리모델링
Remodeling
건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다.
낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 토대를 제외한 모든 것을 뜯는 대폭적인 개장에서부터, 작게는 벽지나 바닥재를 갈거나 소품을 교체하는 등의 방식으로도 진행된다. 건물을 타 용도로 개조하는 것 역시 리모델링에 해당된다.
일반적으로는 세대 내부 인테리어나 배관교체 등을 하는것을 리모델링이라고 지칭하지만, 주택법에 의거하여 공동주택을 대대적으로 증개축 하는 행위도 리모델링이라고 한다. 주택법에 의한 리모델링 단락 참조.
주택 리모델링의 경우는 그야말로 '''벽체만 남기고 모든 걸 뜯어내는''' 경우도 종종 있다. 이럴거면 신축하지 하는 생각이 절로 들지만, 그래도 신축보다는 저렴하게 먹힌다. '''기존 벽체의 유무'''만 가지고도 시공비가 확 바뀌기 때문이다.[1] 신축의 경우 각종 세금도 무시할 수 없고, 공사기간이나 각종 행정절차, 규제도 리모델링 쪽이 훨씬 간편하다.
용적률 규제가 없었던 1972년 이전에 지어진 집이라면 더더욱 리모델링이 이득을 볼 수 있다. 왜냐하면 과거 용적률 규제가 존재하지 않았던 시절이나, 현재보다 널널했던 시절에 건축된 주택들은 신축을 하려면 과거 면적을 그대로 사용할 수 있는게 아니라, 현행 규제에 맞추어서 바닥면적을 줄여서 신축해야하기 때문이다. 이 때문에 점점 구축 주택 소유주들이 리모델링으로 눈을 돌리는 추세다.[2]
주택 신축은 절대로 1개월 내로는 못하는데 그동안 거주할 곳 찾는 것 역시 만만치 않다. 또한 외장만 리모델링을 하는 경우도 존재하는데 이 경우 쓸수 있는 부착물(샤시, 내장 등)은 최대한 남긴 채 외장만 깔끔하게 바꾸는 경우가 대다수이며 과거 유행한 타일 부착이나 스티로폼 시공 따위의 서양식 건축이 관리가 어려워 지자 최대한 저렴한 가격을 들여 건물을 관리하기 쉽게 바꾸려는 의도가 크다. 이러한 건물들은 겉은 번지르르 한데 막상 내부로 들어가보면 8~90년대로 돌아간 듯한 후줄근한 느낌을 주어 무언가 껄끄럽다.
주거지에 대한 리모델링 외에도 상가, 관공서, 경기장 등에 대한 리모델링도 활발하다. 구기종목 프로리그의 경우 경기장 하나를 짓는 비용이 워낙 막대하기 때문에 어떻게든 기존 경기장을 가능한 한 현대적으로 리모델링해 사용하려는 경우가 많으며, 이런 경우 리모델링 사업 한번에 국내에서는 백억 단위, 미국이나 일본에서는 무려 천억원 단위의 비용이 지출되기도 한다.[3]
특이하게도 광주 기아 챔피언스 필드의 경우 기존 무등경기장을 철거하면서 신축이 아니라 경기장 일부 시설물을 남겨둔 채 리모델링 형식으로 공사했는데, 우선 구 무등경기장 정문이 5.18 관련 사적으로 등록되어 있기도 하고, 신축이 아닌 리모델링일 경우 '''스포츠토토 기금을 지원'''받을 수 있기 때문이다.
단독주택이 많은 해외에서는 리모델링이 주택 내부의 구조를 획기적으로 바꾸어 생활양식 자체가 달라지는 경우가 많다. 부지 자체를 자신이 소유하고 있으니 개량의 폭이 확연히 넓기 때문. 리모델링(리폼)을 다루는 유명한 일본의 텔레비전 프로그램 대개조 극적 비포 애프터를 보더라도, 사실상 토대부터 다시 올리는 수준의 리폼을 다루는 편이 꽤 자주 나온다.
