오피스텔

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▲ 일반적인 모습의 오피스텔
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▲ 복층형 오피스텔[1] 메조넷토 내지 메조네트라고도 불린다.
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▲ 고급형 오피스텔[2]

1. 개요

1.1. 용어 번역의 어려움

2. 역사

3. 특징

4. 오피스텔은 실거주하기 좋은 곳인가?

4.1. 오피스텔의 단점

4.2. 주거용 오피스텔/아파텔

4.2.1. 장점

4.2.2. 단점

4.2.3. 관리비 횡령 의혹

4.2.4. 결론

4.2.4.1. 매수옹호론

4.2.4.2. 매수비관론

5. 관련 문서

6. 관련 기사

Officetel / '''Studio Apartment'''

1. 개요

오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이다.
국내 주택법 "1조의2"에서 '"준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.'로 규정되어 있으며, 대통령령인 주택법 시행령에서 "제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 '''오피스텔'''"이라 정하여 대놓고 오피스텔이라는 용어를 사용 중이다.
그리고 국내 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준(오피스텔 건축기준)에 적합한 것을 말한다(건축법 시행령 별표 1 제14호 나목).

1.1. 용어 번역의 어려움

오피스텔이라는 말의 시작은 콩글리시스럽게 사무실을 뜻하는 office에다가 주거시설을 의미하는 tel을 붙인 것임을 누구나 알 수 있는데, 콩글리시로 규정하기에 손색이 없는 단어인 건 맞지만, 그렇다고 이게 기존에 외국에 있는 것을 옮기면서 멋대로 용어를 바꾼 것은 아니다. 오피스텔은 '''한국'''에서 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이며, 위 법 조항으로 알 수 있듯이 외형만을 의미하는 말도 아니다. 형태적으로 유사한 외국의 건물이야 차고 넘치지만 그걸 갖다 쓰면 결국 외형만 전달하는 반쪽짜리 번역이 될 뿐이다.
영어의 경우 번역어로 흔히 제시되는게 studio (apartment)나 bachelor 등인데[3], 이쪽은 각종 주거시설을 한 공간(studio)에 욱여넣은 1~2인용 소형 아파트를 통칭해서 부르는 말인 반면(즉 원룸), 오피스텔은 법적 분류이기에 겉보기에는 원룸이 아닌 일반 아파트같이 보이는 곳도 엄격하게 오피스텔로 부른다. 이런 곳들을 스튜디오라고 부르면 외국인들은 제대로 이해하지 못할 것이다.
후술할 풀옵션에 관해서도 마찬가지인데, 이쪽도 'serviced apartment' 또는 'furnished apartment'라고 별도의 용어가 있으나, 이 역시 해당 조건에 한정적인 분류에 불과하다. 오피스텔은 풀옵션 제공을 하지 않아도 오피스텔이고 (...) 단지 임차인들의 특성상 풀옵션의 비중이 높을 뿐이므로 역시 직역어로는 쓸 수가 없다. 옵션이 없는 오피스텔을 보여주면서 서비스 아파트라고 하면 역시 제대로 이해하지 못할 것이다.
이제는 오피스텔 자체가 외국 언론에도 등장할 정도로 정착한 용어이기도 하므로, 오피스텔을 굳이 콩글리시라고 일축하며 사용을 지양할 이유는 없을 것이다. 세계화의 영향으로 한국에 비즈니스차 갔다 와봤거나 한류 드라마를 시청한 일부 외국인들은 그냥 Officetel이라고 하면 "아, 한국에 있는 그거요?" 하면서 그냥 알아듣기도 한다. 영어 위키백과에서도 대놓고 officetel로 항목이 등록되어 있다. 다만 첫줄부터 '''In South Korea'''란 말로 시작하여 한국 고유의 개념임을 명확히 하고 있다.
일본에서는 비슷하게 원룸맨션(ワンルームマンション)이란 게 있다. [4] 그말이 틀린 것도 아닌 게 다수의 오피스텔은 풀옵션 원룸 혹은 1.5룸형태로 되어있고, 그 가구가 한층에 여럿있으며 고층으로 있는 형태이기 때문이다.

2. 역사

한국 최초의 오피스텔의 효시는 성지건설이 1985년 분양한 마포 성지빌딩이며#, 이 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시, 고양시 중심부와 같이 땅값이 높은 업무지구의 주택공급을 위해 건설사들이 오피스텔을 많이 짓게 되었다. 서울특별시에서는 종로구와 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지구가 형성되어 있는 자치구에 많다.
2004년 이전의 경우 아파트와 거의 유사하여 주택법이나 청약관련 규정을 피하기위한 편법분양으로 많이 사용되었기에 대형 오피스텔이 많았다. 하지만 바닥난방(50평방미터 이하만 허용) 및 욕조 설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 가능하게 되었다. 규제 이전에 분양한 마지막 오피스텔은 창원에 있는 더시티세븐자이이다.
수년간에 걸쳐서 규제가 서서히 완화가 되어 2010년 이후 85평방미터 이하의 경우 욕조설치 허용 및 바닥난방을 허용하였다. 이후 오피스텔 시장은 원룸형의 소형오피스텔과 바닥 난방이 허용되는 최대크기인 85평방미터 이하의 사실상 아파트 대체용의 주거용오피스텔(아파텔이라고도 한다.)로 양분화 되었다.
규제가 수시로 바뀌고 있으며 자세한 사항은 오피스텔 건축기준 에서 볼 수 있다.

3. 특징

소규모 사무실을 내면서 같이 기거할 목적으로 사람들이 많이 찾는다. 또한 학교나 직장으로 통근/통학을 위해 자취할 목적으로도 많이 입주하는 편이다. 다만 순수 자취의 목적만으로 지내기에는 월세가 다소 높은 편이다. 보통 오피스텔에는 1층과 지하 1층에는 편의시설[5]
음식점, 편의점, 부동산공인중개사, PC방
등이 들어가고, 2~3층에는 치과, 내과 등 작은 개인 병원들이 주로 입주한다. 주거/사무용도로 사용하는 층수는 주로 4층 이상을 사용한다.

대부분 풀옵션이다. 풀옵션이라 함은 일반적으로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 주방과 같은 기본적인 가전 제품과 옷장, 탁자 등과 같은 가구가 기본적으로 들어있다는 뜻. 그렇기에 오피스텔에 입주할 때는 입주금이 그렇게 많이 들지 않으며, 다른 곳으로 이사를 가더라도 옮길 것이 많지 않아 이사 비용이 많이 들지는 않는다. 하지만 근래 수도권의 임대사업자들은 임대 목적으로 내놓은 물건에 대부분 풀옵션을 추가하는 추세이기 때문에 현 시점에서는 오피스텔만의 장점이라 볼 순 없다.

오피스텔은 매매나 전세가 가능하긴 하지만, 주로 월세로 나간다. 보증금은 1,000만원에서 2,000만원 정도고, 월세는 서울특별시 종로구 쪽에 있는 오피스텔들을 기준으로 최소 60만원에서 최대 150만원 정도. 20대 청년도 아르바이트 한달 꼬박 일하면 월세 정도는 낼 수 있다. 하지만 이렇게까지 비싼 오피스텔에 경제력 없는 젊은이가 들어가는 일은 거의 없으며, 대부분은 금수저이거나 전문직에 종사하는 사람들인 경우가 많다. 대부분은 아니고 일반적인 오피스텔을 보면 회사원, 배달부, 3인이상의 가족등 꽤나 다양한 직업군과 구성원이 섞여있는경우를 쉽게 볼수있다. 원룸과 하숙이 경쟁력을 가지는 이유.

