글로벌비즈니스센터
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1. 개요
서울특별시 강남구 삼성동 한국전력 부지에 공사 중인 마천루.
2006년부터 추진되던 건물로 당초 성동구 성수동 서울숲 옆의 구 삼표산업 공장 부지에 2011년 착공하여 2016년 완공을 목표로 지상 110층, 높이 540m (1772ft)의 마천루로 계획되었다가 2020년 5월 20일 강남구 삼성동에 지하 7층, 지상 105층, 높이 569m의 규모로 2026년 하반기에 완공을 목표로 현재 공사 중에 있다. 만약 2026년에 완공된다면 국내에서 가장 높은 건물이 될 예정이며, 현재 잠실에 위치한 롯데월드타워가 가지고 있는 OECD 최고층 건물의 타이틀도 가져올 예정이다. 부지 매입가 10조 5000억원도 단군이래 최대 거래가액을 기록했다.
건물의 용도는 다름아닌 현대자동차그룹의 통합 사옥이다. 101층 타워동에는 현대자동차그룹 본사와 15여개의 계열사 본사가 들어올 예정이다. 하지만 금융 부문과[6] 건설 부문[7]쪽 계열사들은 들어오지 않으며 자동차 관련 계열사들이 들어올 예정이라고 한다. 이 프로젝트에는 공연장+전시장과 200m 가량의 건물도 따로 포함되어 있는데 이 200m 가량의 건물에는 오피스+호텔이며 호텔은 어느 브랜드의 호텔이 들어올지 아직 발표되지 않았다. 현대자동차그룹이 이 부지를 인수한 이유와 굳이 초고층을 지으려는 이유는 현대자동차그룹의 본사인 양재동 사옥의 심각한 공간 부족 문제 때문이다.
2015년 발표된 공시지가는 평당 8,500만원, 총 가격은 약 2조 470억원으로 알려졌다. 다만 공시지가는 부동산 보유세 등을 매기기 위해서 평가한 가격이고, 실제 가격은 공시지가와 다르다. 참고로 잠실 롯데월드몰 부지의 공시지가는 평당 약 1억 1,900만원, 총 가격은 약 3조 1400억원 정도다.
건물의 시공은 현대차그룹 계열사인 현대건설과 현대엔지니어링이 맡았으며 7:3의 비율로 참여한다고 한다.
2. 역사
3. 건설 의도
현대자동차가 글로벌비즈니스센터를 세우려는 까닭은 간단하다. 현대차그룹 사옥이 너무 비좁기 때문이다. 원래 농협이 쓰려던 건축물인데, 재무구조개선 차원에서 농협 자산 일부를 매각하는 과정에서 때맞춰 현대그룹에서 막 독립한 현대차그룹이 독자 사옥의 필요성으로 매입해서 들어갔다. 기사
문제는 건물 자체가 비좁아서 그룹 전체 계열사가 들어가지 못했다. 기존의 건물 옆에 조금 더 큰 빌딩을 새로 새워서 구 건물에 계열사인 기아자동차를 입주시키고 새 건물로 이전했지만 그래도 비좁았다. 2011년 현대건설을 인수하면서 종로구에 있던 옛 현대그룹 본사 건물인 계동 사옥도 손에 넣어서 계열사인 현대건설과 현대엔지니어링이 입주했지만, 이런 식으로 계열사들이 종로구와 서초구로 분산되면 아무래도 경영의 효율성이 떨어질 수 밖에 없었다. 당연히 여기에서 발생하는 부대비용도 적지 않다.
