분양
分讓 / Sell in lots
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1. 개요
전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것.
2. 선분양제도
선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 '''주거용 부동산'''에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 '''상업용 부동산'''(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행중[1]이다.
선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것.
건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다.
아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았다. 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다.
상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.
2.1. 대한민국의 선분양 아파트
홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다.
이 문서에는 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해두자.
예시 단지를 하나 들어 설명해보자.
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위 단지의 39A형의 경우 동호수에 상관없이 총 분양가가 248,900,000원 임을 알 수 있다.
이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다.
그리고 계약일 이후 30일 이내에 248,900,000의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000을 제외한 14,890,000을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다.
그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데(역시 입주자 모집공고에 있다) 보통 계약 시 10%를 현금으로 내야하므로 해당 자금도 준비되어야 한다.
이후 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부하게 된다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 좋으나, 대부분 현금으로 가지고 있지 않은 경우가 대부분이다.
이제 중도금대출이라는 것이 등장한다. 단지의 지역이나, 계약자의 주택담보대출 보유 여부 등에 따라 중도금대출의 한도가 다르므로 사전에 분양사무실 및 은행에 확인해야 하나, 편의상 중도금 50% 전액이 대출가능한 계약자를 가정하겠다.
1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다.
이 후 각 중도금납부일에 계약자의 통장을 거치지 않고 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금되며, 이때부터 이자가 발생된다.
대부분의 단지의 경우 중도금이자후불제를 실시하고 있는데 이는 매달 발생하는 중도금이자를 건설사에서 대납하고 나중에 받는다는 의미로 쉽게 말해서 이자는 입주 시에 한 번에 낸다고 보면 된다.
위키러들 중에 돈 좀 있는 사람들은(응?) 중도금 대출도 대출인데 필요한 만큼만 받고 싶어할 텐데 중도금 5회차 중에 일부회차만 받거나, 중간에 미리 갚거나, 안 받거나..하는 행위들이 모두 가능하다. 단 사전에 은행에 미리 문의하여야 한다.
이렇게 중도금을 내면서 또는 대출로 연명하면서 기다리다 보면 입주 때가 된다.
중도금대출은 말 그대로 "중도금"에 대한 대출이므로 "중도금" 납입이 종료되는 잔금 및 입주 시점에서는 전액 상환해야 한다.
그러면 입주시점에 갚아야 할 돈이 중도금대출 원금 + 후불이자 + 잔금이 된다.
위의 예시에서 보면
중도금원금 24,890,000 * 5 + 후불이자(5,000,000 가정) + 잔금 99,560,000 = 229,010,000 이다.
입주시점에 다시 잔금대출 관련 안내를 받게된다.
이때 개인별로 적당한 대출금액과 기존에 자기가 가지고 있었던 돈을 합쳐서 229,010,000을 내야 한다.
이때 은행에서 돈을 얼마나 대출해 줄 것인지는 입주시점의 해당 주택의 가격과 담보비율에 따라 다르다.
보수적으로 분양가에서 집 값이 하나도 오르지 않았고, LTV 50%라고 가정하면 248,900,000 * 50% = 124,450,000 만큼 대출이 가능한 것이고, 229,010,000 - 124,450,000 = 104,560,000은 본인이 직접 보유하고 있던 현금으로 내던, 마이너스 통장으로 끌어오던, 주변에서 빌리던 해서 내야 한다.
이렇게 빌린 잔금대출은 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면 자동으로 주택담보대출로 전환된다.
3. 후분양제도
건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하고, 입주시키는 제도이다. 미국에서는 주거용 부동산에, 일본에서는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 후분양제도를 선택적으로 도입하고 있으나 선분양 물량이 압도적으로 많다. 유럽연합에서는 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 우선적용되기는 하지만, 건설사 특성에 따라 다르다. 물론 상업용 부동산은 PF를 껴야하기 때문에 선분양이 많다. 대한민국은 앞선 사례와 정 반대로 '''상업용 부동산이 PF를 끼고 공사를 한 뒤에 후분양'''을 많이 한다. 동북아무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등만 봐도 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 공사를 한 뒤에 상업용 부동산(오피스, 호텔 등) 분양에 나선다.
대한민국에서 후분양제 도입은 2004년부터 공공 부문이 공급하는 경우에 한해 후분양 시범사업을 우선 시행하고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했지만, 미국발 경제위기 등을 이유로 2008년 도입 계획이 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 강원도 속초시, 충청북도 청주시, 경기도 파주시 등에 일부 지어졌다. 하지만 대한민국에서는 확산되기 어려운 형태인 것이, 일단 단지들이 크고, 리츠나 펀드들의 발달이 미약해서 건설사들이 자본조달을 하기 어렵기 때문이다.
