난개발

 

[image]
[image]
[image]
대한민국의 난개발 지역인 경기도 용인시 수지구 일대
인도의 난개발 지역인 뭄바이
일본의 난개발 지역인 사이타마현 무사시우라와역 일대


1. 개요

亂開發
'''난개발'''은 종합적인 도시계획 없이 되는대로 개발하는 것을 말한다. 이 과정에서 기존 도시, 산, 삼림같은 기존 자원이 망가지며, 경우에 따라 스프롤 현상을 동반하기도 하기 때문에 도시계획에서 최우선적으로 피하고자 하는 행위이다.
대게 대지의 용적률이 낮은데 건폐율만 높으면 이런 문제가 발생한다. 물론 용적률이 높아져도, 건폐율이 안 떨어지면 대지소모는 더 심해지니 문제.
재개발 등을 통해 교통.도로 재계획, 적절한 비율의 용적률과 건폐율 조정, 쾌적한 기초 인프라[1] 재구축, 녹지 추가조성 등으로 해결이 가능하다.

2. 상세

도시계획의 기본은 도시의 교통이 편리하고, 기반시설 및 편의시설이 제대로 확충되어 있고, 녹지 비율을 일정 수준으로 유지하는 등 거주 및 생활과 업무가 편리한 환경을 만들어서 지속가능발전을 추구하는 것이다. 그러나, 난개발은 이러한 도시계획 없이 주먹구구식, 되는대로 토지를 개발하는 과정에서 도시의 효율성을 저하시키는 개발을 하는 것이다. 이런 난개발은 녹지의 급격한 감소를 통한 환경오염의 심화, 기본적인 교통을 담당할 도로, 철도의 부족, 주민센터, 하수처리장 등 인프라 시설의 부족 등을 야기하여 인구는 늘어날 수 있지만 그 대가로 엄청난 사회적 피해를 발생시킨다.
이런 난개발로 성장한 지역은 인프라가 극히 부족하여 다른 주변지역에 인프라를 의존하게 되는데, 이에 따라 제대로 된 도시계획에 따라 잘 개발된 지역까지 난개발지의 피해를 전염시키는 역할을 하고 있다. 분당신도시가 대표적인 예로, 성남대로와 분당수서간도시고속화도로, 경충대로[2] 등 도로 구성을 잘 해놨지만 용인시와 광주시의 대규모 난개발로 인해 분당신도시의 도로교통이 마비상태에 빠져 버리게 되었다.
난개발이란 용어는 예전부터 존재하는 단어였으나 자주 쓰이지 않다가, 1993년 국토 관련 법령 개정 당시 '준농림지'라는 제도가 도입되어 농지 임에도 농업 용도 이외에 일반 주택이 들어설 수 있도록 법을 개정하면서부터 등장하기 시작한다. 당시 용도지역을 10개로 축소하면서 준농림지라는 농지도 택지도 아닌 모호한 용도 지역이 탄생하는데 기존에는 농지였던 수도권의 상당수 지역이 준농림지가 되면서 주택이 건설 가능해져 주택 건설업자 들의 마수가 뻗치기 시작한다. 특히 당시 용인군 지역은 준농림지 전용과 관련해 상당한 특혜를 입은 지역으로 주택 용지로 개발 가능한 준농림지의 조건에 분당과 인접한 상당수 지역이 해당 됨에 따라 개발 붐이 일어난다.
당시 용인 지역에 착공된 대단위 아파트 단지들은 건설업자들이 산골짜기 준농림지에 오직 자신들의 아파트 단지와 진입도로만을 계획했을 뿐, 분당이나 수원 등 외부로 연결하는 도로나 학교, 관공서에 대한 고려는 거의 없어서[3] '''말 그대로 계획이 없는 무계획 도시였다'''. 이 때 짓기 시작한 아파트들이 준공되는 1995년 이후 언론에서는 난개발이라는 용어를 통해 이 지역의 실상[4]을 소개하기 시작했고, 이 때부터 난개발이라는 용어가 보편적으로 쓰이기 시작했다.
이런 난개발의 주 형태는 무계획적인 아파트와 상업지구의 개발로 인한 불규칙한 스카이라인, 녹지의 파괴, 무계획적인 공업지구의 개발로 인해 나타나는 산발적인 공장의 분산현상, 러브호텔 등 사회적 미풍양속을 해치는 시설의 난립 등이 있다.[5]
난개발의 폐해를 잘 느껴보고 싶다면 건설 경영 시뮬레이션 게임들을 해보면 된다. 아무 생각없이 확장하다보면 나중에 자신의 판단을 원망하며 초기 확장부분을 갈아엎든가, 아예 재시작할지도 모른다. 심지어 이중에서는 초반에 거의 강제적으로 난개발을 유도하는 심시티 빌드잇 같은 게임도 있다...[6]

3. 대표적인 난개발 지역


3.1. 대한민국

대한민국 수도권은 개발제한구역 개념 때문에 다른 국가들과는 난개발의 양상이 많이 다르다. 일명 '개구리뛰기 현상'이라 부르는 형태이다. 노골적인 연담화는 없으나 그린벨트 너머 인접 도시에서 난개발이 일어나는 것. 우리나라에서 난개발로 많이 알려진 지역은 부산광역시와 용인시가 있다.

3.1.1. 서울특별시

이 쪽은 오히려 난개발지가 아닌 곳을 찾는 것이 더 빠르다.[7]
  • 종로구, 중구 : 조선 초기에 정도전이 계획을 한 도시로, 조선 말기에는 그럭저럭 도시계획이 유지되었던 곳이 일제강점기와 6.25전쟁 이후의 혼란기를 거치면서 제멋대로의 획지분할, 무허가주택의 양산 등으로 대로변은 계획도시 분위기가 나나 이면도로로만 들어가도 난개발이 무엇인가를 잘 보여준다. 게다가 도심지라 기업 본사들이 대거 들어오는 도심 공동화까지 겹쳐서 기업들이 주거지구를 중심지구에서 주변으로 밀어내다보니 주변지역은 온갖 달동네와 상태 안 좋은 집들을 양산했다. 난개발을 잘 보고 싶으면 성균관대학교가 있는 명륜동과 서울역 서부역쪽인 만리동,[8] 충정로동들을 볼 것. 참고로 이 지역 지적도를 보면 이게 지적도인지 몬드리안의 추상미술작품인지 구분하기 어려울 정도인 곳들이 많다.

