주택도시보증공사
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▲ 부산광역시 남구 문현금융로 40, 15~19층 (문현동, 부산국제금융센터)에 위치한 주택도시보증공사 본사 사옥.
집은 든든하게, 도시는 생생하게
'''HUG 주택도시보증공사'''
주택도시보증공사 회사소개말 中
'''HUG the People. 국민을 품겠습니다.'''
주택도시보증공사의 슬로건
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1. 개요
주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 하는, 국토교통부 산하 준시장형 공기업. 본사는 부산광역시 남구 문현금융로 40에 위치해있다. 영문 약칭은 HUG.
주 업무는 분양보증으로 대한민국만의 독특한 선분양제도 하에서 입주자들을 보호하는 기능을 하고 있다. 분양보증이란 건설사가 부도 등의 이유로 주택 사업을 지속하기 어려울 경우 소비자에게 입주금을 돌려주거나, 사업을 승계해 건축물을 완공시켜 입주자의 피해를 최소화하는 상품이다. 30세대 이상의 주택사업을 하기 위해선 반드시 주택도시보증공사의 분양보증을 받아야 하기에 정부에서 주택 공급량을 조정할 때 보증심사를 강화하거나, 보증료율을 조정하기도 한다. 하지만 디에이치 아너힐즈같은 경우는 HUG에서 분양을 불승인하자 중도금 집단대출까지 씹고 강행돌파를 선택하기도 하였다.
2. 역사
최초에는 원활한 금융서비스 이용을 위한 건설사들의 출자로 1993년 주택사업공제조합으로 출발하였다. 1997년 외환 위기때 건설사들이 줄도산하며 채무에 대한 보증을 섰던 주택사업공제조합 역시 막대한 양의 대위변제를 하고 부도위기에 몰린다.
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하지만 선분양제도 하에서 소비자를 보호하는 안전장치가 필요했기에 정부에서 출연하여 1999년 대한주택보증주식회사로 전환설립등기하였다. 이후 보증업무를 전면 개편하고 3차에 걸쳐 자본금을 증자 후 2015년 주택도시기금의 전담운용기관으로 지정되면서 주택도시보증공사로 사명을 변경하여 현재에 이르고 있다.
3. 역대 사장
- 태황준 (1993~1996)
- 박병선 (1996)
- 김재기 (1996~1997)
- 김영빈 (1997~1999)
- 이항렬 (1999~2002)
- 권오창 (2002~2005)
- 박성표 (2005~2008)
- 이상범 (2008)
- 남영우 (2008~2012)
- 김선규 (2012~2015)
- 김선덕 (2015~2018)
- 이재광 (2018~ )
4. 업무
주택도시보증공사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다(주택도시기금법 제26조 제1항).
- ☆주택도시기금의 운용·관리에 관한 사무[2]
- ☆분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무
- 위와 같은 보증을 이행하기 위한 주택의 건설 및 하자보수 등에 관한 업무와 구상권 행사를 위한 업무
- 유동화전문회사등이 발행한 유동화증권에 대한 보증업무
- 유동화전문회사등으로부터 유동화자산의 관리에 관한 업무
- 부동산의 취득·관리·개량 및 처분의 수탁
- 국가·지방자치단체·공공단체 등이 위탁하는 업무
- 이상의 업무와 관련된 조사 및 연구
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무
공사는 ☆로 표시한 업무의 수행을 위하여 부동산(건축 중인 건물을 포함한다)에 관한 권리를 신탁받을 수 있다. 이 경우 공사의 신탁의 인수에 관하여는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률을 적용하지 아니한다(같은 조 제2항).
5. 상품
5.1. 개인보증상품
5.1.1. 전세보증금반환보증
공사 개인보증의 대표상품이다. 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 않는 경우 주택도시보증공사가 대신하여 전세보증금을 반환하고 임대인에게 구상권을 청구한다. 채권양도통지형 방식으로 2018.02.01 부터 임대인의 사전동의 없이 보증가입이 가능하다.관련기사 [3]
채권양도통지형 방식은 반환보증용 양식의 채권양도계약서를 작성 후 은행에서 업무를 위탁한 기관에서 통지서를 같이 생성하여 내용증명으로 통지하는 방식이다. 임대인이 내용증명을 수취거절한 경우에는 재통지 불요이며, 임대인 부재 등으로 내용증명이 보관처리되는 경우 통상적으로 1번의 재통지를 진행한 후 재통지된 내증까지 보관처리되면 보증서를 발급한다.[4]
그리고 채권양도계약서를 작성할 때, 지점 담당자나 대출상담사가 반환보증용 양식의 채권양도계약서를 줬는지 꼭 한번 확인하자. 요즘 안심대출 상품수요가 기하급수적으로 늘다보니 은행측에서 서류를 착각하고 안심대출용 채권양도계약서를 내미는 경우가 있다. 이 양식으로 내증을 발송해봤자 어차피 틀린 내용이 간 것이므로 효력이 발생한다고 생각하면 안된다. 꼭 주의해서 서류를 작성하도록 하자. [5]
- 보증신청기한: 전입신고일부터 ~ 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전
- 보증한도: 주택가격[6] – 선순위채권[7](전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하)
- 보증요율: 연 0.115% ~ 0.128%(아파트) / 연 0.139% ~ 0.154%(그 외 주택)
5.1.2. 전세금안심대출보증
전세보증금반환보증에 전세자금대출이 결합된 상품이다. 공사는 임차인에게 전세보증금 보장과 함께 임차인이 전세대출을 갚지 못할 경우를 대비해 금융기관에게 대출해준 원금과 이자의 상환을 보장한다.