반면에 대한민국의 경우에는 아파트, 그것도 기둥식 구조보다 '''벽식 구조를 가진 아파트'''에 거주하는 비율이 높기 때문에 건물 내 다른 거주자와 공유하는 범위가 많아서, 리모델링이라고 해도 어느 정도 한계가 있다. 개별 세대에서 진행하는 리모델링의 경우에는 [4] 내력벽이나 기둥을 건드릴 수 없으니 집안의 구조를 바꾸는 데에도 제한이 있고 수도나 가스, 전기 등의 배관, 배선 문제로 해당 설비를 일정 공간 내에 두어야만 하는 경우가 대부분이다.
사실 이 차이는 단순히 단독주택과 공동주택의 차이뿐만이 아니라, 건축공법 자체의 차이에서 비롯되는 바도 크다. 해외의 주택은 배관과 배선을 구조체 내에 매립하지 않아서 차후 교체를 용이하게 한 경우가 많다. 배관과 배선의 수명은 구조체의 수명보다 훨씬 짧기 때문이다. 반면 대한민국은 이러한 장수명주택 개념이 도입된것이 2010년대이며, 그 이전에 지어진 건축물들은 배관과 배선이 구조체에 매설되어 있기 때문에 교체가 까다로워진다.[5]
또한, 서구권과 일본은 아파트라고 하더라도 기둥으로 하중을 지탱하는 구조를 많이 채택하기 때문에 세대 내부에 기둥과 보 등이 튀어나와서 데드 스페이스[6]가 발생한다는 단점이 있으나, 세대 내 벽체가 석고보드 같은 차후 철거가 용이한 재질로 시공된 경우가 많아서 완공 후 평면 변경이 비교적 자유로운 편이다.[7] 반면 한국은 세대 내부에 보나 기둥이 튀어나오지 않아서 공간 활용에 유리한 '''벽식 구조'''를 채택하는 것이 일반적이다. 벽식 구조를 채택할 경우 세대 내 일부 벽채가 내력벽으로 구성되기 때문에 그 부분을 건드리지 않고 구조 변경을 하여야 해서 자유로운 평면 변경에 어느정도 제약 사항이 있다.
사실 건축 업계에서는 리폼이라는 말과 리모델링이라는 말이 뒤섞여서 사용되는데, 그중에서도 리모델링은 좀 더 대폭적인 개량을 가리키는 경우가 많다. 하지만 정확하게 어디까지가 리폼이고 어디까지가 리모델링인지 명확하게 구분하기는 어렵다. 이러한 용어 혼란이 벌어지는 이유는 미국에서는 리모델링이란 용어를 사용하고, 일본에서는 리폼이란 용어를 사용하고 있기 때문이다. 양국의 자료들로부터 동시에 영향을 받는 한국의 입장에선 용어의 통일을 위한 움직임이 전혀 없었기에 혼란이 벌어지는 것도 당연한 일인 것이다. 일본의 언론사인 '리폼산업신문'은 자사의 영문 표기를 'The remodeling Business Journal'이라 표기하고 있는데, 이를 통해서도 같은 의미가 국가별로 다른 용어로 사용되고 있음을 확인할 수 있다.[8]
일단 우리나라에서 리모델링과 리폼을 이런 식으로 구별하는 것이 일반적이다. (다만 정확한 구별법은 아니다.)
전면 리모델링의 경우 아파트는 대략 10~14일, 주택은 공사 수준에 따라 다르지만 아파트보다는 오래 걸리며 구조변경 등이 겹치면 한달이 넘어가는 경우도 있다. 리폼을 한다 해도 집안의 모든 가재도구를 다 들어내고 장판과 벽지를 갈아야하는데 작은 방 하나도 몇시간은 먹으며 24평짜리 집 전체를 도배하면 아침 일찍 시작해도 밤 늦게야 끝나며 내놨던 가재도구를 다시 집으로 들이는데만 며칠은 걸린다.
따라서 리모델링 기간 동안 무척 불편하므로, '''이사갈때나 올때 아니면 하는게 아니다.''' 물론 기존에 계속 거주하던 집이고 이사할 계획도 없으면 그냥 잠시 옥탑방 등에서 단기월세로 지내며 리모델링을 강행하는 경우도 많다. 특히 최근에는 기존 건물주가 나이가 들고 자녀가 독립할 때가 되자 자녀들의 주거비용이 과다해지면서 공간구조를 개조하려는 리모델링 사례가 많다.
