임대차 3법
1. 개요
계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이다.
2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며# 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행 예정이다.
임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다.
2. 주요 내용
2.1. 계약갱신청구권
기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구[1])
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.
단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있다.
9월 29일 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 된다.[2]
임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수 밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용증명 등의 방식으로 입증해 두어야 한다.
2.1.1. 집주인과 세입자의 분쟁
2020년 10월 31일로 계약갱신청구권이 시행된지도 3달이 지났다. 이 기간 동안 집주인과 세입자는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 '정당한 사유'가 무엇인지를 놓고 치열한 공방을 벌였다.
로톡뉴스 보도에 따르면 대표적으로 다음과 같은 분쟁이 있었는데, 이런 경우 이런 결론이 나온다고 한다.
① 계약 기간 월세를 두 번 연체한 A씨 : 재계약 전이라면 집주인 '승' vs. 후라면 세입자 '승'
② 집주인 몰래 반려동물을 키우고 있던 B씨 : 특약이 있다면 집주인 '승' vs. 특약 없고 큰 문제 없었다면 세입자 '승'
③ 집의 일부분을 망가뜨린 C씨 : 중대한 훼손이라면 집주인 '승' vs. 경미한 훼손이라면 세입자 '승'
2.2. 전월세상한제
위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다.
임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.
다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.
2.3. 임대차신고제
법률안) 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 한다.
3. 논란
===# 과거의 긍정 평가 #===
임차인(빌리는 사람)의 권리를 크게 신장시켜 전세 난민이 줄어들 것으로 기대된다. 임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 표시할 경우 연장을 거부할 수 있는데 제 3자에게 재임대를 했을 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해에 한해서 손배청구를 할 수 있다. 종전 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로 계약 기간이 많이 남은 임차인의 경우 5% 상한의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다. (기계약 소급 적용)
또한 전월세 신고제를 통해 기존에 확정일자를 통한 실거래가 집계가 잘 이루어지지 않던 저보증금 월세 계약에 대해서도 실거래가 정보가 집계될것으로 예상되며, 2021년 6월 1일 이후로는 세입자가 따로 확정일자를 받지 않더라도 전월세 신고제를 통해 자동 신고가 되어 주민센터 방문 없이 간편하게 임대차보호법의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
김학환 숭실대 사이버대학 부동산학과 교수는 임차인의 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 봤고, 김주호 참여연대 민생팀장도 임대차 계약이 2년으로 못박힌지 31년이 지나 개정의 필요가 있었다고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산투자 지원센터 부장도 초기 시장 충격만 잘 적응하면 주거 안정에 큰 도움이 될 법으로 예상했다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 역시 2년마다 전세를 옮겨야 하는 사회적 손실에 비하면 4년 계약에서 시장이 얻는 편익이 클 것으로 예상했다. 6년 보장 시스템에서 4년으로 줄어든 것은 시장 충격을 줄일 것으로 예상하고 있다.
이에 대해 박합수 KB 부동산수석전문위원은 '집주인이 전세금 반환 자금용 목돈 마련이 쉽지 않아서 전세 증가분에 한해 월세 전환을 하는 반전세 형태가 일반화 될 것'이라고 언급했다. 전세가 어차피 없어지지는 않을 것으로 봤다.
3.1. 부정 평가
해당 법령의 가장 큰 문제점은 '''소급입법'''에 있다. 법률 시행 이후의 계약이 아닌 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙을 삽입함으로서 시장에 대혼란을 가져오게 되었다. '공공복리'에 의해 재산권이 제한될 수 있다는 23조 2항과의 충돌 여지가 있으나 임차인의 임차권이 공공복리의 대상이 아닐 뿐더러 설령 이에 해당한다고 해도 3항에 공공필요에 따른 재산권 제한시 국가가 정당한 보상을 실시해야 한다는 조문과도 상충하게 된다. 결국 일종의 언더도그마에 해당하며 이로 인한 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 상당하다.
시행을 앞둔 2020년 7월 30일 미래통합당 윤희숙 의원은 국회 본회의에서 전세 제도가 소멸될 것이라는 요지의 연설을 했다. 정부의 공공임대주택의 확대 완료 전까지는 비싼 월세로 물량이 몰리게 될 가능성이 있다. 차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세로 놔 빚을 갚으려는 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌는 것이 아니냐는 언론 보도가 있었다. 주택수요가 월세 시장에 영향을 주는 셈.
전월세 상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 높아졌다. 기존 세입자와 신규 세입자 간 2중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다.
