뉴타운
재정비촉진사업(再整備促進事業) / New Town
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거여마천뉴타운은 현재 거여에 한하여 철거 및 건설중이다.
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상계뉴타운 조감도
1. 개요
도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비 촉진사업. 정식 명칭은 재정비 촉진사업이고, 뉴타운은 편의적 약칭이다. 다만 뉴타운이라는 명칭 역시 국토교통부 및 각 지방자치단체에서 재정비지구를 가리킬 때 사용하는 '''공식명칭'''이긴 하다. 고로 대부분의 재정비 지구는 ○○뉴타운이라는 이름을 가지게 된다.[1]
2. 상세
뉴타운 사업의 목적은 기존 도시구획을 재개발하여 깔끔한 도시를 구축하여 미적 효과를 높이고, 지역 발전을 도모하기 위함이다. 특히 서울특별시의 경우 계획도시로 개발된 강남에 비해 오래전부터 자연적으로 발생한 자연부락 성격이 강했던 강북을 개발하여 강남과 강북의 격차를 줄이기 위한 것으로 도입되었다. 기존의 재개발 방식에서는 상대적으로 소규모의 구역이 중구난방으로 주택을 짓다보니 사업 완료 후 인구가 늘어난 만큼의 도로, 상하수도, 학교 등의 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 발생해 도시 미관과 환경이 더욱 열악해지는 문제점이 있었는데,[2] 특히 강북 지역의 경우 무계획적으로 확장된 시가지 탓에 좁은 도로, 부족한 공원 시설 등의 문제를 해결해야 했지만 기존의 사업 방식으로 근본적인 해결이 어렵다는 지적이 있어왔다. 대표적인 것이 주차 문제와 하수도 같은 인프라.
지역을 엎어버리고 새로 짓지 않는 이상, 중대형차가 선호되는 한국에서 주차문제는 해결할 방법이 없다. 건축규제를 통해 새로 짓는 건물의 부지에 주차공간을 확보해도 도로가 4m 이하로 좁아서 진출입로가 불편하기 이를 데 없기 때문이다.[3] 현대 한국인들이 아파트를 선호하는 가장 큰 이유가 주차편의다. 그리고 옛날 지역은 전기, 가스, 상하수도관과 그 지원시설이 지역의 자연적인 성장과 더불어 무질서하게 매설, 배치돼 있고 부식된 곳도 많으며 규격도 옛날 것인 채로 남은 곳이 많은데, 그것을 지역단위로 고치는 데도 유리하다.
따라서 이 문제를 해결하기 위해 아예 특정 지역을 대단위로 묶어서 지역의 건물들을 한방에 날려버리고 새로운 계획도시를 만드는 안이 나왔는데 이것이 이른바 뉴타운 계획이었다. 즉, 간단히 설명하자면 '''재개발을 대단위로 하는 것'''이다. 재개발의 경우 건물이나 특정 지역에 국한되어 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 생길 수 있지만, 뉴타운의 경우 이러한 문제를 한방에 해결하기 위해 건물 외에도 도로, 녹지, 복지시설, 사회기반시설 등을 종합적으로 고려해 완전히 새로운 도시(new town)를 하나 만드는 것이라고 보면 된다.
'''국내에 뉴타운이 처음 시도된 것은 2002년 이명박 당시 서울시장이 길음, 은평, 왕십리 지구를 뉴타운 시범지구로 지정하면서부터였다.''' 다만 뉴타운이란 건 정권 도움없이 일개 시장이 혼자서 진행하기엔 애초에 불가능했던 사업이라 당시 이 시장의 뉴타운은 원래 나대지였던 은평뉴타운을 빼면 기존의 단독주택 재개발 지구 여러 개를 붙인 것에 지나지 않았다.[4] 그러다 2005년에 '도시재정비 촉진을 위한 특별법', 이른바 도촉법을 당시 참여정부와 열린우리당이 만들면서 지금의 뉴타운 방향이 잡히게 된다. 실제 2017년까지도 존치된 뉴타운들은 전부 이 2005년 제정된 도촉법을 기반으로 하고 있다.
이 법이 만들어진 과정을 보면, 2005년 사립학교법 직권상정 파동과 종합부동산세 신설건으로 인해 보수야당인 한나라당이 아예 등원 거부를 하고 국회 공성전을 벌일 때, 열린우리당이 물리력으로 한나라당의 저지를 뚫고 강행 처리한 것이 바로 이 뉴타운, 즉 도시재정비 촉진을 위한 특별법이었다.# 이른바 8.31 부동산대책의 한 법안으로 민주당과 민주노동당[5]의 협조를 받아 열린우리당이 강행 처리했는데, 하지만 이후 이 뉴타운법으로 인해 득을 본 것은 열린우리당이 아니라 한나라당-새누리당이었다는 게 아이러니. 다만 장단점이 다 있는 정책이었던 만큼 결국 후술된 문제점으로 인한 피해도 한나라당이 덮어쓰긴 했다.
