감정평가사
1. 개요
鑑定評價士, Certified Appraiser
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의거 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 직무로 하는 전문직 또는 그 자격을 갖춘 사람.
1.1. 역사
일제강점기 농공은행에서 현대 감정평가가 도입되었다.1970년대 부동산학이 정립되면서 1972년 건설부 산하 국토이용관리법에 의거 토지평가사제도, 재무부 산하 부동산감정평가에 관한 법률에 의거 공인감정사제도가 출발했다.
지금의 감정평가제도는1989년 7월 1일부터 시행(1989년4월1일공포)된 「지가공시및토지등의평가에관한법률」의 규정에 의하여 실시된 제도로서 종전의 토지평가사제도와 공인감정사제도를 통합 일원화시킨 것이다.
「부동산가격공시및감정평가에관한법률」[1]의 제정 이유는 정부가 매년 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정가격을 조사·평가하여 이를 공시함으로써 관련기관에서 토지를 평가할 때에 이를 기준으로 하도록 함으로써 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화하고, 또한「토지평가사」와 「공인감정사」로 이원화되어 있는 감정평가자격을 「감정평가사」로 일원화함으로써 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화 하려는 것이었다.
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률」은 토지의 적정가격을 평가·공시하여 지가산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 제정 공포되어 시행되어 왔다.[2]
1.2. 역할
- 감정평가의 대표적 기능
재개발 등 대한민국 정부 차원의 공공사업에는 손실보상 문제가 뒤따른다. 매년 발표되는 공시지가를 산정하는 것 역시 과세의 기준으로 사용되는 등매우 중요한 업무이다. 이 때문에 토지, 부동산 등의 가치를 감정하는 전문가가 필요하다. 감정평가사는 이런 가치평가 업무를 수행, 검수,감독하고 책임을 지는 역할을 담당한다.
공적영역 이외에도 개발, 투자, 컨설팅, 금융기관의 담보 등에 활용하기 위한 감정평가도 활발하게 수행되고 있다.
대한민국에서는 감정평가사에게 많은 권한을 부여하여 사람빼면 무엇이든지 평가할 수 있다는 우스갯소리도 있다. 실제로 토지, 건물만 평가할 수 있는 것이 아니라 다음과 같은 준부동산, 유형자산과 무형자산까지 평가할 수 있다. 부동산이 매우 고가의 재화이다보니 주로 평가하는 것이 부동산일 뿐이다.
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제2조
- 저작권·산업재산권[4]·어업권·광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리[5]
- 공장재단과 광업재단[6]
- 입목
- 자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계 법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산
- 유가증권[7]||
B2B산업이다보니 대중에게 잘 알려지지 않아 진품명품 골동품 감정인 정도로 오해하는 경우도 많다. 소송•경매평가에서 골동품, 미술품을 감정평가하는 경우도 있긴하다. 그 때는 해당 분야 전문가에게 수수료를 지급하고 자문을 얻어 평가서에 기재한다. 그리고 평가사가 다른 루트로 교차검증하여 평가액을 확정하는 식이다.
2. 평가방식
감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 '''주된 방식'''으로 평가하고 '''다른 방식'''으로 해당평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정한다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공한다. 물건 또는 권리를 감정평가하는 방식을 크게 세 가지로 분류하면 다음과 같다.
- 원가방식
- 비교방식
- 수익방식
3. 시험
국토교통부에서 주관하고 한국산업인력공단에서 시행하는 감정평가사 시험에 최종합격하면 감정평가사 자격을 취득하게된다.[11] 단, 평가업무를 수행하기 위해서는 한국감정평가사협회의 연수를 이수하고, 실무수습을 거쳐야한다.
시험은 매년 3월 초 1차, 6월 말 2차 시험으로 치뤄지며 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험에 합격한 자는 그 다음해 2차시험에도 응시할 자격을 얻는다. 다만 대한민국 공인회계사와 달리 2차시험의 과목별 유예제도가 없으므로 한 번에 전 과목을 과락없이 합격해야한다. 최종합격자 명단은 매년 9월 말 관보에 고시된다. 자세한 내용은 큐넷 감정평가사 홈페이지를 확인한다.
3.1. 1차
응시자격으로 2년 이내 취득한 공인영어성적 '''토익 700''' 또는 그에 준하는 점수를 제출해야 한다.[12]
객관식 5지 택일형 시험으로 절대평가하여 합격자를 결정한다. 영어과목을 제외한 나머지 시험과목에서 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점이상이고, 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합격이다.
