투기과열지구
投機過熱地區
1. 개요
주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구. 투기지역과는 유사하지만 이게 좀 더 약하다.
2. 법 조항
'''주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)'''
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.
② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
⑥ 국토교통부장관은 1년마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.
⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.
⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
3. 상세
2002년 8월 26일 주택법이 주택건설촉진법이던 시절 도입되었다. 2002 FIFA 월드컵 한국/일본을 맞아 월드컵경기장이 들어서는 지역서 보상금을 받고 대규모 인접 부동산 투기행위가 발생하자 처음으로 도입되었다. 그리고 2005년 주택법 제63조로 이전되어 현재까지 유지되고 있다.
투기과열지구는 부동산 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어선 지역을 대상으로 부동산 시장 상황을 고려하여 국토교통부 장관 또는 광역자치단체장이 지정할 수 있다. 그러나 광역자치단체장이 지정/해제하는 경우는 사실 매우 손에 꼽고 보통 국토부 장관이 지정/해제를 한다.
구체적으로는 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차적으로 분류한 후 지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정한다.
가장 유명한 투기과열지구 지정 사례는 2006년 노무현 참여정부 당시 이른바 "버블세븐" 지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 성남시 분당신도시, 용인시(수지구), 평촌신도시)을 지정한 것이다. 그러나 버블세븐 지역의 집값은 전혀 잡히지 않았고, '''오히려 더 큰 폭으로 폭등했다.''' '''대침체'''가 터지고 나서야 집값이 하락 안정되었다. 이에 따라 이명박 정부에서는 2011년 12월 12일 마지막 남았던 투기과열지구인 강남3구를 해제하였다. 그리고 2017년까지 6년간 투기과열지구 지정이 없다가 문재인 정부 들어와서 부동산 가격이 다시 폭등하기 시작하자, 전격적으로 8.2 부동산 대책을 통해 투기과열지구 제도를 재시행했다.
해당 지역이 투기과열지구로 지정되면 분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되고, 주택담보대출시 LTV와 DTI가 그 어떤 경우에도 40%로 제한된다. 건설사 입장에서는 한국주택금융공사(HF)의 중도금대출 신청이 어려워지게 되고, 재건축 조합원들은 조합원 지위 양도와 조합원 분양권 전매가 제한된다. 단, 재개발 조합원, 특히 도정법에 따른 특수한 특례가 붙어 있는 뉴타운지역 조합원에는 해당사항이 없다. 분양 청약 시에 1순위 자격 제한에 이어서 청약가점제 비중도 전용면적 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%로 확대된다. 투기과열지구의 9억 초과 주택은 특별공급 대상으로 지정할 수 없다.
3.1. 현재 지정지역 현황
(2020년 12월 기준) 수성구가 유일하게 조정대상지역이 아니었다가 수성구까지 조정대상이 되면서, 투기과열지구 전부가 조정대상지역이기도 하다. (단, 그 역은 성립하지 않음)
4. 맺은말
2002년 제도가 처음 도입되었을 때부터 비판을 받았다. 투기과열지구로 지정되면 낙인 효과가 발동하여 베블런 효과가 발동, '''투기과열지구로 지정된 지역이 거꾸로 더 큰 폭으로 지가가 상승하고 오히려 투기과열지구로 지정받지 못한 지역의 집값이 빠져버리는''', 즉 '''정책 기대효과가 거꾸로 가는 현상'''이 발생한 것이다. 2006년 버블세븐 지역의 투기과열지구 지정이 실패했다는 것은 이미 대한민국 국민들이 경험적으로 알고 있다. 그런 상황에서 2017년 문재인 정부에서 전가의 보도처럼 다시 투기과열지구 지정을 하기 시작하자 오히려 서울특별시 집값이 초월적으로 상승하는 부작용이 벌어지고 있다. 2017년에도 분당구와 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정되었으나, 수성구는 집값이 내려가기는 커녕 평당 3000만원 가까이 미친듯이 솟아 올라서 부동산 업계가 관심을가지기도 했다.
2020년 초반에는 대구광역시 수성구가 투기과열지구 지정이 된지 어느정도 지나자 집값이 다소 안정화 되었었고, 코로나바이러스감염증-19로 인해 직격탄을 맞고 이젠 집값이 크게 하락했는데도 김현미 국토교통부 장관이 수성구 투기과열지구 지정을 유지하여 지역 내에서 정권 심판론이 대두 되었고 이 때문에 대구 내에서 가장 진보 성향이 강했던 수성구 였음에도 불구하고 많은 수성구 갑 주민들이김부겸이 아닌 주호영에게 표를 줬다. 하지만 김부겸 후보도는 수성구의 투기과열지구 해제를 공약했으며, 이에 대해서는 단순하게 표심이 돌아간 것이 아닌 복잡한 관계가 있으니 자세한 관계는 수성구 갑 문서 참고. 그러나 2020년 중반을 지나면서 지방신고가가 속출하는 등 수성구의 집값이 다시 큰 폭으로 상승중이라 투기과열지구 해제가 언제 될지는 불투명해졌다. 대구시 전체가 조정대상지역으로 들어가고 각종 규제가 걸리면서, 비슷비슷한 조건 속에 가장 투자가치가 있는 수성구에 투기 수요가 몰리면서 역풍선효과를 부르는 동시에, 규제가 없는 대구시와 연담화된 경산시일대는 동시에 풍선효과를 맞아 집값이 큰 폭으로 상승했다.