전세
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1. 개요
임차인(주택을 빌리는 사람)이 주택 가격의 일정액의 전세보증금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세보증금을 100% 돌려받고 나가는 주택 임대차 유형. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.
일반적으로 전세보증금은 주택 매매금액에 비례하여 설정되기 때문에 일반적인 보증금(또는 담보금, deposit)과 애초에 성격을 달리한다. 외국에서 월세 거래시 보증금은 월세의 1~6개월치 정도로 설정한다.
전 세계적으로 극히 일부 국가에서만 볼 수 있는 매우 특이한 제도로, 유독 한국에서 크게 발달했다. 그 외에는 볼리비아, 인도 정도에서만 볼 수 있는 제도다. 볼리비아에서 부르는 이름은 안티크레티코(Anticretico).
한국의 경우, 초기에는 일부 도시 지역에서 제한적으로 성립하였으나 점차 전국으로 확대되어서 일반화된 임대차 유형이다.
참고로 전세버스의 '전세'나 가령 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 '''당신이 이 장소 전세냈냐?'''라는 식으로 따질 때 사용되는 '전세'는 일본어 잔재인 대절(貸切)의 순화어로 '專貰[5]'라는 한자를 사용한다. 버스 대여나 식당 예약 등에서 '''전세 낸다'''라는 식으로 사용한다. 예를들면 대중교통인 버스에 승객이 나 한명일 경우에, "이 버스 전세냈다." 라는 뜻으로 쓰인다. '계약에 의하여 일정 기간 동안 그 사람에게만 빌려주어 다른 사람의 사용을 금하는 것'을 뜻하는 단어로, 이 때의 전(專)은 exclusive (독점적인, 배타적인,,)를 뜻하는 '전'이다. 부동산 전세(傳貰[6])의 '전'은 '전하다', give, deliver를 의미하는 傳(사람 인변이 있는 전)을 쓰는 엄연히 다른 단어이다.
1.1. 해외의 경우
한국에만 있는 제도로 알려져있지만 사실 한국 외에도 있는 나라가 몇 있긴 하다. 볼리비아에는 안티크레티코라는 제도가 있으며, 인도에는 거비(girvi), 보기(bogey)라는 제도가 있다. UN-해비타트(HABITAT)는 2003년 보고서에서 이들 제도가 '보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 계약 형태'로 보고 있다. 법률로 확인되는 국가는 이보다 많아서 한국 뿐만 아니라 프랑스, 스페인에도 있고 미국 루이지애나 주에도 있다. 스페인의 영향을 받은 아르헨티나, 볼리비아에도 전세 제도가 있는 것으로 나타난다. 그러나 대부분 사문화된 규정으로 보이며, 국가 전체에서 일반적인 계약 형태로 광범위하게 출현하는 나라는 오직 한국뿐이며, 그 외에는 볼리비아에서 5% 미만의 적은 비율로 나타나는 정도 밖에 없다. 즉, 볼리비아에서도 보편적인 계약 형태는 아니다.
한국 전세와의 차이점은, 볼리비아에서는 이 안티크레티코를 개인간 대출로 인식해서, 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 않으면, 주택 소유권이 임차인에게 넘어간다는 것이다.
볼리비아의 안티크레티코는 안티크레시스의 스페인어다. 스페인을 통해 전파된 것으로 추정된다. 안티크레티코는 한국과 큰 틀은 비슷하다. 전세금을 내고 2년의 계약 기간 동안 월세 없이 거주한다. 계약이 종료되면 임대인(주택 소유자)이 임차인(세입자)에게 전세금을 반환한다. 매매가 대비 전세가 비율은 25~40%로 한국보다 낮은 편이다. 볼리비아에서 안티크레티코를 활용하는 비율은 3.5%로 우리나라의 전세계약 비율 21.7%에 비해 훨씬 낮다.[7]
또한 스웨덴 에도 일부 협동조합 형태로 운영되는 주택에서 부스타즈랫(Bostadsrätt-전세권이라는 의미)이라는 이와 비슷한 제도가 있지만, 이는 한국과 볼리비아의 전세 제도와는 다르게 협동조합에 대한 출자금 성격이고, 정해진 임대기간도 없이 무기한 거주할 수 있다는 차이점이 있다.[8]
2. 상세
전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도다. 쉽게 말하면, 집주인에게 세입자가 무이자로 돈 빌려주고 대신 그 집에 일정 기간 들어가 사는 것이다. 채무 이자와 월세(건물 이용료)를 서로 퉁쳐서 0으로 만드는 것. 그리고 집주인은 이 돈을 적절히 굴려서 수익을 낸 뒤, 전세 기간이 끝나면 수요자에게 원금만 돌려주고 수익금은 집주인 것이 된다. 이 전세돈을 재테크해서 나온 수익금이 월세 대신이 되는 것.굳이 집을 사야 할 필요성을 느끼지 못했어요. '''전세라는 좋은 제도가 있는데….''' (웃음) 근데 전세값도 많이 오르고, 살면서 고장 나는 게 있으면 주인에게 고쳐달라고 해야 하고…. 전세 만기일이 되면 자꾸 집을 보러 오시는데 그때마다 집을 비워드려야 하니 여러모로 불편한 점이 많아 집을 사게 됐죠.
배우 배용준의 말.
고금리와, 부동산 광풍을 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세 제도를 보면 '''"왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 찾아가죠?"''', '''"왜 공짜로 집을 빌려주죠?"'''하면서 경악한다. 외국인들은 임대차 계약시 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세라고 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많지만 최근에는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우가 많다. 한편 1970~80년대에 독일 등으로 유학을 간 법학도들은 바로 이 '''한국의 전세권'''에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많았다고 한다.
전세 제도는 '''공급자인 주택 소유자(임대인)에게는''' 임차인(세입자)으로부터 비교적 큰 투자금을 제공받을 수 있는 사적 주택 금융제도로 기능하였다. 또한 월세 계약에서 발생할 수 있는 임대료 체납 위험을 피할 수 있고, 목돈인 전세 보증금을 끼고 또 다른 집을 매입하여 주택 가격이 상승할 때는 자본이득을 꾀할 수 있는 장점이 있었다. 전세 제도는 집을 신축하거나 분양받고자할 때도 목돈 조달의 유용한 수단이 됐다. 한편 '''수요자인 세입자(임차인) 입장에서는''' 전세 제도는 주택 소유를 위한 지렛대로 작용했다. 전세 보증금을 목돈으로 지불하지만, 주택을 구입하는 경우에 비해 적은 비용으로 양질의 주거 환경에서 거주할 수 있었고, 월세에 비해서는 저렴한 임대차 형태로 기능하였다. 전세보증금은 향후 취직, 결혼 , 승진 등으로 이어지는 일련의 단계에서 더 나은 주거와 삶을 위한 저축 제도로서의 기능을 했다. 전세로 몇 년 살다가 모은 돈을 보태 조금 더 비싼 전세 주택으로 몇 번 이사를 하다가 결국은 내 집을 마련하는 사람들이 많았다. 전세제도는 이처럼 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 우리나라에서 보편적인 임대차제도로 정착되었다.
전세 제도의 경우 월세 지출이 "0"이고 전세금은 계약이 끝나면 고스란히 돌아오니 세입자로서는 손해볼 것이 거의 없는 제도처럼 보인다. 특히 금리가 낮으면 물가상승분(=화폐의 가치절하분)을 제외한 기회 비용은 없다고 봐도 좋다. 하지만 집주인이라고 꼭 저금리일 때 전세를 내놓는 게 손해가 아니다. 주택 구매 자금을 은행에서 빌리면 1%대 저금리여도 신용 스프레드 가산으로 3~4%대 이자를 납부해야 하기에 기회비용 측면에서 전세가 나은 면이 분명 있다. 거기에 금리와 역의 상관계수를 가진 상품, 예컨대 실물자산은 보통 고금리 시대에는 상승률이 더디고 저금리 시대에는 상승률이 높은데 저금리 시대에는 실물자산을 투자하는 걸로 이익을 볼 수도 있다.
2.1. 역사
한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융 구조로 인해, 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것으로 볼 수 있다. 강화도 조약 당시로 거슬러간다는 게 대체적인 중론이지만[9]본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 본다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계(家計) 지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성됐다. 고도 성장기에 주택 구매 수요가 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 금융의 미비로 대출 자체가 어려웠다. 당시는 매우 좋은 직장을 가지거나 하지 않으면 주택 소유자를 포함하여 일반인들이 제도권 은행에서 목돈 대출을 받기가 불가능하거나 매우 힘들었다.[10] 그리고 집을 가진 임대인도 임차인으로 부터 받는 월세,사글세로는 목돈 확보에 한계가 있었다. 개인들은 돈을 빌릴 방법이 없었던 시대였다. 모든 자본이 산업, 특히 수출 산업 부문에 집중되었기 때문이다. 이러다보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났다. 전세 보증금이 이자를 내지 않은 은행대출 역할을 한 것이다. 고도성장기의 한국에서는 그 돈을 은행에만 넣어놔도 은행 이자가 10%이상 붙었다. 심지어 IMF 이전에는 은행 이자는 세금도 없었다. 세입자들도 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있었을 것이다. 이처럼 전세는 정부에서 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 서로 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도이다.
1970년대 중반부터 전세가 본격적으로 증가했다. 중공업 육성, 수출 드라이브, 중동 건설 붐 등으로 GDP 실질성장률이 연평균 11%에 달했다. 살림살이가 상대적으로 핀 서민들은 좋은 집을 찾았고 민간 건설사들은 이에 부응해 아파트 공급을 늘였다. 1975년 9만여 가구에 불과했던 아파트가 1980년에는 37만여가구로 증가했다. 집값이 빠르게 올라갔다. 당시 은행은 기업에만 돈을 빌려줬을 뿐 가계 금융은 등한시하는 상황이었다. 아파트를 사고 싶지만 서민들은 돈을 빌릴 곳이 없었기에 사적 주택금융인 전세가 크게 증가하였다.
1980년대 말은 공식 통계 집계 이후 전셋값 변동 폭이 가장 컸던 시기다. 전국 기준으로 전세값은 당시 3년간 연 20% 이상 상승했다. 당시는 전셋값 뿐만 아니라 집값도 같이 급등한 시기이다. 70년대 이후 압축 고도성장을 하는 가운데 3저호황과 1987년 노동자 대투쟁 이후 임금이 크게 상승하고 유동자금이 넘쳐나고 주택 수요는 크게 증가하였고 이에 88년 서울 올림픽 전후로 집값과 전셋값 급등으로 자살하는 사람들이 속출하였다. 이는 정부로 하여금 88년 9월에 분당,일산을 비롯한 5대 신도시 등을 만들어 92년까지 200만 가구를 짓겠다는 주택 200만호 공급계획을 발표하게 한 직접적인 한 계기가 되었다. 1991년부터 주택 가격은 점차 안정되기 시작했고 IMF 금융위기가 오기 전까지 집값은 안정되었다. 1995년을 정점으로 전세는 쇠퇴기에 들어섰다.
