지역주택조합
1. 개요
동일지역범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 조합원들은 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있는 아파트 건설 방식이다. 하지만 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 있다.
아래에 위험성 항목이 따로 달려 있듯 분양가가 저렴하다고 말은 하는데 잘 알아보고 조합에 가입을 하는 것이 좋다. 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 05-17년 12년간 전국 전체 지역주택조합 중 20% 미만이다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역주택조합이 제대로 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 있다. 이미 개발이 어느정도 진행된 도시지역일 경우 성공 가능성은 한자리 수로 떨어지기까지 한다.[1]
하지만, 최근에는 2017.6.3법령등 정부의 법제정비로 안정성이 강화되고 있어 다행이다.
2. 지역주택조합의 절차 및 조합 가입 조건
[image]
지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출 동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다. 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한자를 포함)세대
주 및 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다. 또 조합설립인가신청일 현재 당해지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다.
3. 구별법
부동산을 잘 알지 못하는 대부분의 사람들은 일반적인 재개발, 재건축과 지역주택조합을 구별하기 힘든데 아래 몇가지만 알고 있으면 어느 정도 걸러낼 수 있다.
- 대로변에 현수막으로 홍보[2]
- 모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용함
- 분양가를 유난히 강조[3]
- 시공 예정사 혹은 브랜드를 강조[4]
- 완공 혹은 입주 시기가 잘 나와있지 않고 착공예정시기만 기재
- 조합원 마감이라는 표현을 사용[5]
- 착공 전까진 인터넷 지도에 표시되어있지 않음[6]
4. 장점
아파트를 공동구매 하는 방식이다 보니, 상대적으로 저렴한 분양가에 서민들이 내집 마련을 할 수 있다.
대부분 상업용지나 단독 주택이나 저층건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 지하철역이 매우 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리하고 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많다.
사업 절차가 간소하기 때문에 재개발&재건축보다 더 빠르게 진행될 수 있다.[7]
5. 위험성
남의 땅에 조합원들끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 것이다. 지역주택조합의 모든 위험성은 이것으로 요약된다. 말하자면 많은 조합원들이 많은 땅주인들[8]을 설득해서 개발에 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 모아 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데, 이게 말이 쉽지 '''장난 아니게 힘들다'''. 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종 변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다! 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫒아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다.
보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보하고 있는게 현실이다. 당연히 개발 허가의 경우는 말 할 필요도 없다.
사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다.[9]
이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이나 입지가 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.[10]
이렇게 험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 '''최소 5년 이상''' 지난게 현실이다.
물론 최소치일뿐 성공한 현장들은 6~7년 이상 걸렸던게 대부분이고, 2020년 현재 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 있다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정에서 쉬울 수가 없다.
그래서 착공을 할때쯤이면 프리미엄이 붙는곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 안정성때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다.
[image]
당장 내가 살고 있는 지역에서 진행되는 지역주택조합은 많지만, 완공이 되어서 입주를 하거나 착공에 들어갔거나 아니면 해당 부지의 주택들이 철거라도 제대로 된 지역주택조합이 적다는 점만 봐도 지역주택조합의 성공률이 매우 낮다는 것을 알 수 있다. 아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며,# 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다. #
그나마 지방의 택지 주변에 진행되는 지역주택조합은 원래 땅이 논밭 또는 허허벌판인 경우가 많고, 땅 주인의 숫자가 얼마 되지 않아서 매입에 큰 어려움이 발생하지 않아 성공가능성이 높다. 하지만 도심의 경우에는 수많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입 협의단계에서 수년 이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행 수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 있다.
사업이 진행이 되지 않거나 무산되어서 그동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 있으나, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다.
지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리 위주이며 결과에는 책임을 크게 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해준다. 보통 시공 관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는 건 흔한 일이다.[11]
심지어 요즘은 건설사들이 오히려 지역주택조합을 이용해서 이득을 보는 사례도 있다.
처음 조합 설립때부터 조합과 업무협약을 맺고 자사의 계열사를 조합 업무대행사로 선정하는 등 매우 밀접한 관계로 시작해서 조합원들이 걷은 계약금을 홍보비, 홍보관 건설 및 운영비, 업무 추진 인건비 등등으로 사용하다가 토지 매입이 잘 안되거나 자금 조달이 힘들어지면 '''[사업 포기]'''를 선언해버린다. 어차피 업무협약은 단순히 업무 추진을 돕고 시공만 한다는 조건이라 시공사가 책임을 지거나 손해보는 조건은 없기 때문에 해보고 안되면 포기해버리는 것이다.
