담보 인정 비율
LTV(Loan To Value Ratio)
1. 개요
담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 비율을 뜻한다. 예를 들어 감정가 5억 원 짜리 아파트 하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 대출 받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 만족을 얻어야 하는데, LTV가 너무 높으면 과연 금융기관에서 대출원리금을 모두 회수할 수 있을지 걱정스러워진다. 매우 낮은 가격으로 경매가 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다. 그러니까 통상 대출 받을때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율이다.
LTV 계산기
담보물의 가치는 통상 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정하게 된다. 자동차의 경우 구매가격과 연식, 주행거리, 사고 여부 등등 따지게 되고 부동산의 경우 공시지가를 기준으로 따지기도 한다. 통상 LTV라면 부동산에 대한 담보대출을 뜻하기도 하며 주택을 담보로 할 경우 주택담보대출, 자동차를 담보로 할 경우 자동차담보대출로 불리우기도 한다.
정부 규제의 기준지표로서 적용 되고 있고 2011년 IMF의 보고서에 따르면 각 국가별 LTV는 브라질 80~100%, 중국 60%, 싱가포르 70% 이하, 한국 60~70%, 러시아 60%라고 한다. 출처:IMF 보고서(2011년 4월) - Housing Finance And Financial Stability
2014년 6월 30일, 국제결제은행은 선진국의 자산 거품의 진정에 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입하는 것을 권고하는 보고서를 발간하였다.출처
2. DTI와의 차이점
DTI와 LTV의 차이점 참고
3. 한국에 적용 역사
정부는 2002년 9월 투기과열지구에 대하여 LTV 60% 이내로 제한을 도입하면서 LTV에 대하여 규제를 하였다. 이후 부동산 가격이 상승하자 11월에는 전 지역에 대하여 확대를 하였으며 2003년 10월에는 투기지역의 아파트에 대하여 LTV를 40%로 제한하였다. 2008년 미국 금융위기로 인해 자산에 대한 가치가 하락하고 부실대출 위험이 늘어남에 따라 수도권의 LTV의 60%를 50% 적용으로 강화하였다.
2012년부터 부동산 경기부양책 요구로 DTI와 LTV의 규제 완화를 재계에서는 요청함에 따라 2013년 4월 박근혜 정부는 생애최초 주택구입자금에 대하여 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향했다.
그러다가 문재인 정부 들어서 부동산 가격이 폭등하자, 정부는 2017년 6월 6.19 부동산 대책을 내놓아 LTV를 60%로 인하하였고, 같은 해 8월에는 8.2 부동산 대책을 내놓아 LTV를 다시 40%로 대폭 인하하여 돈줄을 졸라매었다.
그래도 집값이 진정되지 않자, 정부는 9.13 부동산 종합대책을 내놓았다. 간단히 말해, 집을 한 채라도 보유하면 LTV를 0%로 적용하겠다는 내용. 사실상 기존 주택소유자는 신규 주택구입 목적의 대출을 받지 말라는 얘기가 된다. 실제로 최종구 금융위원장은 "다주택자가 은행 대출을 통해 집을 더 구입할 수 없도록 하겠다. 현금 가지고 사겠다는 것은 막을 수 없겠지만."이라고 말했다.
2019년에는 12.16 부동산 대책을 통해 기존에 40%를 적용했던 것을 시가 9억 원을 기준으로 그 이하에는 40%, 초과분에는 20%로 차등적용하기로 했다. 예를 들어서 14억 원의 아파트를 구입하기 위해서 기존에는 14억×40% = 5.6억 원까지 대출받을 수 있었는데, 규제 강화로 9억×40%+5억×20% = 4.6억 원까지만 대출이 가능하다.
당연히 문재인정부 이후의 부동산 가격 상승은 LTV의 문제가 아니라 공급의 문제이다. 세금을 올려도 전월세 가격에서 높일 수 있고 각종 인허가 불허 및 규제책의 결과는 공급만을 틀어막으니 전형적인 시장원리에 따른 공급부족으로 인한 가격상승으로 LTV를 낮춰도 아무런 상관없이 가격은 오른다.부동산 가격 안정을 위해 공급을 늘려야 한다는 공학적, 계산적 질문에 부동산은 나쁘다로 일관하는 가치판단을 하고 있으니 정부의 자살골은 연이어 터질 전망. 이 와중에 김의겸, 김수현 등 청와대 관계자들의 아파트 가격 상승률은 대박을 쳤다.
이에 대해 문재인 정부 이후 부동산 공급부족이 가격상승의 원인이라는 것은 단편적인 판단에 불과하다는 주장이 있다. 실제로 2000년부터 2019년까지 개발 분양 및 재건축/재개발 물량 추이를 보더라도 문재인 정부 이후 공급이 부족하다는 것은 옳지 않다. 실제로 공급량이 탄력적으로 늘어나더라도 부동산담보대출 규제 완화, 다주택 보유 완화 정책을 펼치면 소위 투기꾼들에 의한 수요가 공급을 초과하여 부동산 가격을 끌어올릴 수 있기 때문이다.# 한마디로 공급이 늘어봤자 투기꾼들이 전부 가져가면 집값은 더 오르고 공급대비수요는 줄어들지 않는다는 얘기이다. 다만 문재인 정부 들어서 수 차례 펼친 정책들이 과연 다주택 보유 완화, 부동산대출 규제 완화였냐고 물어보면 오히려 그 역행하는 방향이었음을 모두가 인정하는데 (가령 LTV규제 등만 봐도) 투기꾼들에 의한 수요가 늘어날 여지가 있었는지에 대해선 의견이 갈리고 있다.