3.2. 2차
논문형 시험으로 본격적인 감정평가 실무, 규정과 이론에 관계된 내용이 출제된다. 전 과목 40점 이상을 득점한 사람 중 전과목 평균점수가 높은 순으로 상대평가하여 합격자를 결정한다.
3.2.1. 시험과목별 특징
- 공통
보통 40점, 30점, 20점, 10점의 4문항으로 출제되며 각 문항에 소물음이 2~3가지 있는 경우도 있다. 100분동안 산업인력공단의 답안지 1부[18] 내외를 작성한다. 과목명이 간단하다는 것은 범위제한이 약하다는 것을 의미한다. [19] 해마다 난이도나 출제포인트가 들쑥날쑥하여 많은 장수생을 양성하고 있다.
- 감정평가실무
주어진 시간내에 주어진 자료를 통해 문제를 풀되 풀이과정을 서술하는 시험이다. 업무영역 만큼이나 범위가 방대할 뿐더러 문제에 제시된 자료의 양이 많고 난이도가 매우 높다.[20] 일반적으로 대개의 감평 수험생들이 가장 어렵게 느끼는 과목이다.
- 감정평가이론
감정평가에 관한 다양한 논점들이 시험문제로 출제되며, 업계동향, 부동산시장의 상황등을 예의주시 해야 할 것이다. 그런데 합격 수준의 답을 쓸려면 경제학 원론, 부동산학 개론, 감정평가 원론에 부동산 관련 각론 (투자론, 금융론, 개발론, 시장론, 정책론, 마케팅론, 관리론, 상담론, 입지론 외 다수) 을 모두 이해[21]해야 한다.
- 감정평가법규
감정평가 법규는 행정법 각론 중 토지행정법에 해당하는 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률', '부동산 가격공시에 관한 법률'과 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 부분이 출제대상이며 '행정법 총론' 역시 당연히 출제대상이다. 사시, 행시 행정법에 비해 각론부분이 심도있는 깊이로 출제된다. 시험장에 법전이 제공되지 않으므로 결국 암기가 핵심이다. 최근 사례형 문제의 비중이 높아지면서 과락률이 상승하고 있는 복병과목이다.
3.3. 시험정보
합격자 수가 2013년부터 2017년까지 꾸준히 감소했다가 2018년부터 살짝 반등했다. [22] 국토부와 감정평가사협회에서 합격자수를 적절히 유지하여 업계과열을 막고있다.
2차시험의 난이도가 어려운데, 부동산 고시라고 불리며 지금은 사라진 사법고시 다음으로 장수생이 많았다. 시험교재와 범위가 딱히 정해진 것이 없어 공부해야 할 분량이 어마어마하며, 책 몇 권을 달달 외우는 수준이 되어도 공부하지 않은 부분이 나와 과락 맞는 경우가 수두룩하다.[23] 신림동에 가면 10년 가까이 준비하는 장수생들을 쉽게 볼 수 있다. 합격자들의 평균 수험기간은 5년이다. 최근에는 학원시스템이 정립되어 수험기간이 많이 단축되었다. 그래도 평균 수험기간은 3년에서 5년이다.
1차 시험과 2차 시험의 난이도와 내용의 연계성이 떨어진다. 1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며 경제, 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수도 있다. 그러나 2차시험은 전술한바와 같이 극악의 난이도와 시험범위를 자랑하므로 장수생이 1차에서 걸러지지 않는다는 문제가 발생한다. 업계에서도 문제를 인식하고 2016년 부동산학원론 과목을 추가하였고, 행정법, 세법 관련 과목을 추가하는 연구논문도 발표되고 있다. 공인중개사 시험과 겹치는 과목이 꽤 있지만, 회계학과 경제학 때문에 공인중개사 최종합격보다 감정평가사 1차합격의 난이도가 더 높다.
감정평가사 학원가는 신림동과 봉천동에 밀집되어 있다. 과거 행정법 관련 자료와 강사의 접근성이 좋기 때문으로 추정된다.