1989년에는 노태우 정부가 ‘세입자를 보호한다’는 명목으로 전세기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금이 유례없이 폭등했다. 국민은행 통계에 따르면 1989년 서울 전셋값은 29.6%상승, 1990년에는 23.7% 상승했다. 기록으로는 1999년 한 해 전셋값이 32.5%뛰어 가장 높은 상승률을 보였지만 이때는 IMF외환위기가 터진 1998년에 22.4%가 급락한 이후 반등(反騰)분이어서 피부로 느끼기에는 1990년 이 무렵이 가장 심했다고 볼 수 있다. 1990년에는 두 달 사이 17명의 세입자가 잇달아 자살하는 등 이른바 ‘전세파동’이 사회적인 문제가 되기도 했다.#
1998년 IMF 사태가 터지자 집값과 전셋값이 동반 급락하였다. 1998년 전국주택전세가는 18.4%나 하락하는 통계집계 이래 최대의 하락이었다. 역전세난이 처음으로 나타난 시기이다. 즉, 다음 세입자에게 받을 임차보증금이 예전 임차인의 보증금 보다 낮아 집주인이 보증금을 추가로 마련해 이사나가는 세입자에게 돌려주어야하는 상황이 일어난 것이다. IMF 외환위기 당시 전세값은 집값 하락과 함께 꺾이는 듯싶었지만 그러나 1999년부터 2002년까지 66%나 오르면서 가뜩이나 힘들어진 서민들의 삶을 더욱 고통스럽게 했다.# 기업의 대대적인 구조 조정으로 실직한 가장들이 사업자금 마련을 위해 집을 팔고 전세로 거주하는 경우가 증가하고 집값 상승이 앞으로는 영원히 불가능할 것이라는 믿음이 확산되면서 집 구매를 꺼리는 분위기 속에서 전세 수요는 금새 회복되어 전세값이 다시 상승하기 시작하였다.
2000년대 초에는 전세주택의 월세 전환이 늘어나기 시작했다. 전세가가 매매가의 60%에 이르고 전월세전환율이 10%를 넘어선 상황에서 주택담보대출 금리가 낮아지자 전세가격 상승과 월세 전환 분위기는 오히려 전세 수요를 매매 수요로 전환시키게 되어 주택을 구매하는 사람들이 늘어나면서 집값이 급등하였고 전세의 월세전환은 수그러 들었다. 집값과 전셋값이 다 올랐지만 매매가의 상승속도가 더 커 2008년까지 매매가 대비 전세가의 비율은 40%이하로 급감했다.#
1997년 외환위기 전까지 한국은 12~15%의 금리에 오랫동안 적응되어왔다. 사람들은 그 수준의 금리를 기준으로 소비와 투자를 했고 부동산과 주식을 매입했다. 그러다가 1997년 외환위기를 맞아 이를 극복하고자 하는 정책으로서 금리를 대폭 낮추었다. 결국 금리는 이전보다 1/3 수준에 불과한 4~5%에 정착되었고 사람들은 이에 맞춰 다시 포트폴리오를 조정하기 시작했다. 낮아진 금리로 소비 및 투자 증진을 기대했지만 부작용으로 주택 구매를 부추겨 전세 수요를 매매수요로 전환시킴으로써 부동산 가격을 급등시켰다.
1998년 외환위기 이후 김대중 정부는 경기부양을 위해 소비자 금융을 대폭 확대#하면서 서민들도 은행에서 집살 돈을 빌리기가 쉬워졌고, 전세의 대체재가 될만한 금융권 장기모기지 상품이 등장하였다. 외환위기를 전후해 이자율이 급속히 하락하게 되고 90년대 초반부터 하향세였다가 96년 들어 조금 오를듯 했던 부동산 가격도 하락 반전해 전세가 사라질것이라는 예측이 많았지만... 2000년대 초반 들어 부동산 시장이 급속한 호황을 누리면서 낮아진 이자율을 통한 대출을 짬뽕해서 집을 계속 늘려나가는 방식이 각광(?)을 받아 집으로 뻥튀기하는 방법의 대표주자로 급부상하게 되었다.
2000년대 전세 시장의 특징은 대규모 재개발, 재건축 사업 때문에 국지적으로 전세가 변동 폭이 컸다는 점이다. 사업 착공 시 이주 수요로 전셋값이 폭등하다가 완공되어 입주할 시기에는 전세물량 증가로 전셋값이 급락하여 역전세가 나타났다. 이 때문에 이후부터 서울시는 재개발, 재건축 사업 인허가 과정에서 물량을 조정하여 이주 시기를 분산시키고 있다.[11]
2008년 리먼 사태로 IMF외환위기 당시보다 주택가격 하락폭은 적었으나 주택경기는 회복이 불투명한 상황이 되었다. 향후 인구구조변화에 대한 부정적 전망과 거시경제 불확실성이 겹치면서 집값이 하락할 것이라는 공감대가 강세를 이루었다. 2010년부터 이어진 주택시장 침체로 집 사는 것을 꺼리고 전세에 거주하는 분위기가 확산되어 전세가가 다시 상승하고 그동안 벌어져있던 전세가와 매매가 차이가 좁혀졌다.
이 당시 시장을 공급 측면에서 보면 집주인 입장에서는 금리도 낮고 주택처분도 안되니 전세를 공급할 유인이 적어져 2000년대 초처럼 월세나 반전세로 전환하는 경우가 늘어났다. 시중 예금 금리가 2%대에도 못미치는 데 반해 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환율은 6~8%대이기 때문이다. 결국 임대시장에서 월세주택의 비중은 2010년에 전세주택의 비중을 따라잡았다. 전셋값이 집값의 70%를 넘어서게 되면서 깡통전세 우려로 세입자들이 보증금을 돌려받을 수 있을 만큼만 목돈을 내고 나머지를 월세로 전환하는 반전세 전환 요구에 부응하여 전세공급은 더 감소해 갔다.
수요 측면에서 보면, 돈이 없어 전세로 살 수 밖에 없는 가구[12] 뿐 아니라 어느 정도 돈이 있어 집을 살 수 있음에도 전세로 거주하려는 수요가 추가되어 전셋값 상승은 더 커져갔다. 특히 후자의 경우 향후 집값이 오르지 않거나 떨어질 것 같아 집 구매 능력이 있음에도 굳이 집을 보유할 필요가 없다고 생각하면서 자녀의 학업, 직장 문제로 잠시 전세로 거주하려고 하는 경우가 증가하였고 또한 MB정부의 주택정책의 핵심인 반값 아파트로 대표되는 보금자리주택 분양 당첨을 노리면서 전세에서 대기하는 사람들이 추가되어 전세 수요는 더욱 증가하였다.
2012년 전후에는 부동산 시장 관련해서 일본식 침체설과 하우스푸어론이 가장 강하던 시점이다. 2012년 말에 출범한 박근혜 정부는 2013년 8월, 매매전환 유도정책을 내놓았다. 전세 수요를 매매로 돌려 주택매매 거래절벽을 해소하고 주택시장 정상화를 유도하는 '전월세 대책'을 내놓았다. 사실상 주택거래 활성화 대책으로 주택매입 여력이 있는 20대~40대 직장인과 다주택자가 주택 매입에 나설 수 있게 세금부담과 대출부담을 덜어주는 방안이었다. 주택을 살 여력이 있는 세입자들이 주택 매매를 꺼리는 대신 전세로만 몰리면서 전셋값은 치솟고 집값은 내려가는 부동산 시장의 이상현상을 어느 정도 정상화하겠다는 의도였다. 주택 취득세 인하, 주택담보대출 이자상환액 소득공제 대상 확대, 주택담보대출 LTV 최대 85%등을 내용으로 하였다.#
2015년에는 전세의 월세 전환이 증가하면서 서울 아파트 임대차 거래 중 전세 거래 비중이 65.3%로 저점을 찍었다. 임대차시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기적인 단계에 있다는 예측이 일반적인 견해가 되었다. 주택 경기 침체로 주택 구매 수요는 줄고, 저금리, 저물가, 저성장 시대에 들어 전세 보증금이라는 목돈을 받아도 큰 이득이 되지 않으니까, 임대인들은 금융권 주택담보대출을 이용해서 자금을 조달하고 월세를 받아서 수익을 더 확보하겠다는 전략이 일반화되기 시작한 것이다. 과거에는 주택금융이 발달하지 않아서 전세 세입자가 자금조달 창구 역할을 하였지만 2015년에는 제도권 금융사의 대출 제도가 잘 발달돼 있어 굳이 세입자에게 의존할 필요가 없다는 점도 전세 소멸론의 근거가 되고 있었다. 그러나 일시에 전세가 소멸될 것 같지는 않다. 당분간 월세 비중이 크게 늘겠지만 금액에 따라서 전세, 반전세, 월세가 공존하는 다층적 구조가 될 가능성이 있다. 집주인 입장에서는 전세보증금은 일종의 빚이다. 전세에서 월세로 바꾸려면 빚을 돌려주고 나서 그 돈을 월세로 내도록 해야 하는데 큰 대형 아파트 같은 것은 쉽지 않을 것이다. 그래서 서울 같은 데서는 고가가 아닌 주택은 월세로 넘어가는 현상이 나타날 것이다. 전세가 7000만원이라면 이것을 1000만원에 월 50만원으로 돌리고 싶다고 한다면 6000만원만 있으면 월세로 전환이 가능하니까 월세로 쉽게 넘어갈 수 있다. 더 큰 금액은 월세로 넘기기 쉽지 않으니까 일부는 전세, 일부는 월세인 반전세로 남아 있을 가능성이 있다. 그러나 고가주택은 월세로 넘기려면 목돈을 마련해야 하기 때문에 월세전환이 쉽지 않아서 당분간 전세로 남아있지 않을까 예상된다.[13].
그러나 2016년 이후, 부동산 시장이 급등하고 LTV 규제가 강화되면서 전세 거래 비중은 다시 올라가기 시작하였다. 2015년에 65.3%로 최저점을 찍었던 서울 아파트 전세 거래 비중은 2019년에 72%까지 반등하였다.# 부동산시장이 반등하면서 주택에 대한 투자 수요가 늘어났지만, LTV 규제로 인해 금융권에서 투자 자금을 조달하기 힘들어진 투자자들이 전세 시장에서 자금을 조달한 것이다. 또한, 세입자 입장에서도 역대적인 저금리로 인하여 월세 거주보다는 전세자금대출을 통한 전세 거주가 이익이 되었기 때문에 전세를 선호하게 되었다. 이러한 상황 하에 2018년 8월에는 정부에서 전세자금대출에 필요한 전세자금보증을 부부합산 연소득 7천만원 미만으로 제한한다고 하자, 수도권 맞벌이 가구 중심으로 맹반발을 하여 전세자금보증 제한 계획을 철회하기도 하였다. #
2020년에는 임대차 3법에 계약갱신청구권이 포함될 예정이라는 소문이 돌자 전세 매물 감소를 우려하여 시장에서 전세값이 급등하였다. 임대차 3법은 7월 31일에 시행되었으나, 본래 목표와는 다르게 시장에서 전세 매물이 실종되면서 전세값이 폭등하고있는 상황이다.#
2.2. 긍정적 측면
세입자 입장에서는 월세보다 전세를 얻는 것이 유리하다는것이 일반적인 의견이다. 전세는 보증금만 내면 관리비 외에 추가로 들어가는 돈이 없지만 월세는 보증금과 관리비 외에도 다달이 시중은행 대출 이율 보다 높은 월세를 내야하기 때문이라는 것이다.
특히 금융 지식이 부족한 무주택 사회초년생들의 경우 목돈을 모아야 할 시기에 월세 내느라 돈을 못 모으면 급여 적은 사람은 자기집 없이 계속 세입자 되는거다. 전세금이 부족할 때는 전세자금대출을 받아서라도 전세로 사는 것이 월세보다 유리하다. 전세자금 대출이율이 시중은행의 일반적인 대출 이율 보다 낮기 때문에 전세자금 대출을 받는 것이 월세를 내는 것보다 경제적이다. 세입자의 나이, 연봉(저연봉 버팀목 전세대출, 청년전세대출 등)이나 상황(신혼부부 전세대출 등)에 따라 정책적으로 저금리 전세자금 대출도 시행되고 있으므로 대상이 되면 이를 이용하는 것이 월세로 사는 경우에 비해 일반적으로 내집마련 목돈만들기에 훨씬 유리하다.
