법원경매

 

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1. 개요
2. 법원경매의 종류
3. 법원경매의 절차
4. 말소주의 및 인수주의
5. 기타


1. 개요

법원경매
法院競賣
사람에게 제일 가혹한 형벌이 사형이라면, 재산에 대한 최고 형벌은 법원경매라 할 수 있다. 국가기관인 법원이 주체가 되는 경매로서 집행행위를 위한 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매방식을 말한다. 일반적으로 법원에서 진행하는 경매라 함은 채권자의 신청에 의하여 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 채권자의 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 뒤, 이를 배분하는 행위를 가리키나, 이러한 경우가 아닌 경매도 존재한다. 근거 법률은 민사집행법이다.

2. 법원경매의 종류

  • 담보권 실행을 위한 경매 : 민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매이다. 주로 법원에서는 임의경매라고 부른다. 경매의 원인채권은 경매신청을 위해 설정된 담보권이다. 근거 법률은 민사집행법 264조~275조이다.
  • 강제경매 : 채권자의 채권을 실행하기 위한 경매로 집행권원[1]으로 진행되는 경매로 원인채권은 집행권원이며 근거 법률은 민사집행법 80조~162조이다.
  • 형식적경매 : 임의경매 및 강제경매가 아닌 경매로, 기타 법률등에 규정된 경매이다. 공유물 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매, 유치권 실행을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 자조매각, 단주경매 등이 있으며, 경매 진행에 관하여서는 민사집행법 275조에 의하여 임의경매의 진행방식을 준용하고 있으나, 실질적경매(임의경매 및 강제경매)와는 다소 차이가 존재한다. 앞서 말한 채권자의 채권보전을 위한 경매가 아닌 경매에 해당한다.

3. 법원경매의 절차

통상적으로 경매가 접수되면 수일내로 경매개시결정이 나고, 채권자와 채무자에게 부동산 경매개시결정의 결정문이 송달된다. 또한 개시결정 2일후 경매부동산의 이해관계인에게 경매사실의 통지 및 배당요구종기일[2]의 최고와 공유자에 대한 우선매수권의 통지, 집행관과 감정인에게 부동산에 대한 조사 및 감정을 명령이 내려지게 된다.
이후 채무자에게 개시결정의 결정문이 송달되고, 현황조사 및 감정평가가 완료된 이후, 배당요구 종기가 들어가면 통상적으로 4주이내에 매각이 개시된다. 이때 매각의 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 산정하며, 통상적으로 부동산 한필지를 하나의 물건으로 설정하여 매각하는 것이 원칙이나, 일괄하여 매각하는 것이 현저히 부동산의 가치에 부합할 경우에는 이를 일괄하여 매각할 수 있다.
다만, 경매에서 신청채권자가 받아갈 금액이 존재하지 않을 경우에는 경매를 진행할 수 없다.(잉여주의의 원칙.)
매각이 이루어 질 경우에는 법원에서 지정한 기일이내에 매각허가가 이루어지고, 매각허가가 확정[3]되면 법원에서는 수주(2~4주)간의 대금지급기한을 지정하게 되고, 대금지급기한이 경과하면 배당기일을 설정하여 배당으로 진행되게 된다,
매각이 이루어지지 않을 경우에는 다음기일에 현저하게 가격을 낮춘 후에[4] 새매각을 진행하며 절차는 초회차와 같다.
참고로 법원경매에 의한 이전의 경우 촉탁은 해당 법원 경매계에 신청해야한다.
배당의 경우, 법적으로 정해진 배당의 순서대로 배당하며, 동순위는 안분하여 배당받는다. 그 순위는 다음과 같다.
  • 집행비용
  • 제3취득자의 유익비, 제3자에 대한 지료등
  • 최우선변제채권[5]
  • 당해세
  • 법정기일이 앞선 조세
  • 법정기일이 앞선 공과금[6]
  • 저당권 등 우선변제권이 있는 채권
  • 법정기일이 우선변제권보다 느린 조세
  • 법정기일이 우선변제권보다 느린 공과금
  • 임금채권
  • 일반채권자[7]

4. 말소주의 및 인수주의

경매에서 부동산에 대한 권리의 경우 다음과 같이 처리한다.
  • 당연히 말소되는 권리보다 뒤에 있는 권리는 말소된다. 즉 최선순위의 압류, 가압류, 저당권, 경매개시결정등기 보다 늦은 권리들은 유치권을 제외하고는 무조건 말소된다.[8]
  • 유치권은 인수된다. 유치권의 경우 유치권 실행을 위한 형식적 경매로 유치물을 유치금으로 환가하는 특수한 경매가 아닌 이상 유치권은 무조건 인수된다.[9]
  • 당연히 말소되는 권리보다 빠른 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 임차권은 인수된다. 단 전세권과 임차권은 배당요구를 함으로서 배당받을 수도 있다. 최선순위가등기의 경우 가등기담보는 말소되는 것이 원칙이고[10], 소유권이전가등기는 인수되는 것이 원칙이나 가등기 담보의 특성상 확인이 쉽지 않으므로 일단 인수시키는 방향으로 진행되고 있다. 물론 진정한 가등기담보라면 소송으로 말소될 수 있다.
  • 지상권 중 도시철도법 등에 의하여 설정된 지상권(구분지상권 포함)은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않는다.

