공공재개발·공공재건축
1. 개요
문재인 정부 들어서 수도권 주택 가격 상승이 사회 문제가 되었다. 특히 서울특별시의 경우 가용한 신규 택지가 없어 대부분의 공급이 재건축, 재개발 등 도시정비사업을 통해 이루어졌으나 문재인 정부의 부동산 정책이 재건축초과이익환수제 등으로 도시정비사업을 억제하는 기조였기 때문에 집값이 이상 급등하는 현상이 발생하였다.[1]
정부는 이를 해결하기 위해 2020년 8월 4일에 8.4 부동산 대책에서 서울특별시내 주택 4만호 공급을 위해 '''공공재개발·공공재건축'''이라는 사업 방식을 새로 도입하였다.#
2. 상세
공공재건축·재개발 사업은 기존 도정법상 재건축, 재개발 사업보다 사업 시행 요건이 완화되어 단독시행 주민 2/3이상 동의 및 공동시행 주민 1/2이상의 동의만 있으면 공모 참여를 통해 사업 추진이 가능해진다. 다만, 공모에 참여한 모든 지구가 공공재건축·재개발 사업 대상지로 선정되는 것이 아니며, 서울특별시등 해당 지자체에서 낙후도 등을 종합적으로 평가하여서 사업지를 선정하는 프로세스가 포함되어 있다.
공공재건축·재개발 사업의 대상 지구는 서울시 내 정비구역[2], 정비구역을 지정 중인 구역이다.[3][4]
일반적인 재개발 및 재건축은 제 3종 일반주거지역으로 지정된 경우라도 서울시 조례에 의거하여 최대 35층으로 층수제한이 설정되어 있으나 공공재건축·재개발 사업의 경우에는 층고 제한을 우회하기 위해 지구내 일부 지역을 준주거지역으로 종상향 시켜주는 특례를 통하여 최대 50층까지, 용적률 최대 500%를 적용시켜서 사업을 시행할 수 있게 된다. 하지만 이러한 인센티브를 위해서는 공공재개발 기준으로 증가한 용적률의 50% 가량을 임대아파트[5]로 조성하여야 한다. 이 경우 총 분양 물량의 15~20%정도가 임대주택이 될것으로 예상된다. 또한 사업 시행 주체는 조합이 단독으로 하지 않는다. 서울주택도시공사, 한국토지주택공사같은 공영주택건설기관이 조합과 공동으로 사업을 시행하거나, 혹은 공영주택건설기관이 단독으로 사업을 시행한다.[6]
문재인 정부는 이렇게 공공재개발 사업이 안정화 되면 수도권 전반으로 확대 시행할 예정이라고 한다.
3. 장점
종상향을 통해서 최고 50층까지 건설할 수 있게 되며, 용적률을 500%까지 땡겨 쓸 수 있어 상대적으로 사업성이 좋지 않은 지역의 도시정비사업이 원활해 질 것이 기대된다. 또한 공공재건축·공공재개발의 경우 조합 설립 필요가 없다는 절차상의 장점이 있다. 원래 재개발이나 재건축 사업기간을 10년 정도로 잡고있는 이유는, 조합설립 과정에서 조합장과 조합원들 간의 갈등, 시공사와 조합원들 간의 갈등이 항상 일어나기 때문이다. [7] 조합설립구역의 경우 주민의 동의서 또한 50%만 충족하면 되기 때문에 빠른 사업 시작이 가능하다는 것 또한 장점이다.
공공재개발 사업같은 경우는 이미 시공사가 정해져있기 때문에 시공사 선정 등의 절차등도 생략할 수 있게 되어 사업기간이 굉장히 짧아진다. 낙후도가 높으나 사업성이 적어서 도시정비사업이 지지부진한 구역에서는 공공재건축·재개발 사업을 통한 지역 정비가 가능해 질 것으로 기대된다.
무엇보다 공공재개발[8]은 분양가상한제를 피할 수 있다는 점에서 사업이 조합원들에게 유리하게 돌아갈 수 있다.[9]
4. 단점
4.1. 공공재건축의 단점
정부에서는 장점이 많아서 공공재건축·재개발 사업으로 주택 공급을 무난히 달성할 수 있다는 예측이지만 정작 재건축 대상 지역에서는 부정적으로 바라보는 사업이다. 우선, 종상향을 통해 층수와 용적률을 높혀도 증가한 용적률로 인한 수익의 90% 이상이 환수당한다.# 현재 서울 시내에서 일반적인 재건축 사업을 하면 재건축초과이익환수제를 통해서 수익의 50%를 세금으로 뱉어내야 하기 때문에 재건축 사업이 지지부진해졌는데, 공공재건축은 무려 90%를 뱉어내야 한다. 또한, 기존의 기부채납이 공원 조성, 유치원 설립 등으로 사실상 입주민에게 이득이 되는 형식으로 진행되는 경우가 많았으나 공공재건축·재개발의 경우에는 초과물량의 50% 이상을 임대아파트의 형태로 기부하여야 한다. 이 경우 경제적으로 취약한 계층이 소셜믹스의 형태로 단지에 유입되게 된다.