지적도를 보면 이미 난개발 수준이며 겉으로 보이는 복잡한 이면도로와 건물배치는 차라리 계획도시로 보일 정도이다. 담장으로 둘러싸인 한 필지처럼 보이는 곳에 건물은 한채인데 지번은 10㎡도 안 되는 여러 개의 다각형 십수개로 쪼개져 있는 곳들이 많다. 다른 지역에서는 보기 힘든 모습으로, 실제로 종로구 예지동 269번지 일대 지적도를 보면 한평도 안 되는 1~2㎡짜리 다각형으로 쪼개진 것을 알 수 있다.[9] 소유주도 필지마다 제각각인 경우가 대부분이여서 재개발도 사실상 불가능하다. 이런 지역에 화재가 발생해서 순식간에 건물들이 전소해버린다면 그때부터 재개발이 급속도로 시작되는 경우도 왕왕 있다. 구룡마을처럼 말이다.
  • 용산구[10], 성동구, 동대문구 이문동, 회기동, 휘경동 : 용산구는 주한미군기지가 구 중심에 있어 제대로 된 도시계획을 하는데 방해 조건이 된데 다가 하필이면 용산구와 성동구 그리고 동대문구는 대부분 언덕지대 여서 남산과 천장산 자락에 마구잡이로 주택이 지어졌으며 그리고 평지 지역도 마찬가지라 결국 난개발로 진행되었다. 이 세 지역은 도로 모양도 산을 타고 막 지어져 상당히 구불구불한데다가, 도로도 좁아 교통체증이 매우 심하며, 그리고 상업지구는 용산역과 왕십리역, 청량리역뿐이라 매우 부족한 상황이다. 이는 달동네가 철거되고 재개발되어 아파트 단지를 이룬 상황에서도 마찬가지. 해당 난개발의 실상을 제대로 보고 싶다면 그냥 군말 말고 402번을 타자. 소월길로 접어드는 순간 언덕 곳곳마다 나무가 아니라 주택이 당신을 반겨주면서...
  • 성북구[11], 강북구[12] : 북한산으로 이어지는 언덕지대에 60~70년대 지어진 연립주택, 2000년대 이후 지어진 저층 빌라들 사이로 10층 이상의 고층 건물들이 난립하면서 스카이라인이 난잡해졌다. 때문에 주차 공간 부족, 녹지 부족, 도로 혼잡 등의 문제가 발생하고 있다. 길음동에 대규모 뉴타운 개발을 통한 재개발을 추진한 것도 이 때문이다. 대규모 부촌인 성북동 또한 북한산 자락을 파고들었으니 역시 난개발.
  • 마포구[13], 서대문구[14], 은평구 갈현1동, 녹번동, 불광동, 수색동 : 이 지역은 1960~70년대에 이촌향도로 많은 사람들이 이주해 온 대표적인 슬럼지역 이며 과거 난개발되었다가 2010년대부터 재개발에 들어갔다. 가재울뉴타운 일대나 아현뉴타운 일대에 도시재정비가 진행중이만 그러나 뉴타운 사업등으로 인해 현재는 오히려 스카이라인만 더럽힌 체 역시 난개발은 여전하다. 은평구의 경우 제시된 곳들을 제외한 나머지 동네들은 그냥 평범한 서민 주거지 분위기를 낸다.
  • 영등포구(도림동, 신길동, 대림동), 구로구(개봉 2ㆍ3동 제외) : 문래공단과 구로공단을 세우면서 같이 들어간 대규모 택지지구로, 1990년대까지만 해도 녹지파괴와 환경오염으로 악명을 떨쳤다.[15] 하지만 난개발이라고는 보기 어려운 것이 영등포구 공업지역은 1940년대 처음 도시계획을 할 때부터 체계적인 가로계획이 시행되어 공영개발의 모범이였다. 시간이 흐르면서 개별 토지에 상태 안 좋은 건물이 늘어가서 그랬던 것. 그나마 세월이 흘러 이 지역의 지가가 높아지면서 공장이 지방으로 이전하고, 그 자리에는 쇼핑몰이나 아파트가 들어서면서 서서히 나아지고 있지만 역시 영등포역, 신도림역, 구로역, 여의도 한정이라 여전히 현재 진행형이다.
  • 관악구[16] : 신림동, 봉천동 일대의 구릉지에 도심 철거민들을 집단 이주시키면서 난개발이 시작되었다. 그런데 불량주택지구를 재개발할 때 기반시설을 제대로 갖추지 않고 고밀도 고층 아파트 단지를 조성하면서 교통 문제가 발생했다. 관악구와 동작구의 경계를 이루는 성현동 일대에는 산 중턱, 고개 정상에 아파트 단지들이 빼곡하게 들어서 위압적인 스카이라인을 조성하고 있다.
  • 강서구 공항동, 방화동 : 김포국제공항이 생긴 이후 계획없이 무분별하게 주거단지가 들어서면서 난개발이 진행되었다. 이 자리에는 고도제한 때문에 더욱 재개발이 힘들어진 상황. 이 지역의 뉴타운 사업이 사실상 지지부진한 이유도 이 고도제한 문제 때문이다.

