일산 두산위브 더 제니스
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1. 개요
경기도 고양시 탄현동에 위치한 고층 주상복합 단지이다.
2009년 최초 분양 당시 일산 제니스는 사업 시행사가 2008년 세계금융위기로 부도가 나서 시공사인 두산건설이 떠안고 분양을 진행하여
2020년 12월 17일 모든 미분양을 처분 완료하였다.
2020년 11월 6일 24,39,49평 KB시세가 등록되었다.
최고 59층의 층수에 최고 207m의 높이로 층수는 물론 높이까지 마천루 기준을 만족시키는 건물으로 고양시 뿐만 아니라 경기북부 지역에 들어선 '최초'의 마천루라 볼 수 있겠다. 경기도에서는 메타폴리스(경기도 화성시/249m), 리첸시아 중동(경기도 부천시/241m) 다음으로 높은 건물이다.파주에서 보면 제니스가 보인다.
2,700세대짜리 대단지 아파트로, 대한민국 선거를 시행할 때 '''오로지 제니스 주민들만을 대상으로 한 별도의 투표소'''가 설치된다. 탄현동 제9투표소[1]로, 외부 접근이 아예 차단된 2층 105동 면회실에 설치된다. 제니스 외부 사람들은 아예 105동 면회실로 들어가는 입구 자체가 봉쇄되어 있어서(단지 주민 카드를 읽혀야 면회실 접근 대문이 열린다.) 이런 투표소가 있는지도 모를 정도이다. 일산 와이시티 투표소는 외부 사람들도 구경갈 수는 있지만, 제니스는 아예 접근을 막는다. 정치 성향은 와이시티나 킨텍스 고층 아파트 단지들에 비해 보수성이 두드러지지는 않는 편으로, 제일 최근의 21대 총선에서는 1,522표 vs 1,309표로 더불어민주당 이용우 후보가 이겼다.[2][3]
2. 상세
참고로 '일산'이라는 명칭이 붙어 있어 일산신도시에 있는 걸로 오해하는 사람들이 종종 있다고 하는데, 일산신도시가 아닌 탄현동 택지지구에 있다.[4] , 사실 행정구상으로 일산서구니까 일산이라는 표현이 틀린 것도 아니다. 일산동구, 일산서구 시가지 부분을 통칭해서 일산으로 부르기 때문이다.
일산 1기 신도시는 조성된지 오래된 동네가 되었고 여기저기 낙후지역이 나타나고 있지만 논밭에 허허벌판이이었던 탄현은 제니스가 들어서면서 상권이 크게 성장했고, 주변 도로와 같은 인프라 개발이 활발히 이루어져 점점 좋아지고 있다. 덧붙여 탄현은 일산 서쪽 끝, 그러니까 운정(파주)과 맡닿아 있는데, 파주의 운정신도시 개발과 새로개통한 야당역 주변 인프라 활성화와 겹쳐 여러가지 장점이 많아지고 있다.
여담이지만, 단지 바로 옆에 있는 SBS가 다른 지역으로 옮긴다 안옮긴다 말이 많다. SBS가 차지하고 있는 면적이 상당한데 반해 주변 땅값이나 상권에는 도움이 안되는 시설이기 때문. 이 때문에 주변 부동산에서는 제니스 입주를 위해 집을 보러 온 사람들에게 SBS가 빠지고 상권을 활성화 할 수 있는 대형 쇼핑몰 등이 들어올 것이라 운을 떼곤 한다. 하지만 전혀 확인되지 않은 얘기.
일산 쪽이 드라마의 주요 촬영지가 되다 보니 자연스레 일산에서 가장 좋은 축에 속하는 이 아파트에서 드라마를 많이 촬영한다. 참고로 이곳에서 2013년에 SBS에서 방송한 드라마인 상속자들을 촬영하기도 하였으며, 2016년에는 MBC의 드라마인 W를 촬영하기도 하였다.
2020년 tvN 드라마 슬기로운 의사생활의 이익준의 집이 이 아파트이며, 같은 시기에 같은 방송사에서 방영한 화양연화 - 삶이 꽃이 되는 순간의 이세훈 모친의 집도 이 아파트에서 촬영되었다.
