부동산 거래신고 등에 관한 법률
부동산거래신고법 전문
1. 개요
기존의 '부동산 거래신고에 관한 법률'과 '외국인토지법' 및 토지거래허가 제도(종래 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 규정)를 통합하여 새로 제정한 법률이다.
2016년 1월 19일 제정하여, 2017년 1월 20일부터 시행되었으며, 이후의 부동산 거래에 관해서 적용된다.
법이 시행되기 전에 한 차례 개정이 있었는데, 개정법은 신고포상금의 지급(제25조의2), 권한 등의 위임 및 위탁(제25조의3)에 관한 규정의 신설 등을 내용으로 하고 있으며, 개정규정은 6월 3일 시행된다.
또한 2019년 8월 20일 일부 개정된 법률이 2020년 2월 21일 시행된다. 신고 기한의 단축, 해제 신고 의무화, 허위거래신고 금지, 국토부의 직접 조사권 등이 개정안의 주된 내용이다.
2. 부동산 거래의 신고
2.1. 신고의무[2]
거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다(제3조 제1항).
- 부동산의 매매계약
- 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
- 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
- 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
"거래당사자"란 부동산등의 매수인과 매도인을 말하며, 외국인등을 포함한다(제2조 제3호).
그런데, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(제3조 제2항).
그러나, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 거래당사자가 아니라 해당 개업공인중개사가 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다(제3조 제3항).
신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다(같은 조 제6항).
2.2. 금지행위
누구든지 부동산 거래의 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다(제4조).[3]
- 개업공인중개사에게 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
- 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
- 거짓으로 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
2.3. 신고필증
부동산 거래의 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 '''부동산거래계약 신고필증'''을 지체 없이 발급하여야 한다(제3조 제4항).
부동산등의 매수인은 신고인이 위 신고필증을 발급받은 때에 부동산 계약서의 검인(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항)을 받은 것으로 본다(제3조 제5항).
2.4. 신고 내용의 검증 등
국토교통부장관은 위와 같이 신고받은 내용, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다(제5조 제1항).
신고관청은 부동산 거래의 신고를 받은 경우 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다(같은 조 제2항).
신고관청은 이러한 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다(같은 조 제3항).
이러한 검증의 절차, 검증체계의 구축ㆍ운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다(같은 조 제4항).
2.5. 신고 내용의 조사 등
신고관청은 위와 같은 검증 등의 결과 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다(제6조 제1항).[4]
위와 같이 신고 내용을 조사한 경우 신고관청은 조사 결과를 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)에게 보고하여야 하며, 시ㆍ도지사는 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다(제6조 제2항).
3. 외국인등의 부동산 취득 등에 관한 특례
이 법에서 "외국인등"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체를 말한다(제2조 제4호).
- 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인[5]
- 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
- 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체
- 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체
- 가목에 해당하는 사람이나 나목에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체
- 외국 정부
- 대통령령으로 정하는 국제기구
3.1. 상호주의
국토교통부장관은 대한민국국민, 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체나 대한민국정부에 대하여 자국(自國) 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인·법인·단체 또는 정부에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 대한민국 안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다. 다만, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우에는 그러하지 아니하다(제7조).
3.2. 외국인등의 토지거래 허가
외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다(제9조 제1항 본문).
- 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역
- 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
- 생태·경관보전지역
- 야생생물 특별보호구역
이러한 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(같은 조 제3항).
다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 별도로 토지취득의 허가를 받을 필요는 없다(제9조 제1항 단서).
3.3. 외국인등의 부동산 취득·보유 신고
외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다(제8조 제1항).
외국인등이 상속·경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다(같은 조 제2항).
대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다(같은 조 제3항).
4. 토지거래허가구역 등
4.1. 토지거래허가구역의 지정 등
4.1.1. 허가구역의 지정
국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다(제10조 제1항).
- 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정
- 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.
그런데, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사(국토교통부장관이 허가구역을 지정하는 경우만 해당한다) 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다(같은 항 단서).
국토교통부장관 또는 시·도지사는 토지거래허가구역을 지정한 때에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 국토교통부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 통지하고, 시·도지사는 국토교통부장관, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다(제10조 제3항).
허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다(같은 조 제5항).
위 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다(같은 조 제4항).
4.1.2. 허가구역 지정의 해제 등
국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터 받은 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다(제10조 제6항).
이러한 해제 또는 축소의 경우에도 심의를 거쳐야 하며(같은 조 제2항 본문의 준용), 공고 및 통지를 하여야 한다(같은 조 제3항 및 제4항의 준용)(같은 조 제7항).
4.2. 허가구역 내 토지거래에 대한 허가 등
5. 부동산 정보 관리
5.1. 부동산정책 관련 자료 등 종합관리
국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 적절한 부동산정책의 수립 및 시행을 위하여 부동산 거래상황, 외국인 부동산 취득현황, 부동산 가격 동향 등 이 법에 규정된 사항에 관한 정보를 종합적으로 관리하고, 이를 관련 기관·단체 등에 제공할 수 있다(제24조 제1항).
국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 이러한 정보의 관리를 위하여 관계 행정기관이나 그 밖에 필요한 기관에 필요한 자료를 요청할 수 있다. 이 경우 관계 행정기관 등은 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다(같은 조 제2항).
그리고, 이러한 정보의 관리·제공 및 자료요청은 「개인정보 보호법」에 따라야 한다(같은 조 제3항).
5.2. 부동산정보체계의 구축·운영
국토교통부장관은 효율적인 정보의 관리 및 국민편의 증진을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산거래의 계약·신고·허가·관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축·운영할 수 있다(제25조).
6. 신고포상금의 지급
시장·군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 관계 행정기관이나 수사기관에 신고하거나 고발한 자에게 예산의 범위에서 포상금을 지급할 수 있다(제25조 제1항).
- 부동산등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자
- 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자
- 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지에 대하여 제17조제1항을 위반하여 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자
[1] 이러한 신고의무를 위반하여 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 또는 그 신고를 거짓으로 한 자는 과태료의 제재를 받는다(제28조 제2항 제1호, 제3항).[2] 이러한 신고의무를 위반하여 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 또는 그 신고를 거짓으로 한 자는 과태료의 제재를 받는다(제28조 제2항 제1호, 제3항).[3] 이러한 금지행위를 한 자는 과태료의 제재를 받는다(제28조 제2항 제2호, 제3항).[4] 이를 위반하여 관련 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자는 과태료의 제재를 받으며(제28조 제1항, 제2항 제4호).[5] 일반적으로 법령에서 이를 "외국인"으로 정의한 예가 많다.