한 지역에서 두 개의 지역주택조합 사업이 진행되기도 했던 부산광역시 해운대구는 대놓고 지역주택조합에 가입할 때 조심하라고 경고를 하기도 했다. #
KBS의 소비자 리포트에서도 지역주택조합의 문제점과 실태에 대해 다룬 적이 있다. #
완공이 되어 입주를 하더라도 토지매입 실패나 건축 허가를 이유로 구조나 동배치가 변경되어 조합원을 모집할 당시의 아파트와 구조가 다른 경우도 꽤 있으며, 자재나 조경의 수준도 일반적인 분양 단지에 비해 썩 좋지 못하다는 평이 많다. 게다가 이렇게 온갖 난관을 겪고 완공을 해도 입주 직전에 추가분담금을 요구받게 되면 애초에 홍보했던 분양가와는 아예 다른 가격이 나오는 경우가 흔하다.
상조업계에서 그 유명한 보람상조도 이런 식의 지역주택조합 비리까지 저질렀다는 게 기정사실화 되고있다. 이에 대해서는 그것이 알고싶다 2018년 4월 28일 방영분(#1121)을 참조할 것.
해당 조합마다 여건이 다른만큼 꼼꼼히 살펴보고 판단하는 지혜가 필요할거라 생각한다.
6. 성공 사례
위에 서술한 것처럼 사업에 수많은 위험성이 존재하지만 성공 사례가 적게나마 있긴 하다. 아래 사례들의 조합원들은 지역주택조합사업 시행으로 많은 이득을 보았는데, 지역주택조합 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴하면서 신축이라는 프리미엄이 붙어 완공 시에 매매가가 분양가 대비 상당히 높게 상승되기 때문이다. 그래서 "성공하면 '''대박''', 안 되면 '''쪽박'''"이라는 말이 있다.
6.1. 서울특별시
- 강변 아이파크
- 광장 신동아파밀리에
- 당산 브라운스톤
- 동작 하이팰리스
- 마포 쌍용황금
- 밤섬 경남아너스빌
- 보라매 자이
- 보라매 코오롱하늘채
- 상도 더샵
- 1차
- 2차
- 상도 동원베네스트
- 상도 두산위브 트레지움
- 상도 스타리움
- 상도 해링턴 플레이스
- 상도역 롯데캐슬 파크엘
- 서강 쌍용예가
- 서강 한진해모로
- 서울숲 벨라듀
- 1차
- 2차
- 송정역 서희스타힐스
- 신촌 태영데시앙
- 염창 강변 힐스테이트
- 염창 힐스테이트
- 영등포 푸르지오
- 옥수 강변 풍림아이원
- 옥수 어울림 더 리버
- 우장산 롯데캐슬
- 이수역 힐스테이트
- 자양 호반써밋
- 힐스테이트 상도 센트럴파크
- 힐스테이트 상도 프레스티지
6.2. 인천광역시
- 송도 e편한세상
- 송도 더샵마리나베이
6.3. 부산광역시
- e편한세상 서면 더센트럴
- 대연 양우내안에
- 문현 오션파라곤
- 사하역 비스타동원
- 쌍용 더 플래티넘 사직 아시아드
- 장전 서희스타힐스
- 쌍용 더 플래티넘 거제 아시아드
- 괴정 신동아 파밀리에
6.4. 대구광역시
- 태전역 광신프로그레스
- 힐스테이트 범어
- 동대구 우방아이유쉘
- 수성 범물 코오롱하늘채
6.5. 광주광역시
- 상무광명메이루즈[12]
- 힐스테이트 백운
- 이안 광주첨단[13]
- 휴먼파크 서희스타힐스
- 힐스테이트 각화
- 운암산 코오롱하늘채
- 상무 한국아델리움
- 농성 SK뷰 센트럴[14]
- 힐스테이트 본촌
- 상무 양우내안애
- 운남 진아리채 리버힐즈
- 힐스테이트 연제
- 첨단 진아리채
- 센트럴파크 서희스타힐스
- 쌍용 더 플래티넘 광산
