분양가상한제
1. 개요
分讓價上限制
아파트 분양시 정부에서 산정한 기준에 따라 분양가의 상한액을 정하고, 그 이하 가격으로만 판매할 수 있게 하는 제도.
2. 상세
현재 분양가상한제는 분양가를 '''택지비+건축비''' 이하로 설정하도록 하고 있다.
여기서 '''택지비'''는 공공택지에 짓는 주택의 경우 '''공급가격+택지가산비''', 민간택지에 짓는 주택의 경우 '''감정평가액+택지가산비'''로 산정된다.
또한 '''건축비'''는 '''기본형건축비(지상층+지하층)+건축가산비'''로 결정된다. 정부 설명에 따르면, 건축비는 최신 기술과 자재를 적용한 적정 품질수준으로 책정되며, 추가 품질 향상 소요비용도 고려된다고 한다.
민간택지 분양가상한제가 실시되고 있는 지역은 서울, 경기도의 322개 동이다. 종로, 금천, 관악, 구로, 도봉, 강북, 중랑구를 제외한 서울지역 대부분에서 실시되며, 경기도에서는 하남, 과천, 광명의 일부 지역에서 시행되고 있다. 지도
3. 논란
3.1. 재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해
기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 문재인 정부 들어 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지한다.)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있으며, 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택 공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있다.
재건축, 재개발 사업은 기본적으로 새 아파트를 신규 입주자에게 판매하는 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당하는 사업이다. 그러나 분양가 상한제가 시행되면서 사업 추진의 동력이 되는 아파트 분양수익이 급감하게 되었다. 심지어, 조합원은 토지를 가지고 있기 때문에 일반분양 입주자 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있었으나, 분양가 상한제로 인하여 주택청약 당첨자에게 판매하는 분양가가 조합원에게 비용정산시 사용되는 조합원 분양가에 비해서 더 저렴한 기현상이 나타나고 있다. 조합원 입장에서는 사실상 사유재산을 강탈당하는 것.
3.2. 청약 경쟁률 과열 및 집값 안정 실패
분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없다. 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은층 및 미혼층(비혼층)이 크게 불리해져, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경에까지 이르렀다.
실제로 분양가상한제 시행 직후 서초구 서초동 '서초자이르네'는 청약 경쟁률 300.2:1을 기록했고, 이어 강동구 고덕동 '고덕 아르테스 미소지움'은 537.1:1을 기록해 서울에서 '''역대 최고 청약 경쟁률'''을 기록했다. #
그리고 분양가상한제는 분양가만 상한선를 두는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아니다. 일각에서는 분양가상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 실제로는 주변 집값을 낮추는 효과는 없었고 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등했다. 그 예시로 분양가상한제를 적용받은 서초구 서초동 래미안 에스티지, 마포구 공덕동 공덕파크자이, 동대문구 답십리동 래미안위브 등은 분양가 대비 2배 이상 올랐다.
이렇게 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정이다.
4. 역사
1977년에 주택청약제도 시행과 동시에 분양가 상한 규제가 실시되었다. 평당 상한가격을 정하여 그 이상으로 분양가를 책정하지 못하게 하는 정책이었으나, 부작용이 심해서 1981년에 전용 85 제곱미터 초과 민간주택에 대한 분양가 상한제를 폐지하였다.
1989년에는 노태우 정부가 주택 200만호 공급 정책 달성을 위해 기존의 획일적인 규제에서 벗어나 원가연동제를 실시하였다. 원가연동제는 현 분양가 상한제의 근간이 된다.
1999년에는 외환위기 이후 주택 시장이 침체되자 국민주택기금이 지원되는 공공주택 이외에는 분양가 상한제를 전면 폐지하였다.
2005년에는 참여정부에서 부동산 시장 폭등의 원인을 건설사로 보고 공공택지 내 전용 85제곱미터 이하 아파트에 분양가 상한제를 적용하였다. 공공택지에만 적용한 이유는 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 경우 재건축, 재개발 사업 추진에 장애가 되기 때문이며, 이 당시 적용된 분양가 상한제는 건설사의 적정 이윤을 보장해주는 원가연동제 형식이었다.
그러나 2007년 참여정부는 수 차례에 걸친 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않자 재건축, 재개발 등 민간택지로도 분양가 상한제를 확대 적용하였다.
2014년 박근혜 정부는 민간택지 내 분양가 상한제가 재건축 등 도시정비사업을 위축시킨다고 보고 신도시, 택지지구 등 공공택지를 제외하면 분양가 상한제를 폐지하였다.
2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나서 주택도시보증공사가 고분양가를 심사하는 형식으로 초법적으로 분양가를 규제하기 시작하였다. 근처 지역에 최근에 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 못 올려받게 한 것이다. 그러나 이는 선분양제 아파트에만 적용되었기 때문에 과천 등지에서 고분양가 통제를 우회한 후분양제 아파트가 등장하기 시작하였다.
2020년 7월[1]부터 민간택지에서도 전면적으로 분양가 상한제가 실시되었다. 새 아파트를 주택청약 당첨자에게 조합원 가격보다도 훨씬 저렴한 헐값에 넘겨야 하는 재건축, 재개발 조합에서는 사업 일정을 무기한 연기하고 있다.[2]
하지만 문재인 정부의 공시지가 현실화 정책과 맞물리면서 오히려 재건축 조합이 분양가상한제로 이득을 보는 경우도 있다. 래미안 원베일리는 정부가 급상승시킨 토지비 상승분을 활용해 분양가상한제 적용 분양가를 HUG분양보증가보다 16% 상승한 5,668만원을 허가받아, 문재인 정부의 의도와 다르게 흘러가게 되었다. 결국 문재인 정부의 부동산 정책에 제대로 타격을 입힌 셈.
이후 HUG의 고분양가심사기준이 사실상 무력화되어 심사기준 개선을 검토 중이다. 덕분에 다른 민간시행사들도 제도개선을 기다리는 중이며 주택 공급의 물꼬가 트길 기대하는 부분도 있다.