주택관리사
1. 개요
공동주택관리법[1]에 의하여 공동주택(아파트)의 관리를 하는 자격을 말한다. 실제 이 직업으로 일하는 사람에 대해서는 시설관리 항목 참조.
- 쓸모
- 한국토지주택공사에 비정규직 주택 관리 보조원으로 채용될 때 가산점이 있다. 단, 고졸청년인턴 및 대졸청년인턴 같은 정규직 채용에는 해당사항이 없다.
2. 주택관리사보 시험
시험은 1년에 1회, 한국산업인력공단에서 실시한다. 1차와 2차로 나뉜다.
주택관리사보 시험은 전국 지자체에서 전국민을 대상으로 강의를 제공하고 있다. 이 때문에 비싼 사설학원 강의를 돈 그대로 다 주고 듣는다면 바보 취급받기 쉽다.[2] 하단 외부 링크 참조.
응시자들은 주로 재취업을 위한 30대 후반이상의 주부나 50대 초반 해오던 일자리를 잃고 방향전환을 꾀하는 사람, 정년퇴직후 삶을 준비하는 50대 이상이 주력이며 가끔 OMR카드를 처음보는 노인들도 있다. 응시자의 대부분은 50대 이상이다
30대 응시자는 찾아보기 힘들고 20대 응시자는 시험장(시험 보는 교실이 아니고 그 학교 전체)에 하나, 둘 있을까 말까다.
대체로 법률이 응시 과목에 있는 자격증, 부동산 관련 자격증 중에는 제일 쉽다고 평가되는 시험 이지만 합격률이 생각보다 낮다. 그도 그럴 것이 이 시험은 '''주택관리사'''가 아니다 주택관리사'''보'''다.
다만 주택관리사(보) 자격특성상 고용시키는 의무를 두어 확실한 취업처가 공동주택관리소장 뿐이므로[3] 자격자가 많이 나온다고 신규취업처를 만들어줄수 있는것도 아닌 문제가 있기에 적절한 합격자를 배출하기 위하여 국토교통부등 관계기관에서 굉장한 노력을 하고있다.[4]
우선 1차 과목에 대해 설명하자면 주택관리사(보)시험의 경우 1차시험으로 3과목을 본다.
이래서인지 1차합격률에 있어선 2과목을 보는 공인중개사[5]보다 합격률이 떨어진다.
민법과 같은경우는 일반적으로 접하기 힘든 생소한 법학적인 내용이 머릿속에 쉽사리 들어오지 않는등
공부를 포기하고싶은 어려움에 부딪히겠지만 공부할수록 친해지기 쉬운과목이다.
내공이 쌓이고나면 그나마 한글이어서 직관적인 이해가 가능할뿐 아니라, 큰틀만 알면 문제를 풀수 있게끔 어렵게 나오지 않기에 나중엔 효자과목으로 의지하게 될정도이지만 문제는 다른 두과목이다.
회계원리, 공동주택 시설개론은 현직 근무하는 경리직원[6]이라던지 시설주임, 기사[7]라면 베이스가 있으니 한과목씩 먹고들어간다고 볼수있을정도로 유리한 입장에 서겠지만 그냥 정년퇴직후 자격증을 따고자 공부하고자 하는사람이라던지 처음 입문하고자 하는사람들에게는 반드시 난관이 된다. [8]
.
회계원리는 과락만 면하고 버리는 선택을 할수도 있지만[9] 공동주택 시설개론은 그런방법이 통하지 않는다.
책도 두꺼울뿐더러[10], 평판재하시험이라던지 적산이라던지 규정에서 나오는 각종 숫자까지 시험에 내고있기에 이런 '''숫자까지 암기해야하는'''상황이 수험생 입장에서 매우 골치아프기때문에 최저점수를 얻는쪽을 선택하면서 버리고싶겠지만 그래서는 안된다.
1차는 어떻게 넘긴다 쳐도 건축설비부분을 2차과목 '''공동주택 관리실무'''와 접점이 있어 2차 교재에서 또
만나게 되기때문이다. 한번 투자할때 확실히 투자하는편이 낫다.
2차 시험의 경우 주택관리사(보) 시험의경우 다른시험들과 달리 변별력을 높이고자 주관식이 16문제나 나온다.
이 주관식은 단답형으로, 설명하는 단어를 쓰거나[11], 조문에 공백을 뚫어놓은후 적으라는식인데 객관식과 달리 주관식이다보니 알지 못하면 추측해서 적는다고한들 절대 맞을수가 없다.