3.1.2. 부산광역시

  • 도시 전체에 전반적으로 분포는 해있으나, 구도심 지역(중구, 서구, 동구, 영도구, 사하구[17], 부산진구) : 구마다 나누어서 설명한 서울과 달리, 부산은 구마다 편차는 있으나 대부분 분포해있기 따문에 구분할 필요가 없어서 한 번에 묶어 설명한다. 6.25 전쟁이 벌어지면서 피난민들이 밀려들었다. 단적으로 전쟁 직전까지만 해도 40만 내외였던 인구가 고작 1년 지난 1951년에는 102만으로 2.5배나 증가한 상태였다. 그로 인해 급속도로 주택이 발달하는 과정에서, 당연히 그 전쟁통에 도시계획 같은 건 될 리가 없기 때문에 희대의 난개발지가 되어버렸다. 그 이후로도 인구는 꾸준히 증가하여 한때 400만 조금 안 되는 값까지 찍었다가 지금도 350만 명 정도를 유지하고 있으나 이미 무질서하게 자리잡은 개발지는 어쩔 도리가 없었고 결국 현재까지 이어져 왔다. 덕분에 난개발은 부산시 전체의 오랜 숙적이 되어오고 있다.[18] 어딜 가나 볼 수 있는 달동네들이 그 예.[19] 이렇다보니 부산 내 도로교통 상황은 문제가 있는 걸 넘어서 처참할 지경이다. 부산에서 매일 같이 벌어지는 교통대란을 겪어보면 서울 도로 상황도 그저 애들 장난 수준으로 보일 것이다. 게다가 부산은 산이 많은 지형이라... 부산 운전자들이 난폭운전으로 유명한 이유를 여기서 찾기도 한다. 자세한 것은 부산광역시문서의 난개발 항목 참조
  • 그나마 90년대 이후 개발된 해운대구도 부산 도시철도 2호선 노선 쪽만 계획도시이고 반여동쪽은 그렇지 않다. 북구의 화명동도 계획도시지만 이쪽은 산골짜기를 파서 지은 곳이라 지대가 좁다.
  • 예외적으로 강서구나 기장군은 부산이 발전하던 시기에는 농어촌이었고 21세기 들어 이들 지역에 새로 조성된 명지오션시티, 명지국제신도시, 정관신도시 등은 나름 도시계획을 잘 갖추어 개발되는 곳이기 때문에 난개발 문제에서 자유로운 편이다.

3.1.3. 대구광역시

  • 대구광역시는 구도심의 더딘 재개발과 외곽 지역의 급진적인 도시 개발로 인해 일어나는 스프롤 현상이 모두 접목되어 부산 만큼은 아니더라도 난개발 중에서도 혼돈의 카오스를 달리고 있다.[20] 대구 자체가 상당히 오래된 도시라서 큰 도로들은 곧게 나있고, 일제강점기 시절 도로계획 문서를 바탕으로 건물이 들어서기 전에 큰 도로를 세운 곳이라 체계적인 도로망은 걸작이라는 평가를 받는다. 그러나 큰 길 사이사이로 난 골목들은 세월이 지나면서 이리저리 구부러져있다. 비산5, 7동과 관음동, 내당동은 주택이 빽빽하지만 도로가 곧은 반면, 구 미로마을과 원대동, 고성동은 골목이 이리저리 구부러져있어 길 찾기도 쉽지 않다. 특히 이 분야의 탑은 중구. 도심 내에 아파트가 떡하니 있는가 하면, 북성로에는 오토바이 가게, 정비소, 철물점, 집창촌, 단독주택등이 수 십년 전 부터 빽빽이 들어차 있었고, 그 동네는 달성공원 빼면 녹지는 1도 없다. [21]근대 시기부터 사람들이 모여 살던 중구나 남구 지역은 사람 하나 들어가기 어려운 골목 속에 집이 수십 채가 있는 모습을 볼수있다. 당연히 주차난도 상당하다. 상가 주차장은 상가를 이용하지 않으면 돈을 내야 하고, 자기집 앞에는 차로 들어갈 수 없어서 아무데나 주차를 하는데, 집이 한두채도 아니고 대로변에 쭈욱 차가 세워진걸 볼수 있다. 편의시설도 사람이 거의 없는 슬럼가에 지어지거나 이상한 데 만들어져서 비라도 좀 왔다 싶으면 잡초 따위가 자라나 정글을 방불케 할정도로 관리가 안되기도 한다.[22] 서구와 노원동, 산격동, 침산1동, 관음동은 대표적인 대구의 서민 주거지이다. 상당수가 단독주택으로 이루어져있다. 여기까진 괜찮겠지만, 주택용지에 공장을 짓거나, 상가주택이 아닌 건물의 1층을 터서 상가로 쓰거나 하는데 주차장이 없다... 맛있다고 소문난 식당이라도 들어오면 저녁 시간에 골목이 미어터진다. 그나마 주차금지 고깔이나 타이어를 놔두지만 부수거나 자기 집에 들고 가버리는 경우도 많다.[23] 물론 주차장 관련 규제가 생기기 전에 지어졌기때문에 뭘 탓하기는 어렵다. 남구는 위 동네들만큼은 아니지만 재개발이 어렵다. 왜냐면 미군부대가 있어서 고도제한이 있기 때문에 고층아파트가 적은편이다. 수성구 인근의 효성타운, 대덕맨션 등 아파트와 부대 바로 남쪽에 있는 고층 아파트 하나가 거의 전부이다. 노원동과 침산동, 비산7동, 이현동은 공장지대이다. 그러나 공장이 너무 밀집되어서 매캐한 매연이 나오기도 하는가 하면, 역시나 주차공간과 녹지가 부족하다.
  • 수성구 사월동, 신매동, 매호동, 시지동, 달서구 월성동, 유천동, 진천동 : 대구의 도시확장으로 인해 택지지구들이 개발되면서 이 지역도 아파트들이 많이 올라가고 개발 속도가 엄청 붙었으나, 문제는 도로망 확충 따위는 집어던지고 오직 아파트만 올라가면서 무분별한 개발로 인해 난개발이 되었다. 그래도 아파트 난개발 중에서 사월동, 신매동, 매호동, 시지동은 애초에 달구벌대로, 유니버시아드로 같은 큰 도로를 중심으로 도로가 나 있고, 군데군데 작은 공원을 만들고, 방음림 및 산책로를 조성하는 등 비교적 도시계획을 한데다가 대구 2호선이 지나고 있어 그나마 좋다. 다만 매호천이 금호강 쪽으로 방향을 트는 곳의 아파트들과 끊겨진 도로, 신매네거리 북쪽 중 신매로 동쪽 지역, 사월동 남쪽 욱수천변의 공장지대, 사월동 달구벌대로 북쪽 지역은 난개발의 진수를 보여준다. 또한 월배역과 진천역 인근의 진천동, 유천동 일대는 월배로 뒤쪽으로 아파트만 주야장천 올라가고 있는 실정이라, 미관은 영 좋지 못하다.
  • 동구 반야월 일대 또한 상당히 심한 난개발 지대이다. 택지 지구를 제외하고 안심로 부근, 특히 지하철역 인근은 신축 원룸등이 지어지면서 나아졌지만 그 뒤쪽으로는 공장, 중고차매매단지, 주택이 섞여있으며, 골목또한 이리저리 꼬여있다. 반야월로 북쪽도 마찬가지였지만 이쪽은 재개발이 진행 중이다.
  • 그나마 도로망은 일제강점기 때 측량해서 계획한 데이터를 가지고 조성을 했고, 전철 노선 2개가 대구의 도심지를 제대로 관통하는 덕분에 난개발 치고는 교통난이 생각만치 크게 심하지는 않은 편이다. 처음 도로망을 조성할 때에는 혈세 낭비라는 지적이 많았지만 결과적으로는 혜안이 된 셈[24]. 여타 특별시/광역시의 도로는 무계획적으로 지어지거나 심야 시간 까지도 정체가 풀리지 않는 등 매우 골 때리는 경우가 많은 반면, 대구의 경우는 주요 도로의 바이패스 역할을 하는 도로가 매우 많아서 신천대로나 달구벌대로도 일부 혼잡시간대를 제외하면 차들이 도로에서 날아다닐 정도로 널널하다. 이로 인해 오히려 전철이 잠재수요가 많음에도 힘을 못 쓰고 있는 실정이고, 총알택시 영업이 가장 성행했던 지역 중 하나가 대구였다.

