월세
月貰 / 달세[1]/ '''Monthly Rent'''
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1. 개요
부동산 임대의 한 종류. 집주인과 세입자 간 임대차 계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약. 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식이다. 이 월 차임을 '''집세''' 또는 그냥 '''세'''라고 부른다.
2. 상세
대한민국에서는 1960년대까지 보편적인 임대차 방식이었으나 1970년대부터 전세가 보편화되면서 주류에서 밀려났다. 2010년대 초반 부동산 가격이 하락하면서 전세가 급격히 멸종 단계에 이르자 다시 다른 나라처럼 월세가 주류로 돌아오나 싶었는데 2016년 이후 부동산 경기가 훈풍을 타면서 다시 전세 비중이 올라오고 있다. 전세제도가 존재하지 않는 대한민국 이외의 대부분의 국가에서는 부동산 임대차는 월세 형태가 주류이다.
집주인들은 집을 살 때 보통 대출을 끼고 사기 때문에 이 대출 이자를 변제하는 데 월세를 이용하는 경우가 있다. 그리고 대출을 갚는 건 집을 팔아서. 왜 산 건가 싶을 수도 있으나, 집을 사는 이유는 집값이 오르는 것을 노리거나 월세가 이자보다 많이 나오는 집을 노린다.
월세 매물은 일반적으로 '''0000 / 000''' 과 같은 형태로 표시되는데, 앞의 숫자는 보증금이고 뒤의 숫자가 월 차임(월세)이다. 처음 들어갈 때는 보증금이 들어가고, 그 뒤에 다달이 차임을 지불하게 된다. 보증금은 세입자가 월세를 내지 못했을 때를 대비하여 주는 돈으로, 이 돈은 계약이 끝날 때까지 월세를 성실히 냈다면 돌려받을 수 있는 돈이다. 만약 월세를 못 냈다면? 이 보증금에서 월세를 까 나가게 된다.
보증금은 보통 월세의 10달치가 기본이지만[3] 집주인과 세입자의 협의 하에 정해지는 경우가 많다. 또 세입자가 처음에 보증금을 많이 주면 월세를 그만큼 낮춰주고, 반대로 세입자가 보증금을 낮춰달라고 하면 그만큼 월세를 올려 받는 식의 흥정도 가능하다.
일반적으로 해외에서 주택임대차계약을 할 경우, 보증금(deposit)의 성격은 계약 종료 후 집 수리비와, 월 차임 연체에 대비한 담보금의 성격이 강하다. 즉 보증금은 '''세입자의 신용을 담보하기 위해 맡기는 돈'''의 성격을 띠고 있는것이다. 그런데 한국은 전세 제도의 영향으로 보증금이 집주인이 세입자에게 차입하는 돈의 형태도 띠고 있기 때문에, 합의 하에 보증금 규모와 월 차임을 조정할 수 있는 것이다. 이를 이용하면 보증금을 올려서 적은 월세로 거주할 수 있는 임대차 유형인 반전세로 거주를 할 수도 있으며, 심지어는 역월세로 집주인에게 돈을 받으면서 거주할 수도 있다.
미국, 독일, 영국, 프랑스 등의 선진국에서는 어느 정도 경제력이 있어도 월세에 사는 경우가 많고 다른 사람에게 자신이 월세로 거주하고 있다고 말해도 무시당하지 않는다. 오히려 뉴욕과 같이 집값이 상상초월 수준으로 비싼 경우 큰 부자라도 월세 아파트에 사는 경우가 흔하다.[4] 이는 한국의 상황과는 대비된다. 그 이유는 한국에서는 부동산이 재산과 같은 의미로 사용되고 있기에 자가가 없다면 가난하다는 뜻으로 해석되기 때문이다. 선진국은 한국과 다르게 재산을 대부분 주식, 채권, 펀드로 보유하기 때문에 월세로 사는 것이 흔한 일이며 한국도 결국 선진국처럼 금융투자가 늘어나면서 이와 같은 인식이 바뀌어 갈 것으로 예상되고 있다. 2010년대 초반의 집값 하락으로 인하여 2015년 전후에는 월세거래의 비율이 전세거래 비율보다 높아지는 등 전세의 종말과 월세 시대가 올 것이라는 예측이 많았다. 그러나 2016년 이후 부동산 경기가 호전됨에 따라 다시 전세거래 비율이 늘어나고 있다.
3. 계약 기간
현행법상 계약 기간은 2년 이상이다. 단기임대 거래 등으로 합의 하에 2년 미만의 계약을 하는 경우도 있지만, '''월세 계약을 맺을 시 1년으로 합의를 봤다고 하더라도 법적으로는 2년이고, 보증금을 아직 받지 않았다면 세입자(임차인)은 계약을 맺은 1년 외 현재 계약 조건으로 1년 더 살 수 있으며 집주인이 쫓아 낼 수가 없다'''[6][7]는 것이다. 게다가 이 경우 '''처음 계약 맺은 1년이 지나면, 세입자는 마음대로 방을 뺄 수가 있다.''' 정확히는 계약 종료 후 묵시적 연장이 성립된 것으로 보기 때문에 집주인에게 통보 후 다음 임차인이 구해지기 전까지 3개월이 지나야 권리를 행사할 수 있다. 즉 통보 후 3개월 이내 임차인이 구해지지 않으면 그 기간동안은 방을 비워도 월세는 내야한다는 소리.