선진국이 모두 월세고, 전세계 거의 모든 나라가 월세 제도가 기본이니, 우리나라가 월세로 바뀌면 주거 문화가 선진화되는 것으로 생각하는 사람들이 있을 수 있으나 이는 큰 착각이다. 전세가 월세로 대체된다는 것은 없는 사람들이 치솟는 주거비 때문에 더 고통을 겪어야 한다는 것을 의미한다. 전세보다 월세로 살 때 자금부담이 훨씬 많으니까 그럴 수 밖에 없다. 가령 한달에 월급 300만원 받아서 월 100만원 낼 세입자가 과연 얼마나 될 것인가. 월세를 내는 사람들은 마음대로 아플 수도 없다는 얘기가 있다. 월세로 살면 돈을 언제모아서 집을 사느냐는 하소연을 하는 사람도 많다. 월세는 자금 축적 기능이 없기 때문이다. 길바닥에 돈을 뿌린다고 생각한다. 전세는 자금을 모아서 나중에 집도 사고 하는 내집마련을 통한 중산층으로 올라가는 사다리 역할을 하지만 월세 제도는 이러한 역할을 하지 못한다. 임대차형식이 전세에서 월세로 바뀐다는 것은 그만큼 세입자의 주거비부담이 많아진다는 것, 세입자의 부(富)가 집주인으로 이전된다는 얘기다.
국민들의 주거 복지 주거안정을 위해 정부 재정으로 모두 공공 임대 주택을 주면 좋겠으나, 천문학적인 돈이 든다. 세금을 몇배로 올려도 한계가 있다. 그래서 주택 수요를 충족시키기위해 민간 부분이 집을 짓고 사서 세를 주게 하는 것이 필요하다. 외국은 이 민간이 거대화된 임대 회사가 대부분의 주택을 소유하고, 일부 부자들이 수십채씩 소유해서 임대주는 구조다. 한국은 1주택자, 2주택자, 다주택자, 소수의 수십, 수백채 소유자들이 임대해 주는 구조다. 그나마 개인 다주택자가 다수이고 전세 제도 있는 한국식 구조가 해외처럼 거대 임대 회사가 중심이 되며 월세 제도 위주인 구조보다 서민 입장에서는 주거 부담이 적다.
한국이 여타 선진국 대도시 보다 월세가 저렴한게 전세라는 특이한 제도(경쟁재)가 있어서라는 분석도 있다.
2.3. 부정적 측면
세입자 입장에서 전세 보증금 미반환 리스크가 있다. 임대인의 파산, 사망, 이혼, 교도소 수감 등 다양한 사유로 전세보증금 반환이 지연되거나 일부 돌려받지 못하는 위험이 있다. 월세 보증금[14] 은 소액이지만, 전세금 같은 경우, 큰 돈이라서 만약 반환이 지체되거나, 이를 다시 돌려 받지 못한다면, 세입자의 인생이 완전히 바뀔 정도로 받는 타격이 어마어마하다. 주택임대차보호법의 보호를 받는 전세 계약이나, 전세권을 등기한 경우 후순위 전세가 아닌 한 전세보증금 손실 가능성은 낮은 편이지만, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 전세계약은 집주인의 사정에 따라 전세보증금 손실 가능성이 있는 편이다. 이러한 문제점을 보완하기 위하여 정부에서 정책적으로 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등 공적 기관을 통한 '''전세 보증 보험'''이라는 금융 상품을 장려하고 있다.
전세가 부동산 투기와 주택 가격 상승을 부채질하기 때문에 집값이 인구와 수요에 비해 지나치게 오르게되며, 장기적으로는 주택 임차인에게는 매우 불리한 것이라는 시각이 있다. 임대인이 전세금을 투자 자금으로 활용해서 또 다른 주택을 구입하는 식으로 여러 채의 주택으로 불려나가면 주택 가격이 인구와 수요, 물가 상승률(또는 소득 상승률)에 비해 비정상적으로 가격이 오르고 거품이 끼기 때문에 결국 무주택자가 주택을 구매하기가 어려워 진다는 것이다.[15] 자세한 사항은 갭 투자 문서 참조.
다만 이런 주장이 설득력을 얻으려면 2020년대 한국 주택 가격, 즉 '''수십 년간 전세 제도를 지속해온 결과''' 한국의 주택 가격이 다른 비슷한 수준의 국가들 대비로 더 높아졌다는 것이 입증되어야 하는데 한국의 주택 가격이 다른 국가들보다 특별히 더 높다는 증거는 없다는 반론이 있다. 대한민국은 정부에서 지속적으로 신도시를 개발해 아파트를 대규모로 공급하는 방식으로 물량 공세를 했으니 주택 가격이 안정적이라는 주장이 있으나, 2020년 기준 서울 주택보급률은 95% 수준이고, 경기도 주택보급률은 101% 수준으로 주택 공급이 부족한 상황이다. [16]
전세 제도가 엄연히 사금융 역할을 하고 있음에도 가계 부채 통계에는 포함되지 않아 한국의 가계부채가 과소 계상되고 있다는 주장도 있다.#한국의 가계 부채는 전세 보증금을 포함하지 않고도 이미 주요 국가들 가운데 상당히 높은 수준인데 전세보증금까지 포함하면 세계 최상위권이 된다.
투자의 관점에서 보자면 전세금이라는 부채를 얻어서 레버리지를 일으켜서 자산을 소유하고, 그 자산의 가격 상승으로 투자원금 대비 많은 수익을 얻는 갭 투자가 가능해지는데, 디레버리징이 발생하게 되면 전세금을 돌려줄 수가 없어서 해당부채에 대한 채권이 부실채권이 된다. 간혹 언론에 나오는 주택 수백채를 소유한 사람이 전세금을 돌려주지 않고 잠적해서 다수의 세입자가 피해자가 되는 현상이 이런 부채 관점에서의 위험요소이다. 이것이 어떤 이유에서라도 전세를 기반한 다주택자들에게 공통적으로 발생할 경우, 전체 주택시장의 폭락을 일으킬 수 있는 위험이 존재한다. 이것이 사금융이 아닌 메이저 금융사를 끼고 과도한 파생상품을 만들었을때 발생하면 나타나는 현상이 서브프라임 모기지 사태이다. 자세한 사항은 갭 투자 문서 참조.
전세는 목돈이 필요하기 때문에 사회 초년생한테 불리한 제도라는 의견도 있다. 특히 결혼 적령기인 20대/30대 젊은층의 경우, 자력으로 전세를 얻는 것이 쉽지 않으며, 한국의 저출산 문제와도 연결된다. 부모 세대에서 결혼 적령기 자녀(특히 남성)에게 괜찮은 아파트 전세 자금 정도는 지원해 줄 정도의 넉넉한 가정 재정 상태가 아니라면, 결혼이 어렵기 때문이다. 신혼집으로 월세보다 전세를 선호하는것이 한국의 문화이기 때문이다. 그 때문에 전세 자금 대출 제도가 마련되어 있으나, 대출에 수반하는 이자를 내야한다.[17]
정부 입장에서도 전세가 자가보유율을 떨어뜨리는 것 때문에 부정적인 입장이다. 전세를 할 경우, 일단 종합부동산세를 내지 않아도 되고, 재산이 축소되어 보여 재산세도 덜 내게 되어 다주택자가 될 게 아니라면 너도 나도 매매를 안 하고 전세를 하여 자가보유율과 점유율이 낮아지게 되는 것. 실제로 대한민국은 주택보급률에 비해 보유율과 점유율이 꽤 낮은 편이며 정치인들도 그러한 이유로 전세를 없애버리려 하고 있다.
3. 21세기에도 전세가 정착한 이유
전세는 원래 20세기 대한민국 개발독재 시절 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였다.
그러나 21세기에는 상황이 변하였다. 외환위기 이후 장기 모기지론이 등장하는 등 주택금융이 발달하였고, 전 세계적인 저금리를 타고[18] 예금금리는 0%~1%대까지 떨어졌고 대출금리도 높아봐야 2%인 시대가 도래하였다. 그럼에도 전세는 여전히 대한민국에서 보편적인 임대차 거래 유형이다. 왜 이렇게 남았을까?
기본적으로 전세는 '''사금융'''이다. 집주인이 은행이나 제2금융권같은 제도권 금융 업체를 사용하지 않고 사인 간 계약을 통해 부동산을 담보로 현금을 조달하는 '''대출'''이다. 이는 사금융이기 때문에 집주인이 세입자에게 조달하는 금리는 제도권 금융 업체 금리보다 높다. 이전 버전에는 전세는 제로금리로 대출을 받는것이라는 식의 서술이 있었으나, 집주인이 아무 대가 없이 돈을 빌리는것은 아니다. 집주인은 전세라는 사금융으로 세입자에게 돈을 빌리고, 그 대가로 세입자에게 '''임차권'''을 내어주는 것이다. 다시 말하자면 집주인은 전세로 현금을 조달하는 대가로 '''주택의 월세만큼의 이자를 세입자에게 지불하고 있는것이다.''' 시장에서의 전세와 월세 사이의 전환 비율은 지역마다 다르지만 2020년 10월 약 연 6% 전후이다. 이 점에 동의하지 않으면 모든 전세 관련 논의는 헝클어질 수밖에 없다.
아래 문단에서는 집주인 입장과 세입자 입장을 구분해서 서술한다.
3.1. 임대인(주택 소유자)
임대인(주택 소유자) 관점에서, 전세 or 월세의 선택지에서 전세 제도를 선택해서 주택을 임차인(세입자)에게 빌려주는 이유를 알아보자.
3.1.1. 대규모의 투자 자금 조달
전세계 어딜 가도 집은 인간 생존에 가장 중요하면서도 가장 단가가 비싼 필수 재화에 해당한다. 즉 주택은 거액의 자본을 조달해서만 구입이 가능한 상품으로, 금융시장이 발달한 선진국에서는 주택금융을 통해 주택을 구입하는것이 일반적이다. 그러나 손재영(2004)에 의하면 한국에서는 IMF 당시까지만 해도 제도권 주택금융시장은 사실상 없었다고 할 정도로 정부의 주택금융 공급 정책이 제한적이었다고 하며, 이러한 상황 하에서 대규모의 투자 자금을 조달할 수 있는 전세 제도가 발달한 것이다.
그렇다면, 주택 금융이 발달한 현재까지 전세 제도가 유지되고 있는 이유는 어떻게 설명할 수 있을까? 자기자본이 부족한 임대인이 임대사업을 하기 위해서는 주택담보대출을 받아서 월세를 내주는 방법과, 전세를 통해 자금을 조달하는 방법이 있다.
어느 쪽이 집주인에게 유리한지 시뮬레이션을 해보자. 집주인의 투자액이 매매가-전세가 만큼 현금을 투자한다고 가정할 경우 전세를 내주었을 경우 월 수익은 0원이다. 한편, 전세가액만큼 대출을 받아서 월세를 내줄 경우 집주인의 수익은 '월세-대출이자'가 되나, 2020년 시장 전월세전환율은 6% 수준이고, 대출금리는 2% 수준이기 때문에 집주인은 매년 전세가액의 4%만큼 수익을 거둘 수 있게 된다. 즉, 집주인 입장에서는 전세를 내주게 되면 월세를 내주었을때 얻을 수 있는 기대수익을 얻지 못하게 되는 것이다(!)
그렇다면 집주인은 왜 손해를 보면서 전세를 내주는것일까? 2020년 한국에서는 선진국 대비 과도한 주택담보대출 규제가 이루어지고 있다. 다주택자는 주택담보대출을 받을 방법이 없으며, 1주택자라도 수도권 주요 지역에서는 LTV 규제를 통해 대출 한도가 40% 이하로 제한되어 있어 금융시장에서 주택 매입 자금을 조달하는것이 용이하지 않은 상황이다. 선진국 집주인이었다면 은행에서 자금을 조달해서 월세를 내준다는 선택지가 가능하지만, 주택금융 규제가 강한 한국에서는 은행에서 자금을 조달할 길이 없기 때문에 울며 겨자먹기로 전세를 내주는것이다.
이것이 주택 금융이 발달한 21세기에도 전세 시장이 유지되고 있는 가장 큰 원인이다.