3. 연혁
1995년부터 탄현동 택지지구 개발이 시작될 때에도 이 땅은 하탄마을이라 해서 그냥 전형적인 농촌(...)이었다. 이는 2000년대 중반까지도 변하지 않아서 탄현동에서 거의 유일하게 농촌 분위기가 물씬 풍기던 지역이었다.
하지만 탄현지구 개발 무렵부터 이미 주상복합 계획을 세우고 있었다. 탄현지구와 경의선 사이에 남은 잉여지역을 초고층 주상복합 빌딩을 세워 랜드마크화 시키려 했지만 여러가지 어른의 사정 때문에 제대로 시행되지 못했고, 중간에 IMF 사태를 겪으며 무기한 연기되기도 했다. 어찌어찌해서 2013년 완공.
4. 구성
총 8동의 건물과 2700세대의 아파트 단지로 구성되어 있으며, 각 구성은 다음과 같다.
105동이 지상 59층, 230m로 가장 높으며, 그 외에도 다 첨탑포함 건축학적으로 200m이상의 높이로 구성되어있다.
CTBUH에 등록된 건물 높이[6]
5. 특징
일단 경기 북부 지역에서는 나름 처음으로 건설된 마천루다운 마천루라고 할 수 있겠다. 그동안 고도제한이라던가 군사 작전 지역 때문에[7] 경기 북부 지역에는 마천루는 커녕 고층 건물이 잘 들어서지 못했기 때문이다.
세대구성은 80제곱미터(24평)~228제곱미터(69평)의 소형 평수부터 대형 평형대까지 다양하며 2013년 입주가 시작됐다. 중소형 평수 위주인 101동~105동은 A존, 중대형 평수 위주의 106동~108동은 B존이라 부른다. 세대가 많은 만큼 지하주차장은 지하5층까지 마련되어 있으며 단지 내에서는 각종 보육시설과 입주민 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 특히 대규모의 각종 커뮤니티 프로그램으로 유명하고 피트니스센터의 시설도 훌륭하기로 이름 나있다. 참고로 피트니스센터에는 골프존 스크린골프 시설이 들어와 있는데, 일반 골프존 매장의 절반 가격으로 즐길 수 있다고 한다.
최고 59층 높이의 초고층 아파트이다 보니, 층마다 일반쓰레기 배출구와 음식물쓰레기 배출구가 두개씩 마련이 되어 있어 엘리베이터를 타고 내려가 쓰레기를 버리러 가지 않아도 된다. 최근에 지어지는 고층 아파트에는 이와 같이 층마다 쓰레기 배출구를 갖추는 추세지만 음식물과 일반쓰레기 배출구를 동시에 갖추는 아파트는 많지 않다. 왜냐하면 이 설비를 설치하면 시공 비용이 엄청나게 치솟기 때문. 각 층의 조그만 크기의 배출구만 보면 이게 뭐 얼마나 대단하길래 시공 비용이 치솟냐 반문할 법도 하다. 하지만 53개 층 전체 배출구를 통해 배출된 음식물 쓰레기와 일반쓰레기가 한자리에 모여 분류, 처리하는 시설을 직접 보면 이해가 될 것이다. 지하 1층에 마련되어 있는 쓰레기 종합 처리 시설은 그야말로 거대한 공장을 연상케 할 정도로 대규모급 설비이기 때문이다. 특히 제니스의 착공이 2009년이고 설계가 그보다 훨씬 이전에 이루어진 것을 감안하면 꽤 선진화된 시스템을 일찍 도입한 것으로 볼 수 있다.