3.1.4. 인천광역시

  • 중구(영종국제도시, 개항장 일대 제외), 동구, 미추홀구 숭의동, 용현동, 도화동 : 중구는 당시 자동차 보급이 그렇게 많이 이루어지지 않은 일제강점기 시절에 시가지가 형성되었고, 동구와 미추홀구의 숭의동, 용현동, 도화동은 6.25 전쟁으로 인해 황해도에서 온 피난민들이 몰려왔고, 이런 사정으로 인해 도시개발을 할 만한 여유가 없는 바람에 난개발지가 되었다.
  • 서구 검단동 일대 : 2000년대에 엄청난 난개발이 이루어졌다. 비교적 한국토지주택공사 주도 하에 개발된 인근의 청라국제도시, 한강신도시는 계획도시라 매우 깔끔하지만, 검단동 일대는 2000년대에 단독주택과 아파트로 개발된 곳은 도로망을 의식하지 않아서 진정한 난개발 지역이 되었다. 게다가 검단동은 지금 인천 도시철도 2호선이 지나가기라도 하지, 2016년 2호선 개통 전만 해도 검단 지역 교통망은 인천 최악을 자랑했다. 검단에서 한강신도시나 청라국제도시로 나가면 다른 도시에 온 듯한 느낌을 받을 수 있다. 그래도 검단신도시 조성과 인천 도시철도 1호선 연장 등 교통망이 확충되어 미래가 어둡지는 않다.

3.1.5. 광주광역시

  • 광주는 도심 전체적으로 보면 난개발이 심한 편은 아니지만 유네스코가 지정한 세계지질공원인 무등산은 환경 보존이라는 개념 자체가 전무했던 시절에 이뤄진 난개발을 피할수 없었다. 1966년부터 공군 부대가 무등산 정상부에 주둔하기 시작했는데 헬기 추락사고 등을 겪으면서 무등산에서 가장 높은 천왕봉 윗부분을 평평하게 깎아내고 방공포대와 헬기 착륙장 등등 군사시설을 만들었다. 그 덕분에 1,187m로 알려진 무등산의 해발고도가 현재는 무려 4m나 낮아진 1,183m로 측정되고 있다.[25] 또한 무등산 산자락에도 무허가로 지어진 건물들과 판자촌들이 오·폐수를 내보내는 등 환경오염 문제도 심각했고 7~80년대에는 관광산업 활성화를 위해 유원지와 관광호텔, 골프연습장 등을 지으면서 난개발을 더욱 가중시켰다. 그나마 다행인건 무허가 건물들은 전부 철거시키고 깨끗하게 재개발했고 공군부대 이전과 천왕봉 복원도 추진중이다.
  • 남구 진월동과 봉선동도 난개발이 심한 편이다. 진월동과 봉선동은 제석산을 깎아서 아파트와 학교를 지어놨다. 특히 봉선동에 문성고와 문성중은 제석산의 거의 정상부까지 깎아서 자리잡고 있으며 금호타운2차 205동과 라인 2차 201동 사이에는 뜬금없이 자그마한 언덕이 솟아 있는데 그게 제석산의 산줄기의 한 부분이다.(!!!) 그걸 보면 산을 대체 얼마나 깎았는지 쉽게 짐작할 수 있다. 또한 구름다리로 유명한 제석로는 제석산의 산맥을 아예 끊어버리고 만든 도로라 난개발의 끝을 보여주고 있다.[26] 때문에 환경단체의 엄청난 공격을 받고있다. 최근에는 서구 마륵동과 쌍촌동 사이에 있는 백석산도 산자락에 아파트와 연립주택들이 계속해서 들어서면서 제석산과 비슷하게 되어가고 있다.

3.1.6. 세종특별자치시

  • 읍면 지역 : 이쪽은 현재진행형이다. 도시계획 없이 마구잡이로 산림을 훼손하거나 원룸이 난립하는 등 헬게이트가 열리고 있는 중이었으나, 2015년 기준으로 세종시 대부분지역이 보전관리구역으로 넘어가면서 힘들어졌다. 관련기사1 관련기사2 관련기사3 관련기사4

3.1.7. 경기도

난개발/경기도 문서로.