3.1.2. 임대료 체납 리스크 해소
주택임대사업에는 항상 세입자가 임대료를 체납할 리스크가 존재한다. 그러나 주택의 특성상 임대료를 체납했다고 바로 임차인을 내쫓을 수가 없으며, 명도 소송과 강제퇴거명령, 강제집행을 하여야 임차인을 내쫓을 수 있다. 일반적으로 명도소송에 앞선 점유이전금지가처분 신청에 1개월 가량이 소요되며, 명도소송은 4~6개월 가량 소요되며 사정에 따라서는 1년 이상 걸릴 수 있다. 그래도 임차인이 버티고 있으면 강제집행을 신청하게 되는데 여기에 2개월 가량이 소요되기 때문에 최악의 경우 1년 이상 임대료를 받을 수 없으며, 소송 및 행정 절차에 수반하는 비용도 추가로 들어간다. 하지만 전세의 경우 매월 지불받는 임대료가 0원이기 때문에 이러한 임대료 체납 리스크가 아예 존재하지 않는다는 장점이 있다.
3.1.3. 공실 리스크 감소
전세의 경우 2년 계약이라고 하더라도 협의 하에 다음 세입자가 구해질 때 나가는것이 관례이다. 왜냐하면 거액의 전세보증금을 현금으로 바로 반환해줄 능력이 있는 집주인은 극소수이기 때문에 관행적으로 다음 세입자가 지불한 전세보증금을 현 세입자에게 지불해주는 시스템이 정착해 있기 때문이다. 이러한 시스템 하에서 전세는 월세 대비 공실 리스크가 극히 낮으며, 세입자 또한 일반적으로 전세를 월세보다 선호하기 때문에 다음 세입자를 찾기가 편하다는 장점도 있다.
3.1.4. 절세 효과
임대 소득은 과세 대상이다. 월세의 경우 9억원 초과 주택의 경우 1주택자부터, 9억원 미만 주택의 경우 2주택자부터 과세를 하게 되는데 전세의 경우 주택 가격에 무관하게 3주택자부터 과세 대상이 되어 절세 효과가 있다. 또한, 전세의 경우 전세보증금에 대한 이자를 간주임대료로 가정하여 과세하게 되는데, 세법상 간주임대료는 1.8% 수준으로 시중 전월세 전환율 대비 극히 저렴한 수준에 책정되어 있다.
3.2. 임차인(세입자)
앞서 임대인(주택 소유자)의 원인을 살펴보았다.
그럼 임차인(세입자)의 관점에서 알아보자. '임차인도 전세를 통해 받는 이득이 있으니까 전세가 활성화된 것이다'라고 추측할 수 있다. 임차인한테 월세가 유리했으면 전세 문화는 정착하지 않고 다른 나라처럼 월세를 통한 임대차 거래만이 존재했을것이라는 의견. 대한민국의 전세 문화가 현 형태로 전국적으로 정착한 것은 1970년대까지 거슬러 올라가며, 21세기에도 전세는 여전히 전체 주택 임대차의 50%를 차지하고 있는 주류 방식이다. 이 관점은 임차인 입장에서도 전세의 거주 비용은 월세의 거주 비용보다 저렴하며, 재산 형성 작용 등에서도 유리한 점이 있기 때문에 정착한 것이라고 보는 입장이다. 임대인과 임차인이 갑을관계이기 때문에 임차인에게는 선택권이 없다는 주장도 있으나, 임차인은 자가 매입과 월세 거주, 전세 거주 중 상황에 맞게 선택을 해서 계약을 체결할 자유가 있기 때문에 이러한 주장은 타당성이 낮다.
3.2.1. 월세 대비 저렴한 거주비
전세를 월세로 전환할때 적용되는 전월세 전환율이 시중 금리 대비 훨씬 높기 때문에 결과적으로 세입자 입장에서 전세가 월세에 비해 저렴한 주거 형태가 된다. 2020년 10월 법정 전월세 전환율은 2.5%로 규정되어 있으나, 이는 계약갱신청구권 사용 이외에는 강제성이 없는 선언적인 수치에 불과하며, 주택시장에서의 실질 전월세 전환율은 6% 전후이며, 지역에 따라서는 8%를 초과하기도 한다. # 전세대출 금리가 2% 전후라는걸 생각해보면 월세 거주 비용이 전세 거주 비용의 3배 이상 비싸다. 1억원어치의 전세보증금을 월세로 지불하면 월 50만원을 지불하여야 하지만, 전세 계약을 맺고 금융권을 통해 자금조달을 하게 되면 월 20만원도 되지 않는 돈으로 해결할 수 있다.
3.2.2. 재산 형성 기능?
3.2.2.1. 긍정적 의견
월세에 비해 전세가 가지고 있는 핵심적인 장점이다. 이것 때문에 대한민국에서 대부분의 세입자가 전세 거주를 월세 거주보다 선호하여 아직까지 전세가 살아남아 있는 것이다. 2020년 전세보증금은 최소 억대의 큰돈이다. 세입자는 이런 큰돈을 전세 보증금이라는 명목으로 집주인한테 신탁함으로써 전세 입주기간(2년)동안 자금을 묶어놓을 수 있으며, 이 대가로 임대인에게 거주권을 지급받을 수 있다. 집주인에게 지급받는 거주권은 월세 금액으로 평가할 수 있는데, 이를 전월세 전환율이라고 한다. 시장에서 전월세 전환율은 6% 전후로 평가받고 있다. 즉, 전세에 거주하는것은 집주인에게 연 6% 이율로 돈을 빌려주고 월세에 거주하는것과 마찬가지인 것이다.
사람은 현금을 가지고 있으면 알게 모르게 돈이 새어 나간다. 월급을 받으면 신용카드 돌려막기로 나가요~ 하는게 일상이다. 이러한 현금 유출을 막기 위해 목돈을 예치하는 은행의 상품으로 정기예금이 있지만, 금리가 낮기 때문에 전세에 비하면 세입자에게 불리한 상품이다. '''전세보증금을 은행에 정기예금으로 예치해도 그 이자로 같은 수준의 집을 월세로 구하는것은 불가능하다.''' 게대가 정기예금은 전세에 비해서 절약 기능 또한 떨어진다. 은행에는 중도 해지 불가 상품이 없기 때문에 급전이 필요하면 예금이나 적금을 중도 해지하는 경우가 많기 때문이다. 그러나 전세는 2년동안 중도 해지가 사실상 불가능하다. 정말 급하게 이사를 가는 것이 아닌 이상 계약기간을 꽉 채우는 것이 일반적이다. 세입자는 2년동안 목돈을 안정적으로 저축해두는 것이 가능하혀, 심지어 그 기간동안 주거 문제도 해결된다. 사실상 전세가 재테크의 역할을 하는 것이다.
한편 월세는 다달이 자신의 월급 중 상당 부분을 집주인한테 상납하여야 하고, 이러한 자산 형성 기능은 전무하다. '''다회성 고정 지출'''만 생기는 것이다. 이러한 이유로 '''한번 월세는 평생 월세'''라고 하면서, 전세 거주를 선호하는 것이다.
3.2.2.2. 부정적 의견
먼저, 전세보증금만한 목돈이 있다면 전세 거주 대신 다른 투자처에 투자하는것이 재산 형성에 유리하다는 주장이다. 외곽 지역의 부동산 가격은 도심지 전세보증금보다 저렴하니, 도심지에 전세로 거주하지 않고 그냥 변두리쪽의 저렴한 주택이나 토지를 구입한다는 선택지가 있다. [19] 또한, 1990년대 부터는 금융업 (은행, 인터넷전문은행 ,보험, 증권사 ,신용카드, 투자신탁 등)이 대거 발달하였기 때문에, 돈을 모으려는 목적이면, 적금이나 연금보험을 들어도 되며, 은행이나 우체국에 예치를 하거나, CMA 상품을 이용하거나, 투자할 생각이면, 전세금 낼 돈으로, 안전 자산 (국채, 미국 달러, 일본 엔, 금 ,우량 주식)에 투자해도 된다.
거액의 전세 보증금을 계약기간동안 묶어놓게 되면 불안하기 때문에 전세가 재산 형성에 유리하지 않다는 주장도 있다. 세입자는 전세 기간 내내 심리적으로 불안한 마음을 가지고 스트레스를 받아야 하며, 전세 보증금을 반환받을시에도 임대인이 제때 보증금을 반환할지 전전긍긍해야 한다. 전세금을 돌려받기 전에 주택 소유자가 파산, 사망, 이혼 등으로 재산 분할이나 상속권 분쟁 등에 휘말려서 전세금 반환이 상당히 지체될 수도 있고, 최악의 경우에는 임대인이 처음부터 아예 작정하고 전세 사기를 치고 도주할 가능성도 있다.
전세를 일종의 투자상품으로 보고 회사채와 비교해 보았을 때도 전세가 유리한지는 의문이다. 2020년 기준으로 전월세 전환율 5.9%는 한국기업평가기준으로 BBB등급 3년 만기 채권의 수익률보다 약간 낮은 수준인데 # 3년 만기 BBB등급 채권의 역사적 부도율은 1.6%# 이고 1998년~2019년 기간 중 가장 부도율이 높았던 2013년에는 3.57%이다. 그에 비해 HUG기준으로 2019년 전세보증보험 사고율은 3.43%인데# 이는 2013년의 3년 만기 BBB등급 채권 부도율 3.57%와 크게 차이가 나지 않는 수치이다. 다만 전세의 경우 전세보증금반환보증 제도가 발달하여 있어 반환보증에 가입하면 0.15% 전후의 보험료로 원금을 100% 지킬 수 있다. 반환보증 제도를 통하여 채권보다 훨씬 안전한 상품이 되는것이다. 전세보증금반환보증의 사고율 대비 보증료가 낮은 이유는, 전세는 반환 지연이 일어나더라도 대출이 껴있지 않은 한 시간이 지연되더라도 대부분의 경우 원금 100% 반환이 가능하며, 대출이 껴있어서 경매에 넘어간다 하더라도 임대차보호법 덕분에 소액보증금최우선변제나 배당금 등으로 절차는 번거로울지연정 원금의 대부분을 반환받을 수 있기 때문이다. 채권은 부도나면 그냥 휴지조각이 된다.
또 전세로 돈이 묶이는 것은 환금성이 떨어진다는 것으로 엄연히 단점에 해당된다. 환금성이 떨어지는 것이 경제적으로 비합리적인 행동을 방지해주는 경우가 있을지 몰라도 투자상품의 매력도는 투자자가 어느 정도 경제적 합리성을 갖췄다고 가정하고 판단해야하기 때문이다. 환금성이 떨어지는 것이 그 자체로 장점에 해당된다면 은행이 예금자의 낭비를 방지해준다는 명목으로 정기예금금리를 수시입출금 금리보다 낮게 잡는 것도 가능할테지만 현실에서 이런 일은 일어나지 않는다.
이러한 문제점이 있어서 정부에서 정책적으로 한국주택금융공사나 주택도시보증공사를 통해서 전세보증금반환보증을 도입하였으나, 세입자 입장에서는 추가적인 금액을 부담하여야 한다.
3.2.2.3. 부정적 의견에 대한 반론
위 문단에는 전세보증금만한 목돈으로 다른 투자상품에 투자하는것이 유리하다는 주장이 있으나, 전세는 집주인에게 돈을 빌려주고 거주권을 받는 거래 형태이다. 전세 대신 다른 투자수단에 투자를 하는것이 전세보다 유리하기 위해서는 그 투자수단의 수익으로 안정적인 거주권을 확보할 수 있어야 한다. 전세보증금만큼 투자하여서 투자수익으로 동일 물건의 월세를 초과하는 수익, 즉 시중 전월세전환율을 초과하는 수익을 '''안정적으로''' 얻을 수 있어야 전세보다 유리한 상품이 되는것이다. 2020년에는 저금리에도 불구하고 시중 전월세전환율은 5.9%에 달하고 있으나,# 위 문단의 예시로 든 상품 중 이를 만족할 수 있는 금융 상품은 존재하지 않는다.
