재건축
再建築 / Reconstruction
1. 개요
'''기존 토지 등 소유자[1]들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것'''을 말한다. 국내에서는 도시 및 주거환경정비법이 관할하고 있다. 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 양호한지 열악한가를 기준으로 적용된다.
다만 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발 문서에 있는 대로, 재개발과 거의 똑같다. 재건축과 재개발의 차이는 사업 초기에만 차이나고[2] 조합설립 이후의 절차는 완전히 동일하게 적용된다.
기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다.
2. 상세
재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이[3] 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면[4] 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가 라는 말이 빠져 논란이 예상된다.
아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다.# 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 제법 있다는 게 갈등의 씨앗일 테지만...오죽하면 이 분야 전문 변호사나 현금청산 판례를 모아놓은 책도 있을 정도다. 하여튼 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.
참고로 현실에선 층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.
재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 토해내야하며 재건축을 하지 않는 이유가 된다.
2.1. 문재인 정부의 규제
한편 문재인 정부는 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화,[5] 실거주 2년 의무[6] 등으로 재건축을 강하게 규제하고 있다. 그 이유는 '''서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다'''는 믿음을 가지고 있기 때문이다.
또한 조합설립 이후에는 투기과열지구 내(서울특별시 25개구 전지역 등))에 대해 조합원지위양도 금지규정도 더욱 강화시켜 규제하고 있다.
그러나 이는 '''아무런 근거 없는 미신에 가까운 믿음'''으로 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다. 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. #
실제로는 강남, 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어올리고 재건축 아파트가 이를 따라가므로, 문재인 정부의 인식은 '''선후관계가 잘못'''되었다고 할 수 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "오히려 신축 아파트의 가격이 재건축 아파트의 가격 수준을 결정한다고 보는 것이 합리적"이라고 설명했다. 또한 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 "재건축을 억제하면 할 수록 기존 강남 주택에 대한 수요가 높아지기 때문에 강남을 중심으로 인근 지역의 집값까지 오르는 구조가 지속 된다"며 "재개발·재건축의 활성화를 통해 제2, 제3의 강남을 만들면 강남 중심으로 집값이 오르는 현재의 부동산 시장 구조를 개선할 수 있다"고 했다. 실제로 서울 연간 신규 아파트 공급량의 70% 이상을 재건축, 재개발 등 정비사업이 담당하고 있기 때문에, '''재건축을 규제하면 '서울 주택 공급이 줄어들 것'이라는 신호를 시장 참여자들에게 주는 꼴이 되어 집값이 올라갈 수밖에 없다'''. #
한국경제학회의 2020년 8월 설문조사에서도 경제학자들의 76%가 재건축 억제 등 문재인 정부 정책을 수도권 집값 폭등의 원인으로 보았으며, 78%가 '''(적극적 재건축, 재개발을 통한) 주거 선호 지역에의 공급 확대'''[7]를 해결책으로 보았다. # # 한국경제학회 설문조사
3. 재개발과의 차이점
한눈에 보는 '재건축', '재개발' 이해하기 - 삼성물산 건설부문
기존 건축물을 밀고 새로 짓는 것을 말하는 것은 재개발과 비슷하다. 그러나 재개발과의 큰 차이점은 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점이다. 하지만 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다. 물론 지방자치단체에서 인가/허가를 내주는 과정에서 기반시설과 공공시설을 기부채납을 받으며 소형주택 의무 비율을 준수하여 지은 후 자치단체가 이것을 원가로 구매해 가거나 의무사항은 아니지만 용적률을 추가로 얻기 위해 많은 단지가 임대주택을 짓는 등의 사례가 있기 때문에 공공성이 아예 없다고 보긴 힘들다. 하지만 주택재건축사업은 주거환경개선사업, 주택재개발정비사업과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하난 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다. 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화 하는 데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은 편이다.
그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 '''전무'''하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십 년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다.[8] 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 이후 단독주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재건축은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다.