리모델링하려 한다면 반드시 전문 리모델링 업체를 찾아 정확한 설계와 견적으로 공사를 진행해야 한다. 대한민국이 하도 사회적 불신이 팽배하다보니 리모델링에서도 '업자들은 무조건 남겨먹으려고만 한다'는 인식 하에 무조건 싼 업체만을 찾는 풍조가 강한데, 이런 업체들은 십중팔구 제대로 된 도면은 고사하고 실측조차 없이 대강 공사를 진행하고, 그렇게 싸구려 리모델링을 진행했다가 여전히 난방비 폭탄, 누수와 결로로 인한 곰팡이, 건물 균열 등에 시달려 두 번 세 번 공사하는 사례가 빈번하고 게다가 아파트도 빌라도 페인트칠 하면서 무조건 '''몸에 매우, 극히 유해한 물질[9]을 용제로 사용하는 유성페인트를 맘껏 사용하는''' 등 문제가 많다. 이런 유해한 페인트 집안에서 사용하면 집주인과 가족들이야 피해있으니 상관없을지 몰라도 이웃 주민들은 며칠간 난리나는거다.
특히 주택 리모델링은 분명 전문업자라고 자신만만해하거나 잘 아는 사람이라 일을 맡겼더니 '''섀시 하나 제대로 못 붙이고 가버리는''' 경우도 비일비재하다. 대한민국 주택의 상태가 하도 심각하기 때문에 주택 리모델링은 거의 신축에 준하는 기술이 필요하다. 그래도 주택 리모델링시장이 활성화되면서 최근에는 주택 전문 리모델링 업체들이 여럿 생겨서 사정이 좀 나아진 편. 일단 주택의 실측을 어떻게 진행하는지부터 확인해보면 어느정도 수준을 짐작할 수 있다.
공정거래위원회 홈페이지에 들어가 보면 실내건축 표준계약서 양식을 다운받을 수 있으니 업체와 계약시 공정위 표준계약서를 이용하는 것을 요청해 보아도 좋다. 주로 문제가 되는 사항들이 빠짐없이 들어가 있고 소비자와 업체의 권익을 어느 정도 공평하게 지켜 주는 내용이다. 이러한 요청을 꺼려하고 허술한 야매 계약이나 심지어 구두 계약으로 퉁치려고 하는 업체는 그냥 맡기지 말자.
위의 리모델링은 개별 세대가 세대 내부를 수선하는 인테리어 행위를 지칭한다. 한편, 주택법 제 2조 제 25항에서는 공동주택에서 단지 전체를 전면적으로 대수선하거나, 증축하는 행위를 리모델링이라고 한다. 그 지역의 용적률 규제와는 상관 없이 면적의 30~40% 가량을 증축할 수 있기 때문에 최근에는 대부분의 아파트 단지가 용적률이 200%가 넘어 재건축 수익성이 떨어지는 1기 신도시에서 많이 추진 중인 방식이다.
현재는 아파트 리모델링시 세대간 내력벽 철거가 불가능하기 때문에 단위 세대별 가로 길이는 그대로 유지하고, 단순히 앞뒤로 증축된 기형적인 평면이 양산되고 있으나, 세대간 내력벽 일부 철거가 가능해지면 세대 평면을 양옆으로도 늘려서 신축 아파트 못지 않은 평면을 갖춘 리모델링 아파트가 등장할 것으로 기대된다.
최근에는 단지 내 빈 공간을 이용해 별동(추가동) 신축하는 방안도 나왔다.
1. 개요
건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다.
낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 토대를 제외한 모든 것을 뜯는 대폭적인 개장에서부터, 작게는 벽지나 바닥재를 갈거나 소품을 교체하는 등의 방식으로도 진행된다. 건물을 타 용도로 개조하는 것 역시 리모델링에 해당된다.
일반적으로는 세대 내부 인테리어나 배관교체 등을 하는것을 리모델링이라고 지칭하지만, 주택법에 의거하여 공동주택을 대대적으로 증개축 하는 행위도 리모델링이라고 한다. 주택법에 의한 리모델링 단락 참조.
