용산국제업무지구
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1. 개요
용산국제업무지구는 대한민국 서울특별시 용산구 한강로3가, 이촌2동에 있는 용산역의 철도 차량사업소와 그 주변지역을 철거하고 대규모 업무지구와 명품 수변도시로 탈바꿈시키는 개발 프로젝트이다. 용산역 역세권개발사업에 해당하며, 개발 면적은 용산 철도기지 0.442㎢ + 서부이촌동 0.124㎢를 합친 0.566㎢이다. 사업 지역 대부분은 용산구 한강로3가에 해당하며, 서부이촌동 추가부지는 이촌2동에 속한다.
2005년에 당시 건설교통부에 의해 개발 계획 수립이 시작되어 2007년 개발 계획이 정식 발표되었다. 예정 사업비는 31조 원이다. 철도 부지가 끼어 있어서 한국철도공사가 주관사를 맡고 삼성물산이 사업자로 지정되었다. 이에 따라 2007년 12월 용산역세권개발주식회사와 드림허브프로젝트금융투자주식회사[2]가 만들어졌다.
하지만 2008년 리먼브라더스 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 인해 사업이 무산되었다.
속칭 '''단군이래 최대의 개발 프로젝트'''. 하지만 실제로는 약 40조 원이 투자될 인천경제자유구역 송도국제도시가 개발 규모는 가장 크다. 인천경제자유구역 자체를 단일 프로젝트로 취급하면 그 규모는 훨씬 커진다. 총 비용이 대한민국 전역에서 개발을 한 4대강을 제치고 2위이다. 용산은 31조 원, 4대강 사업은 23조 원이다. 그리고 페이퍼 플랜까지 합치면 317조원 짜리 에잇시티라는 것도 있었다.
결론적으로, 사업이 시행될 수 없는 이유가 여기저기에 보이며, '''최악의 전시행정 사업으로 기록되었다.'''
2. 사업 진행
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'''땅을 통째로 밀어버리고 계획취소되는 비극이 찾아와버렸다.''' 잡초가 무성하게 자라다 못해 나무 같은것도 자라서 작은 숲에 가까운 상태로 변했다가 2014년 일부 지역을 포장 등을 통해 현재는 주차장으로 사용 중이다.
2.1. 2008년 이후
2008년 용산역 철도 차량사업소를 헐어버린 이후 현재까지 제대로 된 사업 시행을 못하고 있다. 금융위기 때문에 자금사정이 곤란해진 삼성물산이 2009년 초 사업시행자 지위를 포기하면서 롯데관광개발이 대타로 들어왔는데, 한국철도공사와 롯데관광개발이 개발사업의 방향을 놓고 2009년 이후 '''7년'''동안 마찰을 빚고 있기 때문이다.
한국철도공사 측은 대규모 개발 프로젝트인 용산개발을 1, 2, 3단계 단계적 개발로 전환하여 자금 투입을 분할하여 개발하자는 입장이고, 롯데관광개발은 이미 철도 차량사업소를 헐어버렸고 개발 부지인 서부이촌동 주민들의 재산권 행사를 못하게 막아버린 상황에서 단계적 개발로 전환할 수는 없다는 입장을 고수하고 있기 때문이다.
이에 따라 용산역세권개발주식회사는 2010년부터 계속 부도위기에 몰려 왔는데, 그 때마다 한국철도공사나 롯데관광개발이 '''망하게는 하면 안 된다'''며 2년 넘게 유상증자나 전환사채(Convertible Bond) 발행 등의 방법으로 자금 지원을 해 가며 망하지 않게끔만 지원하고 부도 위기를 넘기면 다시 개발 방식을 놓고 대립각을 펼치는 악순환을 계속하고 있다.
2.2. 2012년 이후
2012년 제18대 대통령 선거에 따라 박근혜 정부가 출범하게 되면서 어떤 대책이 나와서 제대로 사업 시행을 할 것이라는 예상이 있긴 하다. 그리고 인수위원회에서 정부 출범 이후 한국철도공사, 드림허브, 서울특별시청 이렇게 세 곳을 국토교통부 하에 놓고 용산개발을 정상화하기 위한 협의체를 구성할 계획이다.
