래미안 원베일리
[clearfix]
1. 개요
서울특별시 서초구 반포2동에 짓고 있는 아파트. 삼성물산 건설부문이 신반포 한신아파트 3차·23차, 반포 경남아파트, 반포 우정에쉐르[1], 경남상가를 총 2,990세대의 대단지로 재건축하는 사업이다.
베일리(Bailey)는 중세 유럽 시대에 성의 영주와 그의 가족들이 거주한 성의 중심부를 의미하는 단어로, 최고의 시설과 서비스로 고품격 주거공간을 만든다는 취지에 따라 붙인 이름이다.
2. 연혁
1978년에 입주한 신반포 3차 아파트는 래미안 퍼스티지로 재건축된 길 건너 반포주공2단지보다 이른 2003년부터 재건축을 추진했지만, 특정 동[2]의 반발로 재건축이 계속 미뤄졌다. 2017년에 와서야 반포 경남아파트, 신반포 23차 아파트(은방울), 반포 우정에쉐르와 통합 재건축 조합이 설립되어 재건축 사업에 가속력이 붙었고, 2018년에 모든 주민들이 이주한 후 공사가 시작되어 2019년에 철거 작업이 완료되었다. 2020년 현재는 기초공사가 진행되고 있다.
3. 특징
단지 외관과 커뮤니티 디자인은 삼성물산과 해외설계사 SMDP가 협업해 선보인다. 커뮤니티에는 게스트하우스, 스마트 오피스, 수영장, 피트니스, 사우나, 한강 조망이 가능한 스카이라운지와 루프탑 캠핑장 등이 들어선다.
각 가구에는 삼성물산이 자체개발한 사물인터넷(IoT) 스마트홈 시스템[3]이 적용된다. 또한 모든 가구에 4베이 평면적용을 통한 채광 극대화, 일반아파트(2.3m)보다 20cm 높은 2.5m의 천정고, 층간 소음 최소화를 위한 일반 아파트보다 약 20% 두꺼운 250mm의 바닥 콘크리트 슬라브 등 특화 설계가 적용된다. 그리고 리조트 레인보우 콘셉트의 7개 구역별 특화 조경을 조성한다.
3.1. 교통
3.1.1. 도로교통
3.1.2. 철도교통
3.2. 교육
3.3. 주변 시설
4. 논란 및 사건사고
4.1. 문재인 정부의 분양가상한제 적용 논란
문재인 정부의 분양가상한제 소급적용으로[4] 인해 길 건너 르엘 신반포 센트럴(반포 우성아파트 재건축)과 더불어 대표적인 '''강남 로또 청약단지'''로 꼽힌다. 바로 옆의 아크로리버파크의 실거래가가 3.3㎡당 1억 원을 초과했는데, 주택도시보증공사는 반포동이라는 입지 가치에 비해 터무니없이 낮은 3.3㎡당 4,891만원이라는 일반분양가를 고집하고 있기 때문. 따라서 문재인, 김현미, 박원순, 주택도시보증공사의 분양가 억제정책에 가장 극심히 반발하는 단지[5]로, 더불어민주당과의 관계가 매우 나쁘다. 이 지역 특성상 원래도 그랬지만, 절대 다수의 조합원들은 더불어민주당을 싫어하는 정도를 넘어 혐오하는 수준[6]이다.
이주를 완료하고 철거작업이 진행되던 와중에 민간택지 분양가상한제가 시행되었고, 이를 회피하 기 위해 2019년 말 일반분양분을 임대업자에게 3.3㎡당 6,000만 원에 통매각 하는 방향을 추진했으나 무산됐다. 이 통매각 추진은 대놓고 김현미가 국무회의에서 언급했을 정도.