고층아파트인 만큼 속도가 빠른 고속엘리베이터가 설치되어 있는데, 한 층에 위치한 집들도 많아서 각 동마다 엘리베이터가 8•10대나 된다.[8] 3층~33층을 저층 구간으로, 34층 이상을 고층 구간으로 분류해 각각 4대씩 엘리베이터를 할당하고 있다. 저층용 엘리베이터에는 34층 이상의 버튼이 아예 존재하지 않고, 반대로 고층용 엘리베이터에는 34층보다 낮은 층의 버튼이 없다. 그래서 음식이나 택배 배달을 오는 배달원 중 제니스에 처음 방문하는 경우 1층에서 올라가는 엘리베이터 아무거나 탔다가 잘못타서 갈아타는 것이 필수코스가 되고 있다. 나머지 2대 중 1대는 지하1층~5층까지의 지하주차장을 오가는 주차장 전용 엘리베이터이다. 나머지 1대는 비상용 엘리베이터로 세대 전출입시 이사용 엘리베이터로 쓰거나 평상시에는 대형견을 키우는 입주민이 이용한다. 대형견에 대해 거부감을 갖는 입주민이나 아이들이 있어 대형견 동반시에는 비상용 엘리베이터를 사용하도록 방침을 정하고 있다.
아파트 단지의 지하 2층부터 지상2층까지는 '제니스 스퀘어'라는 상가로 이루어져 있다. 프랜차이즈 식당이나 각종 카페, 이마트, 각종 복합쇼핑몰과 이케아 가구 병행수입몰 등 다양한 매장들이 있으나 규모가 그다지 크지는 않고 공실로 남아 있는 공간도 있다. 하지만 2700세대에 달하는 아파트 규모에 비해 작다는 것이지 웬만한 요식업 프랜차이즈는 몽땅 들어와있다고 보면 된다. 또한 아파트 앞쪽으로 조성되어 있는 대규모 밀집상권의 식당가와 가까워 입주민들의 이용도 활발한 편.
입주 초기에는 미국발 금용위기로 부동산 버블이 푹 꺼진 상태여서 입주율이 매우 낮았다. 가뜩이나 해운대 제니스보다(1,788세대) 훨씬 많은 약 2,700세대로 건설한 상태이고 중대형 평수의 비율이 높아서 공실률이 악화된 것. 그러다보니 대형평수 세대는 두산이 직접 전세를 놓거나 일정기간 살아본 뒤에 입주를 결정하는 애프터 리빙 등의 제도를 통해 공실률을 줄였다.
참고로 이곳의 미분양 물량이 두산건설이 휘청거리는 가장 큰 원인이며 이 곳 때문에 두산건설이 입은 손실은 조단위이다.
반대로 소형평수 선호 추세에 따라 얼마 되지 않는 24평형 물량 쏠림 현상이 심하며, 매물은 나오는 족족 빠진다고 한다. 특히 소형 평수 24평 세대 중 101동 7호라인과 103동 2호라인은 일산쪽과 파주쪽 조망권을 모두 가지는 프리미엄 라인이라[9] 통풍과 채광이 매우 좋으며 시세도 동일평수 대비 다른 라인과 차이를 보인다. 특히 이들 101동 7호라인/103동 2호라인 중 조망권이 좋은 30층 이상 고층 세대는 부동산에 미리 전화해서 물량 나오면 연락달라는 대기수요가 적지 않을 정도의 프리미엄이 붙고 있다 카더라..
탄현역이 구름다리로 연결되어 있는 초역세권이다. 제니스가 들어선 이후에는 탄현역은 언뜻보면 제니스 아파트 단지 안에 존재하는 기이한 형태를 띄게 된다. 건설 계획 단계에서 몇 번씩 형태와 위치가 바뀐 탄현역의 최종 진화 형태는 아파트와 연결된 형태로 결정된 것이다. 엄밀히 말하면 탄현역은 제니스의 상가인 제니스 스퀘어와 통한다. 일단 탄현역 앞이 바로 제니스이다 보니 탄현역에 들어서려면 상가 안으로 자연스레 들어가게 된다. 물론 상가 바깥계단이 있어 상가를 통하지 않고도 갈수도 있다. 하지만 탄현역 이용객은 제니스 단지와는 전혀 관련이 없다. 제니스 단지 내부로는 입주민 카드가 없으면 출입이 불가능하기 때문. 게다가 탄현역 이용객의 동선인 탄현역과 상가 출입구와 단지 출입문과는 완전히 별도로 마련이 되어 있다.