그러나 2013년 2월 말, 드디어 한국철도공사도 지원을 거부하고 나서며(정확히는 담보 제공 중단) 부도 초읽기에 들어갔다. 한국철도공사의 담보 제공이 최후의 자금줄이었는데 사라졌고, 우정사업본부에게 판결상 받을 돈이 있긴 하지만 이것도 우정사업본부측에서 항소하거나 집행을 늦게 해버리면 끝나는 것이라 사실상 회생은 불가능하다는 언론 보도가 나오고 있다.
그러다가 한국철도공사가 삼성물산에 대출의 출자전환을 통해 용산개발 지분구조를 재편하여 사업을 정상화하자는 제의를 했다는 기사가 나왔고, 바로 이틀 뒤인 2월 28일 롯데관광개발이 보유 지분 45.1%를 한국철도공사에 넘겨버리고 사업을 포기하기로 하면서 용산개발이 정상화되는 궤도에 올라섰다. 롯데관광개발의 입장에서 '창조경제'같은 단어가 나오는 거 봐서 2월 25일 박근혜 대통령 취임 이후 정치권의 입김이 들어가지 않았겠느냐는 전망이 나오고 있다. 2014년 6.4 지방선거에서 용산개발 재추진을 공약으로 내세웠던 정몽준 전 의원이 낙선하고 박원순 시장이 연임에 성공하면서 축소된 형태로 분할 개발될 것으로 보였다.
2.3. 최종부도
하지만 사업이 정상화되는 줄 알았는데 자금조달에서 삼성물산이 1조 4천억 유상증자를 거부함에 따라 또다시 삐걱거린다는 기사가 나왔다. 그 이후 2013년 3월 13일까지 한국철도공사와 롯데관광개발 등이 자금마련에 실패하여 최종 부도를 맞아버렸다.
이에 따라 용산개발은 사실상 좌초되었다. 만일 청산절차를 밞게 된다면 현재까지 추산되는 매몰비용(회수불가 자금)만 1조이고 한국철도공사는 토지를 돌려받는대신 2조 4000억 ~ 2조 7000억을 반납해야 한다고 하고 있는 판이다.
헤럴드경제의 보도에 의하면 한국철도공사가 태도를 바꾸면서 용산개발이 다시 정상화 될것이라는 소식이 전해졌다. 국토해양부가 당초 용산개발 불간섭에서 엄청난 사회적 파장때문에 정상화쪽으로 태도를 바꾸게 되었고 박근혜 대통령도 4월 15일 '''코레일이 잘 판단해서 조정을 통해 갈등을 수습하기 바란다'''라는 언급을 한게 결정적 전환점이라고 한다. 한국철도공사는 정부의 태도변화에 따라 민간 투자사들과의 협상 태도를 바꾸어 협상을 진행중이라고 한다. 청산작업은 진행중이지만 특별합의가 이루어진다면 다시 사업을 진행할수도 있다는것. 이후의 전개과정을 지켜봐야 할것으로 보인다.
2.4. 지정해제
2013년 9월 5일 한국철도공사가 토지대금을 상환하여 컨소시엄측이 소유한 토지가 2/3에 미달하게 되었다. 관련기사
10월 10일 최종적으로 서울시가 지구 지정을 해제했다.
3. 이후 소송
사업 무산 이후 한국철도공사와 시행사인 드림허브(롯데관광개발)측에서 대규모 소송전으로 이어졌는데(소송을 2014년 1월에 제기) 2015년 11월 24일 1심에서는 한국철도공사가 승소하였다. 다만 드림허브 측은 즉각 항소할 뜻을 보이고 있어 결국 대법원까지 가야 결론이 날 것으로 보인다. 빨라야 2020년은 되어야 할 것으로 보인다.
