주택임대차보호법
전문
1. 개요
住宅賃貸借保護法
일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.
임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
- 임대차기간(2년)의 보장
- 차임이나 보증금의 증액의 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 대항력의 부여
- 보증금의 우선변제권 인정
- 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례
일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만끽(?)할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다.
상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.
2. 소관 기관
국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 이 법들은 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다.
이 때문에 재미있는 일이 벌어졌는데, 2020년 7월 27일 국회 법제사법위 전체회의에 국무위원 자격으로 출석한 추미애 법무부 장관이 법제사법위원들의 주택임대차보호법 관련 질의에 답변한 게 뉴스가 뜨자 네티즌들이 일치단결하여 추 장관을 '법무·교통부 장관', '이개 장관' 등으로 조롱하고 힐난했다. 기사(한국경제) 기사(조선일보) 심지어 기자들도 주임법 소관 부처가 법무부라는 진실에 대해 특별한 첨언 없이 기사를 작성하거나 인신공격에 해당되는 자극적인 헤드라인을 쓰면서 네티즌들 사이에 혼란이 더욱 가중됐다.[1] 이 일이 있은 다음날에는 YTN도 이를 다루며 팩트체크했다. 기사(YTN)
3. 적용 범위
1. 주택의 일부이건,전부이건 상관없이 적용된다.
2. 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용할 경우에도 적용된다.[2]
3. 미등기/무허가 저택에도 적용된다.(일시사용 임대차는 적용되지 않는다.)
4. 내용
4.1. 주택임대차표준계약서
2016년 11월 30일부터는, 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 서식을 정하여 권고하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다(제30조).
법무부에서 만든 주택임대차표준계약서 서식은 이 사이트 참조.
4.2. 임대차기간 및 계약의 갱신
제4조의 경우 법학에서 편면적 강행규정의 대표적인 예시로 꼽힌다. 해당 규정을 위반한 경우로서 강자(=임대인)에게 유리한 경우 그 계약은 무효이지만, 약자(=임차인)에게 유리한 경우 그 계약은 유효이다.
2020년 5월 20일에 묵시적 계약갱신거절의 통지기간을 현행 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지에서 2개월 전까지로 단축하는 제6조제1항이 본회의에서 가결되었다. 시행은 공포 6개월 후. #
4.3. 차임이나 보증금의 증액의 제한
이에 따라 현재, 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1(즉, 5%)의 금액을 초과하지 못하며(시행령 제7조 제1항), 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(같은 조 제2항).
이것은 일종의 형성권으로써 계약기간 중 증액요구를 말한다.
주의할 것은, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결).
임차인이 이러한 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(제10조의2).
4.4. 월차임 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다(법 제7조의2, 영 제9조).
임차인이 이러한 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다(제10조의2).
4.5. 대항력 등
제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.[5][6] 다음과 같은 대항 요건을 갖춰야한다.
1. 주택의 인도(입주)
2. 주민등록(거주지 등록)
위의 두 가지를 갖춘다면 '''다음날부터''' 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제3조)[7]
다음 경우에는 임차인과 입주자가 다르지만 입주자가 실질적으로 임차인이므로 대항력을 인정한다(제3조 제2항, 제3항).
- 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사나 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사. 영 제2조)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때
- 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때(만일, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력 발생)
이와 관련하여, 매매의 목적물이 대항력 있는 주택임대차의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다(제3조 제5항, 제6항).
제3조 제4항에 관해서는 헌법소원이 제기된 바 있으나, 헌법재판소는 이 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 보았다(헌재 2017. 8. 31. 2016헌바146 결정).
거소신고한 '''재외국민'''도 임대차보호법상 대항력이 인정된다고 대법원에서는 보고있다.#
4.6. 우선변제권
주택임대차보호법은 임차인의 보증금반환청구권을 보호하기 위해 주택임차인에게 우선변제권을 부여한다[8]
선순위담보권자에게 대항력이 없어 임차권이 소멸하는 중간임차인도, 후순위담보권자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖추었으면, 후순위담보권자나 채권자보다는 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
저당권은 경매신청인의 권리보다 먼저 등기된 것도 소멸하게 한다.[9] 저당권에 우선하지 못하는 임차권이 소멸할 때에도, 임차인은 후순위저당권자나 채권자보다는 우선변제를 받을 수 있다.
제 3자에게 대항력을 갖춘 임차인이더라도 이를 민사집행법상의 경매나 국세기본법상의 공매 등에서 배당권자로서 우선변제권을 받으려면 필요적으로 확정일자를 부여받아야 한다.
간혹 확정일자까지 받아야 대항력이 발생한다고 착각하는 경우들이 있지만 주택임대차보호법상 대항력은 위에서 설명한 바와 같이 주택의 인도와 전입신고만 하면 충분하다(주택임대차보호법 제3조).
전세권을 설정하기에는 임대인이 꺼리는 경우가 많아 경제적 약자인 임차인이 전세권 등기를 요구하기 어려운 경우가 많아서 주로 확정일자를 받아 놓는다. 입주와 주민등록을 마친 임차인이 확정일자를 받으면 등기된 것과 마찬가지로 후순위 등기자보다 우선 변제받을 수 있다.