3.1.8. 강원도

  • 춘천시 : 춘천시는 지형적으로 북한강과 소양강이 있어 개발이 제한된데다가, 하필이면 춘천역이 바로 도심으로 향하는 곳에다 1951년에 주한미군기지가 세워지면서 이곳에는 헬게이트가 열렸다. 이런 도시계획 제한에다가, 춘천시는 주먹구구식 재개발을 해서 유흥가와 주거단지가 혼합한 지역이 되어 말 그대로 난개발이 되었다. 난개발이 심한 곳은 행정동 기준으로 소양동[27], 조운동[28], 교동, 약사명동[29], 효자1, 2동, 그리고 춘천역이 있는 근화동[30] 일대다. 또한 도로 사정도 좋지 못하기로 유명해서 춘천 도심을 지나는 도로는 4차로는 기본이요, 심지어는 2차로 도로가 있다![31] 그런데 춘천의 주요 역[32]과 춘천의 주요 터미널 [33]이 외곽에 있다보니 가뜩이나 도로망이 개판인 도심 일대를 지나야 하고 그 결과는 당연히 교통체증. 주한미군 기지가 춘천에 철수한 이후에도 춘천시는 여전히 난개발은 현재진행형이다.
  • 원주시 일산동 (일산동 거리뷰),(네이버 지도 베타버전) : 구 원주시청 자리에 고층아파트가 건설되었는데 이 주변은 구도심이며 2차도로에 전부 저층건물이다. 근처 재개발 지역이 있다고해도 아직 미진행이며 원주역 홍등가도 미진행이다. [34]

3.1.9. 경상남도

  • 김해시 : 중부 용인/광주, 남부 김해. 이쪽은 공장 난개발로 악명높다. 부산광역시와 창원시 두 대도시 사이에 끼인 적절한 입지 덕에 수많은 소규모 공장들이 김해 읍면 지역에 난립했다. 김해 도심과 장유(신도시지역 한정)를 제외한 거의 모든 곳에서 심한 편이다.[35] 실태를 두 눈으로 확인하고 싶다면 부산외곽순환고속도로의 김해시 구간을 달려보자. 터널 사이사이로 나오는 골짜기마다 하나도 남김없이 공장들을 쑤셔박아놓은 경악스런 장관을 볼 수 있다. 또, 김해는 아무 생각없이 개발하여 생긴 문제도 많다. 당연히 철저한 사전조사와 평가를 기반으로 적합한 계획을 세워 개발한다면 전혀 문제가 없으나, 2010년도 중반부터, 김해를 축산업으로 유명해지게 만들어 준 주촌을 갈아엎어 조성 중인 신도시에서 문제가 발생하고 있다. 주촌 거주민은 주변 축사 때문에 악취에 시달리고 바로 이어져 있는 외동 일대를 제외하면 공장들에 둘러싸여 있다. 그런데 김해시 측은 원래부터 있던 축사들에게 냄새 좀 적당히 나게 하라고 압박 중이다.[36] 여기 아파트에 살면 난개발로 유명한 김해답게 공장과 논과 밭과 소규모 주택이 한데 어우러진 기이한 풍경 또한 관찰가능하다.(...) 그리고 장유에서는 무계와 신문 일대에 신도시라는 말이 무심할 정도로 남는 땅에 아파트를 있는대로 세우고 있다.[37] 그런데 대로를 기준으로 옆에는 또 지구단위 계획이 이루어져 있다. 2018년에는 칠산서부동에 걸쳐있는 드넓은 김해평야의 논을 싹다 엎고, 물류단지와 국가산단을 세우려 한다. 이대로라면 부산 강서구에만 논이 남아있게 되고, 김해공항과 마찬가지로 이름에만 '김해'를 달고 있게 된다. 10년 이내 인구 80만이 목표라나 뭐라나. 일전 대동면에 국가산단 세우려고 토지 매입하면서 시작한 지주와의 마찰이 현재진행형인 것을 생각하면.. 답이 없다.[38]
  • 창원시 마산합포구지역 : 부산과 마찬가지로 이 쪽도 6.25 전쟁 당시 피난민이 몰려들면서 도시가 발달하였다. 비교적 최근에 매립한 해안가나 몇몇 지역을 빼고는 오래된 건물들이 무질서하게 난립해있다. 수십년전에 만들어진 도로는 늘어난 차량통행량을 감당못해 길이 자주 막히는데 도로를 확장하려해도 건물들이 도로 옆에 바짝 붙어 있어서 불가능.
  • 양산시 웅상지역 : 이 쪽도 김해처럼 부산광역시와 울산광역시 두 대도시 사이에 적절하게 끼어있는 양산시 인구의 30% 가까이를 차지하는 웅상지역에 수많은 소규모 공장과 학교와 시장바닥이 뒤섞이는 계획성 없는 도시구조로 난립해 있다. 김해와는 반대로 양산 본시가지는 양산신도시로 개발되어 깔끔하게 정비되어있어 더욱 대조적. 이런 점이 웅상 홀대론으로 이어져 간간히 웅상 독립 내지 부산이나 울산에 편입시키자는 주장이 나오고 있다. 사실 웅상 지역은 1906년 울산군에서 양산군으로 편입되었지만 그 이후에도 월경지 문제 등 생활권 문제가 있었다. 이 중 서창은 토지구획정리 사업등 여러 사업으로 그나마 덕계, 평산보단 상황이 낫다.

3.1.10. 경상북도


3.1.11. 제주특별자치도

신제주 시가지, 새서귀포 시가지를 제외한 지역 전체, 그리고 특히 중산간 지역[39]. 2010년대 들어서 외부 자본에 중국 자본까지 급격하게 들어오면서, 곳곳에 관광단지와 골프장, 주택단지 등을 개발하고 있다. 이 과정에서 산림 파괴나 지하수 고갈 등 환경 문제가 크게 대두되고 있다.