그리고 그 당시 한국철도공사 사장이었던 허준영은 용산 개발 관련으로 3년 동안 불법정치자금 총 1억 3천만 원을 챙긴 혐의로 기소되었다. 2017년 3월 16일 대법원에서 징역 1년, 집행유예 2년, 추징금 1억 원을 선고한 원심판결을 확정했다. 하지만, 1억 이상 뇌물을 받으면, 특가법으로 인해, 가석방 없는 10년 이상 징역형이 확정인데, 집행유예가 선고되는 바람에 솜방망이가 아니냐는 논란이 일고 있다.
드림허브가 포기해 한국철도공사가 최종 승소했다.
4. 재추진
2015년 한국은행의 금리인하 및 정부의 경기부양책 등의 논의에 따라 서울특별시, 용산구, 국토교통부 등의 중재로 사업 재개 논의가 물밑에서 있다. 아예 한국철도공사와 롯데관광개발 등을 전부 손 떼게 하고 중국이나 중동 자본에 부지를 통째로 팔아넘겨서 재개발 사업을 재개하자는 논의인데, 한국철도공사나 롯데관광개발이 합의를 본다면 이런 식으로 재개를 할 수는 있다고 알려졌다.
하지만 한국철도공사와 롯데관광개발 간 소송이 워낙 장기화되는데다 판도 엄청 큰 사업이라 기적적으로 합의가 나올 가능성이 높지는 않다. 일단, 정부에서는 계속 중재를 시도하긴 하는 모양이다. 2014년에는 서부T&D가 중국의 녹지그룹과 연계해서 사업권 인수를 타진하기도 했다고 한다. 경제신문인 서울경제신문에서도 기사가 나왔다.
일단 서부이촌동 부분은 용산국제업무지구 부지에서 제외하여 자체적인 재개발 사업으로 전환키로 했다. 서울특별시에서 2015년 8월 5일 계획을 발표하였다. 2015년 12월 10일 서울특별시에서 용적률 300%로 제한하는 재개발안을 의결했다.
2016년 1월 20일, 한국철도공사 측에서 용산국제업무지구 사업을 재추진하기 위한 계획을 수립 중인 것이 알려졌다. 기사 소송 및 서울특별시와의 협의 문제로 상당한 시간이 걸릴 것이 예상되므로 미리미리 준비하겠다는 입장이다.
서울특별시에서 2018년 6월에 마스터플랜을 발표하고 2021년에 착공한다고 한다.기사 그러나 발표 예정이었던 마스터플랜은 주변 집값의 상승으로 잠정 보류되었고 환경정화 작업을 우선 실시하고 있다 기사
4.1. 미니 신도시 계획
2020년 5월 6일, 국토교통부는 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 발표하면서 용산국제업무지구 부지에 8000세대 가량의 주택을 공급하겠다고 하였다. 2018년 박원순 시장의 용산 마스터플랜이 좌초된 이후 2년만의 개발 계획이다. 공급되는 8000세대는 주상복합으로 추진되며, 이 가운데 일반 분양은 5600세대 가량이고 나머지 2400세대는 임대주택으로 조성된다. 2022년까지 관련 구획지정 등을 마무리하고 2023년 이후 착공할 예정이다.#
과거 국제업무지구 계획과 비교해보면, 서부이촌동을 계획에서 제외해 구 용산정비창 부지에 개발이 집중되게 하였으며 주택 공급량이 6000세대에서 8000세대로 증가하였다. 다만 전체적인 주거면적 비율은 국제업무지구 추진 당시 50%에서 30%로 축소되었다. 이는 국제업무지구 추진 때에는 대형 평수 위주의 주택이 계획되었던 반면, 이번 계획에서 절반을 차지하는 임대주택이 소형 평수 위주로 구성될 예정이기 때문으로 추정된다.
국토교통부의 발표에는 구체적으로 언급되지 않았지만 주상복합 이외에도 업무, 상업시설 등 도시개발에 따른 부대 시설도 조성될 것으로 알려져 있다.