임차인의 권리 신장을 위한 장치들에 임대인이 피해갈 구멍이 많이 보인다. 특히 계약 기간 갱신에 있어 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는가하는 점도 쟁점이다. 임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 다툼을 할 여력이 없을 거라는 점도 약점이다. 또한 분쟁위원회가 효과적인 기관이 되지 못하면 법이 실효성이 없을 것으로 보는 견해도 있다.
특히 같은 도시 내에 다주택을 소유하고 있는 경우 그동안은 한 집을 전세를 주면서 그냥 자기가 사는 곳에서 그대로 거주를 했지만 이제는 전세 시세가 크게 올랐을 경우 살고 있는 집을 전세로 준 집으로 옮기고 나서 원래 살던 집을 전세금을 올려서 사는 것으로 무력화시켜 대응하고 있다. 계약갱신청구권을 사용하면서 법으로 가능하다고 정한 임대료 5% 인상을 요구하는 경우 임차인이 막무가내로 거절하면 대응할 방법이 없기 때문이기도 하다. 자금에 여력이 있으면 아예 임대를 놓지 않고 비워두면 임차인의 동의 없이 매물을 바로 처분할 수 있는데, 시장에 거주 가능한 주택 수가 급격하게 줄어드는 경우, 당장 입주가 가능한 매물이 갭투자 대상 매물보다 즉시입주에 대한 프리미엄을 받는다. 따라서 나중에 가격이 올랐을 때 그만큼의 수익으로 보전받을 수 있기 때문에 그대로 빈집으로 놔두는 경우도 발생한다. 따라서 임대시장에 매물이 나오지 않아 더욱 잠기게 된다. 그래서 현 정부에서는 빈집세를 받겠다고 하고 있다.
게다가 다주택자가 자신의 주택을 임대했는데, 세금 문제로 다주택을 팔려 했지만 당초에 나가기로 했던 세입자가 말을 바꿔 계약갱신청구권을 행사해 졸지에 억대 세금폭탄을 맞게 될 수도 있다. 다주택 억제 정책과 임대차 3법이 맞물려 부작용을 낳게 된 것이다. #
한국경제학회의 2020년 8월 부동산 관련 설문조사에서, 임대차 3법으로 임차인의 권리가 강화되고 보호될 것이라는 주장에 동의한 경제학자는 14%에 불과한 반면, 임차인의 임대 부담이 상승할 것이라는 주장에는 경제학자의 72%가 동의했다. # # 한국경제학회 설문조사
자세한 것은 문재인 정부/평가/경제/부동산 정책#2020년 7월 종부세 강화 재등장, 임대차 3법 통과 참고.
4. 시장 동향: 전세대란
깊어지는 ‘전세절벽’…임대차법 두달, 거래 61% 줄고 전셋값 상승세 계속
전월세상한제 및 계약갱신청구권제 도입 이후 전셋값 상승세는 계속되고, 물량은 크게 줄어들었다.
서울 아파트 전세 거래는 2020년 7월 11,480건이었는데, 9월에는 4,518건으로 무려 61% 줄어들었다. 계절조정으로 봐도, 7,234건을 기록한 2019년 9월에 비해 37% 감소했다.
또한 2020년 9월 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.6% 올랐다. 2020년 8월(0.65%)보다는 약간 낮아졌지만, 같은 해 6월(0.24%) 및 7월(0.45%)보다는 높은 수준이다. 월세 상승률 역시 8월에는 0.13%, 9월에는 0.14%를 기록했는데, 이는 같은 해 6월(0.05%) 및 7월(0.09%)보다 상승 폭이 확대된 것이다.