3.1.12. 그 외

거의 대부분의 원도심 지역, 도농복합시와 군 지역의 읍면들이 사실 이런 난개발에서 자유롭지 못하다. 각 도시의 원도심들은 도시개발에 대한 이론이나 방법이 성립하기 이전의 시기에 형성되어서 이면도로망이나 스카이라인이 엉망인 경우가 많다. 그리고 읍 지역에서는 번듯한 빌라가 들어선 마을 한복판에 뜬금없이 밭이나 휑한 공터가 나타나는 모습을 볼 수 있는데, 이는 주로 해당 지방자치단체들이 상대적으로 도시개발 행정능력이 떨어지는 군 단위[40]거나 각종 보상 문제로 이들 지역에 대한 통합 개발을 시행할 여력이 없기 때문이다. 때문에 보상문제를 피하기 위해 마치 벌레먹은 것처럼 기존 읍내 인근에 번듯한 택지지구가 들어서는 모습을 쉽게 볼 수 있다.
경기도 외곽과 함께 천안시 같이 수도권과 가까워 개발이 활발한 곳도 대단한 난개발을 보여준다. 논밭, 아파트, 공장이 덕지덕지 붙어서 아예 마블링을 형성해놨다.
현실적으로는 대한민국의 주권이 닿지 못하는 이북 5도 지역의 경우는 난개발이 드물다. 일단 평양직할시의 경우는 6.25 전쟁 직후 대대적으로 박살났지만 재건을 할 때 건축가를 불러 철저하게 계획하였다. 때문에 난개발은 상대적으로 일어나지 않았지만, 근래 김정은이 대대적으로 짓는 데만 열중하다보니 여기서도 난개발이 벌어질 가능성을 피할 수 없다. 원산시도 대대적인 재개발이 진행되는 만큼 이를 피하기는 어려워 보인다.

3.2. 중국

  • 이쪽은 주로 중앙 도시 쪽보다는 지방 도시 쪽의 난개발 문제가 심각하다.[41] 중앙 정부가 지방 정부로부터 일괄적으로 재정을 확충하려고 땅을 건설회사에게 파게 시킨 다음에 도시를 건설하는 경우가 많은데, 문제는 수요가 별로 없는 지역에서도 재정확충을 위해 마구잡이로 부동산 개발을 진행하다보니 미분양이 넘쳐난다는 것이다. 그렇다고 이들 지역의 집값이 싸냐면 그것도 아닌지라 상당수 중소도시들이 유령도시화 되어가고 있다. 대도시의 경우 농민공들의 거주지 문제도 심각하다.

3.3. 대만


3.4. 프랑스

보통 프랑스의 난개발은 주로 일드프랑스 지역에서 행해지는데 이유는 간단하다. 파리를 비롯한 주변 위성도시가 점점 연담화 되어가며 각자도시의 중심부에서 멀어질 수록 난개발이 심해지는 것.[42]
이러한 현상은 특히 생드니-파리북역 간을 보면 잘 볼 수 있다. 트램이 지나는 생드니 지역만 가도 정리정돈된 시가지가 나오지만, 파리쪽으로 갈 수록 건물이 낮아지고 산업구역과 거주구역이 혼재한 곳이 많다.
파리에 한정하자면, 공업지대와 주거지역이 혼재한 난개발이 좀 많은 편이다. 이유는 주로 가격의 문제인데, 시가지가 확장하며 공업지가 외각으로 밀려나야하는데 그 과정에서 땅값은 오를대로 오르니 땅을 살 수가 없으니 비교적 저렴한 곳의 땅을 구매해 거주지를 짓는다. (...) 물론 오드센(Haut-de-Seine)과 같이 일드프랑스주에서 적극적으로 미는 곳은 체계적으로 개발이 되어있지만, 센생드니(Seine-Saint-Denis)[43], 발드마른(Val-de-Marne), 에손(Essonne)과 같은 곳은 스프롤현상이 심한편이다.
다행이 파리가 난개발에 그렇게 시름하지 않는 것은, 과거 철도망을 활용한 교통정책과 미리미리 지어두었던 고속도로 등, 난개발 전부터 존재했던 교통망의 역할이 크다. 물론 고속도로는 시도때도 없이 막히지만 (...)
한국이나 일본 등 타 국가 도시들의 난개발 문제라 하면, 원도심에서 퍼져나가는 형태의 스프롤현상이 문제다. 즉 위성도시들의 기능이 오로지 베드타운으로만 기능을 할 뿐더러, 위성도시-원도심으로의 접근이 힘들다. 일본처럼 원도심으로 가는 철도노선을 위성도시까지 연결하며, 철도연선을 민간기업이 개발하는 식으로 스프롤 현상이 이루어지었으며, 한국은 고속도로를 위주로 개발이 이루어졌다.
반대로 파리는 원도심과 위성도시가 과거 철도로 이루어졌다 해도 생활권은 아예 달랐으며, 철도와 고속도로로 파리-일드프랑스 내 도시들을 "출퇴근개념의 이동"이 아닌 "도시간 이동"을 위한 목적으로 만들어두었는데, 점점 파리가 커지고 기존 도시들 또한 성장하며 서로의 시 경계까지 도시가 확장되었고, 근대에 와서 파리 도시권에 편입이 되었다. 실제로 파리시에서 파리메트로폴이라는 파리 대도시권을 설정한 것이 이러한 대도시의 난개발과 행정적 비효율성을 더이상 볼 수 없을 지경까지 도달해, 이를 방지하기 위함이였다.
파리 2024를 위한 그랑파리 프로젝트를 보더래도, 각종 난개발로 인한 문제때문에 파리시에서는 각종 지하철의 연장 및 신설을 추진하고 있다. 파리의 문제는 잘못된 도시계획이라기 보다는, 넘쳐나는 인구를 구도심지(파리 시내)에서 받아들일 수 없어 외각에서 받아들여야 하다보니 도로나 철도의 수용능력보다도 훨씬 많은 인구를 더 좁은 공간에 받아들인다는데에 문제가 있다. 그래서 RER이나 Transilien 같은 외각 위성도시용 통근열차의 출퇴근시간은 3-5분에 한대씩 다니는 열차들도 매번 손님을 문입구까지 꽉꽉 채워 다닌다.
그리고 그 외의 지역은 지역에 따라 다르지만, 부유한 남동부(꼬뜨다쥐르)나 남서부(비아리츠)같은 경우에는 부유층 주택단지가 곳곳에 무계획으로 펼쳐져 있으며 (...) [44] 도심확장이 힘든 유럽도시들의 특성상 주거지는 내부에, 생산단지는 모두 도시 외각에 있는 경우가 많아 문제가 되기도 한다.[45] 특히 마르세유주변이 심하다. 알제리를 식민지로 두고 있었을 수십년간 프랑스와 중동의 가교역할을 하며 급격하게 성장한 탓에 난개발이 심각하다. 그래서 최근엔 도시재생을 겸한 도시재건이 활발하다.