계획 발표 이후 주변부로 부동산 열기가 또다시 과열되는 양상이다. 9억이었던 청파동의 한 건물이 14억에 팔렸고 인근 아파트 매물도 자취를 감추고 있다고 한다.# 이에 국토교통부는 용산 일대에 토지거래허가구역을 지정하여 거래를 조정하겠다고 하였다.
5. 기타
5.1. 세워지려던 빌딩 계획
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이 중 지상 200m 이상의 건물만을 목록으로 나열하면 다음과 같다.
지상 111층이 높이 621m짜리 트리플 원 빌딩이 랜드마크 건물로 계획되었으며, 그외에도 200~400m짜리 초고층 건물들의 숲으로 계획이 되었다. 특히 이 건물은 '''제1'''랜드마크 건물이었고, 지상 88층에 높이 440m짜리 부티크 오피스텔 타워가 제2랜드마크로 계획되어 있었다.
가로본능을 연상케 하는 주상복합 바 타워도 있었다. 이 빌딩은 특히 용산국제업무지구 개발 시 이주해야 할 서부이촌동 주민들을 입주자로 할 계획이었다고는 하나, 결국 무산되었다.
특히 네덜란드 디자이너 3인이 디자인했던 고급 주상복합 빌딩, "더 클라우드" 빌딩은 911 테러를 연상시킨다고 여러 논란에 휩싸인 바 있다. 해당 디자이너는 빌딩 사이에 구름이 껴 있는 걸 디자인 한 것이라고 해명하긴 했으나, 건물 디자인 자체가 구 세계무역센터와 비슷한 직육면체였으니...
근데 부티크 오피스텔은 투 월드 트레이드 센터와 외관이 닮았었지만 정작 투 월드 트레이드 센터는 디자인을 변경해서 이젠 독자적인 디자인이 되어버렸다. 그런데 투 월드 트레이드 센터가 노먼 포스터의 설계안으로 돌아가면서 다시 비슷해졌다.
5.2. 서부이촌동(이촌2동) 문제
2006년 부동산시장 활황기에 추진된 초창기 계획 당시에는 서부이촌동이 포함되어 있지 '''않았었다'''. 따라서 서부이촌동 주민들도 초창기에는 용산국제업무지구가 들어서면 업무지구 통근객들한테 물건을 팔 상권이 형성될 것이라 생각하며 반대하는 편이 아니었다.
그런데 2007년 오세훈 당시 서울시장이 한강 르네상스 계획과 연계해 서부이촌동을 개발부지에 포함하고 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶어버리면서 문제가 생기기 시작했다. #1 #2 #3 오세훈은 주민 동의를 받았으므로 아무 문제가 없다고 주장하지만, 위의 링크에서도 볼 수 있듯이 시행사의 온갖 사탕발림에도 불구하고 50%를 간신히 넘는 동의를 얻었을 뿐이니.. 과연 아무 문제가 없을까? 서부이촌동을 포함하지 않고 용산역 차량사업소 부지만 가지고 원래 계획대로 진행했다면 토지 보상이 전혀 문제되지 않았을 것이어서, 사업 무산의 주범인 셈.
안그래도 위험 요소가 많았던 사업에 수 천명의 주민들이라는 개발 사업의 이해 당사자를 끼워넣으면서 사업 속도를 지연시켰고, 가뜩이나 빚을 내서 하는 사업이 지연될 수록 빚이 더욱 불어나면서 사업은 겉잡을 수 없는 미궁으로 빠져들었다.
5.3. 용산 참사와의 연계성
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'''용산 참사가 터졌던 용산4구역, 한강로3가 지역은 1993년 주거개선사업단지로 지정되어서 재개발이 추진되었던 지역'''으로, 외환위기를 맞아 사업이 한 차례 중단된 뒤 다시 사업이 추진되는 과정에서 용산 참사가 발생하였고, 2012년에도 사업자가 나오지 않아 사업이 중단된 상황이다.
