매매
1. 개요
賣買
당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약.
매매는 자본주의 경제체제에서 수 없이 많은 유통과 거래를 가능하게 하는 근간을 이루는 법제이다. 매매에 관한 법제가 오랜시간 연구되어 모순없이 확고하게 확립되었기 때문에 각 경제주체는 그 바탕에서 자유롭게 활동을 할 수 있게 되는 것이다. 만약 매매에 대한 법제에 문제가 있다면 더 나은 사업기회가 있음에도 쉽게 매매를 결정하지 못할 것이며 때로는 매매 자체가 이루어지지 않을 것이다.[1] 매매는 낙성[2]·쌍무[3]·유상[4]·불요식[5]의 전형계약에 해당한다.
매매계약을 체결할 것인지는 당사자의 자유이다.[6] 그러나 아래와 같은 예외가 있다.
- 법률이 체약의무를 부과하는 경우[7]
- 매매의 예약이 있는 경우
2. 매매의 성립
매매는 낙성계약이므로 당사자 쌍방의 의사표시의 일치 즉 합의만 있으면 성립한다.[8] 매매를 성립시키는 합의는 목적재산권과 대금에 대하여 이루어져야 한다. 이는 매매의 본질적 구성부분이기 때문이다.[9] 매매계약 비용, 채무의 이행시기 및 이행장소 등 부수적인 구성부분에 대하여는 합의가 없어도 상관없다.[10]
매매의 목적인 재산권은 보통 매도인에게 속하고 있을 것이나, 타인에게 속하고 있어도 매매는 유효하다. 그리고 그 재산권은 물권에 한하지 않고 채권이나 지식재산권 등도 포함하며, 장래에 성립할 재산권도 매매의 목적이 될 수 있다.
매매의 목적물과 대금은 보통 계약체결 당시에 특정되나, 반드시 그래야 하는 것은 아니고 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.[11]
매매계약에 관한 비용이란 매매계약을 체결함에 있어서 일반적으로 필요로 하는 비용이다.[12] 목적물의 측량비·평가비·계약서 작성비 등이 그에 해당한다.[13] 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 그러나 당사자가 다른 특약을 한 때에는 그에 의한다.
3. 매매의 효력
매매계약이 성립하면 그로부터 매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금지급의무가 생긴다. 그 외에 민법은 매매의 목적인 재산권이나 목적물에 흠이 있는 경우에 매도인에게 일정한 담보책임을 지우고 있다. 매매의 효력의 문제로 살펴보아야 할 것은 이 세 가지이다.
3.1. 매도인의 재산권 이전의무
매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 재산권을 이전하여야 할 의무가 있다. 매도인은 목적재산권 자체를 이전하여야 한다. 따라서 권리 이전에 필요한 요건을 모두 갖추어 주어야 한다.[14] 그리고 재산권은 다른 특약이나 특별한 사정이 없는한 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 한다.[15][16][17] 목적재산권이 부동산의 점유를 내용으로 하는 경우[18] 등기 외에 그 부동산의 점유도 이전하여야 한다.[19] 매도인의 재산권 이전의무 및 인도의무와 매수인의 대금지급의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있다.
물건으로부터 생기는 과실은 그것을 수취할 권리자에게 귀속하는 것이 원칙이다. 그런데 민법은 매매의 경우에는 과실과 이자의 복잡한 법률관계를 정리하기 위하여 목적물을 인도하기 전에는 그것으로부터 생긴 과실이 매도인에게 속한다고 규정한다.[20] 그러나 매매목적물이 인도되기 전이라도 매수인이 매매대금을 모두 지급한 때에는 그 이후의 과실은 매수인에게 속한다고 새겨야 한다.[21] 한편 여기의 과실은 대금의 이자에 대응한 것으로 관념되는 것이므로, 매도인이 목적물을 인도하지 않았으면 매수인이 대급지급을 지체하여도 인도가 되기 이전 기간 동안의 목적물의 관리보존비의 상환이나 매매대금의 이자 상당액의 손해배상청구를 할 수 없고, 매수인이 대금을 완전히 지급하지 않은 때에는 이행지체가 있더라도 매수인은 인도 의무의 지체로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
3.2. 매도인의 담보책임
매도인의 담보책임이란 매매의 목적인 재산권 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대하여 지는 책임을 통틀어서 일컫는 말이다.
매도인의 담보책임의 법적 성질에 관하여는 견해의 대립이 있다.