또한 적금과 연금같은 간에 금융 상품은 중도해지 욕구에 매우 취약하며, 주식과 같은 투자상품은 말할 것도 없다. 2014년 나온 한국금융투자협회의 논문에 따르면, 한국 국민들의 평균 주식 보유 기간은 단 1.3일이었다. 주식 투자자의 99.9%가 1일 내로 주식을 샀다가 처분하는 데이트레이딩을 하는 것으로 나타났다. 데이트레이딩을 지속하면 재산 형성은 커녕 증권사에 수수료(거래시마다 0.015%), 정부에는 증권거래세(거래 시마다 0.3%)를 뜯기고 개인투자자는 엄청난 손해[20]를 본다. 그래서 한국에서 부동산으로 돈 번 사람은 있어도 주식으로 돈 번 사람은 거의 없는 것이다. 장기 투자를 안 하니까.
전세 살 돈으로 외곽 지역의 저렴한 부동산을 구입하면 된다는 주장은 도심지 거주로 얻을 수 있는 각종 효용을 무시한 주장이다. 저 문단에서 전세 거래의 대안으로 제시한 부동산 매매 거래는 각종 세금이 수반되기 때문에 주거 이전의 자유성이 떨어지며, 애초에 전세가 임차인에게 월세보다 유리한 점이 있어서 대한민국에서 전세라는 제도가 유지되고 있다는 주장에 대해 서술하는 문단에 전세 거주보다 주택 자가 소유가 더 유리하다라는 주장으로 반론을 펼치는것은 궤변이다.
임대인의 경제적 사정에 따라서 전세 보증금 반환이 지체될 수 있다는건 문장 그대로는 맞는 사실이지만, 현실적으로 원룸 등 일부 주거형태를 제외하면 흔한 케이스가 아니다. 집주인이 전세 보증금을 반환하기에 충분한 현금을 들고 있지 않더라도, 다음 세입자가 가져오는 전세보증금을 통해 이전 세입자의 전세보증금을 반환하는 케이스가 대부분이며[21] 전세 보증금 반환 지체는 공실률이 높아서 다음 세입자가 제때 들어올 가능성이 낮은 원룸 등을 제외하면 흔한 케이스가 아니다.
3.2.3. 안정적인 주거형태에 기반
대한민국에서 월세 매물이 많은 곳은 주로 원룸이나 다가구주택 등 등기부등본상으로 세대별 구분등기가 되어있지 않아서 전세보증금에 대한 안정성이 떨어지는 주거 형태에 많다. 이러한 주택은 기존 전세 계약이 얼마나 들어가있는지 세입자 입장에서 확인할 방법이 존재하지 않으며, 만일 경매에 넘어가게 된다면 경락금이 선순위 전세금과 대출금의 합을 하회한다면 소액임차인 최우선변제권 이내에 있는 보증금을 제외하고는 전세보증금을 일부 날릴 수 있어서 주의가 필요하다. 결과적으로 원룸이나 다가구주택 등은 자연스럽게 전세 거래보다는 월세 거래가 일반적이다.
한편, 빌라, 오피스텔, 아파트 등은 세대별로 구분등기가 되어있어 경매에 넘어간다고 하더라도 다른 호실을 신경쓸 필요가 없고, 선순위 대출금과 전세보증금의 합이 경락금보다 낮기만 하면 전세보증금을 전액 반환받을 수 있다. 전세보증금에 대한 안정성이 보장되는 주거 형태에서는 전세 거래의 비중이 높은 편이며, 특히 거주 수요가 높으며, 경락율이 높은 아파트의 경우 다음 세입자를 찾는것이 용이하기 때문에 전세 보증금에 대한 환금성이 높아 전세 거주 수요가 높은 편이다. 자세한 사항은 아파트/대한민국 참조.
3.3. 정부
경제 발전 과정에서 제조업 육성으로 성장해왔지만 금융 시장이 취약하고, 세원이 부족해 복지 정책도 제대로 굴릴수 없던 사정에서, 아파트 선분양제와 더불어 대한민국 주택공급과 서민주거안정에 기여한 것이 전세제도이다.
전세 제도를 통해서 임대인은 투자 자금을 조달할 수 있기 때문에 주택 금융 발달이 미진한 상황에서도 대규모 주택 공급을 할 수 있는 밑바탕이 전세 제도였다. 또한 전세 제도 하에서 임차인 또한 목돈을 강제적으로 모으게 되기 때문에 월세 대비 내집마련을 위한 장벽이 낮아져서 수많은 서민들의 내집마련을 도와주기도 하였다. 한편 전세 제도 하에서는 임차인의 임대료 부담이 적기 때문에 가처분 소득이 늘어나는 효과도 있다.
또한 전세는 주거 안정에도 많은 기여를 하였다. 월세와 전세의 가장 큰 차이는 임대인과 임차인 사이에 거액의 전세보증금이 왔다갔다 한다는 점이다. 월세 계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이기 때문에 제3자가 개입하기 어렵고, 임대인과 임차인간 분쟁으로 월세를 못받거나 못내거나 하면 바로 쫓겨나거나 안나가려고 버티는 과격한 분쟁양상으로 치닫기 쉽다. 김미화의 전설적 개그프로 쓰리랑 부부의 유행어인 집주인(지영옥):"방 뺴!",김미화:"못 빼!"가 괜히 유행어가 됐던게 아니다. 그정도로 임대차계약시장의 신용이 낮았다.
하지만 전세는 거액의 전세보증금을 통해서 임차인의 신용을 보증하고, 월세 체납 리스크를 0으로 만들어주었다. 게다가 전세 제도 하에서 임대인은 임차인을 함부로 내쫓을 수 없다는 부수적인 효과도 있다. 방을 빼게 하려면 거액의 전세보증금을 한번에 지금하여야 하기 때문이다. 분쟁 발생 소지가 큰 임대인과 임차인간의 관계를 거액의 전세보증금을 통하여 자연스럽게 해결해주는 제도가 전세 제도이다.
대한민국이 부강하고 민생안정에 적극적인 정부였다면, 강력한 주택임대차보호법을 통해서 임차인을 보호해주고, 저렴한 공공임대주택을 대량으로 건설하여서 주거 안정을 달성할 수 있었겠지만 경제성장기 대한민국 정부에는 이러한 능력도 없었고 의지도 없었다. 의지가 있었다면 광주대단지사건같은 참사가 날 리가 없다. 그래서 정부대신 민간으로 주택시장을 넘겨서 차선책으로 전세 제도가 서민 주거안정에 기여한 것이다.
이렇게 전세 제도가 서민 주거안정에 기여하기 때문에 주택 금융 제도가 발달한 21세기에도 주택금융공사의 보증을 통해 전세자금대출이라는 제도를 도입하여서 전세 제도를 장려하였다. 전세난 상황에서 임차인은 비싼 월세 대신 저렴한 전세대출을 통해 거주할 수 있게 된 것이다. 전세대출이 확대됨에 따라 임대인과 임차인 사이에는 거액의 전세보증금 이외에도 은행과 한국주택금융공사]의 보증이 간접적으로 관계하게 되었다. 허술한 주택임대차보호법의 약점에 시중은행과 공적 보증기관이 끼어서 간접적으로 양측의 보증을 서주는 효과가 있기 때문에 임대인, 임차인 모두 리스크를 줄일 수 있게 된 것이다. 정부입장에서 공공주택 세울 세금이 없어 서민 주거권보장도 못하고, 주택임대차보호법의 제대로된 개선과 엄격한 적용이 전혀 되지 못한 탓에 그나마 이런 식으로 전세제도를 이용해 서민 주거권을 간접적으로 관리가능했던 것이다. 전세가 엄연히 사금융성격을 띄고 있음에도 불구하고 정부가 전세대출이 대부분인 가계부채에 대해서 어떻게든 부실폭발을 막으려고 하는 것은, 이 전세제도의 구조를 이용해 정부가 자기돈을 들이지 않고 서민 주거안정을 보장해주지 않는한 정권유지가 불가능하기 때문이다. 정작 그렇게 오래 누적된 제도의 빈틈으로 인해 과연 지금의 전세제도가 정부의 적극적인 시장개입과 공공주택 건설 없이 시장에 맡길수 있는 수준인지는 의문이다.
물론 그로 인해 시중 은행은 전세대출이라는 가계 부채를 떠안는다고 대출이자를 안받는게 아니어서 결과적으로 임차인도 월세를 안내지만 매월 은행에 이자를 납부하며 수입의 적지않은 부분이 은행으로 빨려들어가고 있는 것이다. 다만 시장 전월세전환율보다 시장 전세대출 금리가 훨씬 저렴하기 때문에 임차인 입장에서 전세는 여전히 월세 대비 저렴한 주거 형태로 남아있다.
4. 향후 전망
전세는 기본적으로 '''부동산 가격이 계속 오를 전망이고 금융권 대출이 어려운 상황에서만''' 유지될 수 있는 특수한 거래 형태라고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 부동산 시장이 얼어붙던 2010년대 초반에는 향후 대한민국에서는 전세는 서서히 사라질 것이라고 전망하는 사람들이 많았다. 사실 선진국에서 대부분 월세의 형태로 임대차 거래가 이루어진다는것도 이러한 전망에 힘을 보탰다.
전세 제도 최초의 위기는 상기한 1990년대 말 IMF 대란이다. 8~90년대의 한국 경기는 (겉으로는)최고조에 달해 있었고, 부동산 열풍 또한 절정. 종자돈이 조금 있던 사람들은 은행권에서 쉽사리 대출을 받아(부동산 상승세를 감안하면 조금 더 이자가 높은 곳에서 빌려도 괜찮았다고 한다) 집을 사서 전세를 놓고, 전세금으로 또 집을 사서 세를 놓고, 그 돈으로 또 세를 놓고, 이런 식으로 10채가 넘는 주택을 보유한 부자도 많았다. 집값이야 끊임없이 오르니 돈이 필요하면 오를대로 오른 주택을 팔아버리면 그만. 수요도 많아서 비싼 값에 금방 금방 팔린다. 그리고 IMF가 터지면서 경기가 꽁꽁 얼어붙고, 부동산 매매도 얼어붙고, 전세 기간 끝나가는 세입자는 전세금 반환을 요구하고. 그걸 주지 못해서 파산하고. 파산해서 한강 가고. 가히 절대적이었던 부동산 불패 신화에 통렬한 한 방을 먹은 시기였다. 그러나 이 추세도 2000년대 초반 경기 부양책의 일환으로 또다시 부동산 경기가 과열되면서 되풀이되었고, 2008년이 오기 전까지는 역시 전세가 대세라는 데에 누구도 이견이 없었다.
서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 시장이 급속히 침체되며 전세금이 미칠 듯이 뛰고, 그나마도 물건이 없어서 못 구하는 상황이 오자 이런 추세라면 정말로 전세가 사라질 지도 모른다는 예측이 많았다. 과거에는 집값 상승을 노리고 전세를 끼고 집을 사서 소유권을 확보하는 형태가 많았으나, 집값 상승세 둔화 및 저금리 등이 겹치면서 전세를 놓아서 시세차익을 노리기 보다는 월세를 놓아서 매달 고정 수입을 받아먹는것이 유리하기 때문이다. 저금리 시대에 은행 대출도 쉬웠으니 집 주인들은 당연히 전세보다 월세를 선호하게 된 것이다. 물론 세입자 입장에서는 집 주인에게 매달 월세 낼 바에는 은행 대출 받아 전세 들어가는게 부담이 덜하니 전세를 선호하는 게 당연하지만 말이다.