용적률을 500%까지 허용해 준다는것은 재건축 후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀 주택이 된다는 의미이기도 하다. 현행 도정법상 재건축으로도 충분히 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 굳이 이러한 극단적인 방법으로 사업을 진행할 이유가 없다. 또한, 시공사가 민영건설기관이 아니라 공영건설기관이며, 임대주택 비율도 높아지기 때문에 고급 거주지로의 '프리미엄'이 형성되지 않아 집값도 낮을것으로 예측되기 때문에 조합원들한테 얻어지는 이득이 생각보다 많이 없을 것으로 추정된다.
강남, 목동 등 거주 환경이 좋고 용적률 여유가 많은 지역의 재건축 아파트 단지에서는 재건축 후 거주환경, 입주민의 수준, 학군 등의 문제로 단지의 가치가 하락하는 것을 우려하여 공공재건축에 회의적이다. [10] 실제로 목동과 잠실5단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 소문이 돌면서[11] 가격이 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 하였다. 시장에서는 공공재건축 추진을 오히려 자산가치에 악영향을 미치는 악재로 본다는 것.#
만약 공공재건축을 한다 해도 규제를 피하기 위해 초과물량 없이 일대일 재건축을 해 공급 부족이 더 심화될 전망이다. [12] 때문에 공공재개발은 공모를 생각중이거나 이미 신청한 구역들이 꽤 많지만, 공공재건축같은 경우는 이득이 거의 없기 때문인지 공모를 낸 구역이 아직까지 몇군데 밖에 없다.
결국 2021년 1월 16일, 대치 은마아파트, 잠실주공5단지, 청량리 미주아파트 등 '''대단지 아파트들은 공공재건축 사전컨설팅에 모두 불참'''하고, 소규모 아파트단지들만 몇몇 참여해 기존 공급 목표에 비해 성과가 미미하다는 지적이 나왔다. 이에 대해 전문가들과 조합원들은 ''''적절한 이익'이란 당근을 보장해줘야 한다'''고 했다. 공공재개발처럼 분양가상한제를 폐지하고, 재건축초과이익환수제도 완화해줘야 효과를 얻을 수 있다는 것. # #
4.2. 공공재개발의 단점
정책 초기엔 '재개발 해제 구역'은 제외한다고 하여 논란이 있었으나, 정부에서 원활한 주택공급을 위해 포함하기로 하였다. 하지만, 도시재생을 시행하고 있는 지역은 제외한다고 하여 다시 한 번 논란이 되고 있다. 왜냐하면 도시재생의 취지는 주변의 노후환경을 개선시켜주는 환경이지만, 정작 하는건 문화사업 건물만 건축하고 있으며, 심지어 그 문화사업 건축물이 정작 주민들조차 찾지 않을 만큼 무의미 하다는 것이다. 이외에도 벽화를 그리고 하수도를 정비하기도 하는데, 이게 다이다...[13] 정작 주변 건물들은 정책을 시행하면 할수록 더욱더 노후화되고 낙후되고 있는게 현실이다.[14] 때문에 공공재개발로 싹다 밀어버리고 새아파트를 짓는 것이 훨씬 나으나, 정부는 생각이 짧았는지 아직도 도시재생사업구역의 공공재개발 전환을 반대하고 있다.
5. 신청 구역
- 가리봉동 134번지
- 갈현동 12-248번지
- 강북2구역
- 강북5구역
- 거여새마을지역
- 고덕1구역
- 고덕2-1구역
- 고덕2-2구역
- 광진 중곡아파트
- 금호23구역
- 녹번2-1구역
- 답십리17구역
- 당산동6가
- 대림3동
- 대흥5구역
- 도림동 26-21번지
- 마천2구역
- 망원1구역
- 면목7구역
- 밤동산
- 번동 148번지
- 본동
- 봉천13구역
- 불광동 329-13번지
- 불광동 346번지
- 삼선3구역
- 상계3구역
- 서계동
- 성북1구역[15]
- 성북4구역
- 성북5구역
- 세운3-8구역
- 세운3-10구역
- 세운5-4구역
- 수색14구역
- 숭인1구역
- 숭인동 116번지
- 신길1구역
- 신길6구역
- 신길16구역
- 신림 건영1차아파트
- 신문로 2-12번지
- 신설1구역
- 신월7동-1구역
- 신월7동-2구역
- 아현동 699번지
- 양평13구역
- 양평14구역
- 연희동 721-6번지
- 용두1-6구역
- 용두3구역
- 원효로1가
- 이촌 중산시범아파트
- 장안평 중고차매매센터
- 장위8구역
- 장위9구역
- 장위11구역
- 장위12구역
- 전농9구역
- 중화1구역
- 증산동 205-33번지
- 창신2동
- 천호A1-1
- 청파동1가
- 청파동2가
- 충정로1구역
- 하왕십리동
- 한남1구역[16]
- 홍은1구역
- 홍제동 321-3번지
- 홍제동 360번지
- 후암1구역
- 흑석2구역
6. 관련 문서
7. 1차 선정구역
신문로2-12
양평13
양평14
봉천13
신설1
용두1-6
강북5
흑석2
이 1차로 선정되었다 많은 부동산 전문가가 예상한 한남1구역은 탈락됐고 대신 흑석2구역이 1차 선정지중 대장이 될 예정이다.