보통 전월세로 들어갈 경우, 전입이 불가능한 경우가 있다. 이유는 업무용으로 분양받은 오피스텔은 건물가액의 10%를 부가세 환급으로 되돌려 받을 수 있는데 업무용이기 때문에 사무실이나 상가로만 사용해야 한다. 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔이 되며 부가세를 내야한다. 게다가 업무용 오피스텔은 사무실 취급이므로 보유 주택 계산에 들어가지 않는데 전입신고를 하게 되면 주택으로 변경되므로 다주택자가 되어 각종 불이익을 받게 된다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 전세보증금을 지키기 위한 대항력을 얻기 위해 전세금 보증보험 가입이나 전세권 설정 같은 번거로운 절차를 거쳐야하므로 비슷한 조건이라면 가급적 전입이 가능한 물건을 고르는 것이 좋다.

오피스텔은 높은 용적률을 적용받아 1실당 대지 지분이 크게 적다. 60퍼센트를 넘는 경우가 거의 존재하지 않는다. 겉으로 표시된 평수가 40평이라도 실평수가 20평 이하인 경우도 비일비재할 정도. 그 때문에 오피스텔에 주거목적으로 들어갈 경우 실평수를 반드시 알아봐야 한다.

또한 용적률이 높기 때문에 재건축을 찾기 힘들다. 그런데 처음으로 강남에서 오피스텔 재건축 사례가 나왔다. 사선제한[6]
도로변 건물은 인접 도로 폭의 1.5배 높이까지만 짓도록 하는 규정.
때문에 기존 용적율이 500%였는데 사선제한이 풀리고 공개공지[7]
도심 건축물의 경우 대지 면적의 10% 범위 안에서 소공원 등을 조성하도록 한 부지.
조성에 따른 인센티브가 적용돼 용적률을 930%까지 높인 데다가, 지하철 2호선·신분당선 강남역과 가까운 입지 여건 덕분이었다.

아파트 월세/전세가 너무 비싼 경우는[8]
주로 서울거주자이며 직장이 서울내이지만 막상 주거용 아파트를 구할수없는 경우에 해당된다.
4인가족 이상이 오피스텔을 얻어서 주거용으로 머무는 경우가 있다. 물론 삶의 질은 보장되지 않는 편이며, 다음 거주 아파트를 구할 때까지의 임시 땜빵인 경우가 많다. 물론 이 경우는 오피스텔 월세가 너무 비싸서 저축이 아예 불가능한 수준이므로 한시바삐 나갈 날을 기다리게 된다. 물론 전세는 보증금이 싸므로 그런 걱정은 안해도 된다.

짓는 과정이 복잡하여 공급이 상대적으로 더딘 아파트와 달리 오피스텔은 작은 땅으로도 지을 수 있기 때문에 공급이 수월해서 다시 매매하는 경우 보통 분양가격이 크게 변하지 않는다. 물론 오피스텔도 입지에 따라 가격이 오르는 곳은 오른다. 또한 이런 특징 때문에 재판매시 제값을 받기 힘드므로 오피스텔은 투자대상에서 꽤 하위권에 위치한 편이다. 감가상각이 좋지 않기 때문에 장기보유로 이득보는 경우는 드물며 대부분은 짧은 기간에 월세를 잘 받아서 원금에서 약간 이득본 다음에 빠르게 파는 경우가 많다.

세종특별자치시 같은 경우는 행정복합도시 구역 내에 아예 원룸이나 다세대주택 건축을 막아버려서 선택지가 오로지 아파트와 오피스텔 뿐인 특수한 경우다. 그래서 세종시 거주자일 경우 양자택일이 강제되기에 보통은 오피스텔을 고르게 된다. 세종시의 오피스텔 매물이 다른 시에 비해 꽤 많은 이유.

그런데 아파트든 오피스텔이든 서민입장에서는 굉장히 힘든 선택지이기 때문에[9] 세종시 도시계획 자체가 실패한 게 아니냐는 말이 나오고 있다.

4. 오피스텔은 실거주하기 좋은 곳인가?

예전 건축물로 말하자면 '''아니다.''' 단기 거주라면 몰라도 장기 거주에는 좋지 않다. 오피스텔은 주거의 기능에 있어서 몇 가지 큰 단점이 있다.
단, 뒤에서 설명 하겠지만 요즘 지어지는 오피스텔은 거주용으로 고려하여 시공이 되기 때문에 점차 주거환경이 나아지고 있다.

4.1. 오피스텔의 단점

환기/통풍이 잘 안 된다 : 상당히 큰 단점. 오피스텔에 장기거주한 사람들이 한 번씩은 하는 말로 오피스텔은 여름에 덥다는 이야기가 있다. 오피스텔의 구조상 베란다를 잘 터 주지도 못하고 건축요건이 아파트에 비해 널널하기 때문에 일부러 통풍을 고려하는 경우도 적다. 그 때문에 오피스텔 건물의 사주기둥에 딱 붙어있는 입지의 방일 경우 극악한 요건에 시달리기 십상이다.[10]
고층 건물기둥을 흐르듯이 지나가는 외풍때문에 극단적인 추위/더위가 오기가 훨씬 쉬워진다.

더욱이 효율만을 추구해서 빌트인을 우겨넣는데 집중했기에 환기통풍에 대한 고려라고 해봤자 고작해야 큰 창을 여닫기 쉽게하는 수준이다. 이런 꼴이니 여름에 환기/통풍이 잘 안되어서 자연스럽게 더워질 수밖에... 오피스텔 특유의 열대야 더위를 해결하기 위해서 벽걸이 에어컨이 달려있긴 하지만 에어컨만으로는 감당할 수 없는 습기 및 지속적인 더위는 오피스텔에 살아본 사람만이 알 수 있다(...) 뿐만 아니라 베란다가 없기 때문에 겨울에 춥다는 단점도 형제처럼 딸려온다. 쾌적함을 바라는건 무리.

관리비가 비싸다 : 일반용 오피스텔의 경우, 관리비가 일반 아파트에 비해 상당히 비싸다.[11]
이전에는 오피스텔은 주택법 상 준주택에 해당하기 때문에, 한국전력공사나 한국지역난방공사, 한국가스공사 등에서 전기료, 가스료 등을 부과할 때 주거용이 아니라 일반(영업)용으로 부과되었으나, 법이 개정된 지금은 일반용 오피스텔을 제외한 주거용 오피스텔의 경우 세금 및 전기요금이 주택과 동일한 방식으로 산정된다.
일반적으로 오피스텔의 관리비는 전용면적(계약면적 아님 주의) 평당 최소 2만원내외(2020년기준) 로 보는 편이며, 여기에다가 전기수도세가 별도로 나간다. 오피스텔의 월세가 일반 아파트보다 싼 경우가 많지만 평생거주용으로는 쉽게 고려할 수 없는 가장 큰 이유. 동일 평수일 경우 최소 8~10만원은 더 관리비가 나가기 때문에 장기거주는 쉽지 않다. 오피스텔의 관리비가 비싼 근본적인 이유는 건물용적을 나눠서 입주자들이 n분의 1로 내는 제도이기 때문이다. 아파트의 경우 많은 세대가 살고 있으므로 상대적으로 관리비의 부담이 적어지지만 오피스텔에 사는 인원은 한정되어 있기 때문. 뿐만 아니라 소형 오피스텔의 경우 대다수가 경비원이 없으므로 보안 측면에서 취약하다.[12]
물론 주상복합형 오피스텔의 경우 일반형 아파트보다 경비원이 있는데다가 시설 특성 때문에 일반 아파트보다 보안이 더 강하다. 또한 주상복합형은 아파트가 오피스텔보다 관리비가 더 비싸다.
관리비가 평당 2만원에 육박하다보니 (평당 1만원인 소수의 옛날 오피스텔도 아직 존재는 하지만), 아파트와 다름없는 10만원대 관리비를 납주할 수 있다. 혹은 투룸or 투룸+복층형의 경우 16~20만원에 육박한다.