합격자의 평균연령이 30세 내외로 높은 편이다. 장수생이 많은 영향도 있지만, 부동산은 관련 전공자가 적고 학부생 입장에서는 부동산 시장에 대한 접근성이 떨어지기에 시험 진입 연령또한 높기 때문이다. 금융기관이나 건설사 등에 재직하다 시험에 진입하여 합격하는 경우도 많다. 이 또한 재직중 준비해서 최종합격하는 케이스는 극소수이고 휴직 또는 퇴직 후 시험을 준비하는 케이스가 대부분이다.
감정평가사 자격은 죽을 때까지 유지된다. 사망 시에는 등록취소가 되는 것이지 자격취소가 되는 것은 아니기 때문이다. 법적으로 사망처리(주민등록 말소)되어도 다시 주민등록을 살리면 재등록이 가능하다. 대신 윤리 규정은 빡센 편이다. 업무와 무관한 다른법에 의해 처벌받더라도 징계를 받는다. 징계이력이 있으면 공적평가업무를 수행하는데 상당한 제약이 있다.
SKY를 제외하면 부동산이나 도시공학 관련 전공이 있는 대학에서
합격자를 많이 배출한다.
- 출신 대학별 합격자 누계 TOP 20 (11회~28회까지)
3.4. 대비 학원
4. 주된 업무
4.1. 일반거래
부동산거래시 매도자와 매수자 간의 가격분쟁 방지 기능의 감정평가이다. 일반적인 도시지역의 아파트, 상가, 오피스텔 등 시세를 가늠할 수 있는 부동산의 거래는 거래당사자들의 합의만으로 거래되나, 금액이 미친 듯이 높거나 가치를 가늠하기 어려운 부동산 또는 분쟁의 소지가 있는 부동산의 거래에는 감정평가서를 계약시 요구하기도 한다. 그 외 특수관계자 간의 거래, 상속세, 증여세 등의 과표 산정시 의무적으로 감정평가서를 첨부하는 경우가 많다.
4.2. 담보
금융권 업체에서는 담보를 받고 돈을 빌려주기 때문에, 감정평가사에게 담보가치 산정을 의뢰한다. 금융권 측에서도 이러한 담보평가의 적절성을 심사하기위해 자체적으로 감정평가사를 고용한다.
4.3. 경매
대한민국 법원 등으로부터 경매물건의 가치 산정을 의뢰받는 경우이다. 경매 시작가를 법사가 또는 최초법사가 라고 하는데, 경매가 최소 얼마부터 시작하여야 하는지에 대한 가격을 산정한다. 5년차 이상 평가사가 등록한 법원에서 임의로 업무를 배정받는다.
4.4. 소송
법원으로부터 소송 관련 물건의 가치 산정을 의뢰받는 경우이다. 경력이 7년 넘은 평가사는 법원에 소송감정인으로 등록 가능하고 등록된 법원에서 업무를 임의로 배정받는다. 법적 분쟁이라는 게 결국 본질은 돈 싸움이다보니, 판사가 금액을 결정하기 모호한 경우 법원은 법원에 등록된 감정인에게 감정을 의뢰하고 감정평가서 내용대로 판결한다.
4.5. 보상
공익사업을 시행함으로 인한 보상 등의 평가를 말한다. 토지, 건물, 영업권, 어업권 등이 주된 평가대상이며 평가액에 불만을 품은 관계자의 민원이 많다. 공익사업이 대규모로 이루어지는 경우가 많다보니 보상 평가액이 천문학적이고, 이해관계자들의 갈등 또한 첨예하다.
4.6. 공시지가
매년 정부(국토교통부) 로부터 의뢰를 받아 전국 토지 중 일부 (표준지)의 공시지가를 조사 및 평가한다. 3년차 이상의 대형법인 소속 감정평가사들이 평가한다. 이렇게 평가된 표준지의 공시지가를 토대로 인근 토지의 개별공시지가를 산정하여 매년 공시하고 있다. 표준주택가격공시 업무는 한국부동산원에서 수행한다.
4.7. 국, 공유재산
국, 공유재산을 매각 또는 임대할 경우 반드시 감정평가사의 감정평가액을 근거로 해야한다.[25]
4.8. 기타
- 자산재평가: 재평가모형으로 재무제표를 작성하는 경우 기업의 부동산, 기계 등의 자산을 평가하여 공정가치를 측정하는 것이다. 회계사가 자산재평가 업무를 하려는 움직임이 있었으나, 2015년 대법원 판결로 공인회계사의 토지 감정평가는 불법이라는 결론이 내려졌다. 이에 대한 대법원 판결에서 자산재평가는 감정평가사의 영역으로서, 회계사의 업역인 ‘회계에 관한 감정’ 또는 ‘그에 부대되는 업무’에 속하지 않는다고 보아 회계사의 감정평가행위를 부정하였다. 실무에서는 평가가 필요한 부분은 평가사가 회계가 필요한 부분은 회계사가 나눠서 같이하고 있다.