그래서 현대자동차그룹은 이러한 명분 하에 통합 사옥을 지어 계열사를 모조리 한 곳으로 옮기고, 자동차 테마파크와 서울시의 랜드마크 역할까지 자처 한다는 계획을 세웠고, 현재 본사가 위치한 양재동은 서울시 외곽에 자리잡은 행정구역이기에 기왕 짓는거 서울 중심가에 짓겠다는 의지도 불태웠다. 그러면서 현대차그룹이 가장 먼저 눈독을 들인 곳은 뚝섬 공터이다.[8] 아래 연혁에 언급된 것처럼 그곳은 현대에서 마음만 먹으면 사옥 건축을 문제없이 추진할 수 있는 부지였기 때문에 그곳에 새로운 사옥을 짓기로 결정했었다. 그러나 박원순이 서울시장으로 취임한 이후 서울시 내 토목 사업에 모두 제동을 걸게 되고, 이 곳도 피해가지 못했다. 서울시는 여기에 고도제한을 걸어버렸고, 이미 예전부터 지속적으로 교통체증으로 악명이 높기 때문에 현대차가 새로운 사옥을 지으면 상황이 더욱 악화될 수 밖에 없었다. 때문에 현대차그룹은 결국 해당 부지에 건립하려던 계획을 포기했다. 이후 차선책으로 노린 곳이 바로 한전부지이다. 이 곳은 현재 현대가 소유하게 된 2020년 시점에서 보아도 서울에 남은 마지막 노른자 땅이라고 부를 수 있다.[9] 결국 해당 부지에 10조원 가까이 투입하여 현대차그룹 깃발을 꽂는데 성공했다. 여담으로 2018년도 서울시 지가 상승을 보면 이때 현대가 지출한 10조원은 저점 매수를 했다고 봐도 무방할 금액이다. 개발이 끝난 뒤에 책정될 지가도 두말할 여지도 없이 비싸다. 땅과 건물은 팔지 않더라도 언제든 담보로 설정할 수 있어서 유동성 문제도 낮은 편이다. 한편 GBC에는 그룹 본사와 자동차 계열사만 들어온다. 건설 계열은 계동 사옥, 금융 계열은 여의도 사옥에 남기려는 모양이다.
또한 궁극적으로는 정몽구 현대자동차그룹 명예회장의 4대 숙원과도 연결되어 있다. 세계 자동차업계 5위 진입, 현대가 적통 계승, 고로 제철소 준공, 그리고 통합사옥 건립이 그것이다. 이 중 앞의 3개는 달성했고 마지막 숙원인 통합사옥 건립을 위해 GBC를 건설하는 것이다. #
높은 입찰가 때문에 현대차의 이런 행보에 대해 비판적인 시각도 있다. 2010년대 후반 들어 현대차가 자율주행이나 전기차 등 차세대 이슈에 뒤늦게 대응하는 모습을 보이고 기업이 전반적으로 정체되었는데, 이 점에서 GBC 개발에 들인 어마어마한 돈을 연구개발이나 관련 업체를 인수하는 등에 쓰는 게 나았을 것이라는 의견도 비합리적이라고 할 순 없다. 자동차 회사 본사가 굳이 증권사처럼 대도심 한복판에 있을 필요가 없기도 하다. 토요타의 본사는 도쿄가 아닌 토요타시에 있고, 폭스바겐의 본사 역시 베를린이나 함부르크가 아닌 볼프스부르크에 있다.[10]
그러나 이들의 주장과는 다르게 현대차그룹의 재정 상황은 양호한 편이다. 삼성동 땅값으로 소요된 10조원은 이미 지난 2014년에 현대차 - 기아차 - 모비스 순환출자로 납부를 끝냈고, 그 당시에도 순환출자로 인한 재정 타격은 있지도 않았다. 최근 들어 현대차그룹 재정에 말이 나오는건 국내 자동차 산업 자체가 정체되면서 일어난 현상일 뿐 한전부지 구매와는 전혀 상관없는 일이기도 하고, 부동산 투기라고 하기도 뭐한게 현대는 해당 부지를 투자 개념으로 구매한게 아니라 순전히 사옥을 지으려는 의지 단 하나로 구매한거라 투기라는 개념이 성립조차 되지 않는다. 이들이 투기라는 근거로 들이대는 사옥 착공의 계속되는 연기는 현대에서 의도한게 아니라 각종 유관기관의 정치적 논리로 인해 늦어지는 것일뿐 현대가 의도한 부분은 1도 존재 하지 않는 그런 상황이다.