뉴타운 사업은 상술된 장점도 있지만, 문제점 역시 존재했는데 바로 해당 지역에 사는 주민들 입장에선 기존의 재개발 사업으로 인해 닥치는 문제점과 크게 다를 바 없는 아니 오히려 더 괴물 같은 사업일 수 있다는 것이었다. 상식적으로 뉴타운에 지정될 정도로 낙후된 지역에 거주하던 거주자가 그 지역을 싹 밀어버리고 조성되는 아파트나 주상복합에 꾸준히 거주할 경제력이 되기는 어렵기 때문. 알량한 보상금 몇푼 손에 쥐고,[6] 입주권은 알박기하는 '큰손'들에게 넘긴 후 살던 집을 떠나는 사태가 속출할 수 있다. 물론 떠나지 않으면 용역깡패들이 와서 실력행사를 하는 경우도 다반사.
실제 철거 현장은 과장 좀 보태 전쟁터에 가까운데, 용역깡패들이 밀어버리면 원주민과 세입자들은 힘없이 쫓겨나는 경우가 다반사다. 개중에 조금이나마 끝발 있는 사람들은 보상금 더 받겠다고 버티는 경우도 있지만,[7] 버티기가 장기화되면 용역 대신 경찰이 출동하여(...) 일을 해결한다. 다만 용산참사 이후로는 이런 행위를 그나마 자제하는 편. 애초에 이런 문제점 때문에 도시계획의 기조가 대규모 재건축에서 도시재생 사업으로 전환되는 추세기도 하다.
그런데 결과적으로는 재건축이 세입자를 제외한 주민들에게는 분명히 이익이 된 것이 맞다. 도시재생이 대세가 된 문재인 정부 이후부터는 서울시내 아파트 공급이 제한되면서 서울 아파트값이 폭등하였는데, 무사히 뉴타운 사업을 마친 일부 지역의 주민들은 엄청난 이득을 보았고 재정비촉진지구에서 해제되고 도시재생 사업에 선정된 지역의 주민들은 막대한 피해를 입었다. 결국 해당 지역 주민들이 도시재생 사업을 취소시키고 재개발을 위해 고군분투하고있는 상황.[8] 도시재생이 애초에 외부 자본으로부터 원주민들을 지켜내는 것을 명분으로 계획되었다는 점을 고려하면 아이러니한 일이다.
3. 현황
2008년 제18대 국회의원 선거를 앞두고 뉴타운 열풍이 불어 많은 국회의원 후보들이 경쟁적으로 뉴타운 사업을 공약으로 들고 나왔다.[9] 덕분에 선거 이후 특히 수도권 지역에 많은 뉴타운 계획들이 짜여졌으나, 선거가 끝나고 몇 달 안되어 터진 세계 금융 위기로 인해 이 뉴타운 사업계획들이 틀어지면서 일부 지구는 아예 뉴타운 지정이 해제되는 등 곤란을 겪기도 했다.
보통은 집권정당 지지율 좀 올려보려고 뉴타운 사업을 공약하거나 추진하는 경우가 많은데, 실제 2008년 들어선 이명박 정권은 이 뉴타운 공약으로 총선에서 쏠쏠한 재미를 봤다. 허나 그 기세로 뉴타운 삽을 뜨려던 찰나에 하필이면 서브프라임 모기지 사태라는 글로벌 금융위기가 터지면서 보수정권은 부메랑을 맞게 된다. 사실 뉴타운 사업은 유권자들의 표만 의식한게 아니라 일부 보수주의자들에겐 수도권의 인구 지형 자체를 바꾸려는 시도기도 했는데, 이들의 뉴타운 인구이동 플랜과 현실은 이런 것이었다고 한다.
- 강북에 고가 아파트촌이 들어서면 기존 민주당 지지층들(서민~중산층 사이)이 부동산 가격을 감당하지 못해 서울 밖으로 튕겨 나가고,
- 강북 뉴타운에 자산이 많은 40~50대 중산층이 대거 들어와 강남 3구처럼 보수화될걸로 예상했으나, 글로벌 금융위기로 인해 입주자가 반토막이 날 위기에 처했다.
- 미분양나면 망하는 건설사도 살아야 했기 때문에 신축 아파트를 수차례 설계 변경하여 대형 평수를 줄이고 중소형 위주 아파트 단지로 재편했고,
- 거기에 맞는 반보수 성향의 30~40대 중산층이 뉴타운으로 대거 유입되면서, 이들 지역은 민주당의 표밭이 되었다.