게다가 관리비와 전기/수도세가 따로 나오는 경우가 대부분이므로, 월세+관리비+전기/수도세가 합쳐져서 도리어 일반 아파트 월세보다 가격이 높아지는 경우가 있다. 보증금 1000/50으로 들어갔는데 월세 50에다가 관리비 15+전기수도세 3만 정도가 되어버리면 이미 1000/68이 되는 것이다(...) 결코 간과할 수 없는 단점이며 사실상 경제적 관점에서 오피스텔 최악의 단점이라고 보아도 좋다. 다만 직업상 컴퓨터를 많이 사용한다던지 집에서 홈페이지 등을 운영하며 서버를 돌린다든지, 아니면 그냥 더위를 도저히 못 참아서 24시간 에어콘을 풀가동한다던지 등의 이유로 전기를 매우 많이 사용한다면(대략 월 500kW 이상, 아파트에서 최상위 누진단계를 적용받는 세대의 경우) 소형 오피스텔이나 주상복합 오피스텔(보통 주거용이 아닌 일반용이 많다.) 한정으로 유지비용을 다 합쳤을 때 역으로 유리해지기는 한다. 그리고 주거용 오피스텔도 사업자 등록을 내고 "개인사업자"명의로 구매해서 개인사무실 겸용으로 쓴다면(주거용 오피스텔을 사업장으로 등록해버린다면) 일반(영업)용 전기 쓸 수 있다. 아파트는 사업장으로 등록 자체가 불가능.

생각보다 구조가 부실한 곳이 많다: 오피스텔은 지을 때 아파트와 법 적용이 다르므로 건축사 입장에서는 그리 깐깐하게 짓지 않아도 된다. 위의 환기/통풍 단점과 연계되는 단점인데, 이 때문에 오피스텔의 대부분은 직접 들어가서 살아보지 않으면 절대 알 수 없는 단점/취약점이 반드시 2개 이상 존재한다. 겉으로는 멀쩡한 집처럼 보여도 하루만 살아도 경악하게 되는 경우가 비일비재하다. 실거주를 목적으로 할 경우 복불복이 되는 가장 큰 이유. 이를테면 화장실과 연결된 벽 내부의 배관이 부실해서 종종 수도가 터진다거나 바닥에 물기가 고인다거나 벽재마감이 덜되어있다거나 하는 식이다. 이런 점 때문에 신축 오피스텔 자체에 불신의 눈초리를 보내는 사람도 많으며 오피스텔 하나를 두고 공인중개사 여러명을 돌아다니며 소문을 묻는 사람도 있을 정도. 특히 건축규정이 대폭 완화된 8년 내에 지어진 오피스텔은 모두 의심의 대상이 되기 일쑤다.

소음방지가 잘 안 된 곳이 흔하다: 현재 주택/오피스텔의 내역을 떼 보면 법적으로 소음방지처리가 되어있는지 확인을 하는 게 가능하긴 하지만, 그것까지 제대로 보려고 신경쓰는 사람은 드물다. 대부분은 괜찮겠지 하는 마음으로 들어가게 되는데 건축공법상 소음방지가 잘되는 공법은 건축비가 꽤 들기 때문에 대충 지은 오피스텔일 경우 전후좌우로 소음이 들려오는 경우가 있다. 이런 경우 월세든 매매든 이미 들어온 입주자 입장에선 정말 멘탈이 나가버리게 된다. 아침에는 옆동 댕댕이가 짖어서 깰 수도 있다. 이 문제는 아파트에도 고스란히 적용되긴 하지만 어쨌든 오피스텔에 업자와 함께 방을 30분쯤 둘러보는 걸로는 절대로 알 수 없는 사항이기 때문에 꽤 곤란하다.[13]
두드려서 나무느낌이 나면 말 소리도 들릴 정도로 소음이 심한 곳이다. 콘크리트 느낌이 난다면 소음이 적다.

오피스텔에만 적용되는 팁은 아니지만, 소음 관련으로 괜찮은 집인지 알아보기 위해서는 소음 처리가 되어있는지 확인하는 문서를 떼는 법을 근처 부동산업자 등에게 물어보도록 하자. 물론 해당 매매업자한테 말해봐야 말을 흐리며 알아서 하라는 식으로 대꾸할 테니 알아서 요령을 터득할 수밖에 없다.
관련 문제로는 건물 자체는 딱히 문제가 없는데 동네가 노답인 경우도 있다. 낮에는 평범했는데 밤에는 창문아래 골목이 취객들로 득실거린다든가... 창문을 닫아도 들리는 취객들의 괴성(?)은 당신의 멘탈을 하늘나라로 보내 줄 것이다. 주말 낮시간대에 집을 보러 다녔다가, 주말엔 평범한데 평일은 매일같이 퇴근 후 회식하는 사람들로 술판이 벌어지는, 한주가 멀다하고 경찰차가 출동하는 헬게이트 동네에 당첨될 수도 있다. 특히나 주상복합형 오피스텔인데 밑에 술집이 있거나 술을 파는 가게, 심지어는 편의점만 있너도 밤마다 엄청 시끄러워진다. 특히 금요일과 주말.

화재위험이 늘 상존한다: 환기/통풍이 안 되는 단점에서 파생된 또 다른 단점. 환기나 통풍이 힘들기 때문에 귀찮아하는 성격의 입주자는 아예 손놓고 폐쇄적인 생활을 하기 십상이며, 그러는 와중에 내부에서 음식을 해 먹거나 불을 켜게 되면 가스가 실내에 차기가 쉽다[14]
대부분 오피스텔이 가스렌지 대신에 전기 스토브 방식의 조리시설을 갖춘 중요한 이유이기도 하다. 물론, 음식을 조리하는 과정에서 발생하는 탄소와 미세먼지가 제대로 환기가 되지 않아 실내에 머물게 되는 경우가 많아 거주자의 건강에 좋지 않은 영향을 주는 것은 더 말할 필요가 없다. 그래도 가스렌지보단 화재 위험이 적은 건 사실.
. 이로 인한 오피스텔 화재 사건은 분명히 존재한다. 꼼꼼한 성격일 경우 오피스텔에 들어갈 때 일부러라도 투척형 소방용구를 실내에 사놓기도 할 정도다. 자기가 화재나 가스에 민감하지 않다고 생각한다면 오피스텔 거주는 좀 보류하도록 하자.

사실 아파트도 비슷한 게 아니냐고 할 수 있겠지만, 오피스텔은 베란다가 없는 경우가 절대다수라는 점이 문제다. 베란다가 없어서 환기를 시킬 때는 거의 여닫이창 하나로만 하는 경우가 대다수이며 이건 결코 환기수단으로 좋지 않다. 여닫이창이 크면 그나마 다행이지만 그마저도 되지 않아서 고작 팔뚝 하나 내밀만한 좁은 창문으로 통풍하는 곳도 있으니 환기 부재로 인한 화재위험은 크다고 할 수 있다.