3.5. 인도

  • 대도시 내부와 주변 교외지역 전체(특히 뭄바이, 델리, 뉴델리 등) : 여기는 영국이 식민통치하던 시절부터 고도제한을 걸어놔서 인도의 경제성장 기간동안 급격한 스프롤 현상때문에 무지막지하게 퍼진 구조가 되어버렸다. 게다가 12억이 넘는데도 줄어들 생각을 않는 인구 펌핑으로 주택수요가 끊이지 않다보니 계속 상황이 악화되고 있다. 서구 뿐 아니라 인도의 경제학자들은 제발 좀 용적률 규제 풀고 전면적인 도심 고층 재개발을 통해 스프롤 현상을 억제해야 한다고 주장하나 이걸 인도 정부는 풀지 않고 있다.

3.6. 일본


3.6.1. '''사이타마현'''


3.6.2. 치바현


3.7. 인도네시아


3.8. 아제르바이잔

  • 바쿠 일대 지역[46]

3.9. 뉴질랜드

  • 오클랜드 도심부를 제외한 대부분의 지역 : 안그래도 바다로 둘러싸인 지형때문에 동/서쪽의 개발이 불가능하고 인구증가[47] 덕분에 남/북 방향으로 길쭉하게 난개발이 이루어지고 있다. 더군다나 일본과 같이 아파트를 기피하고 단독주택을 선호하는 경향이 강하기에 난개발이 심각하다.

3.10. 미국

  • 휴스턴 : 미국 대도시들 중 구역 규제법이 없는 도시들 중 가장 큰 도시인데, 이 때문에 저지대 늪지대 가리지 않고 마구잡이로 개발되었고 결국 하비 때문에 난개발의 대가를 아주 제대로 치렀다.

