상가건물 임대차보호법

 



1. 개요
2. 소관 기관
3. 적용범위
4. 내용
4.1. 상가건물임대차표준계약서
4.2. 임대차기간 및 계약의 갱신
4.3. 차임연체에 따른 해지의 특례
4.4. 차임이나 보증금의 증액의 제한
4.5. 월차임 전환 시 산정률의 제한
4.6. 대항력 등
4.7. 우선변제권
4.8. 권리금 회수기회 보호 등
4.8.1. 권리금의 정의
4.8.2. 권리금 계약 및 평가기준
4.8.3. 권리금 회수 기회 보호 등
5. 2020년 12월 15일 개정 논의

전문 (약칭: 상가임대차법)

1. 개요

'''제1조(목적)''' 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
'''제15조(강행규정)''' 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
  • 임대차기간의 보장
  • 차임연체에 따른 해지의 특례
  • 차임이나 보증금의 증액의 제한
  • 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
  • 대항력의 부여
  • 보증금의 우선변제권 인정
  • 권리금 회수기회 보호 등
그 밖에, (상가건물의) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다...라고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다(제18조).
주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

2. 소관 기관

국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다.

3. 적용범위

'''제2조(적용범위)''' ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
2018년 1월 26일 이후 체결되거나 갱신된 상가건물 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법은 보증금액이[1] 아래 금액 이하인 경우에만 전부 적용된다(영 제2조 제1항). 그 전에 체결되거나 갱신된 경우에 관해서는 대법원 인터넷등기소 사이트의 '소액임차인의 범위 안내'라는 메뉴에 상세히 나와 있으니 참고하면 편리하다.
지역
보증금액 한도
서울특별시
9억원
과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시
6억9천만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
5억4천만 원
그 밖의 지역
3억7천만 원
다만, 위 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용되므로(법 제2조 제3항), 주의를 요한다.[2]
'''제16조(일시사용을 위한 임대차)''' 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
'''제17조(미등기전세에의 준용)''' 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

4. 내용


4.1. 상가건물임대차표준계약서

'''제19조(표준계약서의 작성 등)''' 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
이 규정은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).
법무부에서 상가건물임대차표준계약서 서식을 만들었으므로, 이를 이용하면 편리하다.#

4.2. 임대차기간 및 계약의 갱신

'''제9조(임대차기간 등)''' ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
'''제10조(계약갱신 요구 등)''' ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.[3]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
이 규정(다만, 제10조 제3항 단서 제외)은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).
또한, 이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).
그리고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(같은 조 제2항).
'''제10조(계약갱신 요구 등)'''
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).

4.3. 차임연체에 따른 해지의 특례

'''제10조의8(차임연체와 해지)''' 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
2015년 5월 13일부터 적용되고 있는 규정이다. 원래 임대차는 차임연체액이 2기에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만(주택임대차도 같다), 상가건물의 경우에는 임차인을 위와 같이 조금 더 보호해 주고 있다.
이 규정은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항). 또한, 이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).

4.4. 차임이나 보증금의 증액의 제한

'''제11조(차임 등의 증감청구권)''' ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
이에 따라 현재, 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 5%를 초과하지 못하며(시행령 제4조),[4] 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(같은 조 제2항).
이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).
'''제10조의2(계약갱신의 특례)''' 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).

4.5. 월차임 전환 시 산정률의 제한

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다(법 제12조, 영 제5조)
이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).

4.6. 대항력 등

'''제3조(대항력 등)''' ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
이 규정은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).

여기서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9 .25. 선고 2008다44238 판결).
사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다(같은 판결).
대항력이 없는 상가건물 임대차였다고 하더라도, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력을 취득한다(제6조 제5항 본문).
이와 관련하여, 매매의 목적물이 대항력 있는 상가건물 임대차의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다(제3조 제3항, 제4항).
'''제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)''' 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

4.7. 우선변제권

'''제5조(보증금의 회수)'''
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
확정일자 부여에 관해서는 임대차계약서에의 확정일자 부여 참조.
보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우 우선변제권이 유지될 수 없어('상가건물의 인도'와 '사업자등록'이 요건이므로) 대략 난감하게 된다. 이런 경우를 위하여 임차권등기명령 제도가 마련되어 있다(제6조). 상세는 임차권등기명령 문서 참조.
'''제14조(보증금 중 일정액의 보호)''' ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

4.8. 권리금 회수기회 보호 등

권리금 회수 기회 보호 등에 관한 규정들은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).

4.8.1. 권리금의 정의

'''제10조의3(권리금의 정의 등)''' ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

4.8.2. 권리금 계약 및 평가기준

'''제10조의3(권리금의 정의 등)'''
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
'''제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등)''' 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
이에 따라 국토교통부에서 마련한 표준권리금계약서가 있다.#
'''제10조의7(권리금 평가기준의 고시)''' 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
다만, 국토교통부는 권리금 평가기준에 관한 별도의 고시를 제정하지는 않았고, 2015년 6월 11일 '감정평가 실무기준'을 개정하면서 권리금의 감정평가에 관한 내용을 추가하였다.

4.8.3. 권리금 회수 기회 보호 등

'''제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)''' ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터[5] 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호[6]의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
'''제10조의5(권리금 적용 제외)''' 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)[7]
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
임대인(빌려주는 사람)은 임대차 계약 종료 3개월 전부터 종료일까지 임차인(빌리는 사람)이 신규임차인을 지정하고 신규임차인에게 권리금을 받는 걸 방해하면 기존 권리금이나 새로 받을 권리금 중 낮은 액수를 한도로 임대인이 임차인에게 배상할 의무가 있다는 내용이다. 이 법에서는 다음의 네 가지 사항을 방해하는 행위로 규정하였다.
  1. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 경우
  2. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주는 것을 막는 경우
  3. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 시세에 비해 과도한 보증금이나 월세를 요구할 경우
  4. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차 계약 체결을 거절하는 경우


5. 2020년 12월 15일 개정 논의

2020년 12월 15일 코로나 19 장기화로 인한 경제 불황으로 임대료 멈춤법을 논의중이다.임대료 멈춤법’ 논의 봇물…일각선 긴급재정명령 발동 촉구(종합)

[1] 이를 정할 때에는, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월 단위 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 그러므로 보증금이 5천만원, 월차임이 50만원일 경우, 총 보증금액은 1억원이다. (법 제2조 제2항, 영 제2조 제2항, 제3항).[2] 법 제2조 제3항은 2013년 8월 13일 신설된 것인데, 이 규정이 시행되기 전, 즉, 2013년 이전에는 '환산보증금'이 적용한도를 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 보호를 아예 받을 수 없었다.[3] 종전에는 갱신 가능 기간이 최장 5년이었으나, 법 개정으로 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터는 최장 10년까지 갱신할 수 있게 되었다.[4] 2018년 1월 25일 이전에는, 일방적 증액 한도가 9%였다.[5] 2018년 10월 15일 이전에는 "3개월 전부터"였다.[6] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우[7] 2018년 10월 15일 이전에는 전통시장도 대규모점포 또는 준대규모점포는 권리금 보호 규정의 적용이 되지 않았으나, 법 개정으로 보호 대상에 포함되었다.

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