그리고 현대차그룹은 지금 이 순간에도 자동차회사를 인수할 여력이 있다. 실제로 경영난 때문에 모기업 포드에서 쫓겨난 애스턴 마틴, 볼보, 재규어/랜드로버 같은 프리미엄 브랜드들이 시장에 나올 때마다 현대차그룹은 유력한 인수 후보자로 거론되기 일쑤였다. 그것도 국내보다 해외 언론에서 주로 언급된다. 그 당시 세계구급으로 꼽히는 대형 자동차 회사들 중 현대자동차그룹만 프리미엄 브랜드를 보유하지 않은 상황도 영향을 주었다. 하지만 무리하게 규모를 늘리지 않기로 방향을 잡은 현대자동차그룹은 굳이 다른 회사를 사지 않았고, 대신 2015년 연말 고유 프리미엄 브랜드인 제네시스를 런칭했다. 자동차회사 인수는 돈만으로 굴러가는 절차가 아니며 인수금액만 문제가 아니라 인수 이후 운영이 문제가 생기면 자칫 인수금액의 몇 배 이상의 추가 비용을 지불하게 될 수도 있다.[11] 그리고 현대차그룹에서 계획대로 GBC를 세워서 벌어들일 것으로 예상되는 이득도 적지않다. 이미 한화그룹은 63빌딩을 보유한 덕에 판매업을 비주력 사업으로 운영함에도 불구하고 당시에 한창 인기가 최고점이었던 면세점 사업권을 취득해내 재계에서 화제가 되었던 적도 있었다.[12] 그리고 GBC는 위치자체가 서울 외곽권 신도시에 사옥타운을 짓는 것도 아니고, 강남 한복판에 이미 번화가가 형성된 지역에 롯데월드타워와 맞먹는 마천루 타운을 건설 하는 것이기에 이익이 발생하지 않을래야 안 할 수가 없다. 어쩌면 GBC 내에 생겨난 수익시설로 대지 구매 대금을 충당하게 될지도 모르는 일이다.
4. 특징
건물의 디자인은 직사각형 형태가 공고하며, 벽면에 X자 모양이 특징. 이는 파크원과 비슷한 디자인이지만 파크원은 건물 내부에 X자 빔을 설치해서 밖에서 빔의 모양이 비치게 한 것이지만 GBC의 경우 건물 외벽에 1.5미터 간격마다 설치된 금속 루버에 음각으로 무늬를 세겨서 X자 모양을 만든 것이다.
한편 현대차그룹은 총괄 책임 건축가로 서울건축 김종성을 선임했다. 마천루 프로젝트로는 최초로 한국인이 설계를 맡은 사례이다. 해외사가 독차지하는 초대형 건축 프로젝트의 건축설계를 한국 건축가가 총괄하는 모범적인 사례로 기록되게 됐다.# 서울시와의 사전협상에서 최종 디자인이 위와 같이 공개되었다. 전체적으로 정사각형 모양이며, 초고층임에도 상층으로 갈수록 좁아지는 면적을 최소화하여 거대한 직육면체 기둥과 같은 모양이다.
104~105층은 전망대로 쓰이며, 지붕과 옆면을 전부 유리로 마감해서 막히는것 없이 하늘과 전경을 널리 조망할 수 있게 하려고 했으나, 최종 설계에서는 기계실 및 무언가를 위한 용도로 추정되는 시설이 생겨나면서 뻥 뚫렸던 지붕의 대부분이 막히게 되었으며 옥상에는 많은 사람들이 혐오하는 학사모가 씌워졌다.사진 보기 대신 높이가 기존에 553m에서 569m로 높아지면서 국내 최고층 빌딩 타이틀을 거머쥐게 되었고 많이 퇴색되긴 했지만 유리 천장 컨셉은 그대로 가져가는 것으로 보인다.
붕괴 이전의 세계무역센터를 닮았다는 평도 나온다. 실제로 전세계에서도 거의 보기 드문 직육면체형 초고층 건물이기도 하다.
5. 건물 구성
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현재까지 밝혀진 전체적인 건물 구성은 다음과 같다.
