주택청약
1. 개요
住宅請約
주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택 공급 방법. 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할때 근간이 되는 방식이다.
현재는 한국부동산원 산하 청약Home에서 주택청약 업무를 주관한다.
2. 상세
주택청약제도는 분양가상한제와 그 맥락을 함께 한다. 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위하여 분양가상한제를 실시하였으나, 입주자 선정을 시행사에 일임하였기 때문에 부동산 관련 정보를 가지고 있는 복부인들이 분양가상한제를 통해 얻는 이득을 다 가져가버리자, 분양가상한제를 통한 이득을 주택이 필요한 계층에게 우선적으로 배분해주기 위해서 주택청약제도를 통해 당첨자를 선정하게 된 것이다.
초기에는 자녀가 많은 자, 35세 이상 무주택자 등에게 우선 순위를 부여하였고 심지어 90년대 까지만 해도 정관수술을 하면 주택 청약시에 가점을 주기도 하였다.
또한 개발독재 시기 대한민국에는 제대로 된 주택금융이 발달하지 못하였는데, 주택청약제도를 통해 통장에 일정 금액을 저축하게 하여서 입주자에게는 주택 구입시 필요한 저축통장의 기능을 하게 하였고, 나라에서는 청약통장에 저축된 금액을 주택도시기금으로 활용하여서 주택 건설을 위한 재원으로 활용하였다.
3. 역사
1977년에 서울 주택난을 해소하기 위해 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거하여 공공주택 분양시 주택청약제도가 시행되었다. 이후 1978년부터는 민영주택에도 청약제도가 적용되게 되면서 대한민국에서 공급되는 모든 아파트는 주택청약제도를 통해 입주자를 모집하게 된다. 최초에는 공공주택은 무주택 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였고, 민영주택은 모든 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였으나 시간이 흐름에 따라 점차 제도가 정교해지기 시작한다.
최초에는 6회 이상 낙첨된 가구를 대상으로 우선적으로 분양권을 받을 수 있는 0순위 통장 제도가 있었으나 0순위 통장의 불법거래가 성행하게 되면서 1983년에 0순위 제도가 폐지되었다.
1기 신도시 건설이 본격적으로 추진되면서 정책적으로 아파트를 구입하게 할 대상이 당첨되도록 제도가 수정되었다. 당시 전용 85 제곱미터 이하 민영아파트는 50% 이상이 무주택 1순위자에게 우선 공급되었고, 다주택자는 1순위 자격에서 제외되었다.
1999년에는 외환위기로 인한 경기 침체를 탈출하기 위하여 1세대 1계좌 원칙이 폐지되고 청약예금은 1인 1계좌 개설이 가능해졌다.
2004년에는 과열하는 청약 시장을 규제하기 위해 전용 85 제곱미터 이하 중소형 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대되었다.
2007년에는 85 제곱미터 이하 중소형 주택 분양물량의 75%, 중대형 물량의 50%에 대해 청약가점제가 적용되기 시작되었다. 기존에는 1순위 대상자중에서 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식이었으나, 가구주의 나이, 무주택 기간, 청약통장 가입기간에 가점을 부여하여 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식이었다.
2009년에는 부지 중 그린벨트 해제 비율이 50% 이상 되는 보금자리주택 청약시 85 제곱미터 이하 주택의 100%에 가점제를 적용하게 되었다.
2014년에는 부동산 경기 부양을 위해 가점제를 완화하였다. 중소형 가점제 비율이 40%로, 중대형은 100% 추첨으로 당첨자를 선정하게 된다.
2017년부터는 청약 제도가 다시 강화되기 시작한다. 문재인 정부 출범 이후 두번째 부동산 정책이었던 8.2 부동산 대책에서 수도권에서는 청약통장 가입 2년이 경과하여야 1순위 자격을 얻게 되었고, 청약가점제의 비중을 다시 늘리게 되었다. 투기과열지구에서는 중소형 아파트의 가점제 비율이 '''100%'''가 되었고, 중대형 아파트에서도 50%를 가점제로 선정하게 되었다.