한번 공부한것은 확실히 공부하여야 그게 뭐더라.. 하고 공부 열심히 할껄 하는 후회가 아닌 정확한 명칭이 머리속에 떠올라 자신있게 확정하여 적을수 있다.
공동주택관계법규는 공인중개사 시험에서도 과락의 주범으로 유명한 부동산 공법의 주택법이나 건축법과 같은 내용에다가 공동주택 관리와 연관된 소방 , 전기 , 승강기등의 시설에 관한 법규 내용을 내는데,
공인중개사와 달리 주택관리사(보) 시험의 경우 주관식 문제를 16문제나 내므로 대충 흐름을 공부해서는 합격할수없고
정확히 문제만보고도 단어를 떠올려 쓸만큼의 경지에 이르러있을만큼의 암기를 요구하기에 다소 초심자입장에서는 까다로운편이고,
공동주택관리실무는 말그대로 실무로 실무에 연계된다면 어디서든 출제할수 있다는 마인드다보니 신출 문제가
나오면 실무에 근무하고 있는 사람이나 전공자가 아닌이상 사실상 대처가 불가능하기에 공부를 해도해도 불안한 마음을 버릴수가 없다.
통상적으로 1차 시험을 뚫고 들어온 인원들 과반수가 넘게 합격하는 게 전례였으나[다만], 2018년도 2차 시험은 벌써부터 신규 취득자를 처내려는 생각인지 합격률이 반토막이 났다.
그리고 현실이 됐다. 최종 합격률은 25%로 전년도 합격자 대비 약 50%p 감소했다.
2018년 2차 시험 이후 수험생들의 재시험 항의까지 일어날 정도로 난이도는 밸런스 붕괴 그 자체였다.
2020년부터 2차시험 합격정원제를 실시하고 있다. 첫해는 1,700명 정원에 1,710명이 합격하였으며, 커트라인은 59.75점.
2.1. 시험 과목
'''1차 : '''5지선다형으로 과목당 40문제가 출제되고, 과목당 50분의 시험시간이 부여된다.
- 총칙 = 24문제(60%)
통론, 자연인, 법인, 물건, 법률행위 등
- 물권법 = 8문제(20%)
점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권, 질권
- 채권법 중 일부 = 8문제(20%)
계약총칙 + 계약각론 중 매매, 임대차, 도급, 위임, 부당이득, 불법행위
통론, 자연인, 법인, 물건, 법률행위 등
- 물권법 = 8문제(20%)
점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권, 질권
- 채권법 중 일부 = 8문제(20%)
계약총칙 + 계약각론 중 매매, 임대차, 도급, 위임, 부당이득, 불법행위
- 공동주택시설개론
- 건축구조 = 20문제 = 50%:
구조총론, 토공사, 철근콘크리트구조, 철골구조, 조적조, 지붕과 홈통, 방수와 방습, 창호, 유리, 단열, 미장, 도장, 타일, 도배, 수장, 적산과 견적
- 건축설비 = 20문제 = 50%:
설비총론, 급수, 배수, 오수, 위생기구, 급탕, 난방, 냉방, 공조, 환기, 전기, 소화, 가스, 운송, 조명, 피뢰, 홈네트워크, 건축물 에너지 절약.
모두 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상이면 합격이다.구조총론, 토공사, 철근콘크리트구조, 철골구조, 조적조, 지붕과 홈통, 방수와 방습, 창호, 유리, 단열, 미장, 도장, 타일, 도배, 수장, 적산과 견적
- 건축설비 = 20문제 = 50%:
설비총론, 급수, 배수, 오수, 위생기구, 급탕, 난방, 냉방, 공조, 환기, 전기, 소화, 가스, 운송, 조명, 피뢰, 홈네트워크, 건축물 에너지 절약.
'''2차 : '''5지선다형 24문제, 주관식 16문제이다.[12]
- 주택관리관계법규 : 「주택법」, 「공동주택관리법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「소방기본법」,
「화재예방, 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」, 「승강기 안전관리법」, 「전기사업법」, 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」,
「도시 및 주거환경정비법」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 중 주택관리에 관련되는 규정
「도시 및 주거환경정비법」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 중 주택관리에 관련되는 규정
- 공동주택관리실무
「시설관리」,「환경관리」,「공동주택회계관리」,「입주자관리」,「공동주거관리이론」,「대외업무」,「사무·인사관리」,「안전·방재관리 및 리모델링」, 「공동주택 하자관리(보수공사 포함)」 등
'''2020년 제 23회 주택관리사(보) 시험부터는 상대평가로 변경되었으며, 2020년 시험의 경우 1,700명의 합격자만 발생시킬 예정이라는 공고가 나와있는 상황이다.''' 3. 진로
나이 50대 초반까지의 젊은(?) 자격취득자라면 기초부터 쌓겠다는 생각으로 주택관리사(보) 자격을 마음속에 묻은채 백의종군하여, 격일제 기사, 아파트 경리부터 시작하는 경우도 있으나[13] 대다수는 주택관리사(보)를 취득한만큼 대우받고 일하고 싶어하기에 수요도 나름 많고 강제 고용 의무가 있는 아파트 관리소장을 목표로한다.
