공인중개사
1. 개요
公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent
토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그리고 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 수행하는 자격이다.
2. 상세
국가전문자격증 중 하나. 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다.[1]공인중개사법 제2조(정의)
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
법무사 세무사처럼 단행법률로 공인중개사법이 존재함으로써 전문직이나.(법률에도나와있으며,커리어넷직업정보에도 나와있다)하지만 대부분 인정하지 않는게현실이다. 아무래도 다른 전문직에 비교한다면 인원도 많을뿐더러 진입장벽 또한 낮고 업무 난이도 또한 낮게 생각하는사람들이 있기때문인것 같다.(상대적이지만 실제로 업무를해보면 절대그렇지 않다.... )
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. '''수능, 일부 9급 공무원, TOEIC 시험과 함께 대한민국 4대 시험'''이다.[2] 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리)
1.개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
2.개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)에 의하면
개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험[3]에 가입되어 있다.[4] 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 짤없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.
3. 시험
시험은 '''1년에 1번'''만 있으며 [* 다만, 2005년에는 유일무이하게 시험이 2번 치뤄졌는데 전년도인 2004년도 15회 시험이 난이도 조절에 대실패하여 엄청난 항의를 받아 5월에 재시험이 시행되었기 때문.(2003년까지 10~15%정도이던 합격률이 2004년도에는 0.8%로 1%도 되지 않았다.) 8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일이다.
시험은 '''1년에 1번'''만 있으며 [* 다만, 2005년에는 유일무이하게 시험이 2번 치뤄졌는데 전년도인 2004년도 15회 시험이 난이도 조절에 대실패하여 엄청난 항의를 받아 5월에 재시험이 시행되었기 때문.(2003년까지 10~15%정도이던 합격률이 2004년도에는 0.8%로 1%도 되지 않았다.) 8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일이다.
지금은 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-NET 홈페이지에서 접수한다.[5]
1차, 2차 모두 같은 날에 본다. 이는 타 자격 시험과 달리 응시인원이 많아 채점 인원 부족 문제로 주관식 시험을 시행할 수 없어 모두 객관식으로 보기 때문이다.
한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 1회에 한해 1차는 면제된다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 한다.
매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다.
2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(2과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 민원이 많았기 때문에 바뀐 것.
1차, 2차 모두 총 5과목 이지만 사실상 민법, 민사특별법, 부동산학개론, 공인중개사법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법, 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다.
1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 악명이 높다. 대략, 법과대학 학부 전공생 수준의 문제가 출제된다. 법조문을 외우는 수준이 아니라, 비 일상적인 법률용어 일반을 잘 이해할 수 있어야 하고 적어도 민사 주요 판례 정도는 독해가 가능한 수준이 되어야 한다. 법학 비전공생의 경우에는 사실상 민법 부분에 안해서는 학부 전공생 수준의 학력을 갖춰야만 합격선에 이를 수 있다는 것. 반대로 말하자면, 법학 전공생이나 관련 시험을 준비한 경력이 있다면 별다른 공부를 하지 않더라도 수험내용이 호환되고 공인중개사의 민법 시험범위가 '부동산 중개 관련'으로 한정하여 더 좁기 때문에 무난하게 수험 준비가 가능하다.
앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다. 점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야하기에 앞으로 계속 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다.
2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 실시되었다. 부동산업계 전반에 대한 관심 증가가 영향을 끼쳐서인지 34만 명이 접수하여 역대 최다 기록을 세웠으며, 개그맨 서경석도 이날 시험에 응시했다고 한다. 기사 특히 이번 시험 난이도는 2019년에 비해 훨씬 더 어려웠다는 반응이 많다. 기사
4. 시험정보
4.1. 응시자격
제한 없음
※ 다만, 다음의 각호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음.
① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자
② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자
③ 시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음
4.2. 시험시간
※ 답안작성 시 법령이 필요한 경우는 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성.
4.3. 합격기준
※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함
4.4. 시험과목 및 출제비율
※ 「부동산학개론」의 시험범위 세부내역
5. 진로
부동산 중개업을 할 권리가 생긴다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업공인중개사 사무실이다. 하는 일은 부동산, 즉 집이나 토지 등의 매매나 임대를 중간에서 중개해 주는 것. 물론 부동산 매매나 임대 시에 당사자끼리 만나서 진행해도 문제는 없지만, 부동산 주인이 매수자나 세입자를 찾는 것부터가 문제고, 찾았다고 해도 계약 방법이 어려운 만큼 이런 일들을 해 주는 공인중개사는 거의 필수다. 부동산 주인은 공인중개사에게 부동산을 내놓고, 부동산을 찾는 매수자나 세입자는 공인중개사를 만나 상담하면서 조건에 맞는 부동산을 찾으면 되기 때문. 그리고 거래가 이루어지면 공인중개사는 중개보수를 받는다[6].공인중개사법 제18조(명칭)
①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
②개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.
