역세권
驛勢圈 / Station Influence Area: '''SIA'''
서울교통공사 전 노선과 코레일 광역철도의 역세권을 표시한 지도이다. 출처 서울 경전철 계획이 완료되는 시점에는 서울특별시 전역이 산악지형을 제외하면 역세권으로 도배될 예정이다.(...)
부산광역시청에서 발행한 역세권관련 연구
1. 개요
지하철역이나 철도역 주변의 주변 환경, 즉 어느 특정 역을 이용하는 인근 지역의 범위를 의미한다. 지역의 지가형성요인을 알아보는데 중요한 요인이 되므로 부동산 투자 광고시 역세권이라는 말을 수시로 강조해댄다.
2. 상세
2.1. 정의
역세권은 일반적으로 전철역(지하철역과 동일의미로 간주한다.)에서 5~10분 거리에 있는 지역을 일컫는다. 이 거리는 반경이 아니다. '''실제 걷는 거리'''로 10분 이내여야 한다. 기사
새로운 역을 신설하거나 기존의 철도역을 전철역으로 개량할 때 타당성 조사를 하는데, 이 타당성 조사의 범위가 역세권을 기준으로 한다. 역 예정지에서 '''걸어서''' 10분 이내에 있는 지역 중 대표성이 있다는 지역을 무작위로 골라서 타당성 조사를 한다.(표본은 주로 실제 역세권의 10~15%정도를 추출한다.)
대한민국 서울 지하철의 경우 역이 많아 역세권이라 할 역세권이 중복되다시피 하고 있다. 그래도 양천구 신월동, 관악구 난곡 부근, 강북구 번동 일부, 종로구 평창동/구기동/부암동, 서대문구 연희동, 동대문구 장안동 일부 등등 아직 지을 노선은 많다. 아무리 역세권이 많아도 그것이 연결되어 있지 않으면 의미가 없으며[1], 역세권이라도 단일 노선 수송량에 한계는 있기 때문이다.[2]
역세권에 눈이 먼 동네가 바로 강남구. 분당선의 개포동역 전후 구간은 역간 거리가 600~700미터 사이로, 가뜩이나 굴곡노선이라 느린 분당선의 표정속도 하락에 지대한 공헌을 했다.[3] 당연히 이건 자기 지역에 역을 위치시켜 집값 올리려는 주변 강남구 주민들의 횡포라고 할 수 있다.
역세권을 생각하는 개념은 지역마다 약간 다르다. 수도권, 대도시를 제외한 지방의 경우, 수도권 사람이 보기에는 거리가 좀 멀게 느껴져도 그 지역 사람은 자기네 동네를 역세권으로 보는 경우가 있다. 당연하겠지만 이런 케이스는 수도권처럼 집에서 전철까지 몇 분 내로 걸어갈 수 있는 역세권 개념으로 똑같이 생각해서는 안 되며, 이 경우에는 자가용[4]이나 버스를 타고 전철(기차)역을 환승하여 이용하는 것이 대다수이다. 지하철까지 걸어서 5분이 걸리는 서울의 경우와 차나 버스를 타고 30분이 걸리는 지방의 경우와도 같이 상대적으로 생각할 수 있는 것.
중앙선같은 경우에는, 지평역 ~ 남원주역구간이 문제인데, 2000년에 타당성 조사를 할 때에는 지평역과 양동역을 제외하고는 타당성이 없는 것으로 나타났다. 그러나 현재는..'''알 수 없다'''(타당성조사를 하고 있으나 답이 안 나온다.)