당초 컨벤션 호텔은 메인 타워가 115층으로 추진되던 시절 241m(791ft)에 지상 62층으로 계획이 되었는데, 이후 지상 40층 → 35층으로 확 줄어서 예전 계획안에 비해 상당히 아담해졌다. 그래도 거의 200m라 낮은 편은 절대 아니다.
공연장은 원래 뮤지컬 극장과 실내악 콘서트홀의 2개가 들어설 계획으로 알려졌었으나 최근 대형 콘서트홀 한개와 실내악 콘서트홀로 변경되었다는 소문이 있다. 실제로 이렇게 지어진다면 서울에는 예술의 전당, 롯데콘서트홀에 이어 대형 클래식 콘서트홀이 한 곳 더 생게 된다.
송파구에 있는 롯데월드타워가 주변의 저층 건물들 사이에 튀어보이는 스카이라인을 갖고 있는데, 글로벌 비즈니스 센터는 근처에 WTC 트레이드 타워(55층)와 아셈타워(41층), 아이파크 삼성(46층),[14] 파르나스 타워(38층), 글라스 타워(32층) 등 30~50층을 전후한 소규모 마천루들이 밀집해 있어 꽤 자연스럽게 될 것이라는 전망이 많다. 다만 호텔 높이가 전술했듯 확 줄어버려서 다만 GBC 동측의 한국감정원 부지와 서울의료원 부지도 후술할 서울시 국제교류 복합지구 개발부지에 들어가 있는 동네인지라, 이 부지에 60~70여 층의 마천루를 한 동 정도 짓는 게 어떠냐는 제안도 있고, MICE 계획에서 제2코엑스 부지에 지상 70층짜리[15] 뉴 트레이드 타워 계획이 잡혀있기도 하다.
6. 설계 변경 가능성
2020년 11월 말, 글로벌비즈니스센터가 105층이 아닌 70층 규모의 쌍둥이빌딩으로 설계가 변경될 수 있다는 뉴스가 나왔다. #
2021년에는 50층 규모의 타워 3개동으로 구성될 수 있다는 이야기가 나왔다. 이는 새로 부임한 정의선 의장이 의중이 반영된 것이라는 소식이 있다. 2021년 1월 18일에 50층 3개동으로 짓는다는 기사가 나왔다. #
단순 계산으로 추정해 보면 70층일 경우 대략 370~380m 정도, 50층이라면 260~270m 정도가 예상된다. [16][17]
100층이 넘는 그룹 통합 사옥을 짓는건 정몽구 회장의 숙원사업이었는데, 2020년 10월 아들인 정의선에게 회장직을 넘기고 은퇴하며 명예회장이 되었다. 정의선 회장은 취임 직후 보스턴 다이내믹스 인수, 우버와의 협업 등등 그룹의 여유 자금으로 신규 사업 분야 개척에 투자중이기에 비용이 많이 드는 초고층빌딩을 재검토하는 것이 아니냐는 분석이 있다. 층수를 낮추고 분할하여 건물을 올릴 경우 공사비는 크게 감소한다.
강남구청(구청장 정순균)은 설계 변경을 반대하고 있는 입장이다. # 표면적으로는 일자리 창출과 경제적 효과를 이유로 대고 있지만, 실질적으로는 '대한민국 최고층 빌딩'이자 '강남구의 랜드마크'라는 상징적인 타이틀을 얻을 수 없게 되기에 반대하는 것으로 볼 수 있다. 반면 서울시에서는 용적률 등의 문제만 없다면 설계가 변경되어도 큰 상관 없다는 입장이다.
설계가 변경된다면 현대건설도 초고층빌딩 건설 경험을 포기해야 하기에 아쉬워하는 입장이다. 상위 10위권에 드는 빌딩을 건축하는 경험은 쉽게 가질 수 없는 것인데, 설계가 변경된다면, 추후 신규 대규모 프로젝트 입찰에도 그만큼 불리한 입장에서 임해야 하기 때문이다. [18] 다만, 그룹의 결정을 따라야 하는 입장이기에 별다른 언급은 없는 상황이다.