물론 꼼수가 있는데, 제니스 상가 2층에 있는 GS25 편의점을 통하면 입주민 카드 없이 제니스 103동에 들어갈 수 있다. GS25 편의점은 상가쪽 출구와 103동쪽 출구가 같이 있어서 상가쪽으로 들어와서 103동으로 나갈 수 있기 때문이다. 다른 점포는 후문을 잠갔는데 GS25만 가능하다.
탄현역으로 다니는 버스는 아예 없었으나 현재는 092번과 통합 된 091번이 이 곳으로 지나간다. 경남아너스빌 정류장에도 노선상 표시는 되있지 않지만 7728이 정차한다.
제니스 시공 당시 탄현역 지하 2층 상가에는 본래 메가박스가 들어오는 것으로 검토되었지만 성사되지는 않았다. 탄현역 반대편 멀지 않은 덕이동에도 메가박스가 있긴 하지만 시설도 오래되고 워낙 외진 곳에 위치해 주변 상권이 한산한 편.[10] 최근 야당역 부근에 최신시설의 메가박스가 새로 들어오면서 제니스 입주민이나 인근 주민들은 모두 그쪽으로 몰린다.
일산 제니스는 경기 북부 유일의 마천루로 남아 있었으나 일산동구 백석동 고양종합터미널앞에 일산 와이시티라는 비슷한 규모의 최대 59층짜리 건물이 완공되면서 '유일'의 타이틀은 잃게 되었다. 이 때문에 두 아파트 입주민 간 은근한 라이벌 의식이 있으며 여러 항목마다 서로를 비방하는 글도 심심치 않게 보인다. 제니스는 제니스대로 와이시티는 와이시티대로 장점과 단점이 매우 명확하다. 다 떠나 위치만 보아도 제니스는 입지자체가 외진 곳에 있어 인프라의 질이 떨어지지만 교통이 편리하고 주변에 도보거리 내에 초중고등학교가 있다, 반면 일산 와이시티는 최고의 입지와 주변 상권을 가지고 있지만 교통이 복잡하고 바로 옆에 매연으로부터 자유로울 수 없는 쓰레기 소각장과 열병합발전소가 있으며 주변에 초등학교가 없고 중학교와 고등학교 역시 도보로 가기에는 멀다.
그러나 시장의 평가는 냉혹한 편이다. 일산 제니스의 경우 초기 주변 시세 대비 비싼 분양가가 지적되었고 실제로도 분양가에서 시세가 곤두박질 쳐 2018년 9월인 지금까지도 분양가 회복을 하고 있지 못하는 것이 현실이나, 요진 와이시티의 경우 초기 분양가 대비 시세가 약 3억5천만원이나 상승하였다. 이는 GTX A와 같은 호재와 일산 내에서 상대적으로 가까운 서울접근성, 주변 인프라 차이가 결정난 것으로 보인다. 일단 제니스는 일산신도시가 아니고 와이시티는 일산신도시 내부이다. 그것만으로도 많은 인프라가 갈린다.
참고로 제니스의 실입주자의 자세한 리뷰가 있는데, 제니스 입주를 고려하는 위키러라면 제니스의 장단점을 구체적으로 알 수 있다.
일산 와이시티는 이미 단지 구성 과정에서 메가박스 입점을 확정해놓고 시작한 결과 영화관이 2017년에 이미 들어와 있는데, 제니스는 영화관 부지가 준공 5년이 넘은 2018년에도 미분양 상태로 남아있어 제니스 입장에서는 문화생활이 불리한 점이 매우 크다. 요즘은 그냥 근처에 있는 메가박스 일산점(구 양우시네마)이나 일산시도시 내의 영화관으로 영화보러 가는 추세.
여담으로 위도상 동쪽에 정동진역이 있다.