주상복합 오피스텔일 경우 바퀴벌레의 위험성이 크다: 실거주 용으로 오피스텔을 볼 때 굉장히 신경써야 하는 점이다. 1~2층에 상가를 두고 윗층에 주거공간을 올린 오피스텔의 경우 1,2층에 술집/음식집이 있는지를 꼭 봐야 한다. 1,2개만 있어도 경계대상이며 3개 이상이면 실거주를 다시 고민해볼 필요가 있다. 왜냐하면 식당가에서 발생하는 바퀴벌레나 벌레들이 윗층으로 올라올 수 있으며 이로 인한 실제 피해사례가 비일비재하다[15]
바퀴벌레는 한 집에서 번식을 시작하면 옆집, 윗집으로까지 퍼지는 것은 일도 아니다.
. 심지어 주상복합에서 자연발생한 바퀴벌레가 재이사할 경우 짐에 따라오는 경우도 있다(...) 세스코를 부르면 퇴치가 가능하다고는 하지만 꼭 다 퇴치되는 것도 아니므로[16]
상술한 이유 때문에 세스코 같은 위생업체의 도움을 받으려면 한 가구만 퇴치한다고 되는 게 아니며 건물 전체, 그리고 배수관과 물탱크까지 다 소독해야 한다. 아파트의 경우 특성상 이게 가능한 편이지만, 오피스텔의 경우 특성상 이게 잘 안 된다.
... 때문에 요즘은 상업시설과 주거시설 사이에 커다란 갭을 만들어 놓는다든지, 환풍/배수 시설을 상업시설과 분리해 놓는다든지 등의 해결법으로 대체하고 있다.

복층 오피스텔의 경우 냉/난방이 힘들며 비용이 일반 아파트/오피스텔보다 훨씬 많이 든다. 또한 2층공간을 잘 활용할 수 있다고 포장할 수 있으나 막상 구조를 보면 2층 천장이 너무 좁아서 침대를 놓기도 애매하고 컴퓨터를 놓기도 힘들다. 사실상 짐창고 내지는 버리는 공간이 된다. 여러모로 복층은 수익형부동산의 끝판왕으로써 안가느니만 못한 지뢰매물급.

복층의 주된 문제점은 서비스면적부분이므로 난방을 할수 없다는 점이다. 보통 에어컨은 아래로 향하게 되어있기 때문에, 여름에 없고, 겨울에 추운상황(난방X)이 발생하게 된다. 또한 법규제상 160cm이상의 복층 천고를 가질 수없는 곳들이 대다수이기 때문에 허리를 굽혀 살아야하는 단점 역시 존재한다. 다만 최근들어, 사선으로 잘라서 주요공간은 180cm이상으로뽑고 처마끝에 해당하는 부분을 160cm정도로 규제회피형+복층에 설계에 없던 열선설치... 와 복층에 따로 에어컨을 설치한 경우는 그나마 창고가 아닌 용도로 쓸 수 있다고 보면된다. 하지만 이런 매물은 찾아보기 극소수이기 때문에(환상종 유니콘), 일반적으로는 복층과 쾌적은 거리가 있다고 보면 된다.

오피스텔 구입 시 취득세를 아파트보다 많이 낸다: 자본금이 많을 경우 크게 생각하지 않아도 되는 점이지만 단점은 단점이다. 아파트의 경우 취득세가 1.5~2%대에서 맴도는 편이지만 오피스텔의 경우 4~5%에 육박한다. 즉 오피스텔을 살 경우 실제표시된 가격에 비해 5퍼센트의 여유금을 더 준비해야 한다는 소리.

이렇듯 오피스텔은 부동산 자산으로서 그리 좋지 않은 편이다. 그래도 굳이 부동산으로서의 장점을 꼽는다면 주택연금을 활용하는 방안이 존재한다. 지나치게 집값이 오른 서울의 아파트의 경우 사실상 산다는 게 불가능하고, 취득세까지 감당해서 산다고 하더라도 매년 깨지는 이자비용+원금과 종합부동산세를 감당할 수 없는 건 사실이다. 전세도 부동산 복비+이사비용의 부담이 있으며 월세도 비싼 건 마찬가지다. 다만 오피스텔이야 증여해도 증여세 얼마 안 나오고 주택연금으로써 쓸 수도 있으니 임시거주지로 활용할 경우, 구매자의 요령에 따라 큰 손해를 보지 않을 수도 있다.

집이나 거주지에 관심있는 사람일 경우 위의 단점을 대부분 알고 있기 때문에 오피스텔을 장기 거주로 고려하지 않으며, 그저 월세 타먹는 투자수단, 혹은 길어야 1~2년 살고 나갈 임시 거주지 정도로 취급하는 편이다. 빌트인 이외의 가전을 들여와서 냉기/열기/습기를 해결하는 근성을 보이면서(...) 10년 이상 살았다는 사람의 이야기도 간혹 들리지만 그리 긍정적이진 않은 편이다. 집값이든 월세든 오피스텔이 아파트보다 싼 데는 이유가 있는 것. 결코 겉만 번드르르한 내부사진에 속지 말고 자세히 알아보는 편이 좋다.
또한 오피스텔의 주인 입장에서는 대부분 월세를 받고싶어하지 전세를 그리 반기지 않는다는 점 또한 주의하자. 기본적으로 오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 전세는 오피스텔 주인에게 결코 득이 아니며 손해에 가깝다. 왜냐하면 월세를 못 받고 매달 나가는 관리비/세금이 본인부담으로 돌아오기 때문이다. 그래서 사소한 실책이나 꼬투리가 있을 경우 세입자의 전세금을 챙겨주는 일에 있어서 결코 호의적이지 않다. 기본적으로 전세를 오래 유지시킬수록 오피스텔 주인은 손해이기 때문이다. 이 때문에 오피스텔에 들어갈 때 선순위 확인은 반드시, 절대적으로 해야하며 선순위 확인을 시켜줄 수 없다는 경우 차라리 안 들어가는 편이 좋을 정도.
하지만 최근엔 아파트를 전문으로 시공해온 메이저 건설사들이 주거용 오피스텔을 시공하기 시작하여 위의 단점 대부분은 보완해 나가는 추세이다. 자세한 내용은 아래 문단 참고.