4. 관련 문서

[1] 가스 및 상하수도 시설의 충분한 용량 확보, 전선 통신케이블 지중화 등 기존의 낡고 난잡하게 개발된 필수인프라요소 시설을 깔끔하게 정리하기.[2] 분당신도시 조성에 맞추어 기존 왕복 2차로였던 도로를 4차로로 확장했다. 갈마터널의 성남 방향 터널과 광주 방향 터널이 완전히 다른 이유도 그 때문.[3] 건설사들이 여기 저기 땅을 사서 아파트를 지으면서 꼭 필요한 기반시설을 짓지 않기 위해 갖은 꼼수를 부렸다. 이를테면 2,000세대 아파트를 지으면서 사업을 여러 개로 분할, 200~300세대 아파트를 짓는 것처럼 개별적으로 신고하여 학교 설치 의무를 피해간다든가, 의무사항인 경관녹지를 경사도 50%가 넘는 곳 같은 아파트를 세울 수 없는 쓸모없는 땅에 몰아넣어 사실상 공원으로 활용도 못 하게 하는 등이 그것이다. 그러고는 광고전단에는 2,000세대 대단지의 여유로움 등으로 광고했고.[4] 몇 천 세대 아파트 단지인데 진입하려면 구불구불 2차선 지방도를 따라 한참을 들어와야 한다든지, 그 옆에 또 2천 세대 아파트를 지으면서 그 도로에다가 자기네 단지 진입로만 덧댄다든지, 때문에 아침엔 코 앞 분당에 가는데만 도로에서 한 시간을 기다려야 한다든지, 혹은 서울에 나가는 데만 편도로 3시간이 걸린다든지, 아이들도 단지 근처에 학교가 없어서 몇 킬로미터 떨어진 곳에 다니는데 그것도 차가 하도 막혀서 걸어서 다닌다든지 하는 우스꽝스러운 일이 비일비재하였다.[5] 님비현상과 바나나 현상이 바로 무계획적 난개발에 대한 반작용이라 할 수 있다.[6] 심시티 빌드잇은 초반에는 필요없던 건물들이 후반에는 무자비하게 쏟아져 나와서 도시 재건을 필요로 할 뿐더러, 공간이 없는 경우 각종 건물을 짓기 위해 건물을 폭파시키거나, 비싼 돈 들여 지은 건물을 헐값에 파는 경우도 생긴다. 이런 게임이야말로 공략이 정말 필수인 게임이다.[7] 강남 3구나 목동신시가지아파트, 이촌동 등은 애초에 국토부와 서울특별시를 주도로 한 정권의 철저한 계획으로 60~70년대에 각잡고 개발된 지역이라, 현재도 도시계획이 잘 짜여있어서 난개발이 거의 없다. 다만 녹지 부족은 개발과정에서 다소 발생했고, 계획적으로 각종 추가적인 인프라를 집중해 깔아놓은 대가로 가치가 엄청나게 상승했다.[8] 만리재로의 한쪽은 재개발중인데, 반대쪽은 그대로라서 재개발이 완료되면 빈부격차의 상징이 될 수 있을 듯 하다.[9] 사실 이는 재래시장이라는 특성상 이렇게 된 것이다. 다른 시장들도 마찬가지.[10] 이촌동, 한남동 한남대로 동부지역 등 부촌 제외[11] 동선동, 보문동, 삼선동, 안암동 제외[12] 미아 3ㆍ4ㆍ5동, 수유3동, 번동 제외[13] 망원동, 상암동, 서교동, 성산동, 연남동, 합정동 제외[14] 신촌동, 남가좌동, 북가좌동, 연희동 제외[15] 군포시와 의왕시의 난개발 지역과 함께 안양천 수질 하락의 주범이었다.[16] 신림동 : (난곡동, 난향동, 삼성동, 서림동), 봉천동 : (성현동, 청림동)[17] 사하구의 난개발은 서구 시절부터 시작되었다. 특히 감천동과 괴정동, 하단동 3곳이 심하다.[18] 대표적으로 도로명주소를 도입할 때 가장 난항을 겪었던 도시가 바로 부산이라고 한다.[19] 부산은 그나마 이 단점을 산복도로 르네상스 사업의 일환을 통한 장점으로 바꿔 관광지로 잘 써먹기도 한다. 대부분의 원도심 관광지(수정산복도로, 감천문화마을, 아미동 비석마을)가 그런 케이스에 해당된다. 다만 원도심을 제외한 지역에도 달동네가 반드시 하나쯤은 있다고 봐도 무방하다.[20] 대표적으로 중구 (전역), 달서구 (월배지구), 북구 (구 달성군, 구 대구부 지역), 서구 (비산7동과 광장코아 인근과 상리동 외 전역), 동구 (동촌면, 수성면 지역)(특히 공항과 동대구역 인근), 수성구 (구 수성면 지역들)(특히 빈민가로 갈수록 더더욱)[21] 현재 자갈마당과 북성로 북서쪽은 재개발이 이루어졌다. 하지만 아니나다를까 또 아파트만 올라갔다. 근대 시절의 유서깊은 건물들을 왜 철거했는지 의아해 하는 사람들도 많다.[22] 쓰는 사람이 없으니까 관리도 잘 안한다.[23] 아파트로 치면 복도에 놔둔 물건을 맘대로 가져가는 수준이다.[24] 특히 앞서 언급한 반야월이나 안심 일대의 경우 허허벌판에 도로만 크게 뚫어놓긴 했는데, 롯데아울렛 율하점이 입점하고 신서혁신도시가 개발된 이후 교통량이 급격하게 늘어나자 빛을 제대로 보고 있다.[25] 별거 아닌거 같지만 자연적인 침식으로는 절대로 50년 만에 4m나 깎일 수가 없다![26] 사실 그런 지형은 터널을 뚫는게 맞는건데 당시 자금이 부족했거나 기술 문제 때문에 산을 아예 파버리고 도로를 지었다.[27] 강원도청이 있음.[28] 춘천시청이 있음.[29] 이곳은 춘천시의 번화가 이며 타 지자체 처럼 관광지로 써먹고 있다.[30] 바로 주한미군 기지인 캠프 페이지가 있던곳 이다![31] 특히 운교사거리와 팔호광장 오거리는 그렇게 거리차가 멀지 않아 그 사이의 길이를 재면 330m이라는 매우 가까운 거리다.[32] 춘천역과 남춘천역이 있음.[33] 춘천고속버스터미널과 춘천시외버스터미널이 있음.[34] 이런 모습은 원주 입장으로 보면 인구 계획에 따른 인구 욕심으로 보인다. 구도심과 오래된 지역은 전부 공사중 이거나 계획중이지만 지역주민의 반발로 취소되거나 묻힌다. [35] 사실 장유도 마찬가지인데, 조금만 외곽지로 나가도 소규모 공장이 난립해 있다.[36] 사전조사를 제대로 했으면 당연히 신도시를 조성하지 않았거나, 주변 축사들을 전부 옮기는 등의 조치를 취하고 개발했을 것이다.[37] 장유를 계획할 때 포함된 곳이 아니라 하더라도, 신도시 주변의 개발은 지구단위로 계획해서 조성하는 게 일반적이다.[38] 인구 늘리기에만 급급하여, 일자리를 만들어낸답시고 미분양이 되는데도 곳곳에 공단들을 조성하는 중인데, 그 결과 들어선 공장들이 전부 단순 제조업 수준이다. 창원과 부산에 들어선 유명한 기업의 공장들과 수준을 비교하면 하늘과 땅 차이다. 덕분에 진례면과 주촌면은 전국을 기준으로, 외국인 노동자 인구가 매번 손가락 안에 든다. 이런 것을 보면 김해시가 창원과 부산의 베드타운 밖에 안 되는 이유를 알 수 있다.[39] 왜 굳이 중산간지역이라고 표시하냐면, 한라산 국립공원은 아예 국립공원이라 개발이 제한된 곳이기 때문이다.[40] 군청은 도시개발국을 둘 수 없고 도시개발과까지만 설치된다.[41] 수도나 대도시는 과거엔 난개발이 심했지만 90년대 중반부터 중화권 경제 사정이 상당히 양호해짐에 따라 대대적인 재개발을 하여 그리 심하지는 않다.[42] 특히 파리 메트로폴에서 벗어난 4-5존 코뮌들의 난개발이 심해지고 있다.[43] 스타드 드 생드니가 위치한 곳이고, 파리 18, 19, 20구와 접한다[44] 미국의 스프롤 현상을 생각하면 될 것이다[45] 예를들어 액상프로방스는 난개발은 아니지만 산업시설이고 주거시설이고 교통시설이고 중요한 시설이 도시 밖에 있어서 도심주변 도로는 매번 주차장으로 둔갑한다[46] 해당 사항을 skyTravel의 아시안 하이웨이 관련 다큐 프로그램을 보면 바쿠는 한 쪽은 상하이나 두바이, 싱가포르, 서울특별시처럼 비슷하게 탈바꿈되고 있지만 일부 주거 지역은 평양직할시의 낙후된 시설을 배경으로 본 것으로 조사하고 있다. 그걸 보면 과거의 기록을 회상할 정도여서 아제르바이잔 당국에서도 현대화 사업을 하려는 의도가 있다.[47] 그 중 대부분은 해외에서의 이민으로 인한 인구증가.


분류