예 처벌을 받는다.
2.1. 원칙
부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(제2조 제1항 본문).
- 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
- 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
2.2. 미등기부동산에 관한 보칙
소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다(제3조 제5항).
- 소유권보존등기를 신청할 수 있는데도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날
- 계약을 체결한 후에 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날
2.3. 전매와 소유권이전등기 신청의무
2.3.1. 원칙
부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기신청기한(제2조 제1항 각호) 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에도, 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(제2조 제3항).
또한, 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기신청기한(제2조 제1항 각호) 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는, 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(같은 조 제2항).
조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 이상의 규정에 위반한 자는 처벌을 받는다(제8조 제1호).
예컨대, 부동산에 관하여 매매계약(‘1차 계약’)을 체결한 자가 반대급부의 이행을 완료하기 전에 다시 제3자와 매매계약(‘2차 계약’)을 체결한 경우, 조세부과 등을 면할 목적으로 1차 계약의 반대급부 이행을 완료하고서도 1차 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하지 아니한 채 60일이 경과하면 그 때 특조법 제8조 제1호, 제2조 제3항 위반죄(‘특조법위반죄’)가 성립한다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결).
따라서, 특조법위반죄가 형법 제37조 후단의 "판결확정 전에 범한 죄"에 해당하는지 여부는 1차 계약의 반대급부 이행을 완료한 때로부터 1차 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하지 아니한 채 60일이 경과한 시점이 판결확정 전인지 아닌지를 살펴 이를 판단하여야 한다(같은 판결).
3. 계약서등의 검인에 대한 특례
계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하는데(제3조 제4항), 이에 따라 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙이 제정되어 있다.
3.1. 검인신청
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다(제3조 제1항).
- 당사자
- 목적부동산
- 계약연월일
- 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
- 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
- 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
3.1.1. 전매시의 검인신청
부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 계약을 체결한 자는 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받아야 한다(제4조).
조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적 없는 자라 하더라도, 이에 위반한 자는 처벌을 받는다(제9조 제1호).
3.2. 검인 후의 조치
시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 부동산소유권이전 계약서나 판결서등에 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다(제3조 제3항).
4. 허가등에 대한 특례
등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 소유권이전등기를 신청할 때에 그 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 제출하여야 한다(제5조 제1항).
등기원인에 대하여 행정관청에 신고할 것이 요구되는 때에는 소유권이전등기를 신청할 때에 신고를 증명하는 서면을 제출하여야 한다(같은 조 제2항).
5. 등기원인 허위기재등의 금지
부동산 소유권이전등기를 신청하여야 할 자는 그 등기를 신청함에 있어서 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재하여 신청하거나 소유권이전등기외의 등기를 신청하여서는 아니된다(제6조).
이에 위반한 자는 처벌을 받는다(제8조 제2호).
6. 양벌규정
법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 이 법 위반죄를 범하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(제10조).
7. 과태료의 부과·징수
이 법 위반에 따른 과태료는 그 부동산의 소재지를 관할하는 시장등이 이를 부과·징수한다(제12조 제1항).
과태료의 부과·징수에 관하여 필요한 사항은 행정자치부령으로 정하는데(같은 조 제8항), 이에 따라 부동산등기특별조치법에의한과태료부과ㆍ징수규칙이 제정되어 있다.