2.2. 일반적인 인식
만약 당신이 부동산투자를 생각하고 있다면 정부나 자치단체에서 계획하고 있는 지하철 건설 계획 및 지하철역은 무조건 꿰다시피 해야 한다고 생각하는 사람이 많다. 역 주변에 인구가 밀집한 지구(아파트 단지)가 있는 경우 역세권의 영향을 받아 그 지역의 땅값이나 집값도 함께 오르는 요인으로 작용하며, 실제로 부동산 114가 부촌 내에서 역세권과 비역세권간의 집값 차이를 비교해 본 결과, 그 차이가 확연하게 드러났다는 조사결과도 있다. 기사 그래서 세간에서는 어떠한 일이든 간에 지하철역을 유치해야 집값을 올릴 수 있다는 편견 및 고정관념이 만연해 있다. 이 고정관념이 가장 두드러진 사건이 바로 속칭 강남 3역이라 불리는 분당선의 구룡역, 개포동역, 대모산입구역이 추가된 일명 강남리 마을 전철 사건.[5]이 지역 주민들이 자기가 사는 곳을 역세권으로 만들어 집값을 올리기 위해 광역철도임에도 불구하고 무슨 경전철 마냥 쓸데없이 역을 추가해 버렸기 때문이다.
역세권의 집값이 비역세권의 집값보다 높은 이유는 대체로 특정 지역의 공급(주택)이 적은 반면 수요(거주희망자)가 많은 경우 가격이 올라가는 부동산 가격의 특징에서 찾아봐야 한다. 역세권 지역의 집값이 비싼 이유는, 한국인들은 대체로 아파트를 선호하고, 회사에 지각하는 일이 없도록 집에서 지하철을 타러 가는 데 추가로 들어가는 시간이 없는 역세권 지역의 주택을 선호하는 경향이 강해서 그런 거다. 거기에 역세권은 지하철을 이용하는 승객들의 수요도 잡을 수 있으니, 자영업을 해 보는 사람이라면 역세권에 사업을 하는 것은 초기 투자자금이 많이 들 지언정, 고정 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있다. 어쨌든 역세권의 집값이 높은 이유는 여러 가지 복합적인 요인이 작용하여 부동산업자들이 높은 가격으로 부르기 때문에 자연스레 집값도 올라가게 되는 것이다.
특히, 강남 지역이 다른 지역에 비해 집값이 몇 배나 비싼 이유는 바로 대기업이나 대규모 자본을 갖추고 있는 신흥기업들의 본사가 이 곳에 위치해 있기 때문이다. 출근하는 데 걸리는 시간이 길어지면 길어질수록 지각할 확률이 높아지며, 이런 이유로 인해 일선 회사에서 면접 때, 회사에서 멀리 떨어져 있는 집에 사는 후보생보다 회사에서 가까운 집을 두고 있는 후보생을 채용하는 경향이 강한 것도 이와 같은 맥락으로 풀이해 볼 수 있다. 거기에 강남 8학군이라고 해서 자식을 좋은 대학에 보낼 수 있도록 이 지역에서 대입 경쟁 전략을 위한 수요와 다른 지역에는 없는[6] 50평형 이상의 대형 아파트를 원하는 수요까지 더해지니 집값이 떨어질래야 떨어질 수가 없다.
같은 맥락으로, 서울 도심이 도심 공동화 현상으로 사람이 별로 안 살아서 부동산계에서 잘 언급되지는 않은 지역이라 그렇지, 서울 도심의 집값이 전국 최고 수준인 이유도 도심 지역에 각종 기업들의 본사가 많기 때문이다. 그만큼 '역세권의 주택은 가격이 올라간다'는 속설은 사람들이 여러가지 이유로 인해 지하철역에서 가까운 주택을 선호하는 사람들의 심리가 집값에 반영되어 있기 때문이라고 볼 수 있다.
하지만, 정작 중산층을 확 뛰어넘는 레벨의 부자나 주요 정치인, 고위공직자들은 역세권을 기피한다. 어차피 개인운전기사가 있기에 대중교통의 의미가 없는데다 역세권이면 유동인구가 많아서 사생활 보호가 어렵기 때문이다. 물론, 이건 거주에 있어서 기피하는 것이고, '''투자용 부동산이라고 하면 사생활보호고 뭐고간에 역세권을 매입한다.''' 당장, 평창동, 성북동 이런 데는 물건 내놔도 '''안 팔린다'''. 그러나 역세권이면 길어야 한두달이면 전부 처분할 수 있다. 환금성에서 상대가 안 된다.
2.3. 지상역 역세권은 부정적 역세권?