주택 리모델링의 경우는 그야말로 '''벽체만 남기고 모든 걸 뜯어내는''' 경우도 종종 있다. 이럴거면 신축하지 하는 생각이 절로 들지만, 그래도 신축보다는 저렴하게 먹힌다. '''기존 벽체의 유무'''만 가지고도 시공비가 확 바뀌기 때문이다.[1] 신축의 경우 각종 세금도 무시할 수 없고, 공사기간이나 각종 행정절차, 규제도 리모델링 쪽이 훨씬 간편하다.
용적률 규제가 없었던 1972년 이전에 지어진 집이라면 더더욱 리모델링이 이득을 볼 수 있다. 왜냐하면 과거 용적률 규제가 존재하지 않았던 시절이나, 현재보다 널널했던 시절에 건축된 주택들은 신축을 하려면 과거 면적을 그대로 사용할 수 있는게 아니라, 현행 규제에 맞추어서 바닥면적을 줄여서 신축해야하기 때문이다. 이 때문에 점점 구축 주택 소유주들이 리모델링으로 눈을 돌리는 추세다.[2]
주택 신축은 절대로 1개월 내로는 못하는데 그동안 거주할 곳 찾는 것 역시 만만치 않다. 또한 외장만 리모델링을 하는 경우도 존재하는데 이 경우 쓸수 있는 부착물(샤시, 내장 등)은 최대한 남긴 채 외장만 깔끔하게 바꾸는 경우가 대다수이며 과거 유행한 타일 부착이나 스티로폼 시공 따위의 서양식 건축이 관리가 어려워 지자 최대한 저렴한 가격을 들여 건물을 관리하기 쉽게 바꾸려는 의도가 크다. 이러한 건물들은 겉은 번지르르 한데 막상 내부로 들어가보면 8~90년대로 돌아간 듯한 후줄근한 느낌을 주어 무언가 껄끄럽다.
주거지에 대한 리모델링 외에도 상가, 관공서, 경기장 등에 대한 리모델링도 활발하다. 구기종목 프로리그의 경우 경기장 하나를 짓는 비용이 워낙 막대하기 때문에 어떻게든 기존 경기장을 가능한 한 현대적으로 리모델링해 사용하려는 경우가 많으며, 이런 경우 리모델링 사업 한번에 국내에서는 백억 단위, 미국이나 일본에서는 무려 천억원 단위의 비용이 지출되기도 한다.[3]
특이하게도 광주 기아 챔피언스 필드의 경우 기존 무등경기장을 철거하면서 신축이 아니라 경기장 일부 시설물을 남겨둔 채 리모델링 형식으로 공사했는데, 우선 구 무등경기장 정문이 5.18 관련 사적으로 등록되어 있기도 하고, 신축이 아닌 리모델링일 경우 '''스포츠토토 기금을 지원'''받을 수 있기 때문이다.
2. 상세
단독주택이 많은 해외에서는 리모델링이 주택 내부의 구조를 획기적으로 바꾸어 생활양식 자체가 달라지는 경우가 많다. 부지 자체를 자신이 소유하고 있으니 개량의 폭이 확연히 넓기 때문. 리모델링(리폼)을 다루는 유명한 일본의 텔레비전 프로그램 대개조 극적 비포 애프터를 보더라도, 사실상 토대부터 다시 올리는 수준의 리폼을 다루는 편이 꽤 자주 나온다.
반면에 대한민국의 경우에는 아파트, 그것도 기둥식 구조보다 '''벽식 구조를 가진 아파트'''에 거주하는 비율이 높기 때문에 건물 내 다른 거주자와 공유하는 범위가 많아서, 리모델링이라고 해도 어느 정도 한계가 있다. 개별 세대에서 진행하는 리모델링의 경우에는 [4] 내력벽이나 기둥을 건드릴 수 없으니 집안의 구조를 바꾸는 데에도 제한이 있고 수도나 가스, 전기 등의 배관, 배선 문제로 해당 설비를 일정 공간 내에 두어야만 하는 경우가 대부분이다.
