장기전세주택
1. 정의
서울특별시 SH공사에서 2007년부터 처음 공급을 시작한 대한민국 공공임대주택의 한 종류.
오세훈 전 서울시장의 중산층을 위한 주거복지정책으로 시작되었으나, 현재에는 철저히 실패했다는 평가를 받고 있어, 제도 자체가 폐지가 검토되고 있다.
시프트(Shift)라고도 불리는데, 동명의 컴퓨터 키처럼 주택에 대한 관점을 '소유'에서 '거주'로 바꾸겠다는 뜻을 담고 있다. 장기전세주택의 공급 초창기에는 시프트라는 용어가 많이 사용되었지만 이미 sh공사도 시프트라는 명칭은 사용하지 않고, 장기전세주택이라는 제도의 명칭을 그대로 사용한다.
무주택 세대주에 한해 주변 전세 시세의 80% 이하의 가격으로, 2년 단위의 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있다. 공급주체가 공공기관인 만큼 보증금을 떼일 염려가 없고, 별도의 수수료(복비)도 들지 않는다. 그리고 무엇보다도 보증금 인상률이 연 5%미만으로 제한되어 안정적인 거주가 가능한 것이 장점이다.
분양전환되지 않는 임대주택임을 계약서에 명시하고 있다. 브로커들이 나중에 분양해준다고 홍보하고 있는 걸 믿으면 큰일난다. 다만 분양불가는 LH의 규정이고 법적으로 강제하는 것은 아니기 때문에 추후 검토의 여지는 있다. 실제, lh나 sh같은 공공주택이나 부영과 같은 민간 임대주택도 거의 모든 임대주택은 결국 분양전환 할 수 없게 때문이다. (임대주택을 재건축 해줄 수 는 없지 않은가.) 박원순시장 역시 방송 인터뷰 도중 "결국은 분양전환 될 것이기 때문에, 엄청난 이득을 보게 된다'라고 말했다.
2. 공급 주체
SH공사에서 대부분의 장기전세주택을 공급하고 있으며, 2020년 6월 현재 38회차까지 공급을 마쳤다.
서울 전체에 약 3만여세대가 공급되어 있고, 재개발, 재건축 단지 등에도 계속 공급되고 있다.
한국토지주택공사 경기도시공사에서도 서울특별시 강남 보금자리지구와 광명, 안양 등 일부 지역에 장기전세주택을 공급하고 있다.
3. 입주 자격과 선정 방법
SH공사에서 공급하는 장기전세주택은 100% 서울시민에게만 공급되며, 입주자 모집 공고일 현재 서울시민이 아니라면 청약할 수 없다.
입주모집은 일반공급과 특별공급으로 나뉘며, 일반공급의 1순위는 대개 신혼부부나 다자녀, 고령자, 주거약자(주거급여 수급자나 차상위 계층)로 모집을 하게 된다. 자세한 사항은 공사 홈페이지에 올라온 공고를 통해 확인하면 된다. 장기전세주택이 국가가 관리하며 왠만하면 3룸 이상의 주택이고 주변환경이 뛰어나기 때문에 가성비가 최고다. 하여 워낙 경쟁이 치열하므로 거의 1순위이며 동일순위 가점에서 높은 가점을 받은 사람이 당첨자로 결정이 되는데 가점은 세대주 나이, 서울시 거주기간, 청약통장 납입기간, 세대원 수, 미성년 자녀수 및 기타 부가 가점 등을 종합적으로 고려한다.
SH공사 제35차 장기전세주택 공고문에 올라온 일반공급 동일순위시 청약가점기준
바로 전 공급이었던 제34차 장기전세주택 공급 때 당첨자 커트라인을 보면 1순위이고 가점이 20점 중반대는 돼야 당첨가능성을 볼 수 있다.[1]이 글을 보고있는 분들 중 자신이 신혼부부이거나 고령자이시거나 아니면 국가유공자, 주거약자 등이라면 그에 따른 공급물량과 가점항목이 따로 있으니 당첨이 되는 그날까지 건투를 빈다.