2012년부터 2015년까지는 부동산 시장에서 전세가 급격히 사라지고 반전세를 거쳐서 월세로 급격히 대체되는 현상이 사회 문제가 되었다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 상승세에서 한번 꺾여가지고 하락세로 전환하자, 집을 사려는 수요자들이 집을 살 생각은 하지 않고 집값이 더 떨어질 것으로 예상하며 전세를 전전하면서 버티기에 돌입했기 때문이다. 한편 부동산 호황시절 대출을 끼고 집을 샀던 집주인들은 집이 팔리지 않으면서 대출 이자부담이 목을 죄기 시작했고, 결국 월세로 이자부담 및 시세차익 손실을 세입자에게 전가하며 역시 버티기에 돌입한 것이다. 즉, 전세 수요는 넘쳐나는데 공급은 멸종에 가까워지고 있었던 것이다. 2013년에는 급기야 전세금이 주택 매매 가격보다 더 높은 물건이 등장하기도 하였다. 기사 배보다 배꼽이 더 큰 이런 경우가 가능한 이유는 주택을 구입할 경우 부담해야 하는 각종 세금[22] 등의 비용부담, 무주택자일 경우 누리는 혜택 등이 있기 때문이다. 하지만 이런 케이스는 이른바 로열층의 전세가가 1층 또는 꼭대기층의 매매가를 앞선 극단적인 케이스다. 전세가는 매매가*경락율보다 낮아야 전세보증금을 보전할 수 있기 때문에 매매가보다 높은 전세에 들어가는 세입자는 기본적으로 존재하지 않는다.
2015년부터 갭 투자의 활성화로 전세가 다시 부활하기 시작했다. 갭 투자는 대출을 적게 하기 위해서 전세로 레버리지를 땡기기 때문이다.
2020년 정부의 주택 담보 대출 규제로 특히 서울은 대출을 다 막아놨다시피한 상태다. 이에 갭투자가 일반 모든 국민들에게 개념부터 다 이해가 된 상태에서 전세를 이용해 집을 사는 매매가 성행한다. 이를 이용하여 20-30대들의 주택 구입 수요가 굉장히 급격하게 상승하였고, 전세보증금은 집을 사는데 도움을 주는 중요한 제도기 때문에 결코 향후 몇년은 전세 제도가 사라질 가능성은 없다 하겠다.
5. 법적 분류 및 규정
전세는 크게 두 가지 케이스가 있다. 민법에서 명백히 물권으로 규정하고 있는 '전세권'(물권적 전세)의 형태가 있고, 미등기 전세(채권적 전세)가 있다. 원래 민법의 입법자가 예정한 전세는 전자이지만, 일반적으로 전세라고 하면 오히려 후자를 지칭하는 경우가 대부분이다. 다만, 채권적 전세도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법에 의하여 물권적 전세에 가깝게 보호된다.
전세권과 전세 계약은 각각 해당 문서에서 참고할 것.
6. 유의 사항
월세, 고시원 등에 비해서 계약 시에 굉장히 '''주의해야 한다.''' 전세의 특성상 작게는 수천만 원대부터 많게는 억대의 목돈이 오가기 때문에 사기를 당했을 때 월세처럼 손해가 적지 않고, 나오면 장땡 혹은 쉽게 돈을 빼기가 어렵기 때문이다. 아무런 담보없이 개인에게 억대의 목돈을 맡기는 점을 외국인들은 매우 놀랍게 여긴다고 한다.
- 전세계약을 하기 위해 대면한 집주인이 등기부등본(2011년부터 등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었지만 여전히 등기부등본이라고들 부른다)에 적힌 집주인과 동일인인지 확인해야 한다. 신분증을 위조하여 돈만 받고 튀는 사기 케이스가 있다.
- 대출이 많은 전셋집은 피한다. 등기부등본을 떼보면 은행대출이, 채권자 현황 등이 다 적혀있다. 집주인이 사업을 실패한다든지 대출금을 못갚는다든지 할 경우 집이 경매로 넘어갈 경우 경매에서 집을 판 대금이 등기부등본 상에 앞 순위 채권자부터 돌아가기 때문에 후순위인 전세세입자는 전세금을 한 푼도 못받을 수도 있다. 전세 들어갈 날 보다 먼저 대출받은 내역(선순위 근저당)이 있으면 주의해야 한다. 또한 선순위 근저당이 많은 집에 전세를 들어가면 내가 급히 이사를 가야해서 그 전세를 빼려고 할 때 사람들이 그 집에 전세 들어오기를 꺼려하므로 뒷 세입자를 못 구해 고생할 수도 있다.
- 전세 잔금을 치르고 이사를 했으면 바로 전입 신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 그렇게 해야 전세 입주 이후 그 집에 다른 사람이나 은행 등이 근저당을 잡더라도 내가 그들 보다 선순위가 되어 대항력(對抗力), 우선 변제권(優先辨濟權 )이 생긴다. 집주인의 협조가 없어도 등기부등본에 전세권을 설정[23] 기록한 것과 같은 효과가 있어 뜻하지 않는 일이 발생할 경우 후순위 채권자보다 먼저 전세 보증금을 받을 수 있다. 전입신고(轉入申告 )는 거주지를 옮길 때에 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 것을 말하고, 확정 일자(確定日字)는 전세 계약서 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자를 말하는데 주민센터에 전세계약서를 들고 가면 계약서에 확정일자가 적힌 도장을 찍어주고 주민센터에서 보관하는 장부철에 그 사항을 기록한다[24]. 이사를 가서 전입신고를 하기 전에 전세계약서가 작성되면 확정일자를 받을 수 는 있지만 전입신고일과 확정일자 받은 날 중 가장 뒤에 이루어진 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 '내가 이 집에 이사들어왔고 혹 이 집이 경매에 넘어갔을 때 배당순서는 이러이러하다'라는 것을 제3자들에게 알리는 전세 대항력과 우선변제권이 생긴다.[25][26] 따라서 이사한 날 전입신고와 확정일자를 바로 받아두자.
- 건물주를 영 못 믿겠다 싶으면, 전세금 보증 보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다.
- 집주인이 외국인이면 보증금을 먹튀할 경우 대처할 수 있는 방법이 거의 없으니(그나마 경매가 있지만 확실한 보전을 담보하지 못한다) 고르지 않는 것이 답이다.#
6.1. 전세 보증 보험
가장 확실히 '''전세금을 지키는 방법'''이다.
전세 기간 종료 후 30일 동안 전세금을 돌려받지 못하거나 경매로 넘어갈 시 보험금으로 전세금을 받을 수 있다. 물론 보험금이 보장하는 액수까지만 보험금을 받을 수 있기 때문에 유의하도록 하자.
'''주의할 것은 빌라 연립 다세대 주택의 경우 거의 보증 보험에 받아들여주지 않는다.''' 빌라의 전세가율이 아파트보다 극단적으로 높기 때문이기도 하며 임대인이 기존 임차인의 보증금을 돌려주지 못해서 차압에 걸려있는 경우, 신규 임차인들도 보증보험에 들 수가 없다.(극단적으로 돈떼먹히기 쉬워서일 가능성이 크다)
또한 계약 기간이 절반 이상 지난 경우 가입할 수 없다는 것도 단점이다. 그래서 만일에 보증보험을 들 거라면 넋놓고 있지 말고 빨리 들어두는 게 좋다.
6.2. 집주인 사칭 및 전세금 사기
가장 흔한 경우가 '''실제 전세금을 받은 사람이 집주인이 아닌 경우'''인데, 실제로 이런 대담한 수법을 쓸까 싶겠지만 판례상으로는 40년 이상 근절되지 않은 유구한 방법이니 가장 먼저 의심할 필요가 있다. 이 경우에는 집주인이 계약 당사자가 아니게 되어버리므로 세입자만 덤터기를 뒤집어쓰게 된다. 거기에 이 사기에는 공인중개사가 반드시 필수로 껴야 해서 일반 사람들은 눈뜨고 코베이는 사태가 벌어지는데. 전세를 계약할 때는 항상 해당 관청에서 등기를 떼어 집 주인을 명확히 확인하며, 계약 당사자가 서로 본인인지 확인해야 한다. 이 과정이 의외로 많이 생략되어 사기를 당하는 사람이 '''많다'''. 복잡해보이는 과정이지만, 해당 관청에 가면 정확히 설명해주고, 인터넷에서도 방법을 쉽게 찾을 수 있으므로 반드시 확인하자.
그 외에도 위의 수법과 비슷한 '''이중 계약'''. 한 집을 가지고 두 명에게 계약한 다음, 가짜 집주인은 도망가 버리는 것. 실제 TV매체에서 등장할 만큼 한때 유행했던 사기다.
그리고 대항력의 헛점을 이용해서 합법적으로 갈취하는 사례가 나오고 있는데.# 집주인이 설정한 근저당에 대항할 수있는 대항력은 전입신고 '''다음날'''에 된다는 맹점을 이용해서 전입신고 전날에 대출을 땡겨버린 뒤에 부도를 내버리면 전세보증금은 허공에 날려버리게 된다.
2010년대에는 위조 신분증을 이용한 사기가 적발되기도 했다. 월세계약 과정에서 받은 집주인의 정보로 신분증을 위조하고 집주인 행세를 하여 전세계약을 맺어 전세금을 가로채는 것이다. 이 사기에 피해당한 가구는 100세대를 넘는다. 하지만 피의자들은 이미 전세금으로 받은 40억이나 되는 돈을 다 써버려서 보상받을 길이 없는 상황이다.
위 링크에서 또 다른 사기가 적발되었는데 이번에는 '''기업형 사기조직'''으로 주모자를 두어 각 역할이 세분화되어 월세계약 담당, 신분증 위조, 집주인 역할, 중개인 역할로 나누어지고 주모자의 지시대로 움직인다. 또한 신분증 위조 뿐만 아니라 위조된 신분증(물론 신분증에 범인의 사진을 붙여놓는다.)으로 은행에서 발급받은 집주인 명의의 통장까지 사용하므로 꼼꼼하게 확인하는 사람들도 그대로 당할 수 밖에 없는 구조라는 것이다.
6.3. 집주인 도주, 파산
'''집주인이 전세금을 가지고 날아버리는 경우'''이다. 이를테면 집주인이 야반 도주를 한다든가. 자신의 집이 이름바 깡통 전세로 집주인이 갭투자를 하다가 경매에 넘어간다던가. 그렇게 흔한 일은 아니지만, 살다보면 별에 별일이 다 있다. 이는 개인적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라서 살면서 주인집의 상황을 어느 정도 파악하는 것이 중요하다. 법적 구제책(집주인을 상대로 '지급 명령'을 신청하는 것 등)에 대해서도 일단 돈을 들고 날아버리면 수천만원이 그냥 증발한다. 이런 경우 집이 경매에 부쳐질 경우 세입자는 당연히 채권자다. 다만 법적 지위에 따라 배당 순위가 달라질 뿐이다. 단, 전세자금대출로 전세를 살고 있는 경우에는 문제가 더욱 심각해지는데, 전세 계약이 끝나는 시점에 임차보증금으로 지급된 대출금을 상환하지 않으면 세입자도 순식간에 본의 아니게 신용불량자가 되기 때문이다. 이자에 가산금이 붙는 것과 신용 등급이 내려가는 것은 둘째치고, 수시로 은행 추심원으로부터 전화가 오기 때문에 곧바로 헬게이트가 열린다.
대략적으로 살펴보면 주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인이라면 최선순위, 물권 전세권자나 확정일자 및 전입신고를 통해 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖춘 임차인은 순위에 따라 배당을 받지만, 전입신고를 하지 않아 임대차보호법의 보호를 받지 못하는 세입자는 일반채권자로서 '''가장 후순위'''인 데다가 다른 일반채권자와 나눠 가져야 한다.관련 조항 세입자의 형편이 나쁜 상황에서 집주인이 파산해 버릴 경우 (전세금을 돌려받지 못했기에) 빚을 갚을 수 없게된 세입자도 집주인과 함께 파산해버리는 참사가 일어나기도 한다.