사실 이 차이는 단순히 단독주택과 공동주택의 차이뿐만이 아니라, 건축공법 자체의 차이에서 비롯되는 바도 크다. 해외의 주택은 배관과 배선을 구조체 내에 매립하지 않아서 차후 교체를 용이하게 한 경우가 많다. 배관과 배선의 수명은 구조체의 수명보다 훨씬 짧기 때문이다. 반면 대한민국은 이러한 장수명주택 개념이 도입된것이 2010년대이며, 그 이전에 지어진 건축물들은 배관과 배선이 구조체에 매설되어 있기 때문에 교체가 까다로워진다.[5]
또한, 서구권과 일본은 아파트라고 하더라도 기둥으로 하중을 지탱하는 구조를 많이 채택하기 때문에 세대 내부에 기둥과 보 등이 튀어나와서 데드 스페이스[6]가 발생한다는 단점이 있으나, 세대 내 벽체가 석고보드 같은 차후 철거가 용이한 재질로 시공된 경우가 많아서 완공 후 평면 변경이 비교적 자유로운 편이다.[7] 반면 한국은 세대 내부에 보나 기둥이 튀어나오지 않아서 공간 활용에 유리한 '''벽식 구조'''를 채택하는 것이 일반적이다. 벽식 구조를 채택할 경우 세대 내 일부 벽채가 내력벽으로 구성되기 때문에 그 부분을 건드리지 않고 구조 변경을 하여야 해서 자유로운 평면 변경에 어느정도 제약 사항이 있다.
3. 리폼과의 차이
사실 건축 업계에서는 리폼이라는 말과 리모델링이라는 말이 뒤섞여서 사용되는데, 그중에서도 리모델링은 좀 더 대폭적인 개량을 가리키는 경우가 많다. 하지만 정확하게 어디까지가 리폼이고 어디까지가 리모델링인지 명확하게 구분하기는 어렵다. 이러한 용어 혼란이 벌어지는 이유는 미국에서는 리모델링이란 용어를 사용하고, 일본에서는 리폼이란 용어를 사용하고 있기 때문이다. 양국의 자료들로부터 동시에 영향을 받는 한국의 입장에선 용어의 통일을 위한 움직임이 전혀 없었기에 혼란이 벌어지는 것도 당연한 일인 것이다. 일본의 언론사인 '리폼산업신문'은 자사의 영문 표기를 'The remodeling Business Journal'이라 표기하고 있는데, 이를 통해서도 같은 의미가 국가별로 다른 용어로 사용되고 있음을 확인할 수 있다.[8]
일단 우리나라에서 리모델링과 리폼을 이런 식으로 구별하는 것이 일반적이다. (다만 정확한 구별법은 아니다.)
- 리폼: 시트, 벽지, 장판 등의 교체나 주방의 조리대 등 고정된 가구들을 교체, 개선하는 수준의 개량.
- 리모델링: 내력벽. 내력기둥을 제외한 벽채와 바닥을 뜯어내고 구조 자체를 다시 제작하는 수준의 개량.
4. 주의
전면 리모델링의 경우 아파트는 대략 10~14일, 주택은 공사 수준에 따라 다르지만 아파트보다는 오래 걸리며 구조변경 등이 겹치면 한달이 넘어가는 경우도 있다. 리폼을 한다 해도 집안의 모든 가재도구를 다 들어내고 장판과 벽지를 갈아야하는데 작은 방 하나도 몇시간은 먹으며 24평짜리 집 전체를 도배하면 아침 일찍 시작해도 밤 늦게야 끝나며 내놨던 가재도구를 다시 집으로 들이는데만 며칠은 걸린다.
따라서 리모델링 기간 동안 무척 불편하므로, '''이사갈때나 올때 아니면 하는게 아니다.''' 물론 기존에 계속 거주하던 집이고 이사할 계획도 없으면 그냥 잠시 옥탑방 등에서 단기월세로 지내며 리모델링을 강행하는 경우도 많다. 특히 최근에는 기존 건물주가 나이가 들고 자녀가 독립할 때가 되자 자녀들의 주거비용이 과다해지면서 공간구조를 개조하려는 리모델링 사례가 많다.