4.2. 주거용 오피스텔/아파텔

그래서 최근에는 '''주거용 오피스텔'''이라는 새로운 모델이 등장했다.
원래 오피스텔은 주거용 건물과 차별되는 규제로 '''바닥난방'''을 설치하는게 불가능했는데 이는 한국 환경에서 주거용도의 가치를 확 떨어트리는 강력한 규제였다. 이것이 1995년 잠시 규제가 풀리면서 허용되었다가 역세권에 들어선 초고층 주거용 주상복합이 등장하며 이에 오피스텔 시장도 영향을 받아 과열되자 전면 규제를 해버렸다.[17]
이후 원룸 크기의 소형 평수에만 바닥난방을 허용했기 때문에 요즘 도심지역에서 볼 수 있는 소형 평수가 가득한 오피스텔이 들어서게 되었다가 규제가 단계적으로 완화되면서 현재는 30평대 아파트와 동일한 전용 85m2 미만까지 바닥난방이 가능진 상태다. 아파텔은 주거용으로 가장 상품성이 높은 84m2 평형에 바닥난방 규제가 풀리고 2개 이상의 욕실과 욕조 설치가 가능해지면서 재등장하게 되었다.[18] 기존 오피스텔과 다른 점은 건물 전체를 주거용으로 염두에 두고 설계했기 때문에 하드웨어는 아파트와 동일하다. 법적으로 오피스텔이기 때문에 여러가지로 다른 취급을 받는 부분이 장점이자 가장 큰 단점이다.[19]
심지어 최근에는 평소 아파트 브랜드로만 존재하던 메이저 건설사들도 주거용 오피스텔을 시공하기 시작하여 오피스텔 브랜드도 새롭게 등장하였다. 또한 아파트를 전문으로 시공해온 메이저 건설사들이 시공을 하는 경우가 많아 위의 단점들이 '''대부분 보완되어''' 사실상 아파트나 다름 없는 환경을 제공하기도 한다. 이런 곳에 거주한다는 가정하에 '''위의 단점 대부분은 옛날 이야기라고 해도 과언이 아니다.'''
전기/수도료에서 주택만큼 혜택을 보게끔 하면서도, 비교적 아파트에 가깝도록 주거용으로 개선시킨 오피스텔이라고 할 수 있다. 2010년대부터 더 이상 역세권 근처에 아파트를 지을 수 있는 주택용지도 없고 재건축을 새로 추진할만한 구축 아파트도 이미 다 재건축 예정이 잡히게 되자 틈새시장으로 입지가 좋은 상업용지에 지을 수 있는 주거형태로 등장하기 시작했다. 장점으로는 상업용지의 기존 상가등을 헐고 재건축 하기에 역세권이거나 그에 준하는 교통 및 상업의 요지에 위치해서 입지가 좋다. 단점으로는 기본적으로 오피스텔이기 때문에 높은 취득세 등 아파트에 비해 거래면에서 불리한 점이 있어 가격에 영향을 받는다.
주거용오피스텔은 내부는 주거에 적합하게 설계를 하더라도 공용시설에 있어 아파트와 많은 차이를 보인다. 아파트는 주택법에 따라 놀이터, 어린이집, 주민공동시설(주로 커뮤니티센터), 작은 도서관(독서실 포함), 경로당등을 세대수 기준에 맞추어 적절히 갖추도록 되어 있다. 하지만 오피스텔은 이런 공용시설을 전혀 갖추지 않아도 된다. 물론 공용시설이 전혀 없지는 않다. 오피스텔에 들어가기 전 어떤 공용시설을 갖추고 있는지 꼭 확인하여야 한다. 1군 건설사의 브랜드 아파텔은 최신 아파트 단지처럼 커뮤니티 시설을 갖춘 곳들도 많다.
반대로 아파트에서는 보기 힘든 코인 빨래방 등을 갖추고 있는 경우가 많다.
또 주거용 오피스텔을 넘어서 '''아파텔'''이라고 부르는 집이 점점 늘어나고 있다.
아파트에 '트'를 같은 초성의 '텔'로 바꿔 부르면서 많은 사람들이 아파트인지 오피스텔인지 새로운 주거형태인지를 매우 헷갈려 한다. 이 역시 상술에 가까운 명칭이며 오피스텔이 맞다. 위에 서술한 주거용 오피스텔이 주거용에 맞는 인테리어와 시설을 갖춘 곳이라고 한다면 아파텔은 아파트와 거의 동일한 구조, 시설을 갖춘 곳을 말한다. 겉보기에는 아파트와 차이점을 전혀 느낄수 없으며 내부 역시 요즘 아파트에서 많이 사용하는 구조를 똑같이 채용했다. 또한 헬스장같은 주민시설도 대부분 갖추고 있으며 일반 오피스텔들은 전무한 조경시설도 나름 되어있는 곳이 많다. 특히 요즘은 상업지역에 아파트를 지으면서 일정 비율 이상 상업/업무시설을 포함해야되는 법률때문에 아파트 단지에 아파텔을 끼워서 짓는 경우가 매우 많다. 덕분에 아파트와 동일한 시설을 이용하면서 더 저렴하게 입주할 수 있다.
아파트와 다른점은 발코니가 전혀 없다는 것이다. 요즘 아파트 역시 발코니가 없는 구조이긴 하나 이는 확장을 했기 때문에 발코니가 없는 것처럼 보일뿐 발코니는 어느 아파트든 모두 존재하고 있다. 이 덕분에 아파트는 전용면적보다 더 넓은 공간을 사용할 수 있는데 아파텔은 발코니가 아예 존재하지 않기 때문에 같은 전용면적의 아파트에서 발코니 확장 면적을 뺀 공간만 있는 것이다. 그 예로 전용면적 84㎡의 아파텔은 발코니확장을 거친 59㎡ 아파트(약 24평)와 면적이 유사하다. 하지만 이를 모르고 같은 34평인 줄 알고 덜컥 계약하는 경우도 없지 않다. 꼭 잘 확인한 후 계약하도록 하자.

'''주거용오피스텔과 아파트의 면적 비교'''

4.2.1. 장점

CCTV/경비원의 존재로 인한 안전성의 강화와 아파트에 비해 비교적 저렴한 분양가는 기존 오피스텔의 장점과 같다.

전기/수도료를 주택과 같은 방식으로 낼 수 있다 : 이게 가능한 이유는 오피스텔 주인이 구청에 오피스텔의 용도변경을 신청해서 [주택] 카테고리로 바꾸게 되면 전기/수도료를 주택과 같은 방식으로 낼 수 있기 때문이라고 한다. 다만 전기료의 경우에 이게 꼭 이득인지는...[20]
상업용 건물은 전기료를 적게 내게 되어 있기 때문이다. 그래서 여름에 벽걸이 에어컨을 빵빵 틀 수 있는 오피스텔만의 특권이 사라진다.

일반적인 오피스텔에서 잘 고려되지 않는 베란다를 추가시키는 경우가 있다 : 베란다가 존재하는 것만으로도 환기/통풍/추위/더위/습기의 문제가 크게 해결되며 심지어 안전도도 높아진다. 다만, 베란다가 없는 주거용 오피스텔도 꽤 있다고 하므로 주의. 보통 최상층 세대에만 지붕 없는 베란다를 추가하는 곳이 많다.

일반 오피스텔에 비해서 전용면적이 넓게 책정되어 있는 편이다. 일반 오피스텔의 실사용면적은 보통 40퍼센트를 밑도는 수준이며, 자비없이 낮은비율이지만 주거형 오피스텔은 그나마 50~60퍼센트는 챙긴다. 아마 초기건설디자인부터 기둥을 어떻게 배치하느냐부터 달라지기 때문인듯.

조망권/편의성/접근성이 좋은 경우가 많다 : 기본적으로 상업지구에 짓기 때문에 근처에 편의시설이나 문화시설, 혹은 교통이 편리한 경우가 많다. 역세권을 따로 찾을 필요가 없는 경우가 많다. 또한 고층으로 지어지기 때문에 높이 올라간다면 도심 조망이 매우 아름답다.

청약권이 유지된다 : 주택으로 카테고리를 바꾸긴 하지만 어쨌든 사무실 취급이므로 주거용 오피스텔의 소유자는 무주택자로 간주되며 청약순위가 떨어지지 않는다. 소소한 장점이긴 하다.