아예 작정하고 전세금을 노리고 사기 치는 경우도 있으니 주의. 특히 원룸이나 다가구주택의 경우 선순위 보증금을 확인할 방법이 없다는 점을 악용하여 전세 제도에 대한 이해도가 낮은 사회초년생을 대상으로 한 원룸촌에서 이러한 사기가 빈발하고 있다. 원광대학교/사건사고문서의 원광대학교 인근 원룸 전세금 사기 사건 항목 참고 [27]
6.4. 집 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등
'''집주인의 트집'''. 흔히 말하는 드잡이질. 아무래도 전세는 '''집을 빌리는 개념'''이다 보니까 집에 대한 손상으로 '''심하면 법적 분쟁이 일어날 수 있다.''' 물론 전세입자의 이해 부족으로 집이 손상되어 분쟁이 일어나는 경우도 흔하다.
이를테면 벽에 못 박는 것. 건물에 손상을 입히는 행위이므로 '''전세금에서 차감될 수 있다.''' 문제는 내가 원인이 아닌 손상도 덤터기를 쓸 수 있다는 것. 역시 수천만 원이 오가는 거래인지라 피를 보기 쉽다. 때문에 입주하기 이전, 벽의 사진을 꼼꼼히 찍어두고, 집주인과 확실한 협의를 보는 것이 좋다. 이 사진은 차후 집에 관한 법적 분란이 있을시 집의 상태에 대한 증거로 제출될 수 있다는 증명서를 차입자와 세입자가 같이 서명하여 보관한다든지 하는 경우. 변호사를 이용한 공증도 가능하지만, 정말 억 단위로 오가는 전세가 아니라면야...
이 문제는 제법 민감한 사항이 될 수 있으므로 자기집이 아니라면 절대 못을 박지 말고, 어지간하면 불로 녹여서 붙이는 벽걸이를 써라.[28] 그건 떼낸 다음 도배를 새로 하면 집에 아무런 손상이 가지 않아서 요긴하다. 도배를 주인이 해주는가, 세입자가 하는가는 지역에 따라 다르다. 전세 공급이 수요보다 많은 지역에서는 주인이 도배를 해주는 경우가 있지만, 전세 수요가 공급보다 높은 지역은 세입자가 하고 들어가는 경우가 많다. 수도권에서는 부동산에 확인해보면 대체로 월세는 주인이, 전세는 세입자가 하는거라는 안내를 많이 듣게 된다.
어지간하면 못을 박지 말자. 꼭 벽걸이 TV가 보고 싶거나, 못을 박아야 할 만큼 무거운 물건을 걸어야 한다면 벽걸이TV를 걸 수 있는 가구를 사용하든가, 아니면 최소한 주인한테 전화로 미리 물어보기라도 하면 손해 볼 일은 없다. 못 박는 행위를 언급하는 것은 이로 인한 분쟁이 가장 많기 때문이다. 실제 많은 사람들이 '못 하나 박는 것쯤이야' 라고 생각하지만, 그렇지 않다. 벽에 구멍을 내게 되면 콘크리트 벽의 강도에도 좋지 않은 영향을 줘 건물에 미치는 손상이 의외로 크기 때문이다. 요즘은 허락 없이 못 박으면 안 된다는 거 아는 사람이 많아지긴 했지만 여전히 최다 분쟁 1위 요소다. 애초에 전세는 '''남의 집을 빌리는 것'''이라는 것을 항상 명심해야 한다.
6.5. 계약 연장 시 복비 부담
기사참조
6.6. 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때
'''나가기 전에 집을 나간다는 사실을 통보하자.''' 전세금은 집주인에게도 큰 돈이다. 계약 완료로 나가는 거야 상관 없겠지만, 자신이 도중에 나가는 경우엔[29] 집주인 역시 생각지도 못한 큰 지출이 생기는 것이다. 이 경우 세입자가 위약금을 지불해버리면(물론 현금으로 주는 것이 아닌, 전세 보증금에서 까고 받는다. 즉 전세보증금에서 까겠다는 의사표시만 하면 위약금 지불했다고 인정받는 것.) 세입자가 슈퍼 을이 되어버린다. 전세금의 반환은 법적으로 보장되어있기 때문. 오히려 갑인 집주인이 급해진다.
적어도 한 달, 아무리 급해도 2주일 전에는 말해두자. 이 정도 기간이 있어야 집주인이 또 다른 전세 세입수요자(제3자)와 계약하여 받은 전세금으로 원 전세금을 갚는 등의 방법을 사용할 수 있기 때문이다. 생각지도 못한 '''수억 원'''(서울 평균 전세가 실거래가는 대략 4억 원 내외이다. 전세 위약금 20%까도 최소 3억 원은 집주인이 융통해야 한다)의 돈은 융통하기 매우 힘든 큰 돈이다. 위약금 까고 나가버리는 전세 세입자가 나오면 집주인은 전세차 빼준다고 꽤 큰돈의 '''단기대출(만기 1년 이내)을 껴야 하는 경우'''가 많다.
계약이 만료되기 전이므로 '''새로운 임차인을 구해서 이사를 가야하고, 이 때 공인중개보수는 갑자기 전세를 나가는 쪽에서 부담하는 것이 관행이다.''' 계약기간을 채우지 못하고 이사를 간다고 해서 세입자가 중개보수를 부담할 법적인 의무는 없지만 전세 계약 만료 전 이사는 계약 해지를 의미하고, 해지는 당사자간의 합의가 이뤄져야한다. 그렇지 않으면 전세 보증금 반환에 차질이 생길수 있다. 전세계약기간이 만료되지 않았다면 집주인(임대인) 역시 계약기간 종료시까지 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없다. 또한 세입자는 계약기간 만료전에는 전세보증금반환청구소송도 제기 할 수 없다. 이사날에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있다. 결국 세입자가 전세 계약 기간 중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면 결국 집주인과 잘 협의를 하는 것이 최선이다. 그래서 계약 만료 전 이사를 합의하는 조건으로 집주인이 내야할 중개수수료를 세입자가 부담하는 관행이 된 것이다. 반대로 전세 계약이 정상적으로 만료되었다면 중개수수료는 당연히 집주인이 부담해야한다. 참고로 전세계약 묵시적 갱신 연장 상태 중 이사를 가게 된다면, 중개수수료는 집주인이 부담해야 하는데 다만 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 이후 효력이 발생하므로 전세보증금도 해지효력이 발생하는 시점에 돌려 받을 수 있다.#
6.7. 집이 고장났다?
살다 보면 '''집이 고장나는 경우'''가 있다. 임대차보호법에 의해 보호받는 일반적인 전세 거래는 월세 거래와 동일하게 통상적인 수선 유지의 의무가 있다. 물론 불가항력적이고 심대한 파손(예를 들어 큰 지진이나 태풍 때문에 파손이 심한 상태)의 경우는 집주인이 수선할 의무를 지게 된다. 한편 '''물권적 전세권'''을 등기한 경우에는 모든 수선 의무가 세입자에게 주어진다. 심지어 홍수나 산사태 등의 자연재해에 의한 파손의 경우에도 세입자에게 수선의무가 주어진다.민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
7. 전세와 월세의 비교
전세 제도는 월세의 대체재로 세입자의 입장에서는 매달 고정 비용이 지출되는 월세보다 유리하다. 전세 제도 때문에 대한민국, 특히 수도권의 주거지 렌트 비용은 인구밀도와 경제 수준이 비슷한 타국에 비해서 크게 저렴하지만 전세가 줄어들면서 월세가 상승할 것이라는 전망이 현실적이다.
전세가 월세로 전환되니 월세 공급이 늘어나 월세값이 내릴 것이라는 전망도 있는데 이에 대해서는 두 가지 의견이 있다.
- 전세와 월세는 다른 게 아니라 임대료다. 이미 임대료는 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정되어 있어서 전세가 줄어든다고 해서 월세가 오르지 않는다. 전세가 없어지는 것은 전세라는 특수한 지불방식이 없어지는 것이지 주택의 공급과 수요에는 아무런 영향이 없다. 즉 전세의 사라짐은 월세와 무관하다고 봐야한다. 집 짓고 나면 한 2~3년 살고 재건축 하는 것이 아닌 집은 다른 재화에 비해 감가상각이 매우 느린 재화다. 즉 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 말은 다시 말하자면 '기존 전세로 임대했던 집을 월세로 임대한다'는 말이 되는 것이다. 재건축에 들어가는 집, 거래의 대상이 되는 집을 제외하면[30] 전세와 월세의 교환비는 거의 1:1에 수렴하게 된다. 전세가 멸종하면? 그 기존의 전세집은 결국 다 월세로 전환되고, 그러면 새로 월세 시장에 뛰어든 기존 전세 집은 나름대로의 가격경쟁을 하게 된다. 게다가 집은 대체재가 거의 없다는 문제도 있지만, 기업들도 무턱대고 찍어내기 힘들 정도로 가격이 비싸 개별 공급자가 많으며[31] 일단 만들어 놓으면 세금, 관리금 등의 필수적 고정 유지비가 들어가게 되고, 철거에도 큰 돈이 들어가며, 매각도 그리 쉽게 되지 않는[32] 재화라는 특징이 있다. 게다가 사람이 들어가 살 때보다 방치될 때가 집은 더 크게 파손된다.[33] 즉 잉여 주택이 남는 사람은 한시바삐 임대해 버리는 것이 방치에 비해 몇 배는 낫다는 말이 된다. 그렇기에 월세라도 빨리 들이고 싶어하는 사람들이 많아지는건 당연지사고, 전세가 멸종되면 월세 공급자가 계속해서 시장에 들어온다는 말이 되니 전세가 멸종한다 해서 월세가 폭등할 것이라고 보기는 어렵다. 또한 전세가 모두 사라지고 월세만 남게 되면 월세에서 다시 경쟁이 일어난다. 알다시피 2014년 전국 주택보급률은 이미 2009년에 100%를 넘겨 2013년 기준으로 102.7%에 이른다.[34][35] 거기다 정부는 전월세 폭등 해결을 위해 주택보급율을 계속해서 늘려간다는 방침이어서 최종적으로는 2025년 기준 107~110%까지 이를 것으로 전망된다. 어차피 전세가 전부 사라지고 월세만 남게 된다고 해도 집을 구하는 사람은 그대로다. 아니 오히려 줄어들고 있는 것이 사실이다. 이처럼 주택공급이 초과된 상태에서 마냥 가격이 이전보다 오를 것이라고 보장할 수 없다.
2. 전세가 월세로 전환되는 것은 갑자기 월세 공급이 느는 것이 아니라 월세 가격 상승을 막던 훨씬 저렴한 대체재인 전세가 사라지고 그만큼 월세가 늘어나는 것이다. 즉, 전세가 완전 멸종해버리면 그 다음에 나올 것은 월세 상승뿐이다. 전세에 있던 사람들이 일시에 월세로 들어와야 하니까. 그 이유는 전세는 집값상승이 멈추고 이자율이 바닥일 때에는 성립이 안 되는 저렴한 임대 방식이기 때문이다. 그럼에도 전세가 남아있는 이유는 집주인들의 마음이 착해서가 아니라 레버리지를 통해 시세차익을 얻기 위함이었기 때문이다. 즉, 전세가 사라진다는 것은 단순한 대체재가 사라지는 것이 아니라, 이자율이 높고 집값이 미친듯이 뛰는 한국에만 존재하는 기형적인 대체재가 사라지는 것을 의미하며, 단순히 지불방식의 차이로만 이해할 수는 없다. 만약 전세가 시세 차익의 수단이 아닌 임대수익을 추구하기 위한 임대 방식이었다면 1의 논리는 맞을 수도 있지만 그렇지 않은 상황에서는 적절하지 않다. 또한 전세값이 수년씩 동결된다는 얘기는 전세값이 폭등하고 있는 수도권에서는 전혀 맞지 않는 얘기다. 또한 월세에서는 위에서 든 고정비용, 세금 등은 대부분 세입자에게 전가되는 것이 상식이다. 전세가 사라지면 월세끼리 경쟁하는 것은 당연한 사실이나 훨씬 저렴한 대체재인 전세와 경쟁하는 상황보다는 훨씬 가격이 높아질 수밖에 없다. 주택보급률 관련해서도 100%가 훨씬 넘어가고 미분양 아파트가 다량 존재하는 상황에서도 임대료는 계속해서 증가하는 현실을 간과하긴 어렵다. 실제로 대한민국 서울의 소득대비 월세 가격은 인구밀도가 낮은 다른 대도시에 비하여 매우 낮은 편이다. [36] [37] 우리나라만 간단하게 얘기하자면 대한민국 수도권과 비슷한 인구밀도를 가진 도시의 가구소득 대비 임대료를 보면 된다. 전세계에서 서울과 비슷한 수준의 인구밀도를 가진 도시 중 서울보다 월 임대료가 낮은 국가는 매우 드물다. 한국 인구의 절반이자, 소득 수준도 한국에 떨어지는 대만의 타이베이만 해도 이미 한국 서울의 지가(평당가)를 초월한 상태[38]다.