- 주월 양우내안애 프레스티지
- 수완 센트럴시티 서희스타힐스
- 금호지구 대광로제비앙
- 봉선중길 한국아델리움
- 금남로 대광로제비앙
- 봉선주월 남양휴튼
- 힐스테이트 월산
6.6. 울산광역시
- 울산 덕하 신일해피트리
6.7. 경기도
6.7.1. 광주시
- 오포 서희스타힐스
6.7.2. 김포시
- 김포 센트럴 헤센
6.7.3. 남양주시
- 남양주 두산위브 트레지움
6.7.4. 수원시
- 수원 하늘채더퍼스트
6.7.5. 용인시
- 보평역 서희스타힐스 리버파크
6.7.6. 의정부시
- 힐스테이트 녹양역
6.7.7. 파주시
- 금촌 신일해피트리 더루츠
6.7.8. 평택시
- 더샵 지제역 센트럴파크
6.7.9. 화성시
- 힐스테이트 지제역
- 힐스테이트 지제역 퍼스티움
- 봉담 한신더휴 에듀파크
6.8. 강원도
6.8.1. 강릉시
- 주문진 서희스타힐스
6.9. 충청북도
6.9.1. 옥천군
- 이안 옥천 장야
6.10. 충청남도
6.10.1. 천안시
- 직산 월드메르디앙 레이크파크
6.11. 전라북도
6.11.1. 전주시
6.12. 전라남도
6.12.1. 목포시
- 목포 서희스타힐스
6.13. 경상북도
6.13.1. 포항시
- 힐스테이트 포항
- 서희스타힐스 오천[15]
6.13.2. 칠곡군
- 북삼 서희스타힐스
7. 관련 문서
[1] 수도권 기준이 아니다 말 그대로 중소도시라고 불릴만한 인구 20만 이상의 도시를 말한다.[2] 이건 복불복이다[3] 예, 평당 xxxx만원 합리적 분양가!![4] 예, 현대 힐스테이트가 XX동에 찾아옵니다, 시공예정사 대림산업 등[5] 예, 1차조합원 마감, 2차조합원 모집개시[6] 그래서 지역주택조합에 전혀 관심이 없으면 착공 직전까지도 모르는 경우가 대다수이다.[7] 평균 사업속도는 6~7년 정도[8] 전체 토지 중에 무려 '''95%'''를 매입해야 한다. '''95%'''의 동의를 얻어서 자기 집을 팔게 하는 게 쉬워보이는가? 특히, 노후주택단지의 경우 자기 집에서 나가는 것을 싫어하는 노인들이 많이 살고 있다. 사업이 매우 잘 추진되어 80% 이상을 매입에 성공해도 항상 원주민들과 한탕하러 온 알박기 세력으로 인해 목표 도달이 쉽지 않다.[9] 같은 집안 사람들도 땅 문제 가지고 다툼이 있는데 생판 모르는 수십 명의 사람들이 서로 신뢰를 가지고 이런 일을 한다는 거 쉽지않다.[10] 여기서 말하는 영업은 아파트 건설이 되었다는 게 아니라 조합금만 먹는 경우가 있다.[11] 대기업 1군 업체가 시공한다는 말에 현혹돼서 가입했는데 나중에 2~3군 업체로 바뀌거나 심지어는 영세한 업체가 맡는 경우도 있다.[12] 광주에서 두번째로 설립된 조합이며 광주 최초로 입주한 지역주택조합 현장이다. [13] 광주 최초로 설립된 지역주택조합 현장이다. 서희건설에서 시공할 예정이었으나 사정상 시공사가 변경되었고 그 과정에서 착공이 늦어졌다.[14] 조합 설립부터 입주까지 불과 4년밖에 걸리지 않아 광주에서 가장 성공한 지역주택조합 현장으로 꼽힌다. 선분양 방식의 일반분양 현장도 입주까지 평균 3년정도 소요되는 걸 감안하면 매우 빠르게 진행되었다고 볼 수 있다.[15] 경남 아너스빌로 지을 예정이었으나 회사가 터져 표류하다가 서희건설이 받아 건설했다.