이쪽뿐만 아니라 아주아주 간혹가다가 아파트 관리과장[14]자리로, 주택관리사인 소장을 보좌하는 채용공고가 나오기도 하고 위탁관리업체의 순회관리자[15], 오피스텔 소장[16]등 시설관리계통 관리자 및 임대관리업체[17]의 실무자 혹은 책임자의 자리로 취업할수 있다.
대부분이 목표로하는 아파트 관리소장 취업의 경우, 취업이 가능할뿐이지 쉽지 않다.
운이 좋은사람이거나 인맥이 매우 넓은사람이 아니라면 취업을 하고자 자격증을 손에 들었음에도 불구하고
주택관리사(보)가 소장으로써 근무하게되면 받아야할 각종 교육[18]을 미리 '''사비를 내고 받아야 취업할까말까 하는 상태가 되기에 매우 손실이 크다.'''[19]
단순히 고용의무에 따라 고용해둔다기보단 아무래도 공동주택의 관리사무소 책임자로써 직원관리 및 여러가지 사무업무라던지 (진상)민원응대등을 겸해서 해야하기때문에 아무래도 1년이던 2년이던 붙어서 버틴 이력이 있는 경력자를 선호하는 현상이 심하여 신규채용자리는 그다지 많지 않다.
그런 상황상 대부분 기존의 경력자가 돌고도는 형태이기때문에 신규 자격자는 어지간해서는 취업하기 힘들다.[20]
현실적으로 아파트가 대규모 건설되는것도 아니어서 취업할수 있는곳의 한계가 있고,
당장 수강생을 받아서 돈을벌어야 하는 학원들이야 '정년이 없는 직업'이라고 하여 신규 진입하고자 하는사람들에겐 처음에는 본인도 자격증만 딴다면 얼마든지 근무를 할수있고, 근무를 시작한다면 10년이상 일할수 있을것이라며 도전하지만 이미 자격자가 포화상태로 취업하기는 대단히 힘들다.
당신이 시험보기전 작년, 재작년 이미 어떻게든 바늘구멍을 뚫고들어가 기존에 일하고 계신 50대 중반~ 60대 초반 소장님들이 60대 후반~ 70대 초반[21]이 되어야 퇴직하는 상황으로 이어지므로 수도권에서 무경력자를 소장으로 채용한다는 공고의 경우 경쟁률 30:1은 그냥 넘을정도로 심한편이다.[22]
가끔 보면 의무관리대상 공동주택이 아닌[23] 공동주택에서도 채용공고가 나오기도 하는데, 고용 의무가 없는 주택관리사(보)로 제한해가며 채용할 이유가 없으므로 심하면 (격일제)경비겸임소장과 같이 이름은 소장인데 사실상 잡부 채용공고를 내서 사람을 시험하는경우도 있다.[24]
급여나 근무형태가 사실상 잡부나 마찬가지라 일반인들은 거의 지원하지 않지만 나이탓에 소장취업경쟁에서
밀리는 60대 이상중 소수인원은 현실을 인정하고 경력을 쌓아 주택관리사로 승급하는건 똑같으며, 꼬리표야
어떻든 이름은 관리소장이기에 이런곳에서라도 경력을 쌓고자 하는사람들도 있다.
어쩌면 이와같이 여러갈래로 취업의 길은 다양하게 기다리고 있으니 도전해보기를 바란다.
※참고로 아파트 관리소장 구인공고를 보기위해서는 따로 작업이 필요하다.
깨어있는 아파트 단지에서는 워크넷에도 공고를 올리기도 하지만 대부분의 공고는 주택관리사협회에'''만''' 올라오고 있는 실정이므로, 울며 겨자먹기로 주택관리사협회에 가입하여야한다.[25]
다만 몇몇 카페등에서 미가입자를 위하여 관리소장 구인공고를 약간이나마 복사하여 올려주는곳도 있으며, 친한 선배,동기 소장 아이디를 빌릴수있다면 소장으로 취업하더라도 가입이 강제되어있는것은 아니므로 반드시 가입할필요는 없다.
