용적률
容積率 / Floor Area Ratio
[image]
[image]
1. 개요
건물 연면적[1]을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(층수)라고 봐도 되겠다.
2. 상세
용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 초고층 빌딩(마천루)의 피난안전구역의 면적은 제외한다. 단, 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외한다.[2] 주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 용적률 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외한다.[3]
용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.
아래 기준은 법률에 따른 제한이고, 해당 범주 내에서 각 지자체별로 최대치를 정한다. 최대치를 100% 이상으로 정한다는 뜻이지, 무조건 용적률 100% 이상으로 지어야 한다는 뜻이 아니다!
[출처]
대한민국에서 용적률은 80~1500%[4]의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.
용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것이다. 이런 과다한 용적률을 적용한 실제 사례는 홍콩이 대표적인데, 해당 문서에 보면 그 실상을 제대로 확인할 수 있다. 우리나라도 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데, 이런 경우 주변(심지어 바로 옆)에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없으며 행정관청은 환경문제 등을 들어 허가를 반려한다고 해도 법원에서 깨지므로 무조건 건물이 올라가게 된다. 따라서 상업지역을 주거용으로 선택시에는 매우 주의해야 한다.실제 사례 그리고 서유럽과 일본은 전통적으로 용적률이 낮은 형태의 주거지역을 선호했는데, 지반이 연약하고 공동주택에 대한 사회적 인식이 나빠서이다. 다만 일본의 경우 2010년대 들어 도쿄도를 중심으로 용적률 규제를 완화하고 타워맨션 위주로 재개발하는 등 변화하고 있다.
3. 같이 보기
[1] 건물에 있는 바닥 면적의 총합.[2] 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다.[3] 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미다. 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었다. 특별히 장애인 전용이 아닌, 비장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류된다.[출처] 파일:용적률과건폐율법.jpg[4] 참고로 2020년 현재 대한민국 최고층(123층/554.5m) 건축물인 롯데월드타워의 건폐율은 41.83% / 용적률은 573.24%이고, 부지의 토지용도는 "일반상업지역" 으로 분류되어 있다. 건폐율만 따지면 주거지역으로도 충분히 커버 가능하지만, 높은 층수로 인해 주거지역 중 준주거지역의 최고 용적률 500%를 상회한다. 만약 제2롯데월드타워가 같은 건폐율에 높이가 약 500미터 이하여서 용적률이 500% 이하가 나왔다면, 상업지역에 비해 비교적 땅값이 싼 일반 주거지역(준주거지역) 토지로도 지을 수 있게 되는 것이다.(...) 물론, 토지용도 이외에도 서울시 고도제한 조례 등의 법률도 고려해야한다.