5. 기타

  • 채무자측의 양도세 : 일반적으로 돈이 없는 채무자가 채무를 변제 못하여 가지고 있는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 것이 대부분의 케이스이다. 그러나 채무자는 경매로 강제 매각되어도 양도소득세는 내야 한다. 설령 매각대금이 전부 선순위 근저당권자나 압류권자에게 전부 배당되어 채무자에게 돈이 한푼도 안 떨어져도 말이다. 이게 왜 그러나면 채무자가 그 부동산을 직접 팔고 그 매각대금으로 부채를 해결한 것과 마찬가지로 보기 때문에 유상양도로 보아 양도세 납부의무를 부과 하는 것이다. 실제 돈이 한푼도 떨어지지 않은 채무자들에게 양도세까지 내라는 것은 상당히 부조리하기 때문, 국회의원들이 세법 개정을 거론 할 법한데 앞서의 경우와 형평성 문제가 있기 때문에 개정은 쉽지 않을 것이다. 돈이 없어 경매로 자산이 강제로 넘어가는 사람들에게도 _나라에서 정말 악착같이 뜯어간다._ 결국 채무자측에서 최선의 방법은 경매로 매각되기 전에 가능한 정상적 시세에 가까운 제 값으로 파는 것이다. 단, 이미 빨간 딱지(압류물표목)가 붙은 물건을 임의로 매각하면 곧바로 감방행.
  • 이 바닥에서 쓰이는 배당금이라는 용어는 주식의 배당금과는 전혀 관련이 없다. 경매절차가 경료(완료)되면 경매채권자 및 이해관계인(배당요구채권자)들은 배당금이라는 이름으로 경락대금을 분배받지만, 이것이 배당소득세 과세의 대상이 아닌 것만 봐도 그저 이름만 빌린 것이라는 사실을 알 수 있다.

[1] 판결(가집행부 집행문 집행가능), 확정된 지급 명령, 소액사건의 이행권고결정, 조정조서, 화해권고조서, 협의이혼의 양육비부담조서, 소송비용확정결정, 집행인낙된 공정증서 등[2] 법원에서 당연히 배당받는 채권자가 아닌 채권자의 경우 배당요구종기 내로 배당요구를 해야 배당해준다. 당연히 배당되는 채권자는 저당권자, 압류권자, 가압류권자에 해당한다. 그리고 당연히 배당되는 채권자의 후순위로 경매로 말소되는 권리를 가진 등기부에 기재되고, 경매개시결정보다 빠른(예컨데, 후순위 전세권 또는 임차권등기명령에 의한 임차권등기) 채권자도 당연히 배당된다. 등기부상 기재가 없는 우선변제채권자(예컨데 채권적 임대차계약 또는 임금채권자)나 판결이나 개시결정 이후의 이해관계인은 무조건 배당요구종기내 배당요구를 해야만 배당대상이 된다.[3] 즉시항고기간 1주일 경과. 불변기일[4] 현재 일반적으로 집행법원에서는 20~30%선에서 저감시킨 후에 진행하고 있다.[5] 일정금액 이하의 우선변제금액의 임차보증금중 일부, 임금채권중 3개월분의 임금과 3년분의 퇴직금[6] 4대보험과 국민연금[7] 판결등 일반 배당요구권자들을 가리킨다. 참고로 가압류의 경우 저당권이나 임차권등 우선변제권이 있는 권리와 경합할 경우 자신보다 느린 저당권이나 임차권등과 안분하여 받는다.[8] 흔히 경매물건이라고 일반매매로 급매물이 나온 것들이 있는데 함부로 손대지 말자. 경매를 지워준다는 약속이든 뭐든 매도인이 약속을 안지키면 정당한 경매 최고가매수인이 소유권이전등기촉탁을 할 경우 제3취득자인 매수인은 대항하지 못하고 말소된다.[9] 이 때문에 경매에서 허위유치권의 남발이 문제가 되고 있으며, 집행법원에서도 최근에는 허위유치권에 대하여 경매방해죄 및 민사상 손해배상소송으로 적극적으로 대응하는 추세이다. 비슷한 이유로 무조건 인수주의로 가던 것으로 예고등기가 있었으나, 결국은 심각한 집행과정에서의 부작용으로 인하여 폐지되었다.[10] 가등기 담보는 경매에서 저당권으로 본다

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