4. 주택관리사 승격
5. 기타
외부에서 영입되는 인사인만큼 입주민과 의견이 불일치하는 경우도 있어 갈등사례도 적지않은데, 끝내 2020년 10월 경에 인천에서 모 아파트 주택관리사가 입주자 대표에게 살해당하는 충격적인 사건이 벌어졌다. #
6. 외부링크
각 지차체에서 제휴중인 무료강의
서울시평생학습터
아산시평생학습관
천안시평생학습센터
인천시민교육센터, 에듀나인학원 제휴
경기도평생학습관
경기도여성학습관
전라북도공무원교육원, 새롬에듀학원 제휴 (단, 여기는 전라북도로 주소를 입력한 사람만 회원으로 받아준다.)
7. 둘러보기
[1] 종전에는 '주택법'에 근거규정이 있었으나, '공동주택관리법'이 제정되면서 근거규정이 이관되었다.[2] 다만 학원을 다니게되면 각종 개정사항등을 곧바로 얻을수 있으며 실무상의 정보와 같은 (이런정보는 학원 수강생들을 위한 보너스이므로 인터넷 강의로 올릴때는 편집되어 볼수 없다) 살아있는 정보를 들을수 있으며 알선 및 상담을 받을수 있다는 장점이 있긴하다. 취득후 취업이 어렵기에 이런부분에 대한 조언도 진행하고 있으므로, 참고하자. 또한 xx학원 제 2x회 주택관리사(보) 합격자 동기회와같은 친목모임이 만들어져서 각자의 좌충우돌 취업기를 끼리끼리 정보공유를 하게된다.[3] 다만 주의해야할것이 주택관리사(보) 우대가 적혀있지 않은데도 불구하고 단순 아파트 경리채용공고나, 기사채용공고에 지원 할 경우에는 주택관리사(보)가 있더라도 소유자격란에 적어서는 안된다. 나이든 소장님들 입장에선 야심이 넘치는 직원을 함부로 뽑았다가 본인을 쫓아버리고 소장으로 근무할까 하는 하극상(?)의 우려인지 적으면 가산점이 아니고 바로 서류탈락시켜버린다. 애초에 경리나 기사를 하는데 주택관리사(보)까지 있어야할만큼 급여가 쌘것도 아니고 자랑하고싶겠지만 참아라.. 인맥이 있는상태에서 추천받아서 지원한것이 아닌이상 적지말라고 실무자들도 충고하는부분이다.[4] 2차시험 주관식문제 출제라던지, 마침내 시행된 상대평가제도라던지 생각보다 노력하고 있다..[5] 1차시험으로 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목을 본다.[6] 회계원리, 아파트 경리로 채용되기위해서는 기본적으로 전산회계 1급 ~ 심하면 전산세무 2급까지 자격증을 취득하는경우가 대부분으로 내공이 있다. 이런사람들에게는 과목면제효과를 주는 아주 반가운 과목이 될것이다.[7] 공동주택 시설개론, 기사를 하기위해서는 물론 무자격에 무경력자도 가끔 있긴하지만.. 대부분 전기기능사뿐만 아니라 전기기사, 소방설비기사등 시설관련 공부를 하고들어오기때문에 아무래도 쌩판 아무것도 없이 달려드는사람보다는 매우 쉽게 익힐수 있는 과목이다.[8] '''시험끝나고 올라오는 통계자료를 보면 민법을 제외한 회계원리와 시설개론의 과락률이 50%를 넘는다.'''[9] 다만 차후 경리겸임 소장으로의 취업이 목표라면 이정도는 반드시 해야한다. 단순한 회계'''원리'''이다보니 오히려 쉬운편이다[10] 모업체의 경우 책을 두권으로 나눠놓았다.[11] '''배'''관이라고 적어야할것을 '''베'''관으로 적는식으로 오타내면 점수 없다.[다만] 주택관리사(보)의경우 동차합격하는경우보단 1차에 합격했다가 동차에 실패한후 1년후에 이를갈며 1차면제받고 2차만 시험보는 수험생들이 생각보다 많다. 상대평가가 시작된 2020년 올해의경우는 동차수험자보다는 2019년 2차시험에 떨어져서 1차 면제를 당한 수험자를 걱정해야할것이다.[12] 2020년 시험부터는 주관식에도 약간이나마 부분점수가 주어진다. 자세한것은 공고를 참고하기 바람.