문재인 정부에서는 사업 초기 지정구역을 20개 내외, 2021년 내에 공공재개발, 공공재건축 지정구역을 50여개까지 늘린다는 계획이었으나 초기 지정구역 개수는 목표치 20개 내외에 턱없이 못 미치는 단 8곳이었다. 이에 국토교통부에서는 설날 이전인 2월 초에 추가 구역 발표를 검토하고 있다고 밝혔다.
8. 부동산 투자시 유의사항
현재 공공재개발 신청한 구역들이 신청했다는 이유 하나로 호가가 폭등한 지역이 매우 많다 하지만 그중 신월7동 1 2구역같이 공공재개발이 아니면 재개발이 불가능한 곳(제1종 주거지 및 대공방어협력지역, 층수제한등)이 많아 투자시 무조건 무조건 그 지역을 잘알아보고 투자해야 한다. 또한 역세권 개발 및 서울시장 공략들을 살펴볼 경우 지금도 저평가 된 곳은 매우 많기 때문에 지금 공공재개발 호가 폭등한 곳은 조심해야 한다.
[1] 이는 박원순과 문재인 정부가 '재개발과 재건축의 활성화는 수많은 투기를 불러와 집값을 상승시킨다'는 맹목적인 믿음을 가지고 있었기 때문이다. [2] 재개발 구역, 주거환경개선사업[3] 해제구역 포함[4] 도시재생사업, 관리형 주거사업 환경 등 대체사업이 추진 중이거나 도시관리 및 역사 보존 등을 위해 관리가 필요한 지역 등은 검토대상에서 제외된다.[5] 공공임대, 수익형전세주택[6] 이 경우 조합 설립이 필요 없어지기 때문에 사업 기간이 종전 도시정비사업의 10년에서 5년 가량으로 줄어드는 효과가 있다.[7] 다세대 주택 건립등을 통한 지분 쪼개기가 성행한 구역이나, 고령자 거주 비율이 높아서 사업 추진이 지지부진한 기존 재개발 지구 등에서 반대 의견을 묵살하고 진행할 수 있다는 장점이 있다.[8] 공공재건축은 분상제를 못 피한다.[9] 다만 증가 용적률의 90%를 기부채납해야 하기 때문에 분양가상한제를 피하더라도 기존 소유자한테는 큰 경제적 이익은 없다.[10] 실제로 임대아파트 주민들과 분양아파트 주민들과의 갈등은 꽤 심하며, 임대아파트의 초,중,고등학생들은 다른 분양아파트 학생들에게 따돌림 당하기도 한다.[11] 공공재건축을 추진하는것이 아니라 공공재건축 추진시 손익을 비교해보기 위한 사전검토이다.[12] 기존의 아파트 세대수와 재건축 아파트 세대 수가 똑같은 경우. 즉 1:1 재건축을 한다는 것은 새로 지어진 집을 일반분양하지 않고 모두 조합원들이 가져간다는 것으로, 공급 확대에 전혀 도움을 주지 못한다.[13] 대표적인 예로 '''창신·숭인구역'''이 있다. 이 구역은 이전에 창신숭인뉴타운 구역이었으나, 박원순 前 서울시장이 문화보전 명목으로 무산시켰다.[14] 서울의 노후한 주택가가 열악한 환경인 가장 큰 이유는 주차문제이다. 주차공간이 없기도 하지만 골목길의 주차로 인해 걷기 힘들며, 한방향으로도 차량이 통과하기 힘들어진 골목길을 보행자와 위험천만하게 교행해야 하며, 긴급상황시 구급차나 소방차가 들어오기도 힘들어지며, 무엇보다 거리풍경이 무척 답답해진다. 즉 충분한 주차공간을 확보하고 도로는 도로의 기능을 제대로 하게 하는게 급선무인데 주차공간을 확보하는 것은 그만한 토지를 확보해야 하는 일이므로 땅값 비싼 대도시에서는 막대한 예산이 드는, 벽화 그리고 하수도 정비하는것의 몇십 몇백배가 드는 일이다. 그렇다고 한국적 현실상 주차비용을 일본에서처럼 현실화해서 토지값을 충당하게 할 수도 없다. 도시재생사업이 안되는 가장 큰 이유다.[15] 주민 동의율이 76.4%로 가장 높다.[16] 공모 신청 1호 구역이자, 가장 화제가 된 구역이다.