지하주차장을 두고 있는데 세대당 1.64대를 기준으로 했지만 부족하다는 평가다. 세대당 1.64대 주차공간 중 25%는 제니스 상가를 위해 할당된 곳이고, 제니스 상가 입주 상인들은 대부분 제니스 주민이 아니라 외부인이라 아파트 주민을 위한 주차공간은 세대당 1.2대 정도밖에 안 남기 때문이다. 원래 지하 7층까지 지하주차장을 조성하여 세대당 2대 이상의 주차공간을 제공하려 했으나 분양 이전에 땅을 고르다, 연약한 지반이라 지하 6-8층 구간까지 지반을 다지는 추가 성토작업을 했고, 그만큼 주차공간이 줄어들었기 때문이다.
5.1. 미분양 문제
상가에서는 '''영화관 부지가 2013년 단지 준공 이후 5년 넘게 분양이 안 되고 있다'''. 탄현역 쪽에 있는 게이트 9번을 통해 지하로 내려가는 곳으로, 101동과 105동 사이에 위치한 지하구역이다. 지하 1층~지하 3층까지 구역이 전부 영화관 부지로 예정되어 있으며, 구역을 100% 사용할 경우 영화관 스크린이 7개까지 들어갈 수 있다. 이 구역은 탄현역 구름다리로 연결된 제니스 스퀘어와 별도의 구역으로, 순수하게 영화관 입점 만을 상정하고 별개의 구역으로 분리해놓는 곳인데, 이러다보니 사실상 '''제니스 주민들 만을 위한 구역이 되는지라 ''' 멀티플렉스 사업자들이 입점에 난색을 표하는 것이다.[11] 메가박스는 경의선 건너편에 이미 메가박스 일산(덕이)점도 운영하고 있고.. CGV랑 롯데시네마는 별 관심이 없다. 사실상 들어올만한 회사는 '''넥스트엔터테인먼트월드의 씨네Q 하나 뿐'''에다. 9번 게이트 입구에 ‘상가분양사무소’를 설치해서 사업자를 모집하는거 같긴 한데(사무실에 불은 켜져 있다) 입점 업체를 못 찾는 모양이다. CGV는 별 관심 없고 롯데시네마는 일산뉴타운 2구역 재개발에 참여하여 일산뉴타운 2구역(일산 5일장 재개발)에 영화관을 내려고 한다. 메가박스는 경의선 건너편에 메가박스 일산이 있는 상황. 넥스트엔터테인먼트월드의 씨네스테이션Q만이 이 상황을 해결할 수 있다.
일산 위브더제니스의 미분양 문제는 시공사 두산건설에 심각한 재정적 부하를 안겼고, 이를 시작으로 두산건설은 2014년 이래 적자의 늪에서 벗어나지를 못했다.[12] 장기간 침체를 겪은 두산건설은 감자 - 유상증자 - 상장폐지를 차례대로 겪으며 두산중공업의 자회사가 되었으며, 이로 인한 유동성 위기는 두산그룹 전체를 뒤흔들 수 있는 암초가 된 상황이다. 일산 위브더제니스는 두산그룹의 불확실한 미래를 상징하는 랜드마크가 된 셈이다.
사실 두산건설의 가장 큰 적자 요인은 일산 제니스보다는 용인 행정타운 두산위브가 더 심했다. '''용인 행정타운 두산위브는 준공 당시 2008년 세계금융위기 한가운데라, 단지의 95%가 미분양'''이었다. 금융위기 이전에 분양받았던 입주민들이 금융위기때문에 입주를 포기하면서 두산건설은 빚더미에 올랐다. 문제는 행정타운 두산위브 미분양이 발생했을 때인 2009년 일산 제니스까지 분양을 했다는 것... '''결국 두산건설은 미분양 사업장을 동시에 2개나 끌어안았고 이는 두산그룹 전체의 몰락을 야기한다.''' 용인 행정타운 두산위브는 준공 6년만인 2015년 미분양을 다 처분했는데, 일산 제니스는 2020년 지금도 아직까지 잔존 미분양이 상가에서 존재한다.