2020년 10월 서울 아파트의 전세난이 아주 심각한 상황이다. 강서구 가양동 모 단지에서는 전셋집 하나를 보기 위해서 9팀이 줄을 서서 집을 보고, 즉석에서 제비뽑기로 입주자를 결정하는 촌극이 벌어지기도 하였다.#
임대차법이 낳은 극심한 전세난 속에 서울 전셋값은 새 임대차법 5개월 동안 직전 5년 치만큼 오른 것으로 조사되었다.#
또한 임대차법으로 전세매물이 줄어들고 전세가 폭등하자 전세난민들이 생겨났으며 전세난에 지친 전세난민들은 구하기 힘들고 폭등한 전세를 포기하고 기존주택 매수로 돌아서기 시작하였다 또한 폭등한 전세가 때문에 매매와 전세 차이가 상대적으로 줄어들어 이용한 갭투자자들 역시 늘어나 전국 매매가 역시 역대 최대 수준으로 폭등하는 풍선효과가 나타났다.#
결국, 정부여당이 "극단적 선동"이라며 비난했던 '''윤희숙 의원의 예상이 적중해 현실이 된 것이다.''' #
2020년 10월 23일 국회 국토교통위원회 종합감사에서 김현미 국토교통부 장관은 "과거 여당이 임대차법 안한 이유, 이제 알겠다"라며, 임대차 3법이 촉발한 시장 혼란을 인정하고 상황을 지켜보겠다고 밝혔다. # 뉴스 기사의 관점, 그리고 댓글에 달린 의견들과는 달리, 김 장관의 이 발언은 3법 시행 직후에 터져나온 시장의 격렬한 부정적인 반응에 대한 것이다. 임대차 3법 시행 자체를 후회한다는 의미로 읽는 것은 적절치 않다.
5. 과거 사례
1989년 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되었다. 위의 긍정평가 항목에서 31년만에 개정이란 건 이것을 뜻한다. 당시에도 2년간 전셋값 폭등이 유지되었지만 당시 시장은 이미 발표된 1기 신도시의 희망이 있었고, 1987년 노동자 대투쟁 등으로 실질임금이 상승하기도 했다. 그리고 이를 뒷받침하는 3저 호황 시기였기 때문에 시장은 경제 성장을 기반으로 전세 폭등을 감내할 수 있었고, 91년 이후 1기 신도시가 입주하면서 임대차 시장이 안정세를 찾을 수 있었다.
6. 여론조사 및 설문조사
- 리얼미터가 10월 16일 전국을 대상으로 한 여론조사에 따르면, 임대차보호법에 대해 재개정해야 한다는 응답은 48.3%로 현행 유지 응답 38.3%보다 더 높았다. 특히 서울 지역에서는 재개정 54.6% 대 현행 유지 28.1%로 격차가 가장 컸다. #
- 정일영 더불어민주당 의원이 리얼미터와 함께 수도권 시민 1,000명을 대상으로 10월 17~18일 여론조사를 실시했다. 이에 따르면, 전세난이 심각하다는 데 3분의 2가 동의했다. 전세난 이유에 대해서는 제도 변경에 따른 신규 전세물량 부족을 꼽은 시민이 57.6%로 압도적으로 많았다. 또한 전세난 해소를 위한 정책으로는 응답자 중 가장 많은 33.1%가 도심지 재개발 등 민간공급 활성화를 꼽았고 그 다음으로 공공임대주택 신속 공급이 24.9%를 기록했다. 반면 '신규 전세 계약에 대한 가격 통제'는 12.4%에 그쳤다. #
- 직방이 자사 앱 이용자 1,154명을 대상으로 한 설문조사에 따르면, 응답자의 78.7%가 전세 거래를 선호하는 것으로 나타났다. 또한 임대차 2법(계약갱신청구권제 및 전월세상한제)이 전월세 거래에 도움이 안 된다는 응답은 64.3%에 달한 반면, 도움 된다는 응답은 14.9%에 불과했다. #
7. 기타
- 문재인 정부의 경제수장인 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관도 임대차 3법으로 인해 피해를 보게 되었다. 자세한 내용은 홍남기#s-3 문서 참조.
- 전세값이 올라가고 전세 씨가 말라가는 와중에도, 박광온 민주당 의원은 임차인의 거주 기간을 현재 4년(2+2년)에서 6년(3+3년)으로 확대하는 주택임대차보호법 개정안을 발의해 논란이 되었다. 심지어 친문 커뮤니티에서도 비난이 나왔다. 박광온 '전세 3+3' 추진에…친문 카페도 "아예 30+30 해라" 반발
- 전셋값 급등 현상에 대해 홍남기 경제부총리와 김현미 국토교통부장관은 의견차를 보였다. 홍남기는 "사실 임대차 3법도 일부 영향이 있었을 것 같다고 예상되지만, 한편으로는 안정적으로 전세 계약을 연장할 수 있는 혜택을 받은 분도 엄청나게 많다는 것을 같이 기억해야 한다"고 임대차 3법의 순기능을 강조하면서도 전세시장 혼란과의 인과관계를 일정 부분 인정했다. 하지만 김현미는 "최근 전세의 어려움에 대해서는 여러 요인이 있지만 '계약갱신청구권 때문이다, 임대차 3법 때문이다'라고 말씀드리기는 어렵다"고 주장했다. #