또한 2020년 8월부터는 임대차 3법 성립으로 2년 거주 후 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있다. 이때 임차료 인상 상한선은 5%이다.
4. 월세를 연체하면
보증금이 없는 단기임대 같은 경우에도 계약서에 며칠 연체시 강제퇴거를 명시해놨다고 하더라도 임차인(세입자)가 못 나가겠다 + 월세 못 내겠다고 배짜라는 식으로 나오면 사실상 '''당장 강제퇴거가 불가능'''하다. 명도소송을 건 다음 법원의 판결을 받아서 강제집행을 하는 방법밖에 없다. 집주인 입장에서는 이 때 받는 정신적 스트레스는 둘째치고, 소송 건다고 깨지는 돈도 많이 들어가고 시간도 많이 걸린다.[8][9] 물론 이런 세입자 같은 경우 나중에 명도소송에서 질 경우 지금까지 밀린 월세 + 연체 이자 + 소송 비용 및 손해배상 트리플 어택을 얻어맞을 공산이 매우 크다. 그래서 무보증금 임대의 경우 '''보증인'''을 요구하는 경우가 많다.
보증금이 저렴하며, 임대차보호법이 정비되어 있어서 세입자를 쫓아내기 어려운 해외에서는 월세 세입자에게 보증을 요구하는 경우가 많다. 일본에서는 보증인이 없으면 돈을 내고 대신 보증을 서주는 보증회사를 이용하기도 한다고.일본에서 세입자 계약 하는 과정. 한국 이상으로 세입자들이 불리한 조건으로 시작하는데, 사실 2010년대 후반 부동산 가격이 반등하기 전까지는 앞으로 한국도 일본식 부동산 장기 침체를 겪으며 이렇게 될 것이라는 예측이 많았다.
5. 기타
특이한 상황이 아니라면 이름에 걸맞게 세를 한 달에 한 번 내는데, 이게 엄밀하게 따지면 매월 내는 돈이 다르게 된다. 간단한 예를 들자면 월세가 30만원이라고 가정할 경우, 1월은 31일이므로 월세를 31로 나누면 하루에 내는 돈은 1만 원이 안 된다. 그러나 2월은 28일 또는 29일이므로 28이나 29로 나누면 하루에 내는 돈이 1만원을 넘긴다. 물론 그렇다고 해서 '정확하게' 30일에 한 번 내는 식으로 바꾼다고 하면, 1년은 365일(윤년이면 366일)이므로 1년에 5일치를 더 내야 하니 세입자에게 더 불리하게 된다(...). 이걸 정말 칼같이 일할계산으로 받는 경우도 있다고는 하는데, 보통은 얼마 차이도 없고 귀찮아서 대충 넘어가는 부분이다.
해외에는 칼같이 계산하는 곳도 있는데 영국은 특이하게도 보통 주(週)단위로 세를 매겨 1년을 52주라 계산하고 ((방값 per a week)*52)/12를 해서 한달 월세를 낸다. 즉 방 값이 £220pw 이라면 (220*52)/12이므로 한달에 내는 방세는 £953가 되는 셈. 영미법을 따르는 국가들은 다 이렇게 한다. 다만 이는 편의를 위해서지, 실제로는 임대인이 1년에 1~2일정도 손해를 본다. 이 계산법은 윤년과 완전한 주만을 고려한 계산인데, 365일이 있는 해는 52 1/7주고 366일이 있는 해는 52 2/7주가 된다. 따라서 1주당 계산했을 시에 완전한 주가 52주씩 있으므로 주당 월세 $200라면 $200/wk X 52주 / 12달이 한달 월세가 되는 거다.
월세 비중이 높은 대표적인 주거 형태로 원룸이 있다. 보증금이 적어 학생이나 1인가구가 주로 이용하며 외국에서 온 직장인들도 종종 보인다. 보증금이 너무 크다고 불평하는 경우도 있지만, 위에서 언급했다시피, 한국의 괴상한 제도와 법적 문제 때문에 최소한 10개월치는 받는 게 정상이다. 그리고 악질 임차인이 걸렸을 경우 이마저도 부족할수도 있다. 하지만 그 외에 월세를 이용하는 경우 중에는 불법적인 일을 하는 사람들도 있다. 대표적으로 사설 토토나 밀수, 불법 사채 등. 이들은 세금을 낼 때 신고되는 소득이 거의 없는데 그렇다고 집도 단칸방일 수는 없다. 하지만 집을 구입할 경우 개인 재산으로 잡혀 많이 곤란해진다. 상식적으로, 소득이 월 100만 원에 상속받은 재산도 없는데 집이 10억 원이 넘는 타워팰리스라면 정상으로 볼 리가 없다. 이제 세무조사 들어가고 9시 뉴스에 뜨게 된다. 그래서 자신의 집으로 기록되지 않는 월세를 이용하는 것. 이런 이들이 사는 곳은 월세가 수천만 원에 이르는 곳도 있다. 이렇게 비싼 월세를 내면서도 재산 은닉을 위해 어쩔 수 없이 월세로 사는 것. 다만 이렇게 산다고 하더라도 자녀들이 있다면 불가피하게 반전세를 살 수밖에 없는데 반전세는 어느 정도 목돈이 필요하다. 이 때문에 이 목돈의 출처가 불분명한 경우 반전세도 그리 좋은 선택은 아니다.