- 컨설팅: 타당성 평가, 매후환대차, 대환 등 부동산 금융관련 타당성을 평가하거나 부동산의 개발가치를 추산하여 투자타당성을 평가하는 업무를 수행한다.
- 그 외: 재개발, 재건축 등 공공사업의 채산성 분석과 권리변환 및 권리조정에 관한 조사, 보상액 산정기준에 관한 조사, 부동산의 최유효이용 방안에 관한 조사, 부동산 의사결정에 관한 조사, 부동산 입지선정에 관한 조사, 지가수준에 관한 조사, 자산의 운용, 관리에 관한 조사, 부동산의 가격 또는 임료산정에 관한 조사 등 다양한 분야에서 업무를 수행하고 있다.
5. 진로
- 감정평가법인: 대부분의 감정평가사가 평가법인에 재직중이다.
- 금융기업: 은행, 보험사 , 신탁사, 투자회사, 자산운용사, 각종 공제회 등
- 공기업: 한국부동산원, 한국주택금융공사, 한국자산관리공사, 한국토지주택공사 등
- 공직: 감사원, 국토교통부 등 특채[26]
- 기타: 컨설팅 펌, 로펌, 부동산개발사, 건설사 등
5.1. 감정평가법인 취업
법인의 규모에 따라 대형법인[27]과 중형법인 그리고 소형법인으로 나눌 수 있고, 대형법인은 위치에 따라 수도권(본사)과 지방(지사)로 나눌 수 있다. 법인의 규모나 위치에 따라 주 업무가 다르고 따라서 근무환경이나 대우가 다르다.
5.1.1. 연봉
2018년 수도권 대형 감정평가법인에 취업하는 경우의 세전 연봉을 예로 든다. 같은 조건이라면 근무지가 지방인 경우 서울보다 대우가 좋다.[28] 일반 사기업 내지 공기업의 경우 인센티브가 월급, 연봉을 넘어서는 경우가 거의 없지만 평가사의 경우 월급을 3번 받는다.
연봉 = 기본급 + 알파(처리비, 출장비 등) + 인센티브(성과급)
위 금액에서 개인의 영업력에 따라 인센티브를 추가로 받는다. 평가법인과 계약내용에 따라 본인이 수주한 평가수수료의 일정 비율을 받는 구조이다. 인센티브 외에도 연봉이 오르는 것은 경력에 따라서 맡을 수 있는 업무 종류가 늘어나기 때문이다. 예를 들어 3년차부터는 공시지가평가, 5년이 넘어가면 경매 평가, 7년이 넘어가면 소송감정평가를 할 수 있다. ~
5년차 이후에 감정 평가 법인에 출자 이사가 되는 경우가 많다. 큰 법인이라도 마찬가지이다. 다만, 영업능력이 없으면 출자 이사가 되기 힘들다. 현재 신규 진입자들은 예전에 비해 이사달기가 힘들어졌다. 그래도 부동산금융의 발달로 이직처가 많아져 적체는 덜한 편이다. 출자이사가 되면 법인 수익의 일정부분을 배당받기 때문에 법인과 개인의 영업력에 따라 연봉이 달라진다.그 외
- 영업능력이 매우 중요하고 부족하면 도태된다. [31]
감평사는 개인의 영업능력에 따라 연봉이 천차만별이며, 모든 전문직이 그렇듯 영업능력이 없다면 경력이 쌓여도 이사도 못 달고 도태되어 자기 발로 퇴사한다.
- 겁이 너무 많으면 곤란하다.
- 어느정도 스케쥴 관리를 하고, 가능한 한 이리저리 싸돌아다녀야 한다.
부동산의 특성상 일감이 몰려있는 일은 드물고 전국에 널려있으므로 자연스레 출장이 잦아져 전국을 돌아다니게 된다. '''거의 매일(연 25,000 km 이상) 차를 타고 돌아다니게 되는데 일이 없다면 어떤 일이 벌어질지 생각해보자.