후분양제도가 잘 되려면 건설사들이 자본을 손쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 한다. 특히 펀드나 리츠, 채권시장, 마지막으로 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등. 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100% 미분양으로 건설사가 자본을 감당해야 하니까, 자본조달이 어려워지게 되면 후분양제도를 할 수가 없다.
미국, 일본, 유럽연합 등은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달해 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 정착할 수 있었지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 쉽지 않고 신용등급도 좋게 나오지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 주거용 부동산에 후분양제도가 확산되지 못하고 있다. 상업용 부동산은 프로젝트를 수십 개씩 동시에 하지는 않기 때문에 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 한국에서 수백~수천 세대 대단지를 수십곳에 동시에 짓게 되니까 자본조달이 안 되는 것.
4. 잘못된 용례
4.1. 동물
개나 고양이 등 동물을 사고팔 때도 분양한다는 말을 쓴다. 그러나 이는 '''잘못된 용례'''다. 분양이란 여러 부분으로 갈라서 나누어 팔거나 준다는 뜻이다. 아파트나 토지 등을 분양한다고 표현하는 이유가 건물이나 땅을 통째로 팔지 않고 각 호수별로 일부씩 나누어 팔기 때문이다. 개를 분양한다고 하면 개고기처럼 개를 부위별로 나눠서 판다는 셈이므로 잘못된 표현이다. 동물에게 분양이라는 표현을 쓰는 발상은 동물을 생명체로서 하나의 독립된 존재로 보지 않고 사물화하는 지극히 위험한 관점이다.
일부 애견인들은 한 배에서 태어난 새끼들은 나눠서(分) 양도(讓)가 가능하므로 오직 이때는 분양이라는 단어를 쓸 수 있다고 주장한다. 하지만 이 역시 엄밀히 틀린 말이다. 사실 이 발상은 매우 위험한 발상이므로, 개별 생명체의 가치와 동물권을 크게 훼손, 폄하하는 사고 방식이다. 한 배에 났다는 사실과 무관하게 개별 생물은 모두 생명체로서 고유의 가치와 권리를 가지고 있다. 사실 동물들은 한 배에서 났다고 해서 혈연적 연관성을 느끼기는 커녕 극히 어린 시절을 제외하면 서로를 경쟁자로 여길 뿐이다.
동물 분양자들은 분양이라는 표현 대신 사고판다는 말을 쓰면 화를 내지만, 금전이 오고 가는 이상 사고파는 게 맞다. 심지어 대형마트나 농협하나로 등 반려동물 코너에서 쇼핑을 하는 것도 분양한다고 써야 한다고 주장한다(...). 분양한다는 말 자체에도 판다는 의미가 포함되어 있다는 걸 아예 모르는 듯하다.
유사한 사례로 기르던 동물을 파양할 때, 동물을 팔면서 받는 돈을 책임비라며 받는 행위 또한 애견인, 애묘인의 모순적인 면모를 엿볼 수 있다. 사실 유럽에도 책임비가 존재하긴 하는데 이경우 동물을 양도하는 사람이 양도받는 사람에게 책임비를 준다. 즉 자기가 키우던 동물을 사정이 생겨 키울 수 없게 되면서 대신 양도 받는 사람이 잘 키워달라는 의미의 사례 맻 향후 양육비의 일부를 보태주는 형식이다. 이런 경우는 견주, 집사가 자신의 동물에 대해 끝까지 책임지려는 의미의 진정한 책임비라 할 수 있다. 하지만 우리나라의 책임비는 키우다가 질린 동물을 돈을 받고 파는 행태 그 이상도 이하도 아니다.
비슷한 용례로 입양이라는 단어를 사용하기도 한다. 물론 이것도 잘못된 표현. 그래서 애완동물 매매에 반대하는 사람들은 이 점을 명확하게 하기 위해서 분양이라는 단어를 사용하지 않으며, 입양이라는 단어는 유기 동물을 보호소에서 데려오는 경우에 한정해서 사용한다.
심지어 야생동물(....)을 분양한다는 글들도 빈번이 올라온다. 물론 야생에서 포획한 것.
4.2. 작품
남성향 작품에서 남자 주인공과 맺어지지 못한 히로인 후보 캐릭터가 다른 남자 캐릭터에게 가는것을 분양이라고 한다. 물론 잘못된 용례이다. 트로피 와이프처럼 히로인을 물건마냥 보는 개념이라 역겨워 하는 사람도 있다. 작중의 다른 조역과 맺어지는 잉여 커플의 사례도 흔한 편.