- 매매계약의 유상성에 기하여 법률에 의하여 인정된 무과실책임이라는 견해.[22]
- 본질에 있어서는 채무불이행 내지 불완전이행에 대한 책임이며 연혁적 이유로 법정책임으로 된 것이라는 견해.[23] 이 견해도 담보책임은 무과실책임이라고 한다.[24]
- 담보책임은 채무불이행책임이라고 하는 견해. 이 견해는 담보책임에 관한 민법규정을 채무불이행에 관한 규정의 특칙으로 이해한다. 그래서 이 견해는 담보책임에 규정되지 않은 사항에 대하여는 채무불이행책임의 일반원칙이 적용되어냐 한다고 한다.[25]
판례는 타인의 권리매매에 관하여 과거 신뢰이익설을 취하다가 이행이익설로 변경되었다.
3.2.1. 권리의 하자에 대한 담보책임
매매의 목적이 된 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 즉 타인의 권리를 매매한 경우에도 계약은 유효하다. 그리고 그때에는 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 만약 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 일정한 담보책임을 지게 된다.[28][29][30][31] 여기의 담보책임이 생기려면 매매의 목적물은 현존하고 있어야 한다.[32]
매수인은 계약을 해제할 수 있다.[33] 해제의 경우 원상회복의 범위에 대하여는 특별한 규정이 없으므로 민법 제548조 제2항이 적용된다고 할 것이다.[34] 매수인이 선의인 때에는 해제를 하면서 동시에 손해배상도 청구할 수 있다.[35][36][37] 악의의 매수인은 민법 제570조에 의하여 담보책임으로서 손해배상청구를 할 수는 없다. 그러나 매도인에게 유책사유가 있는 경우에 채무불이행의 책임을 물을 수는 있다.[38] 민법 제570조의 해제권과 손해배상청구권의 행사기간에 대하여는 제한을 두지 않고 있다. 이는 권리를 오래 존속시키려는 입법자의 의사가 반영된 것으로 보인다. 따라서 그 권리는 10년간 존속한다고 할 것이다.
4. 관련 판례
매도인이 부동산을 매수한 뒤 자신의 명의로 등기하지 않은 채 이를 다시 제3자에게 매도한 경우도 타인의 권리매매라고 보아야 한다. 그런데 판례는 타인의 권리매매가 아니라고 한다.부동산을 매수한 후 그 소유권이전등기를 하지 아니한 채 이를 다시 제3자에게 매도한 경우에는 그것을 본조에서 말하는 "타인의 권리의 매매" 라고는 할 수 없다.[39]
명의신탁한 부동산을 명의신탁자가 매도하는 경우에 명의신탁자는 그 부동산을 사실상 처분할 수 있을 뿐 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권원에 의하여 매도한 것이므로 이를 민법 제569조[40]
소정의 타인의 권리의 매매라고 할 수 없다.[41]
매매위임장을 제시하고 매매계약을 체결하는 자는 특단의 사정이 없는 한 소유자를 대리하여 매매행위하는 것이라고 보아야 하고 매매계약서에 대리관계의 표시없이 그 자신의 이름을 기재하였다고 해서 그것만으로 그 자신이 매도인으로서 타인물을 매매한 것이라고 볼 수는 없다.[42]
타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 후에 본인이 그 처분을 인정하였다면 특별한 사정이 없는 한 무권대리에 있어서 본인의 추인의 경우와 같이 그 처분은 본인에 대하여 효력을 발생한다.[43]
타인의 권리매매에 있어 매도인의 목적물을 매수인에게 이전할 수 없게 된 것이 오직 매수인의 귀책사유에 기인한 경우에는 매도인은 민법 제569조 하자담보책임을 지지 않는다.[44]
순차로 매매되어 소유권이전등기가 경료된 부동산에 관하여 본래의 소유자가 등기명의자를 상대로 한 원인무효에 의한 이전등기말소 소송에서 승소확정한 경우에 최후의 매수자가 자기에의 매도인에 대하여 민법 570조에 의하여 매매를 해제하고, 구하는 원상회복은 민법 548조 2항에 의한다.[45]
타인의 권리를 매매한 자가 권리이전을 할수 없게 된 때에는 매도인은 선의의 매수인에 대하여 불능 당시의 시가를 표준으로 그 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의무가 있다.[46]
타인의 권리를 매매한 자가 권리이전을 할 수 없게 된 때에는 매도인은 선의의 매수인에게 이행불능 당시를 표준으로 한 이행이익 상당을 배상하여야 한다.[47]
민법 569조가 타인의 권리의 매매를 유효로 규정한 것은 선의의 매수인의 신뢰 이익을 보호하기 위한 것이므로, 매수인이 매도인의 기망에 의하여 타인의 물건을 매도인의 것으로 알고 매수한다는 의사표시를 한 것은 만일 타인의 물건인줄 알았더라면 매수하지 아니하였을 사정이 있는 경우에는 매수인은 민법 110조에 의하여 매수의 의사표시를 취소할 수 있다고 해석해야 할 것이다.[48]
[49]
5. 기타
물건을 매매하면서 계약체결과 동시에 당사자 쌍방이 이행을 하는 경우가 있다. 이러한 경우를 현실매매라고 한다. 현실매매 역시 매매에 해당하고 단지 채권행위와 물권행위가 하나로 결합되어 행하여 지는 것이다.