4.2.2. 단점

관리비가 높다 : 기본적으로 오피스텔의 세대수가 100~200세대 정도이기 때문에 공용시설 분담비율이 높다. 일반 오피스텔에 비하여 개선되지 않은 단점. 도리어 주차타워가 있다는 핑계로 일반 오피스텔보다 더 높게 받는 경우가 허다하다. 입주자에게 자기네 오피스텔에 들어오면 관리비 산입을 다른 곳보다 할인해준다고 유혹하는 곳도 있으나 몇달 지나지 않아서 슬며시 불려놓는 경우도 비일비재하다. 당연한 말이지만 전기수도료를 조금 덜낸다 하더라도 10평 이하의 소형 오피스텔조차 월 10만원에 달하는 관리비를 내야 하니 아파트에 비해 경제적 측면에서 그렇게 낫다고 하기는 힘들다. 그리고 이런 관리비 산정방식 때문에 생활에서 여러모로 제한도 많다. 예를 들면 에어컨을 시간제로 틀어준다던가(...) 이에 대해 입주자가 항의하면 매우 높은 확률로 "에어컨 잘 안 트시는 분들이 관리비 때문에 항의하셔서 어쩔 수 없다"는 대답이 돌아온다. 참고로 이 에어컨 시간제로 틀어주는 7평짜리 오피스텔의 관리비가 월 10만원이다.(...) 문제는 준중형 오피스텔이야 상대가 아파트이기라도 하지, 10평 미만의 오피스텔은 아예 상대가 원룸이라는 것이다.

취등록세가 높다 : 마찬가지로 개선되지 않은 단점이다. 4.4~5.0%에 이르는 취득세는 아파트의 2~3.5배에 이르므로 생각보다 큰 예산이 지출된다.[21]
다만 원가가 아파트보다 훨씬 낮은지라 실질적으로는 취득세를 아파트보다 덜 내는 경우가 많다. 하지만 이건 아파트가 비싼 것일 뿐 오피스텔의 취등록세 퍼센티지가 높은게 단점이라는 건 변하지 않는다. 왜냐하면 실질적으로 주거형오피스텔이 주거공간으로서 비교해야 할 장소는 아파트가 아니라 원룸이기 때문이다. 아파트는 전용률이 최소 70퍼센트 이상인데 전용률이 50퍼센트~60퍼센트 초반 남짓에 불과한 주거형 오피스텔이 실거주편의에서 비빌만한 상대가 아니다. 물론 같은 취득세 내면 전용률이 50%로 떨어져도 아파트 전용률 80% 아파트보다 훨씬 넓게 쓸 수 있기는 하지만... 그럴바에야 동급 아파트에 전세라도 가지 뭐하려고 아득바득 오피스텔을 가겠는가...

상업지구에 터를 잡고 있다 : 장점이자 단점이 되어버린 양날의 검. 위의 장점에서 설명했듯 편의시설/문화/교통쪽은 잘 구비되어있는 경우가 많지만, 그렇기 때문에 조용한 주거생활에 방해가 된다. 특히 인근에 유흥가가 있을 경우, 인근 혹은 바로 밑 상가에서 노랫소리나 취객들 시비걸리는 소리를 방에서 듣게 되는 경우가 있다. 방음이 잘되더라도 통행중에 밤만 되면 시끄럽다는게 사람에 따라서는 큰 스트레스로 작용할 수가 있다.

낮은 환금성 : 입지가 별로 좋지 않은 곳에 존재하는 주거용 오피스텔을 투자용으로 구입했을 경우 나중에 이득을 보거나 제값받고 팔기가 힘들다. 왜냐하면 상업지구에 터를 잡고 있기 때문에 주거환경이 시끄러워서 공실율을 낮추기가 꽤 힘들기 때문이다. 주거형 오피스텔 자체가 취향을 많이 타는 걸로 보인다. 그럼에도 불구하고 10평 중후반대 이상의 주거용 오피스텔은 웬만한 아파트에 버금가는 시세를 유지하고 있기에 엄청난 거품가격이라는 평가가 많다.

좁은 생활공간 : 주방과 거실이 분리된 아파트급의 오피스텔을 제외한 일반적인 오피스텔은 원룸과 그다지 다를 바가 없다. 방 한 개에서 모든 걸 해결하다보니 조리시에도 냄새가 온 집에 배고 거실이 없어 답답한 느낌이 드는 건 원룸과 매한가지다.

산업용 전기가 아닌 가정용 전기 : 주거형 오피스텔은 대부분 주거용도이기에 당연히 산업용 전기가 아닌 가정용 전기를 쓰게 되어있다. 이게 단점인 이유는 전기를 펑펑 틀 수 있는 오피스텔의 특권이 사라졌다고 할수있기 때문이다. 전기 많이 쓰면 도리어 일반 아파트보다 전기세가 많이 나올 수가 있다.

4.2.3. 관리비 횡령 의혹

주거용 오피스텔은 현재 준주택으로 정해지고 있다. 그러나 공동주택이고 엄연히 관리사무소를 두고있음에도 공동주택관리법의 적용을 교묘히 피해가서 '''수도료, 전기료 등을 부풀려 부당이득을 챙기는 사례가 존재한다.'''
물론 공동주택관리법을 받는 아파트도 횡령이 일어나고있지만 어느정도는 투명하게 밝힐수 있다는 점에서 큰 문제라고 할 수 있다.
이 때문에 오피스텔에 대해 조금이라도 알고 있는 사람들은 모든 주거형 오피스텔이 공동주택관리법을 받아 조금이라도 관리비를 투명히 관리 할 수 있도록 하기를 원한다.[22] 특히 신축 고층 오피스텔인 경우 주차타워나 엘레베이터, 소방점검, 경비용역 등 일반 저층 오피스텔과 다소 상이한 관리비내역이 지출되는데 문제는 '''용역업체나 건물주가 이 항목을 뻥튀기해도 입주자는 그 내역을 알 방법이 없다.''' 오피스텔의 관리비가 비정상적으로 비싼 것에 대해 많은 사람들이 의혹을 품고 있는 이유이기도 하다. 아무리 전용면적을 입주자 숫자의 N분의 1로 나누기 때문에 아파트보다 오피스텔 관리비가 비쌀수밖에 없다 해도, 몇몇 경우 이해가 불가능할 정도로 비합리적인 관리비내역을 겪곤 한다.
관리비뿐만 아니라 분실 RF키라던가 각종비용을 높게 받는다.(개당 15000~20000원) 기본관리비에 있어서도 투명하지 않지만, 가스료도 투명하지 못할 수 있다. 이는 보일러 회사(예를 들어 귀***)가 오피스텔에 저가납품 혹은 증여하고 높은 가스료를 책정하는 경우도 발생한다.