이후 민간택지 분양가상한제 유예대상에 포함되었으나, 주택보증공사에서 터무니 없이 낮은 일반분양가를 주장하는 바람에 조합원 1+1 재건축 확대, 상가조합원까지 조합원 분양 대상에 포함,[7] 일반분양분 축소[8] 등의 방법으로 재산을 지키며 부동산 폭등으로 뒤늦게 공급을 확대하려는 문재인 정부의 부동산 정책에 대놓고 엿을 먹였다. 2020년 7월에는 후분양까지 거론하면서 서울시내 주택 공급 확대를 꾀하는 문재인 정부와 사사건건 대립하고 있으며, 결국 입주자 모집 공고를 내지 않았다. 분양가상한제가 적용되고, 토지가격 산정도 후려쳐지는 바람에 선분양가가 기존의 HUG안인 4,891만 원보다 훨씬 싼 4,100만 원 수준이 거론되고 있으므로 후분양이나 리츠로 선회할 것이라는 전망이 많았다.[9] 하지만 감정 -> 한국감정원 산정가격 거부 -> 재감정을 거쳐서 최종적으로 토지가격을 4200만원으로 인정받았다.
그러나 문재인 정부에서 '공시지가 및 공시가격 현실화'라는 명목으로 공시지가를 매년 급속도로 인상하면서, 2021년 1월 일반 분양가는 '''역대 최고 기록을 갱신한 5,668만원'''으로 # 조합원들이 하한선으로 생각하던 조합원 분양가보다는 높은 가격에 승인되었다. 역대 최고의 분양가라서 예비 청약자들은 불만을 토하고 있지만, 평당 1억원 안팎인 반포동 시세를 생각하면 청약 당첨 즉시 '''조합원 재산을 강탈해 최하 10억 이상의 로또'''를 받는 것이 명확하며, 때문에 조합 측에서는 인테리어에서 일반 분양분과 조합원 분양분에 큰 차이를 둘 것으로 예상된다.
비록 분양가상한제는 피하지 못했지만, 문재인 정부의 공시지가 인상을 잘 이용하여 분양가상한제를 역이용한 재건축 사업으로 평가받고 있다.[10] 또한 원베일리는 그나마 문재인 정부 이전에 사업이 일정 부분 진행되었기 때문에 재건축초과이익환수제, 임대주택 비율 상향 등 이후 규제폭탄은 피할 수 있었다. 일반분양 물량도 매우 적기 때문에, 주변의 다른 구축 단지에서 보기엔 이 정도라도 부러울 따름.
다만, 래미안 원베일리는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 상당액 반영됐다는 점도 고려해야 한다. 국토교통부는 래미안 원베일리의 분양가 산정이 논란이 되자 '''"원베일리는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 상당액 반영됐다"'''고 설명했다.# 다른 재건축 단지들도 이와 같은 사례 때문에 기대감에 부풀어있지만, 이렇게 극적으로 오르는 경우는 특별건축구역이 아니고서야 나타나지 않을 것이다.
그리고 분양가를 측정했던 HUG의 임원들 중 래미안에 일했던 임원 출신이 있다는 점도 의심을 받고 있다.
4.2. 시공사와 조합장의 갑질
모델하우스 공개 이후 기대 이하의 퀄리티에 조합원들이 매우 분개한 상황이다. 한신3차와 반포경남 통합 조합이 설립되면서 시공사를 재선정 할 수 있었음에도 불구하고 빠른 재건축 진행을 위해서 길건너 래미안 퍼스티지 등의 선례와 기업 이미지를 믿고 재선정을 하지 않았는데 뒤통수를 맞은 것.
[11], 2020년대 재건축 아파트에 필로티도 없고 스카이라운지[12]도 없다. 심지어 부동산 커뮤니티에서는 실내 인테리어가 과천 푸르지오 써밋만도 못해서 입지가 아깝고, 조합원들 중심으로는 공간 활용은 10년 넘은 구축인 래미안 퍼스티지는 물론 재건축 이전만도 못하다는 얘기까지 나오는 중. 게다가 공사비 증액으로 인해 관리처분을 결사반대하는 움직임까지 있다.