"복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사 사무실과 다르다. 일명 자격시험 시행 전에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증 없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인이다. "공인중개사사무소"라는 문자를 사용하면 안되고 신규 등록이 불가하여 시간이 지나면 자연히 사라질 예정이다.
법무사와 많이 엮이는 직종이다. 부동산 매매시 등기를 해야 하는데 이쪽 업무는 공인중개사가 못한다. 따라서 공인중개사는 등기 업무를 법무사에게 의뢰해서 진행한다. 아예 법무사와 동업해서 공인중개사 사무실 겸 법무사 사무실을 하는 경우도 있다. 이에 공인중개사 업계 일부에서는 아예 등기신청권을 가져오고자 목소리를 내고 있다.[7]
예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전가능성이 있다.
최근 부동산학과생들은 물론이고 상경대생들이 많이 시험에 응시한다. 금융권 취업함에 최소한의 스펙이고 이는 부동산대출을 주 업무로하는 은행 등 금융업계에서 부동산 지식을 많이 요하기 때문이다.
한국부동산원 신입 공채(부동산 직무 한정)에서 가산점이 있다. 그리고 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 준다. 학점은행제도에서 학점인정이 된다.[8]
주택관리사, 전기기사, 경비지도사와 함께 취득하면 임대관리, 시설, 경비용역회사 관리직으로도 갈 수 있다.
6. 논란
6.1. 2020년 9월 정부 전자중개 도입 논란
그린뉴딜 정책으로 전자중개 도입 예산에 관련하여 기획재정부 자료에 발표가 되었으나, 한국공인중개사협회 등 관련인/단체가 강력히 반발하고 있고 청와대 국민청원 사이트에 반대 청원에 대한 추천수도 7만 회 이상 올라온 상황이다.#
근데 이상한 점은 막상 국토부, 과기부 쪽에서는 자기들은 그런 정책을 모른다고 발뺌하는 중이라는 것이다. #
발전하고 있는 플랫폼, 블록체인 시장이라지만 공인중개사의 수도 만만치 않게 많기에 앞으로의 귀추가 주목된다.
6.2. 복비 개정안 논란
그동안에는 집을 여러 채 보고 계약을 하지 않아도 별도로 돈을 주지 않아도 되었지만, 권익위에서는 집을 보러 다닌 사람이 계약을 안 할 경우엔 교통비와 최저시급 정도를 합친 수고비를 중개사에게 주도록하여 논란이 되고 있다. #
중개보조원들의 행태가 사실상 중고차 딜러들과 다를바가 없는 상황에서 '그럼 공인중개사가 허위 매물이나 불량 매물만을 주구장창 보여주더라도 수고비를 줘야 하는 것이냐'라는 것이 대부분 사람들의 반응이다.
7. 관련 문서
8. 둘러보기
[1] 자격증 대여가 심하다는 것은 그만큼 자격증으로 해먹을 만한게 없다는 뜻이기도 하다. 일부 양아치들이 대여한 자격증으로 사고를 치는 경우가 매우 빈번하니 정말 잘 아는 사람이 아니라면 무조건 피하자.[2] 과거 삼성그룹 SSAT가 포함되었으나 GSAT로 바뀐 이후 모집인원의 10배수 가량만 응시 가능하게 했다.[3] 거의 대부분 1억 원이다.[4] 착각하면 안되는게, 1억 보상 보험 가입이라는건 해당 업소의 보험 계약 기간을 통틀어서 지급 한도가 1억원까지란 의미다. 즉 1억짜리 사고가 한번 터지면 이후 이용자들은 보상을 못 받는다.[5] 이 시험은 원래 한국산업인력공단 관할이었는데, 난이도 조절 실패로 인해 2005년부터 2007년까지는 (구) 한국토지공사에서 시행하고 넷플라이(자격검정 시스템 전문 기업)에서 접수 대행을 맡았다.[6] 부동산 중개보수는 공인중개사법령에 따라 각 시도 조례에서 상한 요율을 정하도록 하고 있다.[7] 등기를 법무사가 할 수 있도록 한것은 그만큼 등기의 추정력이 강하기 때문에 전문성 없는 공인중개사가 그 일을 한다는 것은 사실상 어렵다. 다만, 쪽수가 많은 공인중개사들은 안그래도 레드오션인데 자기가 다 해논거에 등기도장만 찍고 몇십만원 받아가는 것이 배아프기 때문에 이런 주장이 나오고 있다.[8] 다만 80학점을 따면 전문학사 학위를 주는데 그중 16학점을 채울수있는 아주 좋은 과목이다.