4.2.4. 결론

4.2.4.1. 매수옹호론

이렇게 리스크가 큰 오피스텔을 굳이 실거주용으로 사는 사람도 없는 건 아니다. 번화가의 편의시설 등이 마음에 들어서 매매로 사들여서 오피스텔에 수십 년을 실거주하는 사람도 없지는 않을 것이다. 사람 성향에 따라 죽어도 도심지에 살으리렸다 하는 사람은 있기 마련이다. 이를테면 돈을 잘 버는 전문직인 경우 도심의 인프라를 향유하고싶어서 이런 선택을 할 가능성도 있긴 할 것이다.
그리고 같은 입지에 같은 전용면적에 똑같은 주상복합형이라 하더라도 주거용 주상복합형 오피스텔이 주상복합 아파트보다 더 싸다(...) 물론 관리비가 더 비싸지 않냐 하지만 서민층 입장에서 아무리 동일면적 아파트 관리비가 더 깨끗하고 저렴해도 더 높은 초기매매비용을 감당하지 못하면 말짱 꽝이다.[23]
또한 보통은 때려치고 좀 더 외곽이나 저렴한 지역으로 나가서 아파트를 다시 찾아보는 게 일반적이지만, 그래도 굳이 그 동네가 좋다(편의성, 교통편 등의 면에서) 또는 살아야겠다고 하면 주거용 오피스텔 실거주를 하게 된다. 차후 똥값이 되는 문제야 몇년 살고 나올 거면 애초에 매매를 고집하지 않고 아파트 전세나 월세 알아봤을 것이고, 그렇지 않고 10~15년 이상 다 헐어빠져서 노후화 및 감가상각 영향 받을 때까지 장기거주를 하겠다고 하면 아파트나 주거용 오피스텔이나 어차피 똥값 내지는 제자리걸음 되는 건 도찐개찐이다. 재건축이라도 되면 모르겠으나 재건축을 최대한 막는 추세기도 하고, 주거용 오피스텔도 재건축은 할 수 있다(...)
또한 저렴하다는 게 매력이다. 바로 옆의 아파트와 완전히 똑같은 전용면적에 똑같은 형태로 붙여지어 놓은 데다 설계도면을 보거나 실제 답사를 나가보면 완벽히 주상복합 아파트와 동일하나 단지 법적으로만 주거용 오피스텔로 되어 있고 시세가 아파트보다 좀 더 저렴한 곳이 꽤 있다. 그리고 경기도의 신도시 지역은 아파트 불패신화가 안 먹히는 데다. 원래 경기도 지역의 시세보다 1.5배 심하면 3~4배까지도 뻥튀기 되어 서울시세의 낙후지역 시세를 압도하는 경우도 많은데, 그 전제조건과 바탕은 '''깨끗한 쌔삥+편리한 계획도시/시가지''' 이기 때문. 10~20년 이상 노후화 되어 '깨끗한 쌔삥'이 옛말이 되고, '편리한 계획도시'의 상권이 낙후화 되어버리면 아무리 낡아도 최소한 유지는 되는 일반적인 경기도/서울 구도심/구시가지와는 다르게 아파트건 오피건 가리지 않고 가치가 그대로 쭉쭉 떨어진다. 좀 더 정확히 말하자면 노후화된 신도시 지역의 경우 아파트도 오피만큼 감가상각이 안 좋다, 그러니 이거나 저거나고, 결국 차이나는 건 '초기투자 비용 조금 적게 들일거냐(주거용)' vs '관리비/세금 아낄거냐(아파트)' 이다. 노후화가 되었다는 것은 기존 해당 경기도 지역의 시세보다 프리미엄을 받는 이유가 없어졌다는 거라서... 강남버프를 받고 있는 분당신도시를 제외한 1기 신도시지역과 초기 2기 신도시의 시범조성 지구들이 그렇다.

4.2.4.2. 매수비관론

주거형 오피스텔은 아파트에 비해 크게 부족한 거주환경으로 인해 더럽게 욕을 먹고 있던 오피스텔을 조금 주거친화적으로 개선시킨 모델이라서 언뜻 듣기에는 솔깃해 보인다.
그러나 가장 중요한 관리비 문제가 해결되지 않았으므로 입주시 실질적인 경제적 절약효과는 미비하다고 볼 수 있다. 미비하기는 커녕 아파트보다 더 돈이 나갈수도 있다. 어차피 월세+관리비 폭탄은 똑같다는 것. 상식적으로 건물주나 기업측에서 손해보는 장사를 할 리가 없지 않은가?
또한 관리비의 내용이 결코 투명하지 않고 제멋대로일 수 있다는 건 입주자 입장에서 큰 리스크이자 멘탈이 긁히는 점이기도 하다.
결론적으로 주거용 오피스텔이란, 현재 시기에 극도로 오른 아파트 거품때문에 사람들이 방황하는 틈에 들이댄 그럴듯한 미끼에 가깝다. 서민들의 종잣돈을 짜내려고 집중한 건축기업들의 꼼수 그 이상도 이하도 아니라 할 수 있다. 웬만하면 매매/전세로 큰 돈을 쓰는 건 절대 추천하지 않는다. 전세 또한 돈떼먹힐 가능성이 농후하니 조심스럽게 접근하자.
게다가 오피스텔은 감가상각이 너무 안 좋아서 제값에 되팔기도 어려우므로 손해 볼 수밖에 없다. 오피스텔은 연차가 지나면 아파트보다 더 급격히 가치가 떨어진다.[24] 게다가 오피스텔은 일반적인 주택, 아파트와는 달리 주택담보대출이 잘 나오지 않아서 신용등급 급락을 감수하더라도 신용대출을 상당부분 끼고 매입을 해야한다. 그런데 오피스텔의 시세가 내려간다? 그야말로 신용불량의 헬게이트가 열린다.
뿐만아니라 전적으로 실거주를 위해 주거형 오피스텔 매매/전세가 필수적이냐 하는 의문에 부딪힐 수 있다. '''전재산이 3억~3억5천에 이르는 사람이 그렇게 많은 것도 아니고''' 단순히 직장 및 실거주만 고려한다면 몇억대의 돈을 매수에 쓰기보다는 조금 돈나가는 기분 들어도 월세로 들어가는게 훨씬 리스크가 적을 것이다. 저만한 오피스텔이 월세 100을 훨씬 넘는데 무슨 소리냐 하겠지만 전재산이 3억을 넘는 사람이 그 정도 월세를 감당하지 못한다는 건 좀 이상한 이야기다. 애초에 n억의 돈을 매수에 쓰는 리스크와 월세 많이 내는 리스크는 비교할수조차 없다. 결국 어느정도는 재산증식을 위해 매수 후 재매도를 염두에 두는 재테크의 일환으로 접근했을 때나 저런 변명이 가능하다는 것이고, 어찌되었든 오피스텔 매매/전세는 일반적인 재산을 지닌 서민에게 크나큰 리스크를 동반하므로 피해야 한다는 말이다.
결론적으로 '''아파트/부동산 가격이 지속적으로 우상향만 한다'''는 전제하에서나 상업용 부동산 매수가 의미가 있는 일이다.
'''2021년에 이르기까지 정부의 강력한 부동산 규제의지와 지속적인 대출규제가 이어지고 있는 현 시점에서''' 만일에 다주택자의 매물이 시장에 나오게 된다면 집값의 하락을 기대할 수가 있다. 그리고 부동산 가격이 장기적 하락국면에 접하게 되면 위에서 말했듯, 상업용 부동산인 오피스텔의 가치는 아파트의 하락세와는 비교 할 수 조차 없이 폭락할 확률이 매우 높다. 상술한 이상의 리스크가 분명히 존재한다는 뜻이다.
현시점에서 투자용/상업용으로 좋은 부동산 따위는 존재하지 않으며, 그런 꼬드김은 모두 파멸로 향하는 지름길에 불과하다.[25] 상식이 있다면 주거형 오피스텔에 월세는 몰라도 매매, 전세를 해서는 안된다는 걸 알 수 있을 것이다. 투자재테크 관점으로 보아도 오피스텔 수익률도 별로인데 쓸데없이 목돈이 묶이는데다 그 돈이 날아갈 가능성이 높다고 생각하면 하이리스크 로우리턴이나 다름없다. 종잣돈이나 모으도록 하자.
덧붙이자면 섣불리 타인에게 부동산의 매수/매도를 추천하지 말도록 하자. 레버리지를 쓴다는 것은 그 이상의 리스크를 지게 된다는 자본주의 사회의 법칙이 분명히 존재한다.