알고 봤더니 아크로리버파크(신반포한신1차) 한형기 조합장(전과7범)이 신반포한신3차, 경남 조합장(김석중)을 내정했으며 측근을 꽂은 것이 MBC PD수첩을 통해 밝혀졌다. 래미안원베일리 샤시에 대해 삼성물산과 측근이 임명된 조합이 다같이 뭉쳐서 의도적으로 L사와 K사가 아닌 독일 P사로 발주하여 리베이트 비용을 챙긴 것이 드러났다.
[1] 참고로 우정에쉐르는 2005년에 준공되었다. 일반적인 재건축 연한은 30년인데, 이례적으로 우정에쉐르는 통합 재건축에 편입되어 지어진 지 불과 14년 만에 철거되었다.[2] 대표적으로 34동.[3] 실내 미세먼지를 측정할 수 있는 시스템(IoT 홈큐브)과 안면인식, 지문인식, 자동환기 시스템을 적용할 예정이다.[4] 원래 민간택지 분양가상한제는 관리처분 인가 신청이 완료된 단지는 적용할 수 없었고 원베일리는 이미 2017년 11월에 인가 신청을 완료하여 적용대상이 아니었다. 하지만 서울 요지의 대표적인 재건축 단지를 때려잡기 위해 국토부는 시행령을 개정해가며 소급적용을 했다. 조합원들의 재산권 침해로 인한 위헌 소지가 매우 크기에 헌법소원하면 매우 높은 확률로 위헌이지만 공사기간 문제로 헌법소원을 진행하지 못했다.[5] 디에이치 클래스트는 재건축이 아예 미뤄졌을 정도로 큰 피해를 입었지만 그나마 거기는 이주 전이고, 여기는 이사 나오고 살던 집 다 부쉈는데 날벼락 맞았기 때문.[6] 총회에서 통매각안에 찬반투표를 했는데 조합원 2,500여명 중에 반대가 7표 나온 적이 있다. 2020년에 들어와서는 '''돈 얼마 손해봐도 민주당 엿먹이는게 우선'''이라는 조합원들도 많아졌다. 재건축 전부터 종합부동산세 때문에 동네 카페, 치킨집에서 대놓고 민주당 세금 도둑 빨갱이 XX들이라고 아무 눈치 안보고 욕해도 괜찮던 동네긴 했다.[7] 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 5,560만 원.[8] 원래의 중대형 평형을 포함한 346가구에서 84㎡ 이하의 소형 평형 225가구로 감소시켰고, 일반분양분 위치도 비선호 층와 구석에 임대아파트와 같이 배치하여 소위 로얄동, 로얄라인, 로얄층들은 모두 조합원들 몫으로 남기고 청약 당첨자들에게 주는 로또를 최대한 줄였다.[9] 재산세의 기초가 되는 토지가격은 7천만원 중반인데 비해 토지가격은 반도 인정 안 해줬다.[10] 원베일리의 이러한 움직임을 둔촌주공이 그대로 따라하며 분양가를 높이려고 하고 있다.[11] 반포주공1단지 조합장이 신반포3차, 경남 조합을 장악하고 있다. 또한 아크로리버파크도 형편없는 시공상태와 조합장의 재건축이익 삥뜯기로 고통받고 있는 중이다.[12] 스카이라운지 등 일부 설계변경은 박원순 체제 하의 서울시청에서 '''위화감을 조성하고 집값 상승을 부추긴다는 황당한 이유'''로 인허가를 내주지 않았기 때문이기도 하다. 재건축 시장을 아는 사람이라면 이게 얼마나 어이 없는지 알 거다. 이 이유때문에 정말 스카이라운지와 브릿지가 취소된 경우는 없었으며 이후 재건축 수주에서 스카이라운지는 설계안에 디폴트값으로 들어가니 말이다.