갭 투자
Gap Investment
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1. 개요
시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말한다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다. 예를 들면 집 구매자가 3억으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 '''먼저''' 구해 그 돈을 받고 나머지 6천만 자기 사비로 내면 되는 방식이다.
2. 상세
갭 투자는 예로부터 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 존재했다. 다만 2010년 이전 전세율은 30~40%로 집 구매비용중 최소 절반 이상을 갭 투자자가 내야하는 방식이었는데, 대침체로 인해 갭 투자자들이 후술할 리스크에 직격당해 한 번 끝장이 났다. 아이러니하게도 이 때문에 전세가율이 폭증해 갭 투자를 안정화시켰다. 그래서 2010년대 들어서 대한민국에서 멸종해가던 전세가 부활하게 되었는데, 원래 이 역할을 해줘야 할 지자체나 대한민국 정부, 민간 기업 등에서 해야 할 임대주택 공급이 제대로 이루어지지 않는 탓에 갭 투자자들이 그 자리를 꿰찼다고 볼 수도 있다.
2010년대에 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출규제 완화도 이루어지며 갭 투자가 각광받기 시작했다. 2013년 전후로 조금씩 생기기 시작했으며 2015년에 본격적으로 전개되면서 넘처나던 미분양이 대폭 감소하기도 했다. 한국 최고의 부동산 호황이던 2007년 연말 전국 미분양이 11만 3000채, 금융위기 터진 직후인 2008년 연말 미분양이 16만 채를 넘었는데, 2010년대에 들어서는 2015년 3만 가구 아래로 한때 떨어질 정도로 미분양이 줄었다. 2017년에도 5만 ~ 6만 가구를 전후할 정도. 전세가 몰락하는 와중에 전세가율 또한 올라버리자 그 때문에 갭투자자들의 부담이 적어져서 '이 정도면 한번쯤 해봐도 되지 않을까?'라고 생각하게 된 것이 원인이다.
3. 사금융
갭 투자의 실상은 그냥 '''사금융'''이다. '''집주인은 집을 담보로 전세입자한테서 돈(전세금)을 빌리는 것'''이다. 은행에서는 LTV니, DTI니, DSR이니 하는 등으로 대출을 못 받으니 전세입자한테서 돈을 빌려서 부동산 투자에 나서는 것이다.
4. 리스크
갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두가지 리스크가 있다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값 하락 리스크.
갭 투자의 근원은 이름에서 말하다시피 어디까지나 높은 전세가율 즉, '''갭 투자자가 낼 비용이 비교적 적다는 점'''에서 나온다. 이는 반대로 말하면 돈 대부분을 대줄 전세 세입자 자체를 못 구하거나 아니면 전세가율이 모종의 이유로 내려가면 그 역풍이 그대로 갭 투자자에게 돌아간다는 것이다. 후자의 경우 어지간한 경제위기가 벌어지지 않는 이상 보기 힘들지만 세입자가 장기간 존재하지 않은 미입주 상태가 약간만 지속되어도 갭 투자가 지속될 수 없으며 이 때문에 갭 투자자 대부분은 미입주가 생겨도 빨리빨리 메꿀 수 있는 역세권, 핌피시설이 많은 곳에 주로 있다. 기본적으로 전세자들이 계속 와주기만 하면 되는 일이라 거주 인구가 많은 곳이면 큰 걱정는 없는 편... 이었으나
그리고 2018년 3월 9일, 갭투자의 리스크로 인해 48채가 한꺼번에 경매로 나오는 초유의 사건이 발생했다. 이 사태의 주 원인은 동탄의 입주물량이 확 쏟아지는 바람에 리스크가 한꺼번에 몰려온 악재로, 물량폭탄 그 자체인 동탄신도시 2지구는 언제 터져도 터질 게 터졌다는 예측(물론 동탄 거주자들과 투자자는 부정하지만)과 더불어 '''경매로 나온 물건은 매도자가 전세입자에게 떠넘기려고 일부러 그랬다'''는 것이 다수설이다. 이건 관련 기사에서 기자도 언급한 내용이므로 별다를 것도 없다. 더불어 해당 경매의 채무원인에 있어서 채권자와 채무자의 관계도 이미 밝혀진 바 있다. [1]
정확한 비교는 아니지만, 결국 이런 무리한 부동산 투자 때문에 일본에서는 잃어버린 10년 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 터졌다.
집값 하락 또한 전세가율 하락과 비슷한데, 결국 갭투자 또한 전세 주는 것의 일종이며 전세금으로 돈을 굴려야 이득을 볼 수 있다. 그런데 집값이 하락하면 그만큼 자기 수익도 하락하니 환영할만한 사태는 아닌 셈. 이 경우는 위의 역세권, 핌피라도 생길 가능성이 없진 않은 데다가 전세가율처럼 어지간히 큰 위기에만 벌어지는 경우도 아니라 소소하지만 확실하게 피해를 본다.
5. 사례
박정수 PJS컨설팅 대표라는 사람은 자신이 300채 이상 집을 갭 투자로 보유하고 있으며 다른 사람들한테도 갭 투자를 통해 부자가 되라고 강연하고 다닌다. 기사
이렇게 수백채 단위로 집을 보유하려면 대부분의 주택을 전세낀 레버리지 갭 투자로 보유하고 있으며, 일부는 월세로 전환해서 대출 이자를 변제하는데 쓸 수밖에 없다.
차기 대권주자인 이낙연 더불어민주당 대표도 종로구 내수동 경희궁의아침 3단지에 갭 투자를 했다. 문제는 정부여당이 갭 투자를 투기로 규정하며 규제했다는 것. 이 때문에 내로남불이라는 비판이 제기됐다. 이낙연은 무주택 상태에서 실거주 목적이었다고 해명했지만, 실거주 여부와 갭 투자는 아무런 상관이 없다. 이낙연/비판 및 논란#s-4.5 참조.
[1] 2020년 현재 기준으로 만약 투자자가 역전세를 버텼다면 세전으로 수십억대 차익이 예상되긴한다. 이렇듯 제대로 타이밍만 맞춘다면 수익률이 천문학적으로 올라가지만 반대의 경우도 만만치않아서 매가와 전세가 모두 내려가서 순 채무만 남는경우도 있다.