임대차 보호법을 잘 아는 집주인 같은 경우 어차피 법정 최소 계약기간이 2년이므로, 계약을 맺을 시 월세 혹은 보증금을 깎아주면서 임차인(세입자)를 살살 꼬셔서 계약 기간을 2년 이상으로 맺는 경우가 있다. 이 경우 계약 기간 내에 임차인(세입자)이 계약 중간에 이사를 할 시에 특약 조건에 따라서 나머지 1년의 차임을 다 토해냄은 물론이요, 복비까지 물어줘야 하므로 임차인 입장에서는 손해가 이만저만이 아니다. 단 이사를 자주 다닐 인센티브가 적은 2인가구 이상의 세입자는 이사 비용의 압박이 크기 때문에 이러한 계약 조건이 불리한 것은 아니다.
월세의 변형으로 사글세라는 것이 있다. 이외에도 월세의 특수한 형태로 역월세가 발생하는 경우도 있다.
월세의 부산 사투리로 달세라는 말이 있는데, 부산 출신 야구선수 이혜천의 별명이 이 달세이기도 하다.
연말정산시 월세도 세액공제 대상이 된다. 총 소득 7000만원 이하의 사람이 월세로 살 경우 한 해 동안 낸 월세의 10%를 세액 공제 해 준다. 총급여 5500만원 이하이면서 종합소득금액 4000만원 이하일 경우 12%를 공제해준다. 단, 무주택자이면서 임대차계약증서의 주소지(=월세 계약을 한 집)과 등본상의 주소지가 같아야 하고, 입금을 증명할 수 있는 서류들[10]을 담당 직원에게 제출해야 한다.
6. 관련 문서
[1] 부산말[2] 목동이다. 현대 2차아파트와 청학아파트는 오목교역 근처, 성우네트빌은 양천소방서 옆에 있다. [3] 월세 미납으로 법원에서 강제퇴거 명령을 내리는 데 걸리는 시간이 약 7개월이라고 한다.[4] 외국에는 아파트가 없다고 생각하는 사람들이 많은데, 꼭 그렇지는 않고 뉴욕같은 곳은 오히려 아파트가 흔하다. 도널드 트럼프도 뉴욕의 아파트 펜트하우스에 거주한다. 참고로 뉴욕 도심에서 살짝 떨어진 퀸즈라 해도 방 2~3개에 월세 2000달러 이상으로 고가인 경우가 많다. 뉴욕 중심지로 가면 직장인 연소득을 월세로 받는 아파트도 흔하다. 월세가 3만 달러.(...) 매매가는 얼마냐고? 팔지를 않는다.[5] 기존에는 1개월 전까지였으나 2020년 6월에 개정, 12월 10일에 개정안이 시행되어 2020년 12월 10일 이후(10일 포함)에 계약했을 경우 이 '2개월 전'이 적용된다. 이전 계약 건에 대해서는 그대로 1개월 전까지 적용이다.[6] 다만 월세를 연체하는 등 임차인이 임차인으로서 의무를 다 하지 않았을 경우 알짤없다.[7] 집주인같은 경우 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 세금 및 기타 부담의 증감이나 경제 사정이 변동이 있을 시 그 증감을 청구할 수 있다. 즉 완전한 동일 조건으로 월세 계약을 연장해 주지 않을 법적 근거는 있긴 하다. 다만 연 5% 이내로만 올려 받을 수 있다.[8] 짧으면 3개월이며, 악질 세입자를 만나서 강제집행까지 하게 되면 1년 이상 소요될 수도 있다.[9] 사실 이렇게 확실히 몇 달간 연체를 했거나, 잠수탄 세입자는 쫓아내기가 더 쉽다. 편지 몇 번 써주고, 경찰을 대동해서 한번 방문한 다음 증거들을 모아서 법정가면 판결이 쉽게 나오니까. 문제는 월세를 매우 늦게 주던가, 연체했다가 한 번에 주던가, 연체한 월세를 일부를 내는 세입자들. 이런 경우 세입자가 법정에 가서 갚을 노력을 했다는 걸 증명할 수 있으므로 쫓아내기가 매우 힘들다. 사실상 계약 기간이 끝나기 전에는 쫓아 낼 수 없다(...)[10] 주민등록등본, 임대차계약증서 사본, 집주인에게 입금한 내역 등