재건축초과이익환수제
1. 개요
부동산 재건축 사업을 할 때 생기는 규제 중 하나이다. 약칭은 '''재초환'''이다.
관련법은 재건축초과이익 환수에 관한 법률이다. 약칭은 재건축이익환수법.
2. 상세
재건축 조합원 1인당 3,000만 원 을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수(사실상 강탈)[1]하는 제도이다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져간다.[2]
2005년 노무현 참여정부 당시 이른바 8.31 부동산 대책 의 일환으로 발표되었다. 그러나 당시에는 실제 입법논의까지 가지는 못했고 2006년 이른바 3.30 부동산 대책 으로 다시 발표되었다. 노무현 대한민국 대통령이 집권하자마자 전국의 재건축 아파트 단지를 중심으로 부동산 가격이 가파르게 뛰었기 때문에, 재건축에 따른 초과이익을 집값 상승의 주범으로 보고 재건축초과이익환수제를 하겠다고 한 것이다.[3] 그러나 이 제도는 발표 당시부터 위헌 논란을 계속 빚었으며, 결국 2006년 5월 2일 열린우리당과 민주노동당의 연합으로 한나라당과 국회 공성전을 벌인 끝에 강행처리했다. 이 국회 공성전 당시 나온 말이 송영선 한나라당 당시 국회의원의 날치기도 한 두 번 해야 할 거 아니야!. 2006년 5월 24일부터 법이 공포되었고, 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생했다. 그러나 2008년에는 대침체로 인해 아파트 재건축 사업 자체가 취소되건 무기한 연기되는 경우가 많았기때문에 정작 실제로 적용된 단지는 거의 없다시피했다. 논란점이 많은 제도였기 때문에 대부분의 재건축 단지가 재초환 중단을 기다리며 존버에 들어갔던것도 이 제도가 실제로 적용된 단지가 많지 않은 이유이다.
그러다가 2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단되었다. 이 때 한국 아파트들이 대거 재건축 사업에 뛰어들게 되었으며 서울시내 곳곳에 신규 아파트가 공급되기 시작되었다. 그러다가 문재인 정부에서 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 5년간 시행 중단된 일몰기한이 종료됨에 따라 부동산 규제책의 일환으로 재초환 중단 재연장 없이 재초환 제도 부활을 선언했고, 2018년 1월 1일부로 부활하였다.
문재인 정부는 2020년 8.4 부동산 대책을 통해 공급대책을 발표했는데, 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 했다. 때문에 강남3구, 여의도 등지의 재건축 조합들은 공공재건축을 거들떠보지도 않는 상황이다. 사실상 공급 없는 공급대책인 셈. #
이렇게 문재인 정부에서 재건축을 규제[4]하는 이유는 '서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다'는 믿음을 가지고 있기 때문인데, 이는 아무런 근거 없는 믿음으로 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다. 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. #
2020년 9월 반포주공1단지 3주구 재건축조합이 무려 가구당 4억 200만원, 총 5965억 6844만원의 부담금을 통보받아 세금폭탄이 떨어졌다. 이는 재초환 시행 이후 가장 높은 금액으로, 종전에는 반포 현대아파트가 가구당 1억 3568억원, 총 108억 5500만원으로 가장 높았다. # #
3. 헌법재판소 결정: 각하 / 합헌
2018년 1월 1일부로 재초환이 부활하자 아파트 재건축 단지들은 전면 반발하고 연합하여 헌법재판소에 헌법소원을 제기하였다. 그러나 헌법재판소는 재초환에 대한 본안 심리를 하지 않고 각하 처분을 했다. 기사
2019년 12월 27일 헌법재판소에서 본안 판단이 들어간 재건축 초과이익 환수제가 위헌이 아니라 합헌이라는 결정을 내렸다. 기사
4. 여파
이러한 제도 때문에 재건축을 하는 아파트들은 세대수 증가 없이 건물'''만''' 다시 짓고 대신 고급화 시키는 1대1 방식을 채택하기도 한다. 어차피 세대수를 늘려봤자 격만 떨어지고 오히려 건축비를 내고 1대1 재건축을 하는게 세금이 적게 때이고 세대수를 확장해봤자 1대 1보다 못하거나 심지어는 손해를 보는 일이 다반사라는 시각에서 비롯된 결정이다. 대표적인 1:1 재건축 단지로 래미안 첼리투스가 있다.
하지만 사회적, 경제적인 측면에서 1:1 재건축은 바람직하지 않다. 일반분양이 전혀 없기 때문에 장기적으로 주택 공급을 축소시켜 집값 상승을 심화시키기 때문. 특히 재건축을 희망하는 단지들은 강남, 목동, 여의도 등 사람들이 선호하는 요지에 집중되어 있는데, 이들 단지가 각종 규제로 인해 1:1 재건축을 해버리면 해당 지역들에 새로운 사람들이 더 들어오기 힘들어지고 기존에 살던 사람들만 계속 살게 된다.
또한 아파트 리모델링에 적극적으로 나서려는 움직임도 포착되고 있다. 리모델링의 경우 재건축초과이익환수제의 적용을 받지 않으면서 아파트단지를 고급화할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 다만 기존 건축 배치를 유지해야해서 기형적인 구조가 양산된다는 단점이 있다. 또한 세대수가 30가구 이상 증가하게 되면 분양가 상한제 대상이 되어서 수익률이 급감하게 된다.
[1] 환수라는 워딩 자체가 적절하지 못하다. 재건축으로 얻은 이익(이조차도 미실현이익이다)이 범죄나 친일행위처럼 부당하게 얻은 것이 아닐 뿐더러, 애초부터 집 새로 짓는데 국가가 보태준 것도 없으므로 재건축이익은 국가의 것이 아니고 명백히 개인의 것이다. 국가가 세금을 뜯으려고 재건축이익을 갈취하는 것을 합리화하기 위해 환수라는 워딩을 쓰는 것이다.[2] 단 세종특별자치시와 제주특별자치도의 경우는 지방자치단체가 50%를 가져간다.[3] 공교롭게도 문재인 정부에서도 비슷한 현상이 그대로 이어지고 있다.[4] 재초환 외에도 안전진단 규제 강화, 분양가 상한제 등으로 재건축을 억제하고 있다.