하지만, 현대차 측은 현재로서는 결정된 것이 없다는 입장을 내놨다. 다만 강남구의 반대와 비용 문제 등을 고려하여 105층 1개동, 70층 2개동, 50층 3개동 사이에서 갈등하고 있는 것은 사실이다.
만약 50층 3개동으로 확정될 경우, 과거 성수동 삼표레미콘공장 에 지으려던 GBC를 삼성동으로 옮긴 것이 사실상 헛수고가 된다. 기존 삼표레미콘이 위치한 성수동은 2030서울도시기본계획 상 도심이 아닌 지역중심이라 초고층 건물을 지을 수 없어 서울시와의 줄다리기 끝에 성수동을 포기하고 10조원에 초고층 건물이 가능한 삼성동으로 옮겨온 것이였는데 결국 50층으로 계획이 변경될 경우 10조원의 투자 의미가 퇴색될 가능성이 높다. 그러나 10조원은 선대회장 시절 투입된 매몰비용이기도 하고 현대차의 현 상황상 사업확장을 위한 유동성마련이 절실하기에 어쩔수 없다는 판단이다.
2월 17일 현대측에서 국방부에 260m 건물 3채로 축소하는 대신 신형 레이더 기지 건설 비용을 지불하지 않는 의사를 내밀었다. 그리하여 글로벌비즈니스센터는 260m 미만 3개동으로 변경되었고 경기도 남부에 지어지려던 신형 레이더 기지 계획은 잠정 보류되었다.
7. 여담
- 당초 계획대로라면 늦어도 2017년 초 착공에 들어가 빠르면 2020년 말에 개장할 계획이었다. 그러나 이렇게 큰 공사가 그렇게 쉽게 시작되기는 쉽지 않듯이 실제 여러 허가를 다 얻고 실제 착공은 2020년이 돼서야 할 수 있었다.
- 엘리베이터 업체에서 굉장히 주목하고 있는 건물이다. 왜냐하면 건물이 초고층 마천루인만큼 저층에서 고층까지 빠르게 이동할 수 있는 엘리베이터가 상당히 많이 필요한데, 롯데월드타워, 파크원 이후 오랜만에 생겨나는 마천루 건물이기 때문.[19] 때문에 자사의 고속엘리베이터 기술을 몸소 보여주기 위해 많은 엘리베이터 업체들이 한판 승부를 벌일 것으로 보여진다. #
- 문재인 정부는 글로벌비즈니스센터 개발로 인해 인근 집값이 오른다고 주장하면서, 2020년 6.17 부동산 대책으로 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동을 대상으로 토지거래허가제를 시행했다. 때문에 주민들은 재산권이 침해당하고 막대한 불편을 겪는다며 항의하고 있다. 자세한 내용은 토지거래허가제#s-2.1 참조.
8. 연관 사업
8.1. 국제교류복합지구
현대차 GBC 프로젝트도 서울시의 국제교류복합지구(잠실MICE) 프로젝트 내에 밀접하게 연관되어 있다. 사실상 GBC가 없으면 사업의도가 반이 날아간다고 봐도 무방할 정도다.
자세한 사항은 국제교류복합지구 문서 참고.
9. 관련 문서
- 마천루/대한민국
- 한국전력공사
- 현대자동차그룹
- 삼성역
- 핑안 파이낸스 센터 - 역시 해당 기업의 본사 사옥으로 계획된 복합 마천루 단지다.
- 볼프스부르크 - 독일의 자동차 도시로 유명하다. 폴크스바겐이 개발한 아우토슈타트가 유명.
- 디트로이트 - 미국의 대표적 자동차 도시
- 빌딩 GOP - 이 건물 위에도 올라갈 모양이다.