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출처 용산국제업무지구와 그에 부속된 주변사업지구. 이 지역에 대해서 드림허브가 개발하도록 되어 있으나, 나머지 지구는 부속되어 있지 않다.
용산국제업무지구 주변사업이라 해도 용산4구역 남일당빌딩 쪽하고는 연관이 없다. 서부이촌동, 즉 위 지도에 있는 이촌2동 주민센터 주변쪽과 용산 전자상가 재개발 정도가 용산국제업무지구에 연계된 재개발이 추진되는 사업구역이다. 또한, 용산국제업무지구가 현재의 계획으로 확정된건 2006년이다. 기사
그러나 서부이촌동의 남쪽 지역의 멀쩡한 아파트를 철거할 예정이어서 주민들은 자기 집에서 내쫒기는 것을 빗대어 참사라 하여 더큰 용산 참사라고 표현하기는 한다.기사1, 기사2
5.4. 신분당선 용산행 문제
신분당선이 용산국제업무지구의 배후 철도 노선으로 잡혀 있다. 따라서 국토해양부와 대한민국 국회에서는 서울특별시의 광화문역 및 경복궁역 방향 연장을 '''묵살'''하고 신분당선 강남역 ~ 용산역 구간 단독 연장을 2012년에 확정하였다.
자세한 것은 신분당선/연장 문서로.
6. 의미
단군 이래 최대 랜드마크를 꿈꾸게 되었고, 국내 최대 규모의 복합업무지구를 만든다는 꿈에 부풀어서 기대를 하게 되기도 하였지만 사업 진행부터 큰 난관에 걸리게 되었고 코레일과 건설사들 사이에서의 갈등과 분쟁 그리고 주민들과의 갈등과 분쟁까지 겹쳐서 처음부터 출발이 쉽지 않았을뿐만 아니라 그저 랜드마크를 꿈꾸는 것에 편중하다보니 결국은 그렇게 망했다는 평가가 대세적이었다. 그리고 피해를 당한 주민들을 어떻게 달래느냐도 숙제로 남았으며 한국철도공사와 건설사간의 이권분쟁과 갈등도 커다란 후유증으로 남게 되었다.
사실, 용산 개발은 처음부터 실패 가능성을 충분히 가지고 있었다는 지적도 많다. 부동산 개발에 도가 튼 미국, 일본 등 에서도 한번에 시도하지 않는 대규모의 재개발 사업을 한큐에 삽을 떠서 완공까지 노렸으니 리스크 역시 그만도 큰 사업이기도 했기 때문이다. 용산국제업무지구의 대지면적은 초기 약 44만㎡에서 서부이촌동 지역을 포함한 후 56만㎡까지 늘어났다.
일본 도쿄에서도 그나마 좀 큰 규모로 진행된 도심 재개발 사업 중에 롯폰기힐즈도 고작 11만여㎡ 정도의 면적이었다. 그런데, 이것도 사업 착수부터 완공까지 무려 17년이나 걸렸다. 말레이시아 쿠알라룸푸르에서 1980년대 후반부터 추진된 인민광장도 롯폰기힐즈보다 규모가 작았는데도 불구하고 정작 2017년 현재까지 방치되었으며, 올해 6월부터 공사를 재개할 예정이라는 소문이 있으나 설상 그렇다고 하더라도 또 다시 버려질 가능성이 높은 상황이다.