리모델링하려 한다면 반드시 전문 리모델링 업체를 찾아 정확한 설계와 견적으로 공사를 진행해야 한다. 대한민국이 하도 사회적 불신이 팽배하다보니 리모델링에서도 '업자들은 무조건 남겨먹으려고만 한다'는 인식 하에 무조건 싼 업체만을 찾는 풍조가 강한데, 이런 업체들은 십중팔구 제대로 된 도면은 고사하고 실측조차 없이 대강 공사를 진행하고, 그렇게 싸구려 리모델링을 진행했다가 여전히 난방비 폭탄, 누수와 결로로 인한 곰팡이, 건물 균열 등에 시달려 두 번 세 번 공사하는 사례가 빈번하고 게다가 아파트도 빌라도 페인트칠 하면서 무조건 '''몸에 매우, 극히 유해한 물질[9]을 용제로 사용하는 유성페인트를 맘껏 사용하는''' 등 문제가 많다. 이런 유해한 페인트 집안에서 사용하면 집주인과 가족들이야 피해있으니 상관없을지 몰라도 이웃 주민들은 며칠간 난리나는거다.
특히 주택 리모델링은 분명 전문업자라고 자신만만해하거나 잘 아는 사람이라 일을 맡겼더니 '''섀시 하나 제대로 못 붙이고 가버리는''' 경우도 비일비재하다. 대한민국 주택의 상태가 하도 심각하기 때문에 주택 리모델링은 거의 신축에 준하는 기술이 필요하다. 그래도 주택 리모델링시장이 활성화되면서 최근에는 주택 전문 리모델링 업체들이 여럿 생겨서 사정이 좀 나아진 편. 일단 주택의 실측을 어떻게 진행하는지부터 확인해보면 어느정도 수준을 짐작할 수 있다.
공정거래위원회 홈페이지에 들어가 보면 실내건축 표준계약서 양식을 다운받을 수 있으니 업체와 계약시 공정위 표준계약서를 이용하는 것을 요청해 보아도 좋다. 주로 문제가 되는 사항들이 빠짐없이 들어가 있고 소비자와 업체의 권익을 어느 정도 공평하게 지켜 주는 내용이다. 이러한 요청을 꺼려하고 허술한 야매 계약이나 심지어 구두 계약으로 퉁치려고 하는 업체는 그냥 맡기지 말자.
5. 주택법에 의한 리모델링
위의 리모델링은 개별 세대가 세대 내부를 수선하는 인테리어 행위를 지칭한다. 한편, 주택법 제 2조 제 25항에서는 공동주택에서 단지 전체를 전면적으로 대수선하거나, 증축하는 행위를 리모델링이라고 한다. 그 지역의 용적률 규제와는 상관 없이 면적의 30~40% 가량을 증축할 수 있기 때문에 최근에는 대부분의 아파트 단지가 용적률이 200%가 넘어 재건축 수익성이 떨어지는 1기 신도시에서 많이 추진 중인 방식이다.
이 경우, 철저한 구조계산 하에 세대내 내력벽을 일부 철거하여서 구조를 개선하는 경우가 일반적이기 때문에 많은 이들의 오해와는 달리 벽식구조라고 해서 구조변경이 불가능한 것은 아니다. [10][11] 세대 내 내력벽은 일부 철거가 가능하나, 세대간 내력벽은 1mm도 철거해서는 안된다는 기형적인 규제가 리모델링 시장의 발목을 잡고 있었으나 2016년 1월에 세대 내 내력벽 뿐만이 아니라 세대간 내력벽 일부 철거형 리모델링을 허용한다는 정부 방침이 나왔다. 그러나 세월호 사고 이후로 안전에 대한 경각심이 커진 사회 분위기상 2019년 이후에 결정하기로 유보되었다. 내력벽 철거 허용 여부에 따라 가구당 면적이 획기적으로 조정될 수 있어서 리모델링 시장을 들었다놨다 하는 중... 2017년 들어서는 내력벽을 유지한 채 복층형으로 개조하는 공법이 등장하여 눈길을 끌고 있다.25. "리모델링"이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
가. 대수선(大修繕)
나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.