5.2. 감정평가법인 설립
5인 이상의 평가사가 함께 소형법인을 설립할 수 있게 법이 개정되면서 많은 법인이 생겼다. 소형법인은 특화된 업무에 집중하여 대형법인보다 1인당 매출액이 높은 경우도 많다. 영업권•권리금 평가, 복합부동산의 부가세 산정을 위한 평가, 상속•증여 목적의 평가 등 새로운 시장을 개척하고 있다.
5.3. 개인사무소 개업
5년 이상의 경력이면 경매 평가를 할 수 있다. 이후로는 개인 사무소를 차릴 수도 있다. 개인 사무소를 차리면 법원에서 경매 감정 의뢰가 들어오는데 이건 완전히 임의 배정이다. 이 때문에 일감이 없어지지는 않는다. 개인 사무소 중에는 투잡을 뛰는 곳도 있다. 가령 사무실 주소를 자영업 가게 점포나 자기 집으로 해놓고, 별다른 영업 없이 들어오는 업무만 처리하는 것이다. 신림동의 한 강사는 "법규 과목을 가르치면서 + 집에다 사무소를 차리고 + 아이를 키우는 식"이라고 한다. 또는 커피숍을 차리고 거기서 투잡을 뛰기도 한다. 단, 본인이 평가한 부동산을 직접 판매하는 것은 금지되어있다.
5.4. 사기업 취직
은행 등 금융권이나 투자회사의 대체투자자산운용팀, NPL회사 등 관련 기업에 취직할 수 있다. 평가업무를 3년에서 5년 이상 한 후에 이직하는 경우가 대부분이며 회계사보단 낮지만 좋은 대우로 옮겨간다. 과거에는 이직자가 적었으나 점차 늘어나는 추세이다. 부동산 건설사, 시행사, 개발사, 신탁사에서도 꾸준한 수요가 있다. 이외에도 부동산 관련 공기업 취업시 가산점 또는 지원자격이 되기도 하며, 종종 공무원 특채를 하기도 한다. 수평적 관계인 평가법인과 달리 사기업 이직은 학벌과 어학이 주요변수로 작용한다.
6. 논란
감정평가사의 전문성은 예전부터 논란이었다. 회계사와 싸울 때도 회계사가 공격하는 부분이 바로 이 부분. 이는 젊은 평가사들 사이에서도 자정의 목소리가 나오고 있는 부분이다. 평가사는 주로 국토부에서 제공하는 실거래 자료와 평가 업계가 자체적으로 구축한 데이터베이스를 기반으로 평가를 하기 때문에, 이 자료들만 주어지면 누구나 다 평가를 할 수 있는 상황이라는 지적이 많다. 그러나 다수 금융기관, 컨설팅사 등에서 자체감정을 하였다가 그 결과물로 인한 수십억 수백억대 대형사고들이 흔하게 터지고 있다. 여의도 IFC타워에 대해 4대 회계 법인으로 알려져있는 삼정KPMG에서 평가했다가 대형사고가 터진 것은 그 단적인 실례이다.
부동산 관련 정보는 양날의 검으로, 공개를 통해 시장의 투명성을 제고할 수 있으나 특정 목적을 위하여 정보를 편파적으로 이용하는 경우 오히려 왜곡된 결과물들로 인해 시장질서가 위협받을 수 있다. 회계사가 회계감사에서 비정상적인 재무활동을 포착하듯이 감정평가사도 수십, 수백건의 실거래사례, 감정평가 전례에서 적정한 거래사례, 적합한 감정평가전례를 걸러낸다. 의뢰인의 거짓말도 걸러낸다. 일부 평가사들은 부동산 정보를 '전문의약품'에 비유하기도 한다. 감정평가사는 행정법 기초를 통해 일반인이 듣도 보도 못한 법률, 지자체 조례까지 파악하고 여기에 경제학, 회계학, 지리학 때로는 시골동네 이장님의 지역 역사 이야기를 이해해야 평가할 수 있는 극도의 전문성을 요구하는 일도 한다.(ex. 주차장, 종교용지, 공공용지, 미불용지 등등 같은 특수한 물건의 조건부 평가) 2010년대에는 협회가 이러한 여론을 인식하여, 여러가지 R&D 및 컨퍼런스 등을 통해 평가 기법을 마련중이다.