5. 관련 문서

[1] 요즘은 복층인 오피스텔이 많아지는 추세이다. 당장 미사강변도시같은 신도시에 가서 오피스텔을 알아보면 복층이 절반 가까이 된다. 아이러니한 것은 복층형과 일반형 모두 가격 차이가 적거나 '''없기도 한다.''' 때문에 같은 지역이라도 단층형 일반 오피스텔 전세값으로 복층형을 구할 수도 있다. 복층의 장점이라면 그만큼 공간이 늘어나 침실로서 쓰이기도 하고 짐을 보관하는 창고(...)로 쓰이는 경우도 있지만, 단점은 층고가 낮은 경우가 대부분이라 윗층에선 항상 숙이고 다녀야 할 정도이다. 만약 허리 디스크가 있는 환자라면 정말 고역이다. 그 외에 아랫층보다 온도가 높아 덥기 때문에 여름에 침실로 쓰기엔 적합하지 않다는 것이다.[2] 오피스텔이라고 해서 모두 원룸형은 아니다. 위 처럼 방이 여러개이며 어떤 경우는 거기에 복층까지 딸려있는 고급 오피스텔도 있다. 이쯤 되면 그냥 아파트 시세와 비슷하다.[3] 참고자료[4] 참고로 구글에 일본어로 ワンルームマンション이라고 검색하면 한국의 오피스텔과 거의 비슷한 분위기의 매물이 나온다.[5] 음식점, 편의점, 부동산 공인중개사, PC방[6] 도로변 건물은 인접 도로 폭의 1.5배 높이까지만 짓도록 하는 규정.[7] 도심 건축물의 경우 대지 면적의 10% 범위 안에서 소공원 등을 조성하도록 한 부지.[8] 주로 서울거주자이며 직장이 서울내이지만 막상 주거용 아파트를 구할수없는 경우에 해당된다.[9] 세종시 아파트의 시가는 서민기준으로 굉장히 높은 편이며 오피스텔 또한 거품가에 가깝다. 매매/전세/월세 모두가 비싸다.[10] 고층 건물기둥을 흐르듯이 지나가는 외풍때문에 극단적인 추위/더위가 오기가 훨씬 쉬워진다.[11] 이전에는 오피스텔은 주택법 상 준주택에 해당하기 때문에, 한국전력공사나 한국지역난방공사, 한국가스공사 등에서 전기료, 가스료 등을 부과할 때 주거용이 아니라 일반(영업)용으로 부과되었으나, 법이 개정된 지금은 일반용 오피스텔을 제외한 주거용 오피스텔의 경우 세금 및 전기요금이 주택과 동일한 방식으로 산정된다.[12] 물론 주상복합형 오피스텔의 경우 일반형 아파트보다 경비원이 있는데다가 시설 특성 때문에 일반 아파트보다 보안이 더 강하다. 또한 주상복합형은 아파트가 오피스텔보다 관리비가 더 비싸다.[13] 두드려서 나무느낌이 나면 말 소리도 들릴 정도로 소음이 심한 곳이다. 콘크리트 느낌이 난다면 소음이 적다.[14] 대부분 오피스텔이 가스렌지 대신에 전기 스토브 방식의 조리시설을 갖춘 중요한 이유이기도 하다. 물론, 음식을 조리하는 과정에서 발생하는 탄소와 미세먼지가 제대로 환기가 되지 않아 실내에 머물게 되는 경우가 많아 거주자의 건강에 좋지 않은 영향을 주는 것은 더 말할 필요가 없다. 그래도 가스렌지보단 화재 위험이 적은 건 사실.[15] 바퀴벌레는 한 집에서 번식을 시작하면 옆집, 윗집으로까지 퍼지는 것은 일도 아니다.[16] 상술한 이유 때문에 세스코 같은 위생업체의 도움을 받으려면 한 가구만 퇴치한다고 되는 게 아니며 건물 전체, 그리고 배수관과 물탱크까지 다 소독해야 한다. 아파트의 경우 특성상 이게 가능한 편이지만, 오피스텔의 경우 특성상 이게 잘 안 된다.[17] 이 때 등장한 것이 바로 고급 주상복합 주택의 대명사인 타워팰리스다. 주상복합 자체는 주택이지만 이로 인해 상가건물들을 헐고 비슷한 주거용 오피스텔을 마구 올릴 낌새가 되니 미리 원천 차단을 해버린 것이다.[18] 바닥난방은 2010년에 85m2까지 규제가 풀렸지만 욕실 1개, 욕조 설치 불가 규제는 2015년에 도시형 생활주택 활성화 방안이 나오면서야 해제되었다. 아파텔이라 부를만한 것들은 전부 이 이후에 나온 것들로 규제 완화 이전과는 주거 편의성에 엄청난 차이가 있다.[19] 주거용 주택은 의식주의 필수 요소이기 때문에 세금도 많지만 1주택 실거주자에게는 그만큼 많은 세재혜택이 주어진다. 하지만 오피스텔에는 그런거 없다[20] 상업용 건물은 전기료를 적게 내게 되어 있기 때문이다. 그래서 여름에 벽걸이 에어컨을 빵빵 틀 수 있는 오피스텔만의 특권이 사라진다.[21] 다만 원가가 아파트보다 훨씬 낮은지라 실질적으로는 취득세를 아파트보다 덜 내는 경우가 많다. 하지만 이건 아파트가 비싼 것일 뿐 오피스텔의 취등록세 퍼센티지가 높은게 단점이라는 건 변하지 않는다. 왜냐하면 실질적으로 주거형오피스텔이 주거공간으로서 비교해야 할 장소는 아파트가 아니라 원룸이기 때문이다. 아파트는 전용률이 최소 70퍼센트 이상인데 전용률이 50퍼센트~60퍼센트 초반 남짓에 불과한 주거형 오피스텔이 실거주편의에서 비빌만한 상대가 아니다. 물론 같은 취득세 내면 전용률이 50%로 떨어져도 아파트 전용률 80% 아파트보다 훨씬 넓게 쓸 수 있기는 하지만... 그럴바에야 동급 아파트에 전세라도 가지 뭐하려고 아득바득 오피스텔을 가겠는가...[22] 일반 사무용 오피스텔은 아예 거주가 고려되지 않으므로 상관이 없다.[23] 같은 입지에 같은 면적일 경우 주상복합형 주거용 오피스텔이 3~4억에 관리비 40만원에 비리가 있다고 치고, 그 바로 옆에 주상복합 아파트가 4~5억에 관리비 20만원에 회계가 깨끗하다 치면 장기적으로는 위 문단의 모든 내용을 고려했을 때 아파트가 더 낫긴 하겠지만, 대출한도 포함해서 전재산이 3억~3억5천 정도인 사람이라면 해당 지역에 어떻게든 살기 위해서는 전자를 택할 수밖에 없는 경우도 있다는 거다.[24] 물론 해결책으로 아파트에서는 할 수 없는 주택연금이란 제도가 있기는 하다. 아파트야 아무리 오른다해도 미래에 팔리지 않는다면 의미가 없지 않은가.[25] 시공사에서 고용하는 오피스텔 분양사무소의 상담실장이 종종 이런 식으로 손님을 꼬드기는 경우가 많다. 물론, 상담실장이 딱히 사기를 친다기보다는(...) 어떤 식으로든지 판매 실적을 올리려면 다른 이야기는 하기 어렵기 때문이다.

분류

공동주택