4. 논란
2017년 이후 지속적인 부동산 폭등 때문에 분양가 상한제를 통해 정부에서 분양가를 관리하는 신축 아파트는 수억원의 시세 차익을 거둘 수 있게 된 상황이나, 8.2 부동산 대책 이후 투기과열지구내 중소형 아파트에서의 추첨제 입주자 선정 비율이 '''0%'''가 되자 비교적 가점이 낮은 30대~40대가 주택 청약을 포기하고 구축 아파트 매매 시장으로 눈을 돌리게 되었다. 그 결과 2019년에는 서울 아파트 매입 연령대중 30대가 전통적 아파트 수요층인 50대를 초월하는 기현상까지 벌어졌다. 30대들이 주택청약을 포기하고 구축 아파트를 패닉바잉, 영끌하게 된 것. #
5. 청약통장
6. 입주자 선정 방식
6.1. 추첨제
말 그대로 랜덤으로 입주자를 뽑는 방식이다.
같은 순위 안에서 경쟁이 있을 때는 추첨제를 이용한다. 또한 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우 가점제로 우선 선발한 뒤에 남은 비율을 추첨제로 선정한다.
6.2. 가점제
주택을 공급할 때 가구주의 나이, 청약통장 가입기간, 무주택기간, 부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도.
가점의 구성 요소는 다음과 같다. 무주택기간이 길수록, 부양가족 수가 많을수록, 그리고 청약통장 가입 기간이 길수록 유리하므로 '''젊은층보다 중장년층에게 훨씬 유리하다.'''
2020년 현재 주요지역 당첨 커트라인은 60점대를 훌쩍 뛰어넘은지 오래이다. 무주택 기간은 무주택 세대주 기간으로 계산하는데, 부동산 관련 정보에 밝아서 20대에 결혼하고 미리 세대분리를 해놓은게 아니라면 30세 이후부터 카운트 하기 때문에 30대~40대 초반 연령대 가구는 사실상 가점제 청약 당첨이 불가능한 상황이며, 현행 청약가점제는 분양가상한제 시행으로 인한 이득을 전부 중장년층이 가져가고 있는 구조이다.
6.2.1. 무주택 기간
무주택 기간을 산정할 때, 만 30세가 된 때를 기점으로 산정한다. 즉 '''만 30세가 된 때~입주자 모집공고일'''이 무주택 기간이 된다.
단 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우라면 최초혼인신고일을 기점으로 산정한다. 이 경우에는 '''최초혼인신고일~입주자 모집공고일'''이 무주택 기간이 된다.
주택을 소유한 적이 있는데 이를 만 30세 전에 매도한 경우라면, '''만 30세가 된 때~입주자 모집공고일'''이, 만 30세 후에 매도한 경우라면, '''주택 매도일~입주자 모집공고일'''이 무주택 기간이 된다.
6.2.2. 부양가족 수
입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 직계존비속의 수이다.
6.2.3. 청약통장 가입 기간
말 그대로 청약통장 가입 기간이다. 즉 '''청약통장 가입일~입주자 모집공고일'''이다. 단, '''만 19세 이전의 가입기간은 24개월 초과분을 인정하지 않고 24개월로 간주한다.'''
7. 특별공급
추첨제와 가점제로 당첨자를 선발하는 일반공급 외에도, 특정 계층에서 당첨자를 선정하는 특별공급 제도가 존재한다.