전세금안심대출보증도 반환보증과 같이 통지방식의 채권양도계약서를 작성해서 내용증명을 발송하거나 임대인이 지점에 내방해서 승낙방식의 채권양도계약서를 자서하는 방식으로 채권양도사실알림을 진행한다. 그러나 통지방식으로 진행할 경우 반환보증과는 다르게 임대인이 발송된 내용증명을 수취하여야만 한다. 거기에 더해서 임대인이 내증을 받은걸로 우체국 전산에 반영되면 권리조사기관에서 통지내용 설명 및 동의여부 확인 차 임대인 '''본인'''에게 유선상으로 확인하는 절차가 있다.(당연히 해당 유선통화내용은 녹취로 다 남는다.) 이런 특성때문에 안심대출을 받는 경우 꼭 사전에 임대인한테 협조를 구한 후 진행하도록 하자. 하지만 임대인 동의가 없더라도 보증 발급은 가능하다('20.7.31. 보도자료 참고).
- 보증신청기한: 전세계약서상의 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내[8][9][10]
- 보증한도: 1. 전세보증금의 80% 이내(신혼부부[11], 청년가구[12] 90%) 2. 전세보증금반환보증금액의 80%(신혼부부, 청년가구 90%)
위 두 가지 중 적은 금액으로 한다. (전세보증금 수도권 5억원 이하, 그 외 지역 4억원 이하) - 보증요율: 연 0.31%
5.1.3. 공통 조건
- 단독 · 다가구 · 다중주택, 연립· 다세대, 주거용 오피스텔 등 아파트를 포함한 대부분의 주택이 가능하며, 전세계약기간이 1년 이상인 계약에 한한다.[13] [14]
- 대항력을 갖추어야 한다. (주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자) 공인중개사가 확인(날인+자필서명)한 전세계약이어야 한다.[15]
- 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
- [선순위채권+전세보증금] ≤ 주택가격(100%)
- 납부 방법: 일시납, 분납(6개월)
- 보증료 할인: 해당 주택의 LTV(선순위채권+전세보증금) 10%~30%, 사회배려계층(저소득, 장애인, 노인부양, 다자녀 등) 40% 등 다양한 할인 혜택이 있으며, 특히 신혼부부와 청년가구 중 연소득이 4천만원 이하인 경우 50%를 할인해준다.