[1] 참고로 현재 최고층 건물인 롯데월드타워는 554.5m이다. 다만 층수는 롯데쪽이 더 많은데(123층)이건 현대는 전체가 오피스고 롯데는 하부는 오피스, 상부는 호텔과 아파트인데, 오피스와 아파트는 층고가 다르다. [2] 현대차그룹에서 공동개발로 돌렸기때문에 투자사, 지분구조는 미정[3] 2020년 5월 착공되면서 기초 공사를 위한 터파기가 시작되었지만 2021년 현재 그룹 내부에서 설계 변경에 대한 논의가 오가면서 공정이 멈춘 상태이다.[4] 두 회사는 전세계적으로 유명한 설계사이며 SOM은 타워동 설계, NBBJ는 타워동 이외 시설 설계담당이다.[5] 설계 총책임자는 한국 1세대 건축가인 김종성 건축가이며 한국인 건축가가 최초로 초고층 설계 총책임자가 된 사례가 되었다.[6] 정몽구의 둘째 사위 정태영이 대표로 있는 현대캐피탈, 현대커머셜, 현대카드와 현대차증권. 이들 회사는 영등포구 여의도동에 본사를 두고 있다.[7] 현대건설과 현대엔지니어링 등. 이들 회사는 옛 현대그룹의 본사 사옥이자 정주영의 집무실이 있던 종로구 계동 사옥이 본사다. 특히 현대자동차그룹에서 현대건설이 차지하는 상징적 의미(범 현대가의 정통성 계승)를 고려한다면 이전 가능성이 거의 없다고 볼 수 있다.[8] 정확히는 현재 뚝섬에 있는 시멘트공장 부지이다.[9] 현대가 마천루형 사옥과 테마파크형 시설을 지으려면 상당한 크기의 땅이 요구 되는데 해당 부지가 매물로 나오게 된 2013년 기준으로 찾아봐도 서울 업무권역에서 이정도 면적을 모두 개발할수 있는 땅은 사살상 없다고 보아도 무방할 수준이다.[10] 다만 해당 국가들과 우리나라는 문화가 다르고 서울 중심주의가 존재 한다는 것 또한 알아야 한다. 그리고 GBC는 현대차만이 아닌 현대차그룹의 계열사가 입주하며, 타국의 자동차 그룹들과 사업 범위 또한 다르다는 것을 알아야 한다. 또한 우리나라에서 우량한 경영 관련 인재들은 대부분 서울에 있고 싶어하며, 인프라나 문화시설 또한 서울에 집중되어 있어 그런 경향은 다른 업종의 사람들도 비슷하다. 그리고 이미 현대는 자동차 관련 연구소들은 서울이 아닌 근교 지역(의왕, 남양)에 분산 배치 해두었다.[11] 실제로 지리자동차는 볼보를 2조에 인수하고 볼보를 정상화 시키는데만 다시 2조보다 훨씬 더 많은 돈을 쏟아부어야 했다.[12] 다만 이렇게 생겨난 갤러리아 면세점은 개점 하고 얼마 되지않아 한중갈등이 시작되어 최대 손님이었던 중국 관광객이 줄어드는 타격을 받아 적자를 면치 못하다 2019년 사업권을 반납 하고 말았다.[13] 단 이건 최초의 계획도라 최종과는 다소 차이가 있다.[14] 2014년 서울 삼성동 헬기 추락사고가 벌어진 주상복합 아파트이다.[15] 높이는 알려진 바가 없는데 대략 파크원(334m)보다 살짝 높을 것으로 보인다.[16] 참고로 바로 옆의 COEX 트레이드 타워가 229m, 여의도의 63빌딩이 249m 이다.[17] 260m 안팎이 유력해 보이는데, 국방부가 군 레이더 작동 문제 관련하여 협의할 당시 260m 이상 공정이 진행되면 그때 다시 검토해보겠다고 했기 때문이다. 아마 260m 이상 넘어가면 군 레이더 운영에 문제가 생기는 것으로 추정된다. 고로 층수를 낮춘다면 군 레이더에 지장을 주지않는 259m 이하로 지어지게 될 것이다. [18] 만약 70층으로 짓게 되면 세계 70~80위권이고, 50층대로 더 낮춘다면 100위 이하로 넘어갈 수 있다.[19] 롯데월드타워엔 60대, 파크원엔 80대의 엘리베이터가 설치되었다는 듯하다.