국토의 계획 및 이용에 관한 법률
1. 개요
2002년 2월 4일 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 제정된 법률.
2. 배경
80년대까지는 우리나라에는 북미에서 도입된 zoning system이 존재하지 않아 급격한 산업화와 동시에 난개발이 이루어지게 되었다. 예를 들면 주택가에 공장이 들어서고 공장에서 배출되는 각종 오염물질에 거주민의 생활에 큰 위협이 되었던 것이다. 대중교통의 도입을 염두에 두지 않은 개발로 인해 직장인들은 오랜 시간 동안 버스를 기다려야 했다. 이러한 문제를 타개하기 위해서 도시계획이 시작되었다.
1994년에 도입된 준농림지역 제도는 부족한 주택·공장용지 확대에 기여하였으나 정교한 계획기법의 부족으로 난개발을 초래하였다. 우리나라의 경우 선진국에 비하여 도시적 용지가 부족하므로 개발수요를 충족시키면서 난개발을 해소하는 '''선계획-후개발''' 체제의 구축 필요성 제기되었다.
국토기본법에 따른 국토종합계획에서 제시한 '''선계획-후개발''' 체제를 확립하기 위하여 정부는 난개발방지 종합대책[1]을 발표하였고 우선 난개발의 주요 원인인 준농림지역의 관리를 강화하고, 도시지역의 과도한 고밀도 개발을 억제하며 국토이용관리법 및 도시계획법을 통합하여 국토이용체계를 일원화하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 도입하게 되었다.
3. 추진 과정
- 관계기관 협의：2000.9.9～10.10
- 규제개혁위원회 심의：2000.9.29
- 법률(안) 입법예고：2000.10.13～11.3
- 법제처 심사： 2000.11월～2001.10월
- 국무회의 심의：2001.10.23
- 국회 제출：2001.10.29
- 국회 본회의 의결：2001.12.7
- 제정․공포：2002.2.4
4. 주요 내용
먼저 전 국토를 4개의 용도지역으로 구분하여 관리함으로써 난개발문제를 해소하는 것을 목적으로 하였으며, 비도시지역에 대하여도 도시지역에 도입된 도시계획을 도입하였으며, 종전의 도시지역에 한정하여 실시되었던 개발행위허가제도를 전 국토로 확대하였고, 기반시설의 용량이 부족하지 않도록 건폐율과 용적율을 강화하는 개발밀도관리구역제도를 채택하였다.
4.1. 광역도시계획
인접한 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 행정구역에 대하여 장기적인 발전방향을 제시하거나 시ㆍ군 기능을 상호 연계함으로써 적정한 성장관리를 도모하려는 목적으로 만들어지는 20년 단위의 지침적인 장기계획으로 도시계획체계상 최상위 계획이다. 광역도시계획은 도시ㆍ군기본계획, 도시ㆍ군관리계획 등 하위계획에 대한 지침이 된다.
4.2. 도시ㆍ군기본계획
도시ㆍ군기본계획은 국토의 한정된 자원을 효율적이고 합리적으로 활용하여 주민의 삶의 질을 향상시키고, 도시를 환경적으로 건전하고 지속가능하게 발전시킬 수 있는 정책방향 제시한다. 장기적으로 시ㆍ군이 공간적으로 발전하여야 할 구조적 틀을 제시하는 종합계획이다.
4.3. 도시ㆍ군관리계획
과거 도시계획이 현행 법률에서 도시ㆍ군관리계획이라는 이름으로 바뀌었다.[2] 상위계획에서 제시된 장기적인 발전방향을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획이며 용도지역ㆍ지구ㆍ구역, 기반시설, 도시개발사업 또는 정비사업, 지구단위계획 등을 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이다. 당해 시ㆍ군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 10년 단위로 수립하는 법정계획으로 5년마다 재검토하게 되어 있다.
도시ㆍ군관리계획은 개인의 권리 및 의무에 직접 영향을 미치기 때문에 처분성을 인정받아 행정심판이나 항고소송의 대상이 된다. 특히 용도지역ㆍ지구ㆍ구역의 결정은 개발밀도[3]를 적극적으로 바꿀 수 있기 때문에 지가에 상당한 영향을 미친다. 때문에 부동산 업계는 도시ㆍ군관리계획에 매우 관심이 많다. 덕분에 이와 관련하여 비리도 많이 일어나는 편.
4.3.1. 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기위하여 서로 중복되지 않게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역이다. 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 우선 분류한 후 도시지역의 경우 주거지역[4], 상업지역[5], 공업지역[6], 녹지지역[7]으로 구분한다. 예를 들어 2종 일반 주거지역이 3종 일반 주거지역으로 바뀌는 것을 종상향이라 하는데, 이때 부동산 가격은 매우 높게 솟구친다.
4.3.2. 용도지구
토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관ㆍ경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시․관리계획으로 결정하는 지역이다. 도시 내 지역별 기능이나 특성에 따라 경관지구, 미관지구, 고도지구 등 10개 지구가 있으며, 지구는 지역과는 달리 토지마다 반드시 지정하여야 하는 것은 아니다.[8] 경관ㆍ미관ㆍ특정용도제한지구는 지역실정에 맞게 시ㆍ도 조례로 세분하여 용도지구 명칭 및 지정목적, 행위제한 사항 등을 정하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다. 시ㆍ도 조례로 용도지구를 신설할 수 있으나, 당해 용도지역ㆍ용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없고 행위제한을 강화하는 용도지구 신설만 허용한다.
4.3.3. 용도구역
용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리를 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역이다. 그린벨트라 불리는 개발제한구역이 대표적인 예이다.
4.3.4. 지구단위계획
상술한 용도지역 및 용도지구제도는 개인의 토지이용에 심각한 제약을 초래하기 때문에 그 결과 낙후지역이 제대로 활성화되지 못하는 일이 일어난다. 도시공학자들은 이 문제에 대해서 지속적으로 경고하였으며 그 결과 특정 지구에 대하여 자유롭게 토지이용방법을 정할 수 있는 길이 열리게 되었다. 지구단위계획 대상지역에서는 지방자치단체는 비교적 자유롭게 토지이용 규율을 조절할 수 있으며 그 결과 유연한 개발이 가능하게 되었다.
4.3.5. 도시·군계획시설
기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말하며, 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 53개 도시ㆍ군계획시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 절차에 따라서 사업을 통해 설치한다. 도시계획에서 특정 장소에 병원이나 학교 및 장례식장을 무조건 설치하도록 지정하는 것을 말한다. 5만의 인구가 있으면 반드시 1개의 초등학교가 필요하게 되는데 이를 도시ㆍ군관리계획시설 지정을 통하여 해결하는 것이다.
5. 관련 문서
[1] 2000.5.30[2] 이는 행정법적 용어이며 도시공학학회에서는 여전히 도시계획이라고 한다.[3] 용적률과 건폐율 등[4] 제1ㆍ2종전용, 제1ㆍ2ㆍ3종일반, 준주거[5] 중심, 일반, 근린, 유통[6] 전용, 일반, 준[7] 보전, 생산, 자연[8] 일반적으로 지구로 지정되지 않는 경우에 땅값이 더 높아진다. 이는 그만큼 규제가 적음을 의미하기 때문이다.