다만 월세 비용만을 비교할 경우 함정이 있는데 '''타 국가의 월세계약 보증금은 일반적으로 월세의 1~3개월 분량'''이다. 전세가 사라져가는 근본적 원인과 동일하게 월세 미납이나 파손 및 수리를 위한 충당금 이외에 보증금을 더 올려받아봤자 쓸모가 없기 때문. 월 50만 원짜리 임대라면 보증금은 일반적으로 100만 원인 셈. 보증금 2천에 월 40인 월세는 보증금 100에 월 50인 경우와 마찬가지이므로 외국의 월세 비용이 좀 더 비싸보이는 착시현상이 일어나는 것이다. 한국식으로 보증금 수천만 원에 월 수십만 원의 월세는 수십~수백배의 보증금을 받는 건 엄밀하게 구분하면 반전세에 해당한다.전세는 인구가 급증하고 도시집중화가 급속도로 진행되면서, 주택 가격이 무한정 상승할 것으로 기대되고, 금리도 상당히 높은 고도 성장 모형에서만 존재할 수 있는 여지가 있다. 인구 증가가 정체되어있거나, 도시로의 인구 유입이 거의 없거나, 다세대 주택(아파트)의 대량 공급으로 주택이 남아돌아서 집값이 거의 상승하지 않거나, 오히려 떨어질 가능성이 있는 경우 전세 제도는 존재하기 어렵다.
또다른 문제는 전세의 폭등으로 인해 전세에서 월세로 전환하는 물량의 월세까지 폭등하는 사태가 벌어지고 있는 것이 현실이다. 전월세전환률이 법으로 규정이 되어 있지만 주변 시세에 따라 집주인 마음대로 설정하고 있다는 게 문제. 정치권 일각에서는 이 문제에 대해 전월세 전환률을 낮추고 대신 금리변동에 따라 변환시킬 수 있도록 개정을 추진 중이지만 아직도 법률 심의조차 거치지 못하고 있다.
또한 기업 주도의 임대 사업이 월세 중심으로 진행될 예정이기 때문에 가계 소득에서 주택임대료가 차지하는 비율은 수도권 기준으로 미국, 일본과 같이 1/2에서 1/3 수준까지 오를 가능성이 높다.
8. 애프터 리빙
일부 미분양이 있는 아파트에 2년 살아보고 결정하라는 이른바 '건설사 전세'라면서 분양하는 경우가 있는데, 사실 정확히 말하자면 '환매조건부 분양'이다. 분양가의 20%를 내고 자기 이름으로 등기를 받은 뒤 자기 이름으로 은행 대출을 받아 입주한다. 다만, 대출이자는 건설사에서 내준다.
2년 살아 보니 마음에 들면야 상관 없지만, 마음에 들지 않는 경우가 문제이다. 2년 뒤 건설사가 다시 사주면 좋겠지만, '''이렇게까지 판 건설사들이 내줄 돈이 있을 리가 없다'''는 게 문제이다. 결국 입주자들은 자기 마음에도 들지 않는 집에서 그대로 살아야 한다. 물론 분양가의 80%에 해당하는 대출금을 떠맡는 것은 당연한 일이고, 건설사가 대신 내주던 대출이자 마저 자신들이 내야 한다.
심지어 이렇게 계약한 이후, 건설사가 파산하고 입주자는 보증금까지 날린 채 쫒겨나는 사태가 발생하기도 한다. 애프터 리빙 문제점 비판 기사
9. 관련 문서
[1] 부동산에서 흔히 붙이는 저런 A4용지 광고는 엄밀히 따지면 불법 부착 광고물에 속한다. 그걸 그냥 관행으로 알음알음 단속을 안 했던 건데, 2020년 들어서는 단속 사례가 늘고 있다고...[2] 볼리비아의 전세제도[3] 스페인, 프랑스, 미국 루이지애나 등지에서 시행되는 전세제도와 비슷한 제도.[4] 스페인, 프랑스, 미국 루이지애나 등지에서 시행되는 전세 제도와 비슷한 제도.[5] 오로지 전, 세낼 세[6] 전할 전, 세낼 세[7] 출처 : 전세의 역사와 한국과 볼리비아의 전세 제도 비교 분석, 김진유, 국토 연구 제85권#[8] 관련 게시물:http://saesayon.org/2014/12/10/15366[9] 전세제도 시초는 고려시대로 거슬러 올라가기도 한다.[10] 계모임이 발달한것과도 맥락을 같이 한다.[11] 이명박 대통령-오세훈시장 콤비 시절이 가장 예술적으로 이런 이주 수요 분산을 잘 조정했다는 평이다.[12] 특히 소득에 비해 주택가격 수준이 높은 서울에 이런 경우가 많이 나타났다.[13] 집 주인들이 월세로 돌리려면 전세금을 빼줘야한다는 사람도 있지만 전세금을 빼줄 필요가 없는게 전세가가 오른다는 전제하에서 보면 추가되는 상승분에 대해서만 월세 전환을 하면 된다.[14] 반전세가 아닌, 순수한 의미의 월세 보증금[15] 그런데 한국의 전세 제도가 갭투기를 발생시키는 문제를 초래했다면, 전세 제도가 없는 외국의 경우는 월세 수익으로 은행 대출 이자를 갚으며 주택을 더 늘려가는 행태이기 때문에 사실 결과적으로 임대인이 남의 돈을 빌려 또 다른 주택을 구입하는 건 마찬가지다.[16] 반지하, 노후 빌라, 쪽방등을 다 포함하고도 세대수보다 주택수가 적은 상황이다. 참고로 선진국의 주택보급률은 110% 전후이다.[17] 다만 전세자금대출의 이자가 월세보다는 저렴하다.[18] 2008년 세계금융위기 직전에 한국의 기준금리가 5.25%까지 상승한 적이 있으나 역시 20세기에 비해서는 많이 낮다.[19] 이러한 주장은 도심지 거주와 외곽 거주의 차이를 몰이해한 더욱 말도 안되는 억지이다.[20] 1년 중 주식시장 거래일은 210일이므로, 주식을 통한 수익이 없고, 1루에 한 번씩만 매수 - 매도를 한다고 가정할 시 수수료 + 증권거래세를 제하고 남는 것을 계산해보자. 0.99685^210 = 0.51554, 즉 51.6%만 남는다. 증권 거래세하고 수수료만 뗐는데 1년이 지나니까 재산이 반토막난 것이다![21] 관행적으로 이사가 결정되면 다음 집 계약금 명목으로 10%의 금액을 먼저 반환해준다. 현 세입자는 그 돈으로 다음 집의 계약금을 지불하며, 다음 세입자가 잔금을 지불하면 그 돈을 가지고 현 세입자의 전세보증금을 내준다.[22] 의료보험비, 재산세 등등[23] 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 있어야 하고 등기 비용도 비싸다.[24] 인터넷등기소에서도 받을 수 있다. 전세계약서를 스캔해서 제출한 뒤 수수료를 내면 확정일자가 찍혀 있는 전세계약서 사본을 출력할 수 있다. 당연히 주민센터에서 하는 것과 동일한 법적 효력이 있다.[25] 하지만 임차인이 근저당권이 없음을 확인하고 전세 계약을 한 뒤 확정일자 등을 받더라도 집주인이 같은 날(계약 당일) 은행에서 대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 대항력은 효력이 당일 발생하는 저당권에 밀려 전세자금을 보호받지 못할 수 있다. 현행 주택임대차보호법은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 그 효력이 '당일 그 시각' 이후부터가 아닌 '그다음 날 0시'부터 발생하게 되어 있기 때문이다. 예컨대, 금요일에 이사한 전세 세입자가 깜박해 다음 월요일에 전입신고와 확정일자를 받을 경우 효력이 화요일부터 발생, 그 사이 집주인이 근저당을 설정하게 되면 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.[26] 이처럼 '다음날 0시'인 이유는...크게 두 가지 이유가 있다. 먼저, 인도(引渡)나 주민등록이 등기와는 다른 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우 그 선후 관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란하기 때문이다. 다음으로, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 완료했음에도, 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마쳐 이로 인해 입을 수 있는 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 임차인보다 등기를 완료한 권리자를 우선시키고자 하는 의도도 있다.#[27] 비단 원광대학교 인근 원룸뿐만 아니라 용인대와 명지대에서도 비슷한 일이 벌어졌다.[28] 3M같은 브랜드에서는 강력테이프 형태의 걸이 제품이 다양한데 나중에 뗄 떼에는 테이프 한 쪽 끝부분을 길게 잡아당기기만 하면 붙었던 흔적조차 없이 말끔하게 떼어낼 수 있다.[29] 보통 위약금이 있기 마련이다. 하지만 사람이 급해서 나간다는데 뭐..[30] 이것 역시 '임대수익을 위한 집'에 포함되지 않기 때문에 원칙적으로는 고려할 필요가 없다.[31] 적은 공급자가 독과점적으로 보유하여 가격을 후려치기 어렵다는 소리다.[32] 비싸고 잘못 사면 처분도 어려운 돈먹는 괴물이 되니까.[33] 사람이 살면 계속해서 관찰하고 유지보수하는 것이 되지만, 빈 집은 그게 불가능하다. 어지간히 튼튼히 지은 집이라도 몇 년만 방치되면 폐가가 되기 십상. 당장 소도시, 시골의 경우 '그냥 살아만 줘도 좋겠다.'는 식으로 전세값을 수년, 십년 이상씩 동결하는 경우도 많다. 월세? 이런 곳에선 사치.[34] http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2014021313295779361[35] 단, 주의할 것은 비닐하우스 등 사람이 살기에 어려운 집도 주택보급률에 포함된다.[36] http://mlbpark.donga.com/mbs/articleV.php?mbsC=bullpen2&mbsIdx=1889652&cpage=&mbsW=search&select=stt&opt=1&keyword=월세[37] 그런데 우리나라가 소득대비 임대료(RIR)이 선진국에 비해 지나치게 높다는 이야기도 있다.http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131002070112276.daum[38] 대만 평당가가 한국의 평당가보다 35% 정도 비싸다. 타이베이-서울, 가오슝-부산, 타이중-대전 다 비교해도 30% 이상은 대만쪽이 비싸다. 그런데 대만의 소득수준은 한국의 60~80% 수준밖에 안 된다. 당연히 대만 사람들 입장에서 집 구하는 것은 하늘의 별따기 수준. 2008년 마잉주 정부에서 중국-대만 대삼통을 시행하면서 중국인이 대만의 땅을 싹쓸이로 매입하면서 지가 상승(그 이전에도 대만의 지가 상승은 꽤 심각한 수준이었지만. 연 8% 정도씩 뛰었다.)이 본격적으로 폭발(연 20% 이상 상승)해버렸다.(...)