한남더힐사건, 모 금융기관 대출사기사건 등 감정평가사의 일탈이 종종 벌어지는 바 업계에서도 윤리규정을 강화하는 등 자정의 노력을 기울이고 있다. 전문직 중에서 윤리규정과 처벌이 제일 엄격하다.
7. 전망
- 시장 규모는 8천억 수준으로 작으나, 감정평가사 수도 4100여명으로 그만큼 적다라고 이전 문서에 서술되어있는데 현실은 GDP증가율 대비 시장규모 증가율이 변호사, 회계사 등의 전문직 업계에 비해 현저히 낮아 업계 내부에서는 문제가 되고 있다.
- 남북통일되면 대박이라는 우스개소리가 있다. 실제로 북한지역 부동산을 분석한 논문도 많고 통일백서를 발간하는 등 업계에서 주목하고 있다.
- 실거래가 신고제도의 도입으로 업무영역에 타격을 입을 것이라는 예측이 있었으나 어불성설이었다. 15년이 넘게 데이터를 축적했지만 부동산이 워낙 개별성이 크고, 시장이 왜곡되다보니 실거래가 데이터를 신뢰할 수 없게 되었다. 일례로 부동산 브로커들이 양도세를 납부하며 허위로 부동산 실거래가를 고가로 수 차례 신고하여 해당지역의 시세를 조작하는 등 편법이 성행하고 있다. 부동산경기 급등, 급락시기에는 실거래가 데이터가 의미없기도 하다.관련기사
- 담보평가의 경우 20억 미만의 대단지 아파트는 은행 자체평가[32]를 수행하고 있지만 그 외의 부동산에서는 여전히 감정평가사에게 평가를 의뢰하고 있다. 감정평가라는 것이 일종의 보증의 성격을 띄기 때문에 사고[33]가 발생했을 경우 책임소재가 모호하기 때문이다. 금융기관 입장에서는 평가수수료가 대손에 비해 미미하기 때문에 수요는 꾸준하다.
- 부동산의 특성상 현장에 방문하여 현황을 파악하는 것이 매우 중요하다. 따라서 특정인이 독식하는 시장구조가 물리적으로 불가능하기 때문에 다른 전문직에 비해 부익부빈익빈 현상이 적게 나타난다.
- 물론 과거 놀고먹던 시절 만큼 시장상황이 좋지는 않다. 그래도 부동산시장 특성상 호황, 불황 모두 업무가 있기 때문에 안정적으로 시장 확보가 가능하다. 대형 평가법인은 최근 5년간 매년 최고매출을 새로 기록했다고 한다.
- 감정평가사가 웰빙 직업이라는 말은 점점 옛말이 되어가고 있다. 적어도 대형 평가법인에서는 말이다. 시험에 막 합격한 뉴비 평가사라면 매일같이 야근에 시달리게 될 수도 있다.
- 연봉이 비교적 적지만 직급이 간소화되어있어서 최고 직급(지분 가진 이사)선까지의 승진이 메이저 전문직 중에서 가장 빠르다. 회계사가 최소 12년, 변호사가 7년~10년 수준인데 반해 감평사는 5년, 능력 좋으면 3년 안에 올라가는 경우가 있다. 물론 능력별 편차가 심해서 10년 일해도 소속 감평사로 남는 경우도 있지만.[34] 합격자 수가 다른 전문직에 비해 현저히 적은 것이 원인이다.
8. 기타
- 산업인력공단 감정평가사시험 홈페이지
- 항구에서 선박화물 조사를 담당하는 감정사와 착각하지 말자. 응시층은 완전히 다르지만 시험실시기관이 둘 다 한국산업인력공단이라 가끔 헷갈려하는 사람이 있다는 모양.
- 우리나라에서 10년 근무한 평가사는 자격요건 취득후 영국 왕실 감정평가사(RICS)로 활동이 가능하다. http://www.appraisalinstitute.org
- 수습기간을 제외하면 평가사의 업무강도나 근무환경은 아주 만족할만한 수준이다. 때문에 취미활동에 몰두하는 평가사들이 많고, 겸직제한이 없으므로 취미를 부업으로 삼기도 한다. [35]
- 감정평가사는 평가물건의 직접판매를 제외하고는 겸직제한이 없기 때문에 평가업무와 별도로 투자나 사업을 하는 경우가 많다. 매일 임장활동을 하다보니 좋은 물건은 직접 투자하거나 인수하여 경영하는 것이다. 주로 상가임대, 원룸 임대업, 숙박업을 많이 한다.