- 취급 금융기관: 신한은행, KB국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 광주은행, IBK기업은행, 경남은행, 수협은행, BNK부산은행[16]
6. 둘러보기
[1] 이를 위반하여 주택도시보증공사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자는 과태료의 제재를 받는다(주택도시기금법 제36조 제1항).[2] 주택청약종합저축 계좌에다 예치해 둔 자금이 예금자 보호법에 의거하여 예금보험공사가 보호하는 상품이 아닌 이유이기도 하다. [3] 반환보증에 가입하는 경우도 임대인이 통지를 받는 형식이 아니라 지점에 내방해서 승낙방식의 채권양도계약서를 작성하는 방법도 있다. 누가 그런걸 해주겠냐...면서도 가뭄에 콩 나듯이 채권양도계약서를 써주는 임대인이 가끔가다 보이니 그런 것도 있구나 하고 참조만 하면 된다.[4] 물론 꼭 재통지를 1번만 하라는 규정같은 건 없으나... 재통지를 계속 다시 진행할수록 통지비용도 더 들어가고 여러 사람 힘들게 하므로 적당히 하자. 어차피 내증 발송하기 전에 보증서는 발급된 상태이다.[5] 두 서류의 차이는 제목으로 구별이 가능한데, 반환보증용 서류는 서류제목이 채권양도계약서(통지용), 채권양도계약서(승낙용)이고 안심대출용 서류는 채권양도계약서(전세금안심대출보증_통지용), 채권양도계약서(전세금안심대출보증_승낙용)으로 적혀있으므로 체크 한번 하고 서류 작성하자. 틀린 서류 받았으면 다시 달라고 하자.[6] 대부분의 금융기관은 KB국민은행 부동산시세표의 일반매매가를 기준으로 가격을 산출한다.[7] 전세보증금보다 순위가 앞선 채권을 말한다. 은행의 선순위 근저당권 설정 등이며 주택가격의 60% 이내여야 한다. 다만 단독 · 다가구 · 다중주택인 경우 선순위채권이 주택가격의 80% 이내여야 하며, 선순위 임차보증금을 제외한 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 한다.[8] 2가지 경우 다 전입열람조사와 현장조사가 들어간다. 잔금지급일에 보증이 개시되는 경우는 대출전에 전입열람조사(이건 신경 안써도 된다), 대출 후에 전입열람조사 및 물건지방문현장조사를 진행한다. 물건지방문현장조사는 임차인이나 임차인의 가족(서류상으로 증빙 가능해야함, 결혼예정자라면 예식장계약서나 청첩장으로 증빙해야함)이 진행 가능한데, 1개월 이내에 현장조사에 응하지 않으면 기한이익상실처리을 해야한다. 현장조사 나오는 조사자들한테 깐깐하게 굴어서 득되는 거 단 하나도 없으니(분쟁이 발생하면 어떤식으로 발생해서 어떻게 전개되고 어떻게 매듭짓는지 기록이 다 남는다) 가능한 협조적으로 응하도록 하자. 참고로 대출 후의 전입열람조사의 경우는 차주의 전입여부를 확인하는 작업이다. 차주 본인이 아닌 가족이 전입했더라도 등본상으로 가족관계확인이 되면 전입이 된 걸로 처리하니(차주는 세대원에 등재돼있어야한다) 가능한 빨리 전입신고를 하는 것이 좋다. 두가지 조사 전부 대항력 확인을 위한 작업이기 때문에 협조한다고 손해볼 것 전혀 없다.[9] 차주가 이미 전입을 하고 물건지를 점유한 경우 전입열람조사와 현장조사는 보증 권리조사 신청과 거의 동시에 개시된다고 해도 좋다. 전세대출을 신청했는데 SMS로 전세자금실행 이전에 현장조사를 한다는 내용의 문자를 받으면 그 시점부터 시작이라고 봐도 좋다.[10] 차주가 전입신고를 한 후 전입열람조사를 진행할 때 차주 이외의 다른 세대가 있는 경우 주택도시보증요건상으로는 타세대(차주 외의 다른 세대주)가 무조건 퇴거되어야 한다. 다가구라면 층호수가 겹치지만 않는다면 괜찮지만... 대출 실행 이후 전입열람조사를 진행할 때 타세대가 확인되면 이 타세대의 존재 자체가 이후의 보증 자체에 영향을 끼칠 수 있다. 대출실행 이전에 차주가 먼저 전입, 점유의 대항력을 갖춘 경우에서 타세대가 확인되면 그 세대주가 퇴거하기 전까지 보증과 대출은 진행이 안된다고 보면 된다. 단 해당 세대가 임대인이나 임대인의 배우자라면 또 예외 요건으로 해당되어 대출이 되는 경우가 있으므로 그 부분의 리스크를 미리 없애고 싶다면 대출받기 전에 직접 동사무소에 가서 전입세대열람내역을 떼보도록 하자. 본인이 열람하는 경우는 풀네임으로 뜨게 열람 가능하므로 참고.[11] 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우(3개월 이내 결혼 예정자 포함)[12] 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 34세 이하인 가구[13] 노유자시설, 주거용 이외의 용도로 사용하는 경우는 보증요건에 해당되지 않는다. 주거용 이외의(예를 들어 집에서 공부방을 같이 하는 경우) 경우로 사용하는 경우는 주택금융공사,서울보증에서 내놓은 상품들도 똑같이 전세대출이 안되므로 주의해야 한다.[14] 노유자시설은 어린이집, 보육원, 실버노인복지주택, 양로원 등의 시설인데, 이건 등기부등본 갑구에 대놓고 용도가 노유자시설로 표기가 돼있다. 이 경우는 주택도시보증기준 문답무용 승인거절대상이므로 주의해야한다.[15] 중개사의 자필서명은 흔히 얘기하는 싸인이 아니라 중개사의 이름을 정자로 또박또박 써넣는것을 말한다. 날인과 자필서명을 같이 하는 것은 중개업법에 규정된 내용이다.[16] BNK부산은행은 전세금안심대출보증만 취급한다.