그리고 혹여 당첨이 됐다고 해도 국가에서 저소득 서민에게 공급하는 공공임대주택의 한 종류에 포함되는 만큼 소득 제한, 자동차나 재산 제한 등 상당히 까다로운 요건을 가지고 있어서 조건에 걸고있다. 따라서 이 조건에 걸리는 분들은 공사에서 따로 소명할 기회를 주므로 적극적으로 자신이 소명을 해야 한다.
특별공급은 철거민 특별공급을 말하는데, 장기전세 주택지에 원주민이 입주하는 원주민 특별공급과 도시계획으로 수용된 가옥의 소유자가 입주하는 도시계획 특별공급이 있다.
도시계획 특별공급 입주권은 도시계획이 지정되어 장기전세 특별공급 입주자격이 부여된 집을 거래함으로서 매매, 양도, 이전, 승계 할 수 있으며, 재건축, 재개발과 마찬가지로 불편이나 편법이 아니다.
단, 도시계획 특별공급 입주권은 해당 주택 1개만 보유한 서울시민이자 성인이어야만 한다. 즉, 도시계획이 지정된 집을 매입할 당시에 무주택이어야 한다는 것이고, 이 무주택 요건은 장기전세에 입주해서 거주하는 동안에도 유지되어야 한다.
장기전세 입주권이 나오는 도시계획은 서울시, 각 구청, 서울시 교육청, sh공사가 시행하는 도시계획 사업만이며, 국토부나 국방부, 중기청, 철도공사, 민간 등에서 하는 도시계획은 입주권이 나오지 않는다.
통상 이런 도시계획이 지정되면, 마치 상가 거래를 하듯 집값과 별도로 권리금을 얹어 거래하며, 2020년 현재 5000~1억정도의 권리금이 형성되어 있어, 재건축이나 재개발에 비하면 매우 저렴하지만, 아파트 분양권이 아닌 전세권이기 때문이다.
장기전세가 일반 전세보다 훨신 저렴하기도 하고 나중에 분양전환을 노리고 이러한 도시계획 지정 가옥을 매입하는데, 분양전환은 아직 결정되지 않았다.
2019년 박원순 시장도 kbs에 출연해 장기전세가 분양전환 될 것이라고 이야기는 했지만, 실상 자신의 임기중에는 해줄 생각이 없다는 것이 풍문이다. 분양전환되면, 공공분양처럼 수 억이상의 시세차익이 발생하기 때문이다.
실제 2018년 sh공사의 잔여세대 분양에서 시세 13억이 넘는 서초 포레스타를 9억5천만원대에 분양했고, 통상 sh나 lh같은 공공주택은 시세보다 20%내외로 저렴하게 분양한다.
일부 기획부동산에서는 이러한 권리금을 노려 도시계획이 지정되지 않은 집을 앞으로 도시계획 '예정'이라고 속이고 수천만원의 권리금(p)를 얻어 파는 경우도 있다. 도시계획 유무는 해당 구청 등 관공서에 온라인이나 전화, 방문 등으로 쉽게 확인 할 수 있다.
등기부가 없는 무허가 주택은 소유권을 증명하기 어렵다는 점을 악용하여 없는 집을 급하게 만들어 팔거나, 한채를 조개서 여러명에게 파는 경우도 있기 때문에, 상당한 주의가 요한다.
4. 공급 지역
서울특별시 산하 공기업인 SH공사가 대부분의 공급 물량을 감당하는 만큼 공급 물량도 대부분 서울특별시에 위치해 있다.
대표적으로 은평뉴타운과 마곡지구 등 SH공사가 시행한 도시개발지구에 상당량의 장기전세주택이 있으며, 재건축 아파트 사업을 통해 서울시가 매입한 장기전세주택도 포함되어 있다.
[1] 참고를 위해 해당 링크를 걸려고 했으나 막혀서 보고 싶은 위키러들은 공사 홈페이지로 직접들어가 공고문을 확인하시길 바랍니다.