반면, 이미 대도시인 곳에서는 지상역은 역세권임에도 불구하고 일조권, 소음공해[7], 미관, 지역단절[8] 문제 등으로 인해 지상역 인근에 있는 주택을 선호하는 ~사람이 없기 때문에 집값이 낮게 책정되는 경향이 강하다[9]. 한 마디로 지상역 역세권은 역세권이 아니라 애물단지란 소리. 서울시내에 지상 철도 구간이 경인선, 경부선, 경의선, 중앙선, 경원선, 경춘선, 서울 지하철 2호선 대림~신대방, 당산철교, 성수지선, 한양대~잠실나루 구간, 서울 지하철 3호선 동호대교, 서울 지하철 4호선 동작대교, 창동~당고개 구간, 서울 지하철 6호선의 신내역, 서울 지하철 7호선 청담대교 뿐이다. 지상 구간이 잘 없는 이유는 사람들의 소음 및 님비시설 혐오증 등으로 인해 지상에 철도를 놓는 것을 꺼리기 때문이다. 그나마 있는 지상구간도 지하철이 없던 일제시대에 간선철도를 모조리 지상에 지었거나, 하천이나 강을 통과하거나[10], 허허벌판이나, 복개천을 지나간다는 이유도 있다. 그래도 1~4호선때와 달리 5호선공사 당시 기술력이 발전돼서 한강을 하저터널로 2번이나 건넌다. 그래서 정치인이나 지역 주민들이나 지상 철도 구간을 지하화해야 한다고 아우성이지만 현실은 예산부족크리[11]다.
고가역 역시 역세권 취급을 받지 못 한다. 고가 선로가 선로 밑 도로를 어둡게 만들어서 이로 인한 일조권 문제가 생기는 데다가, 기차가 건물 사이로 달리니 사생활 노출이 쉬운 등 지상역과 마찬가지로 여러 가지 문제가 발생하기 때문이다. 특히 당시 기술의 부족으로 인해 고가 구간으로 지어진 서울 지하철 2호선 뚝섬역~잠실나루역 구간 및 서울 지하철 4호선 창동역~당고개역 구간의 역세권에 사는 주민 ~들 역시 지상역 인근 주택에 사는 주민들과 마찬가지로 현기증 난단 말이에요 빨리 지하화해 주세요라고 아우성이다.
그러나 지하역/지상(고가)역이라서, 혹은 역세권이라서 집값이 이렇게 형성되어 있다고 단정을 내리는 것은 성급한 일반화의 오류에 걸릴 소지가 있다. 경원선 용산~청량리 구간이 있다고 해서 강변의 집값이 저렴하지 않은것이 좋은 예다.
정확하게 말하면, 도시가 발전하여 대도시화 될 수록 처음에 지상/고가 철도에 대한 역세권 버프가 대도시가 되면 도시단절/소음유발 등으로 악재가 되는 것이라고 볼 수 있다. 한국에서 지상철도의 지하화 요구가 빗발치는 곳이 인구가 많은 대도시, 그것도 철도 연선으로 주거지구가 밀집한 곳이기에 더욱 그렇다. 대도시의 경우에는 전철 대신 버스로 출퇴근 하는 것도 큰 불편은 없기 때문이기도 하다.
중소도시에서 갑자기 전철이 뚫려서 역세권이 되는 경우에는 해당사항이 없고 오히려 집값이 오른다. 읍내나 시내에서 조금 떨어진 외로운 아파트였다가 갑자기 역세권이 되면, 시내 아파트 만큼 값은 하게 된다. 초월역(초월롯데아파트)과 이천역(증일현대홈타운), 여주역(예일세띠앙) 모두 대박이 났다. 앞으로는 초성리역이 아파트 앞으로 옮겨가면서 그 아파트 주민들이 대박이 나게 되었다.