경제학자들은 가장 기초적인 매매를 물물교환이라고 말한다.[50] 인신매매는 법적으로 인정되지 않는다. 이는 인신은 물건이 아니기 때문이다.
[1] 경제학자는 이를 파레토 효율성을 달성하지 못한다고 표현한다. 후생경제학 제1정리가 성립하기 위해서는 매매에 관한 법제가 강하게 확립되어야 한다.[2] 매매는 당사자의 의사표시의 일치만으로 성립하는 낙성계약이다.[3] 매매계약에 의하여 발생하는 매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금지급의무는 서로 대가적인 의미에 있으므로, 매매는 쌍무계약이다.[4] 매매는 쌍무계약인 만큼 대가적인 의미의 재산출연도 있게 되는 유상계약이다. 민법은 매매가 가장 대표적인 유상계약이어서 그에 관하여 자세한 규정을 두고, 그 규정들을 그 성질이 허용하는 한 다른 유상계약에 준용하고 있다.[5] 매매는 불요식계약이다.[6] 계약자유의 원칙[7] 계약 공정의 원칙[8] 그 합의는 반드시 서면으로 할 필요는 없으며 구두의 것이어도 무방하다.[9] 민법 제563조(매매의 의의) "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."[10] 부수적인 구성부분에 대하여 합의가 없는 때에는 법률규정이나 해석에 의하여 보충된다.[11] 하지만 이행기까지 매매의 목적물과 대금을 특정할 수 없으면 매매계약은 무효로 된다.[12] 이행비용이나 이행의 수령에 필요한 비용은 그에 해당하지 않는다. 이행비용은 특약이 없는 한 채무자가 부담하고, 이행의 수령에 필요한 비용은 원칙적으로 채권자가 부담한다.[13] 그러나 부동산 매매에 있어서의 등기비용은 매매계약의 비용이 아니다. 등기는 공동신청으로 하여야 하므로 그 비용은 당사자가 균분하여 부담하여야 하나, 매수인이 부담하는 것이 관행이다.[14] 부동산은 등기, 동산은 인도, 채권은 대항요건[15] 그러므로 가령 목적부동산에 근저당등기·지상권등기·가압류등기·가처분등기가 있는 경우에는 그러한 등기를 말소하고 이전등기를 해주어야 한다.[16] 만약 타인의 재산권을 매도한 때에는 매도인은 이를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다(제569조).[17] 목적재산권에 종된 권리가 있는 때에는 그 권리도 이전하여야 한다. 타인 소유의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자가 건물을 매도하는 경우의 매도인의 지상권 또는 임차권이 목적재산권에 종된 권리의 예가 된다.[18] 토지소유권·지상권·전세권 등[19] 인도를 의미. 매도인의 인도의무는 민법에 따로 규정되어 있지 않으나, 그 의무는 당연히 인정되어야 한다.[20] 이는 수취권이 누구에게 있는지를 묻지 않는다는 의미이다. 그 결과 매도인은 그가 목적물의 인도를 지체하고 있을지라도 매매대금을 완전히 지급받고 있지 않는 한 목적물을 인도할때까지의 과실을 수취할 수 있다.[21] 만약 이때에도 매도인에게 과실수취권을 인정하면 매도인은 2중의 이득을 얻게 되기 때문이다.[22] 과거의 전통적인 학설[23] 결과에 있어서는 1설과 같으나 본질을 다르게 이해한다.[24] 매도인에게 유책사유가 있는 경우에 채무불이행책임을 묻는 것이 배제되지 않는다. 따라서 매수인은 담보책임의 요건이 구비되어 있는 때에는 담보책임을 물을 수도 있도, 채무불이행의 요건이 갖추어져 있는 때에는 그 요건을 증명하여 채무불이행책임을 물을 수도 있다.[25] 이 견해는 대체로 매도인의 담보책임은 무과실책임이 아니고 과실책임이라고 한다.[26] 신뢰이익은 법률행위의 유효를 믿음으로써 생긴 손해이다.[27] 이행이익은 법률행위 특히 계약이 이행되지 않음으로써 생긴 손해이다.[28] 여기서 '이전할 수 없다는 것' 즉 이전불능은 채무불이행에 있어서와 같은 정도로 엄격하게 해석할 필요는 없고, 사회통념상 매수인에게 해제권을 행사하게 하는 것이 타당하다고 할 정도의 이행장애가 있으면 족하고, 반드시 객관적 불능에 한하는 엄격한 개념은 아니라고 해야 한다.[29] 이전불능이 이행기 전에 생겼는가 그 후에 생겼는가는 묻지 않는다. 그리고 소유권이전등기 후 등기가 말소된 때에도 담보책임이 생긴다.[30] 매도인이 부동산을 매수한 뒤 자신의 명의로 등기하지 않은 채 이를 다시 제3자에게 매도한 경우도 타인의 권리매매라고 보아야 한다. 