8.1. 다른 전문직과의 관계
소송, 보상 등 법정평가 업무에서 협업하는 관계이다. 감정평가사의 로스쿨 진출로 복수 자격사들이 양성되고 있다.
자산재평가 문제로 법정다툼을 벌인 바 있지만 대법원 판결 이후 자산 재평가시 유·무형자산 평가 업무는 감정평가사가 맡고 있다.
상속, 증여 등 세금관련하여 평가업무를 수행할 경우 함께 일하는 파트너가 된다. 합동으로 사무실을 개업하여 활동하는 경우도 있다.
특허권 등을 감정평가 할 경우 변리사의 자문을 얻어 평가서에 기재한다.
부동산시장에 한정했을 때, 공인중개사는 거래의 전문가라면 감정평가사는 가치의 전문가라고 할 수 있다. 공인중개사는 본인이 맡은 지역의 가격에 대해서 잘 파악하고 있기에 감정평가사가 평가업무를 할 때 해당 물건의 인근 공인중개사무소에서 호가를 조사하기도 한다. 하지만 감정평가사와 달리 공인중개사가 그 가격을 법적으로 보증하지는 못한다.
감정평가사 1차 시험에 공인중개사와 겹치는 과목이 많이 있다. 민법, 부동산학원론, 도시및주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감평사 1차가 조금 더 어렵다. 그러나 둘 사이에 큰 차이는 회계학이다. 감평사 1차에서 회계학이 큰 고비인 반면 공인중개사 시험에는 아예 없다. 감정평가사 합격자들은 2차시험 이후 몇 주 준비하여 공인중개사시험을 취득하는것이 보통이다. 또한 감평사 1차 시험의 제한시간은 문제당 1분인데 반해 공인중개사의 제한시간은 문제당 1.25분이므로 보통 감평사 1차를 통과할 정도의 실력이면 공인중개사는 무난하게 딸 수 있다고 봐도 된다.
감정평가사 1차 시험에 공인중개사와 겹치는 과목이 많이 있다. 민법, 부동산학원론, 도시및주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감평사 1차가 조금 더 어렵다. 그러나 둘 사이에 큰 차이는 회계학이다. 감평사 1차에서 회계학이 큰 고비인 반면 공인중개사 시험에는 아예 없다. 감정평가사 합격자들은 2차시험 이후 몇 주 준비하여 공인중개사시험을 취득하는것이 보통이다. 또한 감평사 1차 시험의 제한시간은 문제당 1분인데 반해 공인중개사의 제한시간은 문제당 1.25분이므로 보통 감평사 1차를 통과할 정도의 실력이면 공인중개사는 무난하게 딸 수 있다고 봐도 된다.
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[1] 현재 부동산 가격공시에 관한 법률과 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률로 분법 되었다.[2] 출처: 감정평가사 협회 업무소개[3] A목적에서 평가했을 때, T시점에 이것의 가격은 X이다.[4] 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권 등.[5] '감정평가 실무기준'(국토교통부고시)은 영업권, 동산, 임대료, 권리금도 감정평가의 대상으로 정의하고 있다.[6] 이 경우, 기계, 기구도 평가하게 된다.[7] 주식, 채권.[8] 예) 이 정도 규모와 품질의 4층 빌라를 건축하는데 투입되는 비용이 5억 이므로 이 건물의 가치는 5억이다.[9] 예) 대상 요트와 유사 규모의 요트가 1억에서 2억에 거래되고, 대상 요트의 연식은 사례의 중간수준이므로 1억 5천만원이다.[10] 예) 이 호텔의 순수익은 연 1억 이고 5년후 10억에 매각할 수 있으므로 현재가치는 15억이다.[11] 외국의 감정평가사가 국내에 등록을 할 경우 일정한 심사를 거쳐 그 자격을 부여하기도 한다.[12] 지텔프 또한 인정하고 있다.[13] 경제론, 시장론, 정책론, 투자론, 금융론, 개발관리론[14] 2016년도 시험부터 도정법, 동채법이 추가되면서 과목이름이 부동산관계법규에서 바뀌었다.[15] 예전의 지적법. 말만 거시기하게 길어졌을 뿐 내용은 거의 같다.