또한 지상역이더라도 고가역이거나 수십 미터마다 하부를 관통하는 굴다리나 지하차도를 매우 촘촘하게 파서 시가지의 단절 문제를 일으키지 않고 고가구조물 하부 조명을 잘 설비하고, 터널형 방음벽을 덮어씌워서 아예 밀폐하다시피 하는 등 적절한 설계를 하면 이러한 부분은 완화되기도 한다. 서울 지하철 3호선의 은평구 구간이나 일산선의 원당역 부근 고가구간이 '''주거지를 관통함에도 지하화 요구나 집값 문제에 있어 상대적으로 조용한 편'''인데, 둘 다 터널 형태의 고규격 방음벽으로 사실상 밀봉하다시피 한 데다가, 고가 구조물이 있는 도로가 왕복 6차로 도로로 굉장히 넓어 비교적 소음 영향이 적고, 고가 구조물이나 하부 공간의 미관적인 정비를 잘 해두었기 때문이다. 다른 예로는 경의선의 마포구~일산신도시 구간이 있다. 이쪽도 바로 옆에 다가구주택단지가 붙어있어 어차피 백마교와의 입체교차 문제로 반지하화한 풍산역을 제외하면 왕복 6차로의 경의로와 수색로가 철도 노선에 바로 붙어있고 연선을 따라 공원화가 되어 소음이나 미관 문제로 저평가받지 않는다. 오히려 지하철역과 동일한 역세권 버프를 받는다.
즉, 지상 전철이나 고가 전철의 경우 역세권이나 철도 주변에 있어 50~100m 정도의 완충공간과 건물과의 이격거리가 존재하고 선로구조물의 미관을 위시한 주변환경정비가 되었냐 아니냐에 따라서 지하철역과 동일한 급의 역세권 버프를 받는지, 아니면 위 문단대로 역효과로 작용하는지가 달라진다고 볼 수도 있을 것이다. 위의 사례들은 해당 조건을 만족시키고, 거기에 덧붙여 이미 8차선 대로가 깔려있어 도로교통 통행 소음에 전철 소음이 묻히는 효과와 그러한 대로가 있음으로 인해 주변에 이미 고규격의 방음시설을 설비해둠으로 고가/지상전철 소음이 별로 자극적으로 명백하게 구분되어 주거지에 들이치지 않는 환경이다.
3. 화제가 된 역세권
철도 갤러리에서 전설이 된 역세권 짤방. 3초 역세권이라고 불린다. 서울 지하철 4호선 남태령역 1번 출구.
그에 비견될만한 수도권 전철 1호선 신이문역 4번 출구. 단, 신이문역은 지상역이기 때문에 오히려 집값이 떨어진다. 특히나 코레일 광역전철 구간이라 '''화물열차'''가 지나다니고 일부 주택은 한쪽 담벼락이 철도 방음벽일 정도로 완전히 붙어 있기 때문에 소음 크리로 인해 집값은 더더욱 떨어진다(...).
위의 역세권들을 뛰어넘는 1초 역세권(...). 생생정보통에서 확인 결과 신이문역 5번 출구로 밝혀졌다.링크 1초 역세권 저 집은 이문휘경뉴타운 이문4구역에 해당하는데 이문4구역은 사업진행이 매우 느리다. 이문4구역 재개발이 시행되면 해당 집은 철거될 예정.
서울 지하철 2호선 용답역 역시 이런 식의 역세권으로 유명하다. 길 하나만 건너면 바로 역이다. 여기도 1초 역세권(...)이다.
4. 파생 단어
이 단어에서 파생되어 ○세권이라는 신조어도 만들어지고 있다. 특정시설에 대한 접근성과 시민들의 동선이 상권을 형성하는 중요한 요인인데 그것에 해당되는 게 ○세권 개념이다.
과거 롯데마트의 통큰치킨의 인기몰이 시절 '닭세권'이라는 신조어가 생기기도 했다. 통큰치킨은 배달을 하지 않았기에 롯데마트 인근 거주자가 물량을 휩쓸었는데 이를 두고 롯데마트에 5분내에 접근 가능한 지역을 닭세권이라 하였다. 이밖에도 근처에 맥도날드가 있는 맥세권, 스타벅스가 근접한 스세권, 이를 합친 개념인 벅세권[12],미세먼지로 인해 주가가 오른 숲세권, 슬리퍼 신고 나가 가볍게 사용할 수 있는 슬세권[13] 등등의 신조어들도 간간히 쓰인다. 자주 쓰이는 표현은 아니지만 주거지가 영화관 옆에 있다는 '영세권'이라는 표현도 있다.