5.2. 아파트 / 상가 분할 후 상가매각
2020년 6월 16일 두산그룹은 두산건설의 자산을 분할하여 매각하기로 결정했다. 미분양 부동산을 매각하기 위해 밸류그로스라는 신설법인을 물적분할로 세우고, 밸류그로스를 매각하기로 결정했다. 밸류그로스에는 분양률이 40%에 그치는 일산 제니스의 '''상가만''' 포함된다. 기사 일산 제니스의 아파트는 95% 이상 분양이 완료되어 더 이상 두산그룹 측에서 매각의 메리트가 없고 추후 분양이 완료될 것으로 기대되어 매각 자산에서 제외하였다.
이 계획에 따르면 이제 일산 제니스는 아파트와 상가로 단지가 완전히 쪼개지게 된다. 아파트는 두산건설, 즉 두산중공업에 잔류하고 제니스의 상가는 밸류그로스로 분할되어 사모펀드(PEF)에 매각된다.
5.3. 2020년 12월 아파트 미분양 제로(0)
2020년 12월 17일 아파트 분양이 완료되었다. 준공 7년 반만에 두산건설에서 아파트 미분양분을 전부 팔았다. 이후 분양사무실은 '''상가분양'''을 내걸고 있으며 '''특히 가장 큰 문제인 영화관 모집'''을 시작했다.
6. 주변 교통편
6.1. 지하철역
탄현역
6.2. 버스
- 경남아너스빌 정류장 : 광역급행버스 M7731, 고양 버스 091
- 경남아파트/부영아파트 정류장 : 서울 버스 9703
- 상탄초교/일산동중학교 정류장 : 서울 버스 7727, 고양 버스 830, 고양 버스 921, 고양 버스 066, 고양 버스 078, 고양 버스 090
- 탄현2단지/삼익아파트 정류장 : 고양 버스 1200
- 탄현역 정류장 : 파주 버스 20-1, 파주 버스 56, 파주 버스 80, 파주 버스 567, 파주 버스 600, 파주 버스 900, 서울 버스 773, 서울 버스 7728, 고양 버스 1500, 서울 버스 9711A, 고양 버스 071, 고양 버스 074, 고양 버스 079
- 현충공원/태극단사거리 정류장 : 파주 버스 20
7. 관련 문서
[1] 2020년 제21대 국회의원 선거부터는 일산 에듀포레 푸르지오도 단독 투표소(탄현동 제10투표소)가 생겼다.[2] 참고로 이곳은 선거일 기준 미래통합당 김현아 후보의 거주지였다(...). 현재는 주엽동으로 이사간 상태이다.[3] 지역구 전체 득표율(53.4% vs 44.9%)과 큰 차이가 없는 결과다.[4] 탄현동, 중산동 택지지구가 일산신도시에 붙어있다보니 오해가 있는 편이다. 두 지역은 일산신도시가 아닌 별도의 택지지구이기 때문.[5] 기사[6] 참고로 영어 표기는 잘못되어 있다. 현재 우리나라 로마자 표기법으로는 Tanhyun이 아닌 Tanhyeon이 맞기 때문.[7] 당장 20층 이상만 올라가도 북한땅이 그냥 보일 정도다. 40층 이상 세대에서는 망원경으로 마을까지 바라볼 수 있을 정도.[8] 101~103동은 10대, 104~108동은 8대[9] 중사 계급장 비슷하게 생긴, 두 겹의 V자 라인이 소형 평수이며 그 중 가장 서쪽 바깥의 101동 7호라인과 가장 동쪽 바깥의 103동 2호라인은 특성상 다른 동이 하나도 안 보여서 뻥 뚫려 있다. 반면 V자라인의 안쪽은 제대로 북향이다.(...)[10] 게다가 차로 가려면 경의선때문에 길게 돌아가야 해서 접근성도 떨어진다.[11] 물론, 위례신도시의 위례 오벨리스크#s-7 내에 롯데시네마가 지하에 있는 것처럼 어찌 저찌 분양될 가능성은 있다.[12] 2019년 2분기 소폭의 흑자를 냈지만 대규모의 임직원 구조조정에 의한 흑자였다.