확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증 사무소에서 확정일자를 찍어주는 방법, 그리고 법원,등기소,읍,면,동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법이 있다. 요금은 매우 싼 편으로 몇 백원[10]밖에 안되니 꼭 받도록 하자. 전입신고를 하는 김에 계약서 갖고 가서 받으면 편리하다.[11]
확정일자 부여에 관해서는 임대차계약서에의 확정일자 부여 참조.
보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우 우선변제권이 유지될 수 없어('주택의 인도'와 '주민등록'이 요건이므로) 대략 난감하게 된다. 이런 경우를 위하여 임차권등기명령 제도가 마련되어 있다(제3조의3).
즉, 법원에 '내가 이러이러한 임차인이고 임대차가 종료했는데 보증금을 아직 못 받았습니다'라고 관할 법원에 신청하면, 법원에서 주택임차권등기를 촉탁해 주는데, 이 등기가 되고 나면 이사를 나가더라도 우선변제권이 유지된다.
상세는 임차권등기명령 문서 참조.
우선변제권이 없는 주택임대차였다고 하더라도, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 우선변제권을 취득한다(제3조의3 제5항 본문).
마찬가지로 경제적 약자를 보호하기 위한 제도로 소위 소액보증금의 최우선변제권이라는 것이 인정되고 있다.
소액보증금에 해당하는 범위나 최우선변제권이 인정되는 범위는 지역마다 다르다.
그러한 범위를 따지는 경우에 관해 주의할 점이 있다. 당연히 현행법의 범위에 의하는 것이 아니고, 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자가 있으면, 그 시점에 시행되던 주택임대차보호법 시행령이 정한 범위에 의하게 된다(시행령 부칙 참조).
구체적인 것은, 대법원 인터넷등기소 사이트의 해당 메뉴를 참조하면 편리하다.
이 소액보증금 최우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았더라도 전입신고만으로도 획득할 수 있다.
4.7. 대항력과 우선변제력의 관계
담보물권에서는 대항력이란 곧 우선변제권이다. 다른 채권자 또는 담보권자보다 우선하는 대항력이 인정된다는 것은 그 범위에서 우선변제가 인정된다는 말이다. 그래서 우선변제를 받고 나면 저당권은 소멸한다.[12]
반면 주택임차권은 우선적으로 대항력이 인정되는 권리이고, 나아가서 우선변제권도 인정되는, 우선특권이다. 임차인이 임대인(그리고 임대인의 승계인인 양수인)에 대한 대항력이 인정된다는 것과 임차인이 다른 채권자나 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 별개다.
임대차 기간이 종료된 후 주택임차인은 대항력과 우선변제권을 각각 갖는다.
임대차가 종료된 후 주택임차인이 우선변제권을 행사해 경매절차에서 보증금 전부를 변제받으면 주택임차권은 소멸한다. 그러나 보증금을 완제받지 못할 경우 주택임차권은 소멸하지 않는다. 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.[13] 임차인이 보증금을 모두 회수할 때까지 임대차관계가 종료되지 않는다고 보아주는 것이다.
임대차기간이 종료된 후, 대항력이 있는 임차인은 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수도 있고, 경매가 끝난 후 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 수도 있다. 대항력과 우선변제력을 모두 주장할 수도 있는가?
임차인의 대항력 외에 우선변제력도 인정하면 낙찰자와 채무자, 채권자가 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다.
1. 임차인의 우선변제권을 행사하지 않는다면, 낙찰자가 낙찰 후 보증금을 지급해야 하기에, 낙찰자는 자신이 지급하여야 할 보증금을 고려하여 경매절차에서 매수가격을 낮게 책정하게 된다. 임차인이 우선변제를 요구하면 낙찰자에게는 이익이 되지만 배당을 받게 될 다른 채권자, 채무자는 손해를 보게 된다.
2. 임차인이 우선변제권을 행사한다면, 반대로 낙찰자는 매수가격을 높게 책정하게 된다. 그런데 만일 배당요구를 한 임차인이 배당요구를 철회하게 되면, (낙찰자는 높은 가격에 매수했음에도 임차보증금까지 반환해야 하기에) 낙찰자는 손해를 보고, 채무자 채권자는 이익을 보게 된다.
판례는 임차인은 대항력과 우선변제력을 겸유하여, 두 가지 권리 중 하나를 선택해서 행사할 수 있다고 한다.[14]
대항력과 우선변제력을 겸유하고 있는 소액임차인이 우선변제권을 행사하지 않았거나, 배당요구를 하였다가 철회하였다고 해서, 대항력을 포기한 것은 아니다.[15] [16]
임차인이 우선변제권을 행사했으나 임차보증금을 완전히 변제받지 못한 경우 경매매수인에게 임차권의 존속을 주장할 수 있는가?
