임차권등기명령
1. 개요
법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도.
임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다.
임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에,[1] 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다.[2] 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다.
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 주택임차권등기명령과 상가건물임차권등기명령이 각각 규정되어 있기 하지만, 내용이 거의 복붙 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.
구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).
- 임대차의 목적이 주택(또는 건물)의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
- 임차보증금액
- 차임(차임 약정이 있는 경우)
- 임대차계약체결일자
- 주민등록일자(주택임대차) 또는 사업자등록신청일자(상가건물임대차)
- 점유개시일자
- 확정일자
2. 임차권등기명령신청
임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 전단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 전단).
- 신청 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택 또는 상가건물(임대차의 목적이 주택이나 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부)
실무상 건물의 표시와 도면은 5부씩 첨부한다.[3]
- 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력 내지 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
관할 법원은 해당 주택(또는 상가건물) 소재지 지방법원(본원, 지원) 또는 시·군법원이다.
법원에 내는 여느 민사 신청서와 마찬가지로 인지대를 내야 하는데, 특이하게도 근거 규정이 민사소송 등 인지법이 아니라 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙'에 있다.
부동산등기가 문제되므로, 부동산가압류와 약간 비슷하게도, 부동산등기 신청수수료, 등록면허세, 지방교육세의 납부도 문제된다.
3. 재판 등
4. 신청비용의 청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).
5. 주의사항
법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 좀 까다로운 신청인데(일반적인 가압류신청서보다 작성 난이도가 약간 더 높다), 법무사에게 맡기더라도 미리 준비하거나 주의할 점들이 있다.
- 주택 또는 상가건물의 (1층의) 일부만 임대차 목적물인 경우에는, 반드시 도면을 첨부하여야 하고 면적을 적어야 한다. 거창한 도면은 아니고 그 층의 구조(특히 다른 주택 또는 상가건물과의 관계)를 알아 볼 수 있게 그리면 된다. 다만, 방위를 표시해야 하고, 꼭지점을 이용하여 특정한다.
- 임차권등기가 된 것을 확인한 연후에 이사를 나가야 한다. 무슨 말이냐면, 결정 받자마자 이사를 나가면 안 된다! 넉넉잡고 보름쯤 후에 등기사항증명서를 확인해 볼 것이 권장된다.
이게 뭔가 이렇게 좀 상식과 다르게 되어 있는 것은 등기촉탁 절차 때문이다. 오늘날은 전산촉탁을 하기 때문에 촉탁을 한 날 등기부기입이 되는 것이 일반이기는 하다. 문제는 촉탁을 하는 시기인데, 부동산가압류의 경우 결정하면서 바로 등기촉탁을 하는 것과 달리, 임차권등기명령을 임대인에게 송달된 후에야 등기촉탁을 한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조, 제5조). 따라서, 임대인의 주소가 불명인 경우에는 결정이 나고서도 한참 후에야 등기가 된다.
대법원 사이트 '나의 사건검색'을 보면 등기소에 등기촉탁을 한 내역도 나오므로, 등기촉탁이 된 후에 등기사항증명서를 발급받아 보면 임차권등기가 되었는지 확인하기 더 용이하다.
그리고 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 또는 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항). 대법원 사이트 '나의 사건검색'을 보면 등기소에 등기촉탁을 한 내역도 나오므로, 등기촉탁이 된 후에 등기사항증명서를 발급받아 보면 임차권등기가 되었는지 확인하기 더 용이하다.
그 밖에 특기할 점들을 꼽아 보면 아래와 같다.
- 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. 즉, 이 두 의무는 동시이행관계에 있는 것이 아니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
- 진정한 임차인이 아니면서 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청하면 소송사기가 성립하여 처벌을 받는다(...)(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결).
[1] 예컨대, 주택임차인이 우선변제를 받으려면, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제권 요건이, 그 취득시에만 구비되면 족한 것이 아니라, 배당요구 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 등)[2] 이론적으로는 전입신고(주택)나 사업자등록(상가건물)을 하지 않은 채로나 확정일자를 받지 않은 채로 신청을 할 수도 있으나, 실제로는 아무리 늦어도 신청 전에 부랴부랴 그와 같은 대항력, 우선변제권 요건부터 갖추고 나서 신청하는 예가 거의 대부분이다.[3] 2020년 5월 이후로는 해당 건물의 일부나 특정 층만 임대차 한 경우 도면 첨부가 불필요한 듯 하다. 링크