[13] 2차시험 공부를 해본사람은 알겠지만, 경비등 사실상 단순직으로 공동주택관리로써 경력을 인정할수 없는경우는 경력산입에 제외되는데, 애초에 소장취업이 힘들어 장래 관리소장으로써의 근무를 포기하고 현실을 선택한 60대 후반이 아닌이상 이런자리는 지원자체를 하지 않는다.[14] 대부분의 아파트에서는 전기안전관리자를 관리과장겸임으로 시키기때문에 따로 채용공고가 올라오는경우는 대단지이다..[15] 차량운전이 가능한 사람으로써, 위탁받은 단지들을 돌아다니며 아파트 내에서 해결되지 못하여 위탁사본사등으로 직접 연락오는 민원을 조율하러 다닌다.... 소장들에게 밑보이면 일을 할수 없기에 특성상 주로 경력자를 채용한다.[16] 일반적으로 따로 고용하기엔 돈이 많이들기에 어차피 고용해야할 전기안전관리자 선임이 될 전기기사등에게 위임하는것이 대부분으로 이렇게 채용되는경우는 단지 있으면 가산점이지 필수까지는 아니다. 다만 가끔 (악성)민원이 심하고 자주있는경우라던지, 관리행정직원이 필요한데 고급서비스를 제공하고 싶다 던지의... 이유가 있을때는 주택관리사(보)를 따로 우대해서 채용하기도 한다. 다만 이렇게 취업하게되면 오피스텔은 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택이 아니기에 주택관리사로 진급되기위한 경력은 쌓이지 않는다. [17] 차량운전이 가능한 공인중개사나 주택관리사(보)의 부동산계통 자격증이 있는 경력자를 우대한다.[18] 주택관리사(보) 배치전교육, 승강기 안전관리자교육, 소방안전관리자, 시특법상 주택관리사 정기점검교육등 - 이와같은교육들은 취업후 받기엔 승강기는 1일이라 쳐도 다른것들은''' 3일에서 5일정도의 출근을 하지못하고 교육을 받으러 가야하므로 근무중에 가기는 어렵다'''.[19] 교육을 떠나서 주택관리사는 한두달 준비해서 붙는 시험이 아니다. 대부분 반년이상 소모를 이미 한 상황이다. 여담으로 당해년도 합격자를 공채로 채용하는경우, 이렇게 교육을 받은 내용을 적으라고하고있으며, 정보빠른사람들은 이미 저 교육들을 전부 받아두었기에 안받은사람이 걸러질수밖에 없다. 사실상의 정석(?) 취업코스에서는 강제되고있는것과 마찬가지인 상태이다. [20] 이것이 주택관리사(보) 시험을 상대평가제로 바꾼 큰 이유이기도 하다. 자격자가 많이나오면 뭐하는가, 취업을 못하는데.. 자격증을 따놓고도 자리가 없어 취업을 하지 못하던 선배들의 불만에 따른 뒤늦은 결과물이다.[21] 조용한 소규모 단지에서 계속적으로 근무해왔다면 모를까 일반적으로는 손에 꼽을정도이다..[22] 물론 소장을 지원하는 사람들 대부분이 실무와는 관계없이 그냥 자격취득하면 소장이 될수있다는 사실만 듣고 온 사람들인경우가 많다보니, 본인이 시험을 보면서 목표했던 70세까지 근무를 하려고 들어갔더니 각종 갑질에다가 극심한 악성민원에서오는 트라우마를 이기지 못하고 관리소장의 길을 포기하는경우도 없지는 않다. 직원으로 들어가서 내공을 쌓으려던사람들중에도 주택관리사(보), 심지어 경력이 쌓여 이미 주택관리사가 되었음에도 이런 악성민원응대에 기가질려버려 관리소장이 되기를 포기한경우도 있는데 당연한것일지도 모른다.[23] 쉽게 말해 70세대정도의 매우 작은아파트.[24] 저희가 구인하는분은 소장입니다. 경비업무 겸임해주셔야하구요, 인원이 적다보니 쓰레기 분리수거 도와주셔야해요. 눈오면 눈쓸어주셔야죠? 내외부 시설관리도 어느정도는 해주셨으면 좋겠네요. 조경은 물론이구요. 소장이니까 유일한 사무직이신데 당연히 워드작업같은건 할줄 아셔야겠죠? [25] '''가입회비 20만원 월회비 월 1만 5천원(소장 미배치시 면제, 18개월 이상 미납시 자동 퇴회)'''