[16] 출제비중대비 공부량이 많아서 대부분이 버리는 파트이다.[17] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률. 그런데 25회에는 무관한 도시정비법과 주택법이 출제되었다.[18] A4, 16면, 22줄[19] 과거 출제위원과 수험가의 괴리가 매우 컸지만 점차 좁혀지는 중이다.[20] 40점 미만을 득점하는 과락률은 매년 변동하지만 높은 편이다. 2016년 27회 시험에서는 과락률이 심지어 80프로를 넘었다. 2018년 29회 시험 과락률은 63.96프로, 2019년 30회 시험 과락률은 57.7프로였다[21] 사실상 암기해야만 주어진 시간안에 작성이 가능하다.[22] 2013년(24회) 209명
2014년(25회) 185명
2015년(26회) 162명
2016년(27회) 153명
2017년(28회) 152명
2018년(29회) 170명
2019년(30회) 181명[23] 일명 '''불의의 타격'''. 일본어에서 유래한 표현이므로 국어 순화를 위해서 사용하지 않는 것이 좋겠으나 고시촌에선 아직도 종종 쓰이곤 한다. 감정평가사는 전문직 시험 중에서도 유독 불의타로 유명한 편으로, 시간이 흐름에 따라 기출문제가 쌓이면서 예전만큼 악명이 자자한 시험은 아니게 되었지만 그 악랄함은 어디 가지 않아서 매년 다양한 방식으로 난이도를 조정하고 있다. 1차 시험은 그나마 합격자가 많은 편이었은데 2020년 1차 시험은 합격자 수가 예년의 절반으로 줄어들만큼 어렵게 출제되어 수험생의 멘탈을 저 멀리 날려보냈다.[24] 더 과거로 거슬러 올라가면 한솔법학원이었으나 이제는 하우패스로서의 기간이 더 길어졌다.[25] 예) 한강공원 배드민턴장 민간임대료 평가[26] 감사원은 7급(6급으로 채용한 경우도 있었다), 국토부에서는 5급으로 모집하였다.[27] 2019년 현재 13개[28] 지역에 따라 다르지만 10~20% 더 받는다.[29] 지분파트너 개념[30] 본사 기준 세전 2억 이상[31] 애초에 영업은 문과 전문직의 숙명이라고 할 수 있다.[32] 주로 KB부동산 시세를 준용한다.[33] 대출금이 회수 불가한 경우[34] 물론 이 정도로 오래 남을 것 같으면 그 전에 나가서 개업을 한다. [35] 서핑을 좋아해서 샵을 차린다든지, 골프를 좋아해서 스크린골프장을 운영한다든지
2014년(25회) 185명
2015년(26회) 162명
2016년(27회) 153명
2017년(28회) 152명
2018년(29회) 170명
2019년(30회) 181명[23] 일명 '''불의의 타격'''. 일본어에서 유래한 표현이므로 국어 순화를 위해서 사용하지 않는 것이 좋겠으나 고시촌에선 아직도 종종 쓰이곤 한다. 감정평가사는 전문직 시험 중에서도 유독 불의타로 유명한 편으로, 시간이 흐름에 따라 기출문제가 쌓이면서 예전만큼 악명이 자자한 시험은 아니게 되었지만 그 악랄함은 어디 가지 않아서 매년 다양한 방식으로 난이도를 조정하고 있다. 1차 시험은 그나마 합격자가 많은 편이었은데 2020년 1차 시험은 합격자 수가 예년의 절반으로 줄어들만큼 어렵게 출제되어 수험생의 멘탈을 저 멀리 날려보냈다.[24] 더 과거로 거슬러 올라가면 한솔법학원이었으나 이제는 하우패스로서의 기간이 더 길어졌다.[25] 예) 한강공원 배드민턴장 민간임대료 평가[26] 감사원은 7급(6급으로 채용한 경우도 있었다), 국토부에서는 5급으로 모집하였다.[27] 2019년 현재 13개[28] 지역에 따라 다르지만 10~20% 더 받는다.[29] 지분파트너 개념[30] 본사 기준 세전 2억 이상[31] 애초에 영업은 문과 전문직의 숙명이라고 할 수 있다.[32] 주로 KB부동산 시세를 준용한다.[33] 대출금이 회수 불가한 경우[34] 물론 이 정도로 오래 남을 것 같으면 그 전에 나가서 개업을 한다. [35] 서핑을 좋아해서 샵을 차린다든지, 골프를 좋아해서 스크린골프장을 운영한다든지