임대차
임대차(賃貸借)
1. 임대차계약의 의의
1.1. 의의
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.(민법 제618조) 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약(최근 신설된 여행계약까지 포함) 중의 하나다. 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 계약이다.제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
원칙적으로는 비대체물이 임대차의 객체다. 그러나 대체물도 임대차가 성립할 수 있다. 임대차의 객체는 동산과 부동산을 불문한다.
임대차는 목적물을 사용 수익한 후 이를 반환하는 계속적 급부를 내용으로 하는 계속적 계약관계다.
물건을 사용 수익한 후 이를 반환하는 법률관계로는 채권관계인 임대차 이외에 물권관계인 지상권과 전세권도 있다. 물권인 지상권, 전세권과 달리
1) 임차권은 임대인에 대한 권리인 채권일 뿐이다.
2) 임차권은 배타성이 없다. 따라서 임차물에 대한 매매, 교환, 증여가 있게 되면, 임대차는 효력을 상실한다. "매매는 임대차를 깨뜨린다"
3) 임대차는 양도성이 제한된다. 임대인의 동의가 없으면 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다(제629조 제1항).
임대차는 임차인과 전차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정을 두고 있다(제652조).제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
부동산임차인은 당사자 간의 반대 약정이 없으면 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조).제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
그런데 대부분의 부동산임대차에서는 반대의 약정이 존재하기에 실익이 크지 않다.
주택임대차보호법은 민법 제621조에 따라 주택임대차등기를 한 경우에는 주택임대차보호법상 주택임대차와 동일한 효력을 인정하여 대항력과 우선변제력을 인정하고 있다.
토지임차인으로부터 건물의 소유권을 취득한 자는, 토지임대인의 동의를 얻어 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권을 양수한 경우에만, 그의 토지임차권의 대항력이 인정된다. 지상건물이 경매절차에 의해 매각된 경우, 매수인은 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권도 취득하지만, 토지임대인의 동의에 의하여 토지임차권을 취득한 것은 아니므로, 토지임대인에 대하여 토지임차권으로 대항할 수는 없다.제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
판례는 매수인은, 임차인의 변경이 임대차를 지속시키기 어려울 정도로 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정될 특별한 사정이 있음을 입증한 경우에는, 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전으로 임대인에게 대항할 수 있다고 한다.
민법 제621조와 제622조는 임대차가 제3자에 대해 효력이 있다고 한다. 제3자에 대한 효력을 대항력이라 한다. 제3자에 대한 대항력은 소유권을 취득한 제3자에 대한 대항력과 제한물권을 취득한 제3자에 대한 대항력으로 나뉜다.
1.2. 성질
낙성, 불요식, 유상, 쌍무계약이다
임대차계약은 지상권설정계약과 달이 차임 지급이 계약의 요소이다. 이때의 차임은 금전에 한하지 않는다. 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 반드시 임차목적물이 임대인의 소유에 속하여야 할 필요는 없다. 임차목적물이 임대인에게 속하는 것은 임대차계약의 성립요건이 아니다. 따라서 타인 소유의 부동산을 임대하였다고 하여 임대차계약의 해지 사유로는 될 수 없다. 반드시 임대인의 소유일 것을 계약내용으로 삼은 때에만 착오취소가 가능하다.
2. 임대차의 존속기간
2.1. 기간의 약정이 있는 임대차
기본적으로 민법 제651조 1항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간이 20년을 넘지 못하도록 제한했으나, 이 규정이 헌법재판소의 위헌결정을 받아서 삭제되었다. (재판관 위헌:합헌=6:3) 지금은 임대차존속기간 제한이 없다.
2.1.1. 예외
'''제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차)''' 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
2.2. 기간의 약정이 없는 임대차
기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 다만 해지의 효과는 해지 후 일정기간이 경과한 때에 발생한다. 즉 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 누가 해지를 통고하든 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.(강행규정)