판례는 이를 긍정했다. 대항력과 우선변제권를 겸유하는 임차인은, 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 할 수 있고, 배당이 실시되었을 때 보증금 전액을 배당받을 수 없었다면, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대해 다시 경매 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지되어 종료되는 것이지만, 주임법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되기에, 경매 매수인은 제3조 제2항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.[17]
대항력 있는 임차인은 보증금의 일부가 배당금으로 확보된 상태에서도 경매 낙찰자에게 주택의 인도를 거부하면서 보증금잔액의 지급을 요구할 수 있다.
임차인이 우선변제권을 행사했으나 임차보증금을 완전히 변제받지 못한 경우, 1차 경매 낙찰자의 주택이 다시 2차로 경매된다면, 주택임차인은 2차 경매에서도 우선변제권을 행사할 수 있는가?
종전 판례는 주택임차법 제4조 제2항을 근거로 우선변제권을 부정했었고, 현재 판례는 신설된 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 대항력만을 부여하고 있는 것이라고 하여 우선변제권을 부정한다.[18]
우선변제권은 주택임차인이 만족을 얻을 때까지 인정해야 하는 것이 아닌가? 우선변제권의 취지 상 그렇다고 보아야 한다. 그러나 판례는 경매 절차의 간이화를 위해 부정하고 있다. 임차인은 1차 경매의 낙찰자에게 대항하여 보증금의 잔액을 받을 수도 있기에, 2차 경매 절차의 안정을 해하면서까지 재차 우선변제권을 인정할 필요는 없다고 본다.
4.8. 주택 임차권의 승계
4.9. 주택임대차분쟁조정
주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지
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2017년 5월 30일부터는 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하는 제도가 시행된다.
이 제도의 개요는 아래와 같다.
- 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택임대차분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다(제21조 제1항).
- 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
- 임대차 기간에 관한 분쟁
- 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
- 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁. 다만, 현재 시행령상 조정 대상으로 추가로 규정된 분쟁은 없다.
- 조정위원회의 위원장은 조정신청을 접수하면 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 한다(제22조 제1항 전문).
- 조정신청서를 송달받은 피신청인이 조정에 응하고자 하는 의사를 조정위원회에 통지하면 조정절차가 개시된다(같은 조 제2항).
그러나, 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 아니한 경우에는 조정위원회의 위원장은 신청을 각하한다(제21조 제3항 제5호).
- 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다(제26조 제1항).
- 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 7일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다(같은 조 제2항).
- 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정위원회위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성한다(같은 조 제4항 전문). 이 조정서는 집행증서와 마찬가지 효력을 가진다(같은 조 제27조).
5. 시험과목 중 주택임대차보호법
- 공인중개사
- 법무사시험
- 법원행정고시
- 법원서기보공개경쟁채용시험
- 행정사시험
- 중등교원임용경쟁시험 (일반사회)
- 공무원시험
- [19]
6. 관련 문서
[1] 이와 관련된 내용에 대해서는 추미애/비판 및 논란/법무부장관 시절#s-10 문서 참조 바람.[2] 1층을 가게로 하고 2층을 주거용으로 사용하는 등[3] 임대인이 계약을 미루다가 계약기간이 얼마 안 남았을 때 임차인에게 불리한 계약을 강요하는 것을 막기 위한 조항이다.[4] 2016년 11월 29일 이전에는 '한국은행 기준금리×4'였다.[5] 원래 임차권은 채권이므로 제 3자에게는 주장할 수 없고 등기를 해야만 물권화되어 제 3자에게도 주장할 수 있다. 그렇긴 한데 제정신 가진 집주인이라면 절대 안해준다는게 문제. 주택임대차보호법에 대항력 요건이 생긴 이유가 이때문이다.[6] 예를 들어 A라는 사람이 B에게 보증금을 주고 집을 임대한 경우 B가 C에게 집을 팔았다면 A는 B한테만 보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 A가 대항력을 갖추었다면 A는 C로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 된다.[7] 그래서 임대차 계약은 은행 영업 시간을 종료되는 오후 늦게 하는 것이 보통이다. 임대차 계약을 한 뒤 바로 은행에 가서 집을 담보로 저당권을 설정하기라도 하면 자칫 잘못하면 임차인은 보증금을 날릴 수도 있기 때문.[8] 주임법 제3조의 2[9] 민사집행법 제91조 제2항. 이를 소거주의라 한다.[10] 법원 등기과 및 등기소를 기준으로는 6백원(2015년 기준)[11] 드문 예이기는 하지만, 민법에 따른 주택임대차등기를 마친 때에도 마찬가지로 우선변제권이 유지된다(제3조의4).[12] 민사집행법 제91조 제2항[13] 주임법 제4조 제2항[14] 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466,468,469 판결[15] 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결[16] 임차인이 배당요구를 하면 우선변제권을 행사하기로 하고 대항력은 포기했다고 보면 간편한데, 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 배당요구를 철회할 수 있고 철회해도 대항력을 포기한 것은 아니라고 보는 것이다.[17] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결[18] 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결[19] 2020학년도 수능까지만 출제되고 2015 개정 교육과정에서 삭제되었다.