최근엔 숲과 가깝다는 의미의 '숲세권'#, 붕어빵 노점 근처를 의미하는 '붕세권'# 등의 유행어가 자주 쓰인다.
[파생된 단어들 보기]
2008년 11월 30일 방영된 개그콘서트 코너 달인에서는 건설의 달인 김병만이 역에서 지하철 바로 앞에 1초 거리에 지은 집을 소개하였다.
6. 관련 문서
[1] 서울 강남의 경우 동과 서를 연결하는 노선은 많지만 남북을 연결하는 노선이 부족하다.[2] 여기에는 지하철 건설을 단순 토목사업으로 치고 짓지 말자는 허튼 소리를 하는 글이 써 있던 적이 있었다. # 교통에 대해 일반인들이 잘 모르니 정부가 이런 말도 안되는 정책으로도 굴러가게 된다.[3] 때문에 강남리 마을 전철이라고 하기도 한다.[4] 환승센터 주차장[5] 특히 구룡역은 그래도 5,000명이 넘는 두 역과는 다르게 인근 주민들도 외면하고 도곡역을 이용할정도로 공기수송이다.[6] 수도권을 기준으로 보았을 경우, 일반적인 곳에서는 아파트는 보통 2~30평 위주로 이루어져 있으며, 넓어봐야 40평대를 아파트가 조금이나마 섞여 있는 게 전부다. 50평형 이상 아파트를 찾으려면 서울은 강남이나 여의도, 목동 지역, 분당신도시 등 신도시 지역이나 인천에서는 송도국제도시, 청라국제도시, 한화지구 등지의 아파트를 찾아봐야 한다.[7] 철도가 내뿜는 소음은 의외로 심각해서 100dB을 넘는다. 사람이 견딜 수 있는 소음은 50dB까지이다. 방음벽을 설치해도 10층 이상의 고층에는 방음벽이 의미가 없다. 오히려 고층 쪽에는 방음벽으로 인한 철도 소음 공명 현상까지 더해져서 체감 소음이 더 커진다.[8] 지상철도가 있으면 철도로 인해 지역이 둘로 절단된다. 도로는 지상으로 자유롭게 건너다닐 수 있지만 철도는 건너다닐 수 없으니까. 사람은 도로변에 살지 철도변에 살지 않는다.[9] 그래도 임대주택으로서는 역세권에 꾸준한 수요가 있기 때문에 임대수익 목적으로 투자하려는 사람 자체는 많다. 저렴하게 투자해서 월세 수익을 내기에는 좋기 때문. 특히 역세권의 오피스텔이 이런 경향이 강하다.[10] 대표적으로 한강을 건너는 것이 있다. 현재 수도권 1~9호선 중에서 한강을 건너는 노선은 1호선,2호선,3호선,4호선,5호선,7호선 등 6개 노선이다.[11] 예산 뿐만이 아니라 공사를 하는 동안 해당 구간은 막혀버리기 때문에 대체 교통수단을 이용해야 하는 데서 오는 불편, 그리고 해당 구간을 지나며 운행하는 전철 노선의 운행 자체에도 지장을 주기 때문에 예산 이외의 비용도 만만찮기 때문에 현실성은 없다. 그리고 정치인들의 대중교통에 대한 인식 부족도 크다. 선거 때마다 나오는 대중교통 관련 공약들은 하나같이 현실성이 떨어지는 것들이 대부분이다.[12] 햄버거+역세권, 햄버거뿐 아니라 패스트푸드 프랜차이즈 이용이 편하고 배달요금을 아껴 더 좋은 메뉴를 포장해 먹을 수 있으니 1인가구에게 보이지 않는 이득인 셈.[13] 전술한 벅세권,스세권과 함께 편의점,PC방같은 업종이 슬세권빨을 엄청 받는다.