심지어, 세계적으로 돈이 철철 흘러 넘치기로 유명한 뉴욕에서도 Battery Park City라는 도심 재개발 사업 부지 면적이 용산국제업무지구보다 작은 37만여 평방미터였으나 1960년대 개발이 시작된 이래 아직도 그 부지는 다 들어차지 않았던 것을 감안하면 수많은 이해관계가 대립된 도심에서의 재개발 사업이란 것이 얼마나 쉽지 않은지를 보여주는 한 예시라고 할 수 있다. 그리고, 오사카역 일대 재개발 사업의 경우도 아직 오사카역 북쪽에 있던 화물역이 헐린 이후 몇 년째 개발방향조차도 잡지 못하고 비어있는 땅으로 방치되어 있는 중이다. 부지 면적이 현재 오사카역 신축역사로서 건설 완료된 오사카 스테이션 시티보다 '''넓다'''. 오사카 일대 최고의 금싸라기땅임에도 몇 년째 삽조차도 못 뜨고 방치되고 있는 것이다. 게다가, 이 땅 때문에 오사카역에서 신우메다시티 방향으로 갈 때 많은 애로사항이 꽃핀다.
용산국제업무지구는 롯폰기힐즈의 4배, 최종적으로 서부이촌동이 포함되어 5배 이상 큰 지역에서 사업을 시도함에도 계획을 발표한 2007년으로부터 완공시기를 겨우 10년 이내로 잡고 있었다. 정작 착공 예정일을 한참 넘긴 시점에서도 삽은 전혀 못 뜨지도 못하고 "누가 돈 더 낼거냐?"를 가지고 아옹다옹 하고 있었던걸 보면 지지부진했던 것이 당연한 것이었다.
이 정도 규모의 개발사업은 그만큼 외부 악재에도 취약한데, 2008년 금융위기도 용산국제업무지구를 휘청이게 하는데 큰 몫을 했다. 이 지구에서 공급 예정인 업무 공간 규모가 너무도 크다보니 경제위기가 오자마자 사업의 지속성에 의문을 가지는 투자자 들이 빠져나가기 시작했다. 당시에 서울의 도심, 강남, 여의도권에 공급되기로 한 오피스가 이미 과포화상태였기 때문에 용산개발에 대한 메리트가 크게 부각되기도 힘들었다.[8]
즉 당시 오피스 수요도 생각하지 않은 채 다른 선진국들(미국, 일본 등)에서도 한 번에 시도하지 않는 규모의 도심 재개발을 무리하게 짧은 시간에 진행하려고 한 측면에서 결국 용산국제업무지구의 미래는 애초에 결정이 돼 있었다고 볼 수 있다.
7. 둘러보기
[1] 각각의 빌딩들 모두 유명 설계가로부터 설계받은 빌딩들이다.[2] 현재 두회사 전부 파산해서 사라진 상태.[3] 특이하게 75층 지점에 수영장이 개설될 예정이었다.[4] 특이하게도 지상 160m, 260m 지점에 원 모양의 산책로가 타워를 감싸는 형태이다. 입주민만 이용할 수 있는 형태.[5] 최상층이 연결된 쌍둥이 빌딩이다.[6] 정식 명칭이 '''없다'''. 외국에서는 모양이 #과 비슷하다고 해시태그 타워 또는 크로스 파운드 타워라고 부른다.[7] 서부이촌동 주민들 입주도 계획했었던 빌딩이라는 카더라도 있으나 확실치는 않다. 결국 용산이 망했기 때문에...[8] 심지어 여의도의 경우 2019년 5월 기준으로 낮아지고 낮아진 오피스 공실률이 10% 내외다. 참고기사 이마저도 낮은 공실률을 기록하고 있는 서여의도권이나, 한국거래소부터 KBS 별관 사이에 밀집한 중소형 오피스빌딩 덕택에 수치가 낮아진거지, 전경련회관, 서울국제금융센터 등 프라임급 오피스는 여전히 공실률이 어마어마한 수준이다. 괜히 파크원 착공 이후로 증권사들이 여의도 건물 팔고 도망가는게 아닌 상황. 이는 도심권도 마찬가지라서, D타워 등의 공실률이 여전히 높다. 이렇게 용산국제업무지구보다 훨씬 규모가 작은 오피스사업들도 부진을 면치 못하고 있는 마당에, 용산국제업무지구가 무사히 완공을 했어도, 오피스임대시장에서는 헬게이트가 열렸을 확률이 매우 높다.