- 유일하게 동작구의 흑석뉴타운만 기존 계획대로 대형 평수 아파트단지가 조성되었고, 강남 인접지역이라는 프리미엄덕에 미분양 없이 40~50대 중산층 이상이 입주, 실제 다른 요인도 있긴 하겠지만 강남따라 어느정도는 보수화된 투표 성향을 보이면서 나경원 의원이 한동안 유리한 위치를 점할 수 있었다.[10]
즉, 뉴타운 계획으로 새로 들어오게 된 젊은층들이 압도적으로 진보/중도 쪽 성향을 띤 덕택에 오히려 이 지역들이 반보수계 정당 텃밭으로 고정되는 계기가 되었다는 것. 다만 이렇게 따지면 전임 정부도 할 말은 많은게, 집값을 잡기 위해 뉴타운 법안을 직권상정 날치기 국회 공성전까지 해가며 고생해서 만든 건 애초에 참여정부였다. 그러나 당시 참여정부 시기에는 부동산 광풍이 불던 세계적 추세로 인해 부동산이 잡히기는커녕 치솟았고, 글로벌 금융위기가 터지고 나서야 집값이 잡히게 된다. 결과적으로 당장 효과는 보지 못했지만 세월이 흐른 후 참여정부 세력이 덕을 본 셈은 되었다.
취소된 곳도 많았지만 예정대로 뉴타운 사업이 진행된 곳도 꽤 있는데, 가장 진척이 빠른 지역은 은평뉴타운과 가재울뉴타운으로 두 지역은 이미 공사가 끝나서 입주가 진행되었다. 이외에도 왕십리뉴타운, 수색증산뉴타운, 흑석뉴타운이 진행속도가 빠른 편. 하지만 다른 지역은 부동산 가격의 하락과 도시계획의 기조가 대규모 재건축에서 도시재생으로 옮겨가면서 진척 속도가 더디거나 해제되는 추세다. 물론 일부 지구에 한해서 해제되는 경우가 많다. 뉴타운이라는 게 구역 1개가 전체 지구는 아니고, 보통 5~20개 지구로 세분화되는데, 일부 지구는 해제하고 일부 지구는 사업을 지속한다. 흑석뉴타운처럼 1~2개 지구만 해제한 경우도 있고, 광명뉴타운처럼 절반 정도 해제한 경우도 있으며, 과반수의 지구를 해제한 뉴타운도 있다. 전면 해제한 뉴타운은 창신숭인뉴타운 정도로 매우 이례적인 사례이다. 창신숭인뉴타운은 지구가 6개였는데 전부 해제됐다. 북아현뉴타운의 경우는 서울시가 주민 의사를 묻겠다고 왔을 때 모든 구역(1, 2, 3-1, 3-2, 3-3구역 5개)에서 "재개발 지속"을 결정해서 단 하나의 구역도 해제되지 않았다.
여담으로, 전라남도 영광군 법성면 법성포구 인근의 매립지 이름을 '법성포뉴타운'으로 지정했다. 위에 서술된 재정비촉진지구의 의미에는 미흡하지만, 오히려 본래 의미의 'New town'에는 들어맞는 곳이라고 할 수 있을 듯 하다. 직역하자면 현대식으로 새로 조성된 마을 정도 될듯. 사실 이런 농어촌도 알고보면 계획도시처럼 깔끔하게 조성된 마을이 생각보다 많다. 대표적인 예로 간척지에 조성된 간척촌과 댐 건설로 인한 이주민 단지 등이 있다.
4. 뉴타운지구
4.1. 서울특별시
시범 뉴타운 3곳이 있다. 도심 낙후지역을 정비한 길음뉴타운, 준 신도시[11] 수준인 은평뉴타운, 도심 중심상업지역을 재개발한 왕십리뉴타운이다.
4.1.1. 한강 이북
4.1.2. 한강 이남
4.2. 인천광역시
뉴타운이라 불리지는 않지만, 위 세지역의 재개발사업이 뉴타운의 역할을 한다고 볼 수 있다. 특히 루원시티 명칭이 정해지기 이전에는 가정뉴타운이라고 불리기도 했다.
4.3. 대구광역시
4.4. 경기도
- 고양시
- 광명시
- 광명뉴타운 - 24개의 구역 중 절반의 구역의 사업이 취소되고, 나머지 12개의 구역은 추진하는 가닥으로 잡혔다.