그런데 판례는 타인의 권리매매가 아니라고 한다. 판례는 그 이유로, 매도인이 부동산을 사실상 처분할 수 있을 뿐 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권원에 의하여 매도한 것이라는 점을 든다. 그리고 판례는 명의신탁한 부동산을 신탁자가 매도하는 경우에 매도인은 그 부동산을 사실상 처분할 수 있을 뿐 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권원에 의하여 매도한 것이므로, 그것은 타인의 권리매매가 아니라고 한다. 한편 타인의 대리인으로서 매도하는 때에는 타인의 권리매매가 아니다. 그러나 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 경우는 타인의 권리매매이다.[31] 매도인의 이전불능이 오직 매수인의 유책사유로 인한 것인 때에는 매도인은 담보책임을 지지 않는다고 새겨야 한다.[32] 목적물이 처음부터 존재하지 않았거나 존재하였으나 멸실된 때에는 담보책임이 문제되지 않는다.[33] 매도인의 유책사유는 묻지 않는다. 그리고 악의의 매수인도 해제할 수 있다.[34] 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.[35] 이 경우 손해배상의 범위는 신뢰이익이다. 판례는 이행이익을 배상할 것이라고 한다.[36] 그리고 배상액의 산정은 불능 당시의 시가에 의할 것이라고 한다. 그리하여 매도인에 대하여 소유권이전등기 말소소송이 제기되어 매도인의 패소로 확정된 경우에는 패소 확정시가 기준으로 된다고 한다.[37] 매수인이 선의인 데에 과실이 있는 때에는 매도인의 배상금액을 산정함에 있어서 이를 참작하여야 한다.[38] 그리고 이는 매수인이 선의인 때에도 마찬가지라고 하여야 한다.[39] 대법원 1972.11.28, 선고, 72다982, 판결[40] 제569조 (타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.[41] 명의신탁자가 신탁 부동산을 매도한 것이 타인의 권리매매에 해당하는지 여부(소극)에 관한 대법원 1996.8.20, 선고, 96다18656, 판결[42] 위임장을 제시하였으나 대리관계의 표시없이 매매계약을 체결한 경우에 타인물의 매매로 되는지 여부(소극)에 관한 대법원 1982. 5. 25. 선고 81다1349,81다카1209 판결[43] 타인의 권리를 자기의 이름이나 권리로서 처분한 후에 본인이 그 처분을 인정한 경우의 법률관계에 관한 대법원 1981. 1. 13. 선고 79다2151 판결[44] 매수인의 귀책사유로 인한 타인의 권리의 매매계약의 이행불능과 매도인의 하자담보책임의 유무에 관한 대법원 1979.6.26, 선고, 79다564, 판결[45] 순차로 매매되어 소유권이전등기가 경료된 부동산에 관하여 본래의 소유자가 등기명의자를 상대로 원인무효에 의한 이전등기말소 소송에서 승소확정한 경우에 최후의 매수자가 매도인에 대하여 민법 570조에 의하여 매매를 해제하고 구하는 원상회복의 범위에 관한 대법원 1974. 5. 14. 선고 73다1564 판결[46] 타인의 권리를 매매하였으나 이행불능이 된 경우에 매수인이 받을 손해배상의 범위에 관한 대법원 1967.5.18, 선고, 66다2618, 전원합의체 판결[47] 타인의 권리를 매매한 계약의 이행불능으로 인한 손해배상의 범위에 관한 대법원 1979. 4. 24. 선고 77다2290 판결[48] 타인의 권리의 매매의 경우에 있어서 매수인이 민법 110조에 의하여 매수의 의사표시를 취소할 수 있는지 여부에 관한 대법원 1973.10.23, 선고, 73다268, 판결[49] 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다. ②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다. ③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.[50] 물론 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이며, 매매와는 구별된다. 경제학자들이 생각하는 매매는 광의의 매매라 생각하면 될 것이다.