다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 "세대수 증가형 리모델링"이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.
1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것
2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것
현재는 아파트 리모델링시 세대간 내력벽 철거가 불가능하기 때문에 단위 세대별 가로 길이는 그대로 유지하고, 단순히 앞뒤로 증축된 기형적인 평면이 양산되고 있으나, 세대간 내력벽 일부 철거가 가능해지면 세대 평면을 양옆으로도 늘려서 신축 아파트 못지 않은 평면을 갖춘 리모델링 아파트가 등장할 것으로 기대된다.
최근에는 단지 내 빈 공간을 이용해 별동(추가동) 신축하는 방안도 나왔다.
6. 주택법에 의한 리모델링 관련 아파트 목록
6.1. 리모델링 완료된 아파트
6.1.1. 서울특별시
- 당산 평화아파트 → 당산 쌍용예가 클래식
- 대치 우성아파트
- 2차 → 래미안 대치 하이스턴
- 도곡 동신아파트 → 도곡 쌍용예가 클래식
- 방배 궁전아파트 → 방배 쌍용예가 클래식
- 방배 삼호아파트 14동 → 래미안 방배 애버뉴
- 서강시범아파트 → 중앙하이츠
- 압구정 현대아파트 65동 → 압구정 대림아크로빌
- 광장 워커힐일신아파트 → 워커힐 푸르지오
- 이촌 대림로얄아파트 → e편한세상 로얄맨션
- 이촌 두산수정아파트 → 이촌 두산위브 트레지움
- 청담 두산아파트 → 청담 래미안 로이뷰
- 청담 청구아파트 → 청담 아이파크
- 평창 올림피아드호텔 → 평창 롯데캐슬 로잔
- 현석 강변호수아파트 → 밤섬예가 클래식
6.2. 리모델링 진행 중인 아파트
6.2.1. 서울특별시
- 개포 우성아파트
- 9차
- 송파 성지아파트
- 오금 아남아파트
6.3. 리모델링 예정인 아파트
6.3.1. 서울특별시
- 고척 센츄리아파트
- 길동 우성아파트[서울형리모델링]
- 2차
- 남산타운아파트[서울형리모델링]
- 대치 선경아파트
- 3차
- 둔촌 현대아파트
- 1차
- 3차
- 등촌 부영아파트
- 목동 우성아파트
- 2차
- 문정 건영아파트[서울형리모델링]
- 문정 시영아파트[서울형리모델링]
- 성원 대치아파트
- 신도림 우성아파트
- 옥수 극동아파트
- 이촌 현대아파트 → 르엘 이촌
- 잠원 한신로얄
- 청담 건영아파트
- 회현 별장아파트
6.3.2. 경기도
6.3.2.1. 수원시
- 수원 영통 삼성태영아파트
- 수원 영통 벽산,풍림아파트
- 수원 영통 청명 주공 4단지 아파트
- 수원 영통 신성,신안,쌍용,진흥아파트
- 수원 영통 신나무실 6단지 동보신명아파트
- 수원 영통 신나무실 주공 5단지 아파트
- 수원 영통 벽적골마을 8단지 아파트
6.3.2.2. 안양시
- 평촌 목련마을 선경 2단지 아파트
- 평촌 목련마을 우성 3단지 아파트
6.3.2.3. 성남시
- 분당 한솔마을5단지
6.4. 리모델링 논의중인 아파트
6.4.1. 서울특별시
- 가락 금호아파트
- 가락 동부센트레빌
- 가락 쌍용아파트
- 1차
- 2차
- 가락 한신아파트
- 가락 현대아파트
- 6차
- 가양 강변3단지
- 거여 거여아파트
- 1단지
- 4단지
- 5단지
- 개포 대청아파트
- 개포 대치아파트
- 2차
- 고덕 아남아파트
- 광장 워커힐아파트
- 금호 벽산아파트
- 길동 우성아파트
- 2차
- 대림 현대아파트
- 3차
- 대치 선경아파트