특별공급의 대상자로는 기관추천 특별공급(유공자, 장애인 등), 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자, 이전기관 종사자[1] 등이 있다. 이런 특별공급 대상 청약은 대상자들도 상당히 적고 눈치싸움이 치열하기 때문에, 저 특별공급 대상에 딱 하나라도 해당되고 더 높은 점수의 경쟁자들이 먼저 당첨 발표가 나온 곳에서 당첨되느라 자동으로 제외되거나, 심지어는 신청시 버튼 클릭을 실수하거나 증빙서류가 미비하여 탈락하는 등 이루 말할 수 없는 우주의 기운을 몰빵하면, 무자녀+미혼+20대중반 사회초년생 직딩의 10점대에 불과한 저점으로 수도권 투기과열지구도 뚫을 수가 있다. 거기에 그 고객이 청년우대형 주택청약통장을 이용할 정도로 젊은 고객이라면? 청약통장 해지 처리를 해주는 은행원도 돈이 없어서 해지하는게 아니라 '당첨되어서 해지하려 한다'는 말에 어디 당첨되었냐고 놀라서 물어본다. 그것도 감탄 반 '''부러움''' 반으로. 사실상 이러한 특별공급, 그 중에서도 장애인 또는 노부모부양자 특별공급이야말로 중장년층에게로만 심하게 기울어진 청약운동장에서 20대, 30대의 해당조건을 갖춘 젊은이들에게도 허락된 유일한 자리이다. 비장애인일지라도 부모님과 40~50세 이상 차이가 나는 늦둥이 20대라면, 밑져야 본전이니 나이 든 부모님이 한 분이라도 살아계실 때[2] 큰형님, 큰언니의 협조를 얻어서라도 노부모부양 특별공급 청약을 꼭 시도해보길 권한다. 끌어모아봤자 택도 없는 자기 영혼 대신 큰형님, 큰언니의 영혼을 대신 끌어모아(...)[3] 금수저도 아닌데 20대의 나이에 수도권 유주택자에 등극할 수도 있다![4]
물론 이런 특별공급의 이점을 노리는 위장결혼, 위장입양, 임신진단서 조작(...) 등의 이루 말할 수 없는 부정부패 또한 만연하다. 정부도 이런 특별공급 부정을 색출하고자 아득바득 이를 갈고 있어서 청약은 물론 계약까지 완료된지 수 년이 지났어도 낌새가 보이면 경찰에 수사를 의뢰하여 당첨자는 물론 브로커들까지 고구마 줄기처럼 쑥쑥 뽑아낼 정도. (YTN 기사)[5]
8. 주의점
9. 기타
[1] 세종시에서 근무하는 공무원들이 이전기관 종사자들의 대표적인 예라 할 수 있다.[2] 노부모부양 특별공급은 한부모 가정이나 고아, 소년가장 등을 대상으로 하는 흔한 복지정책과는 미묘하게 다른 취지를 띤 제도라서 한부모 가정이면 오히려 가점이 적어서 불리하다.[3] 어지간한 사람들은 당첨되기 어려운 주택청약판의 현실을 아는 40대라면 자신의 어린 동생이 주택청약에 당첨되었다는 소식을 듣거든 우선 아픈 배를 부여잡고 꼽사리 껴서 한몫 잡아보거나 순진한 동생 이용해먹어야겠다는 놀부 심보를 품을지언정 무심하게 흘려듣지는 않을 것이다. 비정규직, 아르바이트를 전전하는 늦둥이 동생이 주택계약에 끌어모을 영혼이 부족할 경우 나이 많은 형제자매가 자기 영혼을 끌어모아 도와줄 확률은 의외로 높다. [4] 한편으로는 이렇게 청약 로또에 당첨된 고객이 대학생이나 군인 정도밖에 안되는 너무 젊은 나이일 경우 청약이란걸 왜 하는지도 제대로 이해 못한채 부모님이나 나이 많은 형제자매가 시켜서 '심부름 삼아' 올 정도로 세상물정을 모르는 경우도 있다. 바쁘디 바쁜 건설사 직원들이 남들은 훅훅 써내려가는 자금조달계획서나 동의서 앞에서 겁먹고 쩔쩔매는 대딩(...)을 보며 답답해할 정도. 이렇게 심각하게 어리숙한 당첨자들의 경우 그냥 노부모나 나이 많은 형제자매가 위임장 들고 모델하우스에 대신 가는 것이 일반적이다. [5] 이 기사의 후일담(?)이 나왔는데, 단순 후일담 정도를 넘어 부정당첨이 걸러지지 않는 바람에 분양권이 유지된 부정당첨자들의 분양권을 프리미엄까지 얹어 사들여서는 실제로 입주한 이들이 건설사로부터 계약 취소를 요구받고 쫓겨날 위기에 처했음이 알려졌다.(SBS 기사)