부동산투자신탁
REITs (Real Estate Investment Trusts)
1. 개요
소액투자자들이 부동산에 투자하기 위해 자신들의 자금을 신탁하는 회사나 그 회사의 금융상품을 말한다. 보통은 '''리츠'''(REITs)라고 많이 부른다.
2. 운영 방식
여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자·운영하는 부동산 간접투자 방식의 회사나 투자신탁이다.
대한민국에서는 부동산투자회사법에 따라, 부동산투자회사들은 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용해야 하며, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있다.
개인들은 서로 건물을 일일이 매입하는 대신 리츠제도는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자·운영하고, 거기서 발생하는 수익을 투자자에게 돌려준다.
건물 투자를 하려면 건물을 사야되고 건물은 비싸기 때문에 큰 돈이 든다. 그래서 큰 돈이 없다면 부동산 투자가 힘들다. 하지만 소액투자자 여러명이 돈을 합쳐 각자 지분을 가진 상태라면 소액으로도 부동산 투자가 가능하며 리츠 운용사가 잘 굴려 이익을 배당해준다. 또한 리츠는 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수도 있다.
리츠는 부동산이라는 실물자산에 투자하므로 일반 주식 투자보다 비교적 가격이 안정적인 것도 특징이다. 단기적으로는 가격 등락폭이 크지 않으며, 장기로 가면 가격 변동폭이 무시하기에는 힘든 수준이나, 그래도 일반적인 주식에 비해 안정적이다.
무엇보다도 고배당을 준다는 게 가장 매력적이다. 시가배당률이 대부분 5~8% 수준이니, 시중은행의 예금, 적금보다 훨씬 높은 수준이며, 웬만한 주식시장의 배당주들보다도 높다. 거기에다 부동산 가격 상승으로 인한 시세차익까지 누릴 수도 있다.
유형에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠 및 기업구조조정(CR)리츠로 구분된다.
3. 종류
- 자기관리리츠
5인 이상의 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하는 실체형 회사를 말한다.
- 위탁관리리츠
자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태의 명목회사이다.
- 기업구조조정리츠
기업구조조정리츠는 자산을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 점에서 위탁관리리츠와 같으나 투자대상이 기업구조조정용 부동산(매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용하는 부동산)이란 특징이 있다.
4. 상장 리츠
4.1. 국내
국내 주식시장에 상장된 리츠는 2021년 2월 11일 기준, 맥쿼리인프라가 가장 시가총액이 크다. 국내 리츠들은 보통 임대 수익을 기반으로 반기 또는 연 배당을 실시한다.
국내 리츠회사들의 목록, 배당 히스토리와 시가배당률은 리츠코리아에서 확인 가능하다.
국내 리츠시장의 전반적인 현황은 국토교통부 리츠정보시스템에서 확인 가능하다. 통계에 따르면, 대한민국의 리츠시장에서는 위탁관리리츠가 90% 이상을 차지하고 있다. 섹터별로는 주택이 60%가량이고 오피스와 리테일이 그 뒤를 잇고 있으며, 그 외에 물류, 호텔, 복합형 등은 비중이 매우 미미하다.
4.2. 미국
글로벌 리츠 시장의 3분의 2를 미국이 차지하고 있다. 미국 리츠의 수익률 또한 우수한 편인데, 1972년부터 2019년까지 미국 상장리츠의 연평균 수익률이 오랫동안 다우존스 수익률을 상회했다.
미국 리츠는 국내 리츠들보다 섹터가 훨씬 다양하다. 데이터센터, 물류창고, 인프라, 주거, 의료시설, 오피스, 상업시설, 호텔·리조트 등의 섹터가 있는데, 특히 제4차 산업 혁명과 전자상거래의 성장으로 인해 데이터센터 리츠 및 물류창고 리츠가 수익률이 높으며, 이들을 지수화해 주식시장에 상장한 SRVR이나 INDS 등의 ETF 또한 높은 수익률을 기록하고 있다. # # 코로나19가 발생하자 상업시설이나 호텔·리조트 섹터 리츠는 자산가치가 급락했지만, 데이터센터나 물류창고 섹터 리츠는 계속 고성장을 기록하고 있다.
[각주]