- 2차
- 대치 현대아파트
- 1차
- 둔촌 프라자아파트[12]
- 둔촌 현대아파트
- 2차
- 마천 아남아파트
- 마포 태영아파트
- 목동 우성아파트
- 2차
- 문정 삼성래미안
- 반포 미도아파트
- 1차
- 반포 푸르지오
- 밤섬 현대힐스테이트
- 사당 극동아파트
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- 3차
- 삼전 현대아파트
- 서초래미안
- 서초 롯데캐슬 클래식
- 선사 현대아파트
- 수서 까치마을아파트
- 신답 극동아파트
- 신정 서강GS아파트
- 신정 쌍용아파트
- 여의도 목화아파트
- 옥수 삼성아파트
- 옥수하이츠
- 이촌 강촌아파트
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- 이촌 우성아파트
- 이촌 점보아파트
- 이촌 타워맨션
- 이촌 코오롱아파트
- 이촌 한강대우아파트
- 자양 우성아파트
- 1차
- 잠실 현대아파트
- 잠원 동아아파트
- 잠원 롯데캐슬 갤럭시
- 1차
- 잠원 미주파스텔아파트
6.4.2. 인천광역시
- 송도 풍림아이원 1단지 [13]
- 송도 풍림아이원 2단지
- 송도 풍림아이원 3단지
- 송도 풍림아이원 4단지
- 송도 풍림아이원 6단지
6.4.3. 경기도
6.4.3.1. 군포시
- 산본 우륵주공 7단지 아파트
- 산본 율곡주공 3단지 아파트
6.4.3.2. 성남시
- 분당 무지개 3단지 아파트
- 분당 무지개 4단지 아파트
- 분당 매화마을 1,2단지 아파트
- 분당 느티마을 공무원아파트
6.4.4. 광주광역시
- 봉선 삼익 2차 아파트
[1] 컨테이너 하우스가 아무리 단열재를 때려박아도 일반 신축보다는 가격이 싼 것도 이런 이유다.[2] 주거지구의 건폐율 기준은 약간의 변동은 있어도 줄곧 50~60% 선이지만 과거에는 고급주택 아니고서야 이 건폐율 제대로 지켜서 시공한 주택이 거의 없다시피 했다. 다가구주택이나 다세대주택의 건폐율은 지금도 100%에 가깝다.[3] 다만 천억원대씩 들여서 리모델링하는 경우는 원래 하드웨어, 즉 구장 규모에 여유가 있어서 현대화 사업에 돈을 써도 관중수입으로 회수가 가능할 경우에 한한다. 국내 프로야구장들의 경우 80년대 이전에 지어진 구장들은 대부분 1만석 좀 넘기는 수준이라 리모델링 아무리 해봤자 답이 없어서 결국은 신축으로 가닥이 잡힌다.[4] 아래 문단에 있는 주택법에 의한 리모델링의 경우 내력벽 등을 일부 조정할 수 있다.[5] 배관과 배설이 구조체 내에 매설되어 있다고 해서 교체가 불가능한 것은 아니다. 다만 시공이 매우 번거로울 뿐이다.[6] 건축용어로 이용되지 않는, 혹은 이용 가치가 없는 공간이나 틈.[7] 다만 내력벽보다는 세대 내 차음 효과가 떨어지는 편이다.[8] [image][9] 신나 등[10] 물론 세대 내부 설계 자유도와 공사비 측면에서는 라멘조와 같은 기둥식 구조가 더 유리하다.[11] 하지만 라멘조라고 하여도 세대간 벽은 내력벽으로 처리하는 경우가 많고, 현행 법규 안에서는 세대간 내력벽 일부 철거가 불가능 하기 때문에 앞뒤로만 긴 기형적인 평면이 양산되는것은 동일하다.[서울형리모델링] A B C D E F G [12] 참고로 2010년부터 얘기되고 있다... 인근 둔촌진흥아파트가 둔촌 푸르지오로 재건축된 뒤 계속 얘기가 나오고 있지만, 진척은 거의 안 되고 있다.[13] 2005년 완공으로 송도국제도시 최초로 리모델링 얘기가 나온곳이다. 리모델링 확정시 1단지~6단지 전체 리모델링 예정.