4. 해외 사례
일본의 경우 지진이 잦아 처음부터 내진설계나 장수명 설계로 짓는 건물이 많다 보니 공동주택 재건축은 드물며 하더라도 용적률을 잘 올리지 않으려 한다.[9] 다만 원래 상업용 건축물이던 것을 용도변경한 뒤 고층 아파트로 재건축하는 사례는 많다. 또한 단독주택과 공동주택 막론하고 연식이 오래될수록 집값이 싸지는 경향이 있다. 2010년대부터 도호쿠 대지진 이후 내진성능이 미비한 노후 건축물 때문에 재건축 관련 규제를 대폭 완화해야 한다는 목소리가 높아졌고, 일본 정부도 이를 받아들였다.#1, #2
서유럽의 경우도 지형 및 기후적 이유[10]와 낮은 인구밀도 떄문에 재건축이 드물고 19세기 심지어 중세시대에 지어진 건물을 오래 유지하는 사례가 많다. 문제는 100년 넘은 건물을 유지하다 보니 런던과 파리를 위시한 유럽 대도시 중심부의 집값은 상상 이상으로 살인적이다. 수요는 늘어나지만 공급 확대가 없다시피 하기 때문이다. 미국처럼 집이 부족하면 "교외 평야에다 단독주택지를 만들면 된다"는 식의 논리가 지배적이다. 낡은 인프라를 전통이랍시고 100년 넘게 유지하다 보니 '선진국'이란 지위가 무색하게 위생적으로 불량할 수 밖에 없고 이는 코로나19 팬데믹 사태 이후 처참한 결과로 이어졌다.
싱가포르에는 다코타 크레센트라는 지역이 있는데 이지역은 1958년에 아파트가 생긴 지역이다. 그래서 2016년에 제일 낡은 동을 시작으로 2020년에는 얼마 남지 않은 동을 제외하고 완전 비었다고 한다. 이지역에 사는 주민들은 싱가폴에서도 조금 취약한 계층들이라 한다. 현재 이 지역에 콘도가 들어설 것이라 한다 카더라.
5. 관련 사건
KBS의 프로그램인 '제보자들'에서 2016년 상술된 반대 25%에 속한 할머니의 얘기가 나왔는데, 반대를 했음에도 소수자라 집이 사라지게 되어서 2012년부터 1인 시위를 몇 년째 하고 있다고 한다. 당시에는 어머니가 있었지만 거리로 내몰리면서 1년 만에 돌아가셨고, 지금도 본인은 우산과 돗자리, 비닐로 만든 집에서 하루하루 살고 있다고 한다.
6. 목록
7. 관련 문서
[1] 관련 규정에선 토지 소유자, 건물 소유자로 정의한다. 재개발에선 지상권자는 포함된다.[2] 재개발 사업은 사업지구를 지방자치단체에서 계획하지만 재건축은 지역 주민들이 계획한다. 재개발 사업은 도시계획 하에서 진행되고 재건축 사업은 자기 거주지의 노후도를 인정받는 "안전진단"을 거친다. 쉽게 말하면 재개발은 하향식 개발이고 재건축은 상향식 개발인 셈.[3] 현재는 관련 법령이 변했을 수 있으니 주의.[4] 2012년에는 80%였으나 2016년 기준 75%로 법령이 바뀌었다.[5] 재건축 안전진단 평가 항목은 구조안전성, 주거환경, 시설노후도, 비용분석 4가지가 있다. 문재인 정부는 구조안전성의 비율을 20%에서 50%로 늘렸고, 주거환경의 비율을 40%에서 15%로 낮췄다. 이말인즉슨 '''아파트가 무너질 것 같지 않으면 재건축하지 말고 그냥 살라는 얘기'''다. '''아파트에서 녹물이 나오고, 주차공간도 부족하고, 층간소음이 심해도 재건축 못하도록 막아두어''' 주민들의 재산권과 삶의 질을 침해하는 것이다.[6] 아파트에 2년 이상 실거주한 조합원만 해당 재건축 아파트의 분양권을 가질 수 있다는 것이다.[7] 대한민국, 특히 서울에서 강남3구, 여의도, 목동처럼 사람들이 선호하는 지역은 대부분 아파트들로 꽉 차있는데, 이곳의 주택 공급을 확대하려면 구축 아파트들을 재건축해 세대수를 늘리는 수밖에 없다. 추가적으로 재개발 역시 중요한데, 강북의 노후한 주거환경을 개선하고 대량으로 주택을 공급하는 데는 재개발 이상의 대안이 없다.[8] 재건축 사업지구에 인접해 있는 단독주택 지역 일부를 사업 시행의 편의를 위해 사업 지구에 편입시킬 수 있는 예외가 존재한다.[9] 층수가 높아질수록 지진에 취약해지고 탈출하기 어려워진다는 인식이 있다.[10] 토질부터 석회암 기반인데다 서안 해양성 기후 특성상 비가 자주 오므로 지반이 매우 무른 탓에 용적률을 올리기 힘들다.