- 구리시
- 군포시
- 김포시
- 남양주시
- 부천시
- 의정부시
- 평택시
- 신장뉴타운
- 화성시
4.5. 강원도
5. 일본의 뉴타운
[1] 예를 들어 길음뉴타운(길음동), 미아뉴타운(미아동) 하는 식이다.[2] 산동네 판자촌을 재건축해서 몇 천 세대 아파트를 지어놨더니 진입로는 여전히 왕복 2차선이라든지 하는 문제점이 생긴다.[3] 거의 모든 신도심, 재개발지역의 지표면 도로면적 비율은 구도심보다 높다. 구도심의 경우 1970년대에 계획된 도로 기준으로 폭이 3m~4m정도에 불과하며, 아예 폭 2m 이하라 자동차가 드나들기 힘든 골목도 많다.[4] 그래서 은평, 길음, 왕십리 지구에는 이후 제정된 도촉법에 따른 촉진책도 없었지만, 반대로 임대주택 비율 상향 등의 규제도 적게 들어갔다.[5] 민주노동당이 당시 뉴타운법(도촉법)에 찬성한 이유는 사립학교법 때문이었다. 쉽게 말해 딜을 한 것. 당시 열린우리당은 사학법을 개정할 때 민주노동당이 제시한 강경한 사학법을 도입했는데, 대신에 민노당은 열린우리당이 주도한 도촉법에 협조하기로 했다. 다만 이 사학법은 오래 가지 못했는데, 열린우리당이 국민연금 개정안을 통과시키는 대가로, 한나라당과 다시 딜을 해 사학법을 1년 8개월만에 원상 복구시켰기 때문이다.[6] 반론 측에선 보상금액은 집값보다 많으면 많았지 적지는 않다고 주장한다. 심지어 세입자의 경우 전세금만큼 받기도 했었고.. 그러나 재반론 측에선 뉴타운의 전제가 낙후된 지역의 재개발이고 따라서 그 지역의 집값, 전세금 등은 애초에 낮았다고 주장한다. 보상금을 받는다 해도 인근 지역의 번듯한 주택에 들어가기에는 영 모자른 금액이라는 것. 결국 뉴타운사업 전에는 깔끔하지는 않아도 그래도 자기가 자란 동네에서 두 다리 뻗고 잘 집은 있었는데, 사업 이후엔 기존보다 더 변두리나 낙후된 지역으로 이사갈 수밖에 없어진 것이다.[7] 철거 현장에 무슨 끗발 있는 사람이 있겠냐는 의문이 있겠지만, 한국 어거지의 끝판왕(?)격인 종교단체(주로 개신교 같은 곳인데, 이쪽은 보상금+대체부지가 있지만 버티기로 보상금 수십억을 더 챙기는 경우도 있다)가 있다.[8] 대표적으로 창신숭인뉴타운이 있다. 이 구역의 주민들은 기존에 재개발을 원했으나, 박원순 前 서울시장이 직권 해제시키고 도시재생사업으로 전환시켰으나, 가면 갈수록 노후화되어 대다수의 주민들이 사업을 취소시키고 공공재개발로 전환되는 것을 원하고 있다.[9] 특히 신지호, 홍정욱, 유정현, 강용석, 강승규 등 당시 수도권 지역의 한나라당 초선의원들이 뉴타운 공약으로 당선에 큰 이득을 봤는데, 오죽하면 당시 이렇게 당선된 국회의원들을 '타운돌이'라고 부르기도 했다.(...) [10] 다만 문재인 정부 들어서 부동산 가격 폭등으로 인해 흑석뉴타운뿐만 아니라 여러 뉴타운들이 과거보다 보수화되는 추세를 보이고 있다. 전농답십리뉴타운(동대문구 을), 왕십리뉴타운(중구·성동구 갑), 아현뉴타운(마포구 갑), 돈의문뉴타운(종로구) 등지에 위치한 고가 아파트들은 21대 총선에서 보수정당 후보가 우위를 차지했거나 접전으로 나왔다.[11] 현 진관동의 전신인 진관내/외동, 구파발동이 길음, 왕십리 수준의 재정비로는 도저히 감당이 불가능한 수준의 낙깡촌이였기에 결국 신도시 짓듯이 동네를 싹 엎어버리고 지었다. 그래서 다른 2개는 어느정도 구시가지의 흔적을 찾을수 있는데 비해 여기는 거의 없다시피하다.[시범] A B C 맨 처음 지정된 3개의 시범뉴타운 지역이다.[12] 주안뉴타운이라고 불리기도 한다.[13] 새 동네 지역을 제외한 나머지 지역.[14] 구 소사본3동 지역만 소사뉴타운으로 개발되었고 구 소사본동 지역은 소사역세